Wohneigentum: So findet man den finanziell attraktivsten Wohnort

Wohnungsvergleich Geldsparen

Bei der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum sind Faktoren wie unter anderem Wohnangebot und -kosten, Krankenkassenprämien und Steuern zu berücksichtigen. Wer clever sucht, kann Jahr für Jahr Tausende Franken Kosten sparen. Ein Vergleich.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 06.02.2023

Hans Klein (48) und seine Ehefrau Marilena Klein (39, Namen geändert) haben gemeinsam ein Baby und ein Problem: Ihre 3,5-Zimmer-Mietwohnung in der Zürcher Vorortsgemeinde Birmensdorf ist zu klein für die dreiköpfige Familie. Hans Klein sagt: «Uns fehlen noch ein oder zwei zusätzliche Zimmer für Gäste und Büro.» Mit rund 2500 Franken Miete pro Monat inklusive Nebenkosten ist die bisherige Wohnung zwar nicht überrissen teuer, aber auch kein Schnäppchen. Hans Klein benötigt mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Idealfall rund eine halbe Stunde reine Fahrtzeit von Birmensdorf nach Schlieren. Hier arbeitet er im öffentlichen Dienst. Seine Frau fährt per Bus rund eine Viertelstunde nach Zürich ins Büro.

Eigenheimpreise in der Zürcher Agglomeration sinken leicht

Das Ehepaar sucht nun – wie Hunderte andere kaufwillige Familien – nach bezahlbarem Wohneigentum im Grossraum Zürich. Die Idealvorstellung der Familie: Die Fixkosten für Hypothek, Krippe, Krankenkasse und Steuern sollten möglichst nicht massiv höher als am derzeitigen Wohnort Birmensdorf sein. Zudem möchten sie einen möglichst kurzen Arbeitsweg.

Was ihnen in Bezug auf die Kaufpreise von Immobilien etwas Hoffnung gibt: Gemäss neusten Zahlen der Zürcher Kantonalbank hat sich das Wachstum der Zürcher Eigenheimpreise im vierten Quartal 2022 im Vorjahresvergleich fast halbiert. Während die Stadt Zürich sowie die Seegemeinden weiterhin ein deutliches Preiswachstum zeigen, sind die Eigenheimpreise in der Agglomeration leicht gesunken.

«Wohneigentum schützt vor Kündigung»

«In unserer Mietwohnung dürfen wir nichts verändern. Wir müssen zudem immer mit einer Kündigung rechnen. Wohneigentum soll uns in Zukunft vor einer Kündigung schützen», sagt Klein über den Traum von den eigenen vier Wänden. Daher suche seine Familie nach Wohneigentum mit vier bis sechs Zimmern im Grossraum Zürich. Er arbeitet seit vielen Jahren in einem 80-Prozent-Pensum, seine Frau hat eine 50-Prozent-Anstellung. «Als zukünftigen Wohnort könnten wir uns zum Beispiel Gemeinden wie Baden, Winterthur, Zürich oder das Steuerparadies Kilchberg vorstellen.»

Das teilzeitlich arbeitende Doppelverdienerpaar hat ein steuerbares Einkommen von 110 000 Franken und nach Abzügen ein Nettoeinkommen von 93 000 Franken. Die beiden haben insgesamt 160 000 Franken auf Säule-3a-Konten einbezahlt. Für den Kauf von Wohneigentum könnte das Paar inklusive Säule 3a rund 500 000 Franken Eigenkapital aufbringen.

Grosse Unterschiede beim durchschnittlichen Kaufpreis

Doch sind die angepeilten Wohngemeinden für einen Kauf von Wohneigentum überhaupt bezahlbar, und wie sehen die Fixkosten im Vergleich zur bisherigen Wohngemeinde Birmensdorf aus? Der Tabellenvergleich zeigt Folgendes:

Das Zürcher Steuerparadies Kilchberg wäre mit Fixkosten von 18 540 Franken mit Abstand der günstigste Wohnort im Vergleich der fünf Gemeinden. Danach folgt der gegenwärtige Wohnort Birmensdorf mit Fixkosten in der Höhe von 20 028 Franken pro Jahr. Bei Steuern und Krankenkassen schneidet die Stadt Zürich für das Ehepaar mit Fixkosten von 22 228 Franken pro Jahr am teuersten ab.

Tabelle zum Preisvergleich

Eine passende Immobilie wäre in der Stadt Zürich mit einem Medianpreis von 2,35 Millionen Franken zudem rund einen Drittel teurer als in Birmensdorf. Der Haken bei Kilchberg: Der Medianpreis liegt bei 3 Millionen Franken für geeignetes Wohneigentum. Eine passende Immobilie wäre hier somit rund doppelt so teuer wie in Birmensdorf. Die reine Fahrtzeit per öV von Kilchberg nach Schlieren würde sich für Hans Klein im besten Fall auf 36 Minuten belaufen – der höchste Wert im Vergleich. Die tiefen Fixkosten von Kilchberg gilt es somit in Relation zu setzen zu den leicht längeren Pendelzeiten für Hans Klein und die horrenden Immobilienpreise.

Grosses Angebot in Winterthur

Die zweitletzte Tabellenzeile zeigt, wie viele bezahlbare Verkaufsangebote es für die gesuchte Immobilie auf dem Markt gibt. Das Resultat der Suche mit einer Meta-Suchmaschine auf mehreren Immobilienportalen für die günstigste Gemeinde Birmensdorf ist für die Familie Klein ernüchternd: Es gibt für ihr Budget kein einziges Angebot. Vor allem in Winterthur und Baden gibt es für die Familie potenziell bezahlbare Immobilienangebote, wobei Baden mit dem tiefsten Medianpreis im Betrag von 1,25 Millionen Franken heraussticht.

Das Problem: Mit dem Eigenkapital von einer halben Million Franken und dem Nettoeinkommen von «nur» 96 000 Franken wäre für die Kleins auch eine Immobilie im «günstigen» Baden nicht einfach finanzierbar. Der Grund ist die fehlende Tragbarkeit für die Bank. Die Tragbarkeit ist das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten für das Wohneigentum und dem Einkommen. Hypothekargeber rechnen in der Regel mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent auf der gesamten Hypothekarschuld, 1 Prozent der gesamten Hypothekarschuld für die Amortisation der zweiten Hypothek und 1 Prozent des Kaufpreises für die Unterhalts- und Nebenkosten.

Als Faustregel gilt, dass die laufenden Kosten einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen dürfen. Gemäss Berechnungen der NZZ kann sich die Familie Klein eine Immobilie im Wert von maximal einer Million Franken leisten, ohne diese Tragbarkeitsregel zu verletzen.

Darlehen von Eltern oder Erbvorbezüge als Lösung

Auch die gegenwärtig zum Verkauf stehende «luxuriöse 4,5-Zimmer-Wohnung mit Blick ins Grüne und grossem Balkon» in Baden kommt für die Familie Klein nicht infrage. Die 4,5-Zimmer-Wohnung mit Baujahr 2015 und 125 Quadratmetern Wohnfläche «lässt zwar keine Wünsche offen», sprengt aber mit 1 265 000 Franken Verkaufspreis das Kaufbudget von rund 1 Million Franken. Es fehlen 265 000 Franken. Hans Klein sagt zum Angebot: «Trotz grossem Sparbatzen sind unsere Optionen wegen des tiefen Einkommens ziemlich beschränkt.»

Er fügt hinzu: «Bei Bedarf könnten wir noch meine Eltern um ein Darlehen beziehungsweise einen Erbvorbezug angehen – oder zur Not unsere Arbeitspensen erhöhen.» Ob sich eine Pensumerhöhung steuerlich lohnt, hängt vom sogenannten Grenzsteuersatz ab. Der Satz drückt aus, wie stark ein zusätzlicher Franken Einkommen besteuert wird. Beträgt der Grenzsteuersatz zum Beispiel 30 Prozent, gehen von 1000 Franken zusätzlichem Einkommen 300 Franken mehr an den Fiskus. Umgekehrt fällt die Steuerrechnung 300 Franken tiefer aus, wenn man 1000 Franken weniger versteuern muss. Je nach Wohnort kann bei hohen Einkommen der Grenzsteuersatz aufgrund der Progression auf über 40 Prozent steigen.

Doch den Bittgang von Hans Klein zu seinen Eltern kann er sich mit einer Suchradius-Ausweitung ersparen: Meta-Immobilien-Suchmaschinen ermöglichen es, mehrere Immobilienportale auf einen Klick nach den Vorgaben der Familie Klein zu durchforsten. Die Suche im Umfeld von 20 Kilometern rund um Birmensdorf zeigt: In Killwangen im Bezirk Baden würde die Familie eine finanzierbare Maisonnettewohnung mit 161 Quadratmetern Wohnfläche und Balkon finden. Der Wermutstropfen hier: Die Fixkosten liegen in dieser Gemeinde mit 21 757 Franken pro Jahr höher als in Birmensdorf. Attraktiv wären die weiterhin kurzen Pendelzeiten.

Für Mittelstandsfamilien wird es schwieriger

Das Beispiel der Familie Klein zeigt: Auch Mittelstandsfamilien mit relativ hohen Vermögen können sich wegen hoher Immobilienpreise kaum noch familientaugliches Wohneigentum leisten. Und die hohen Leerstände in den Zentren machen es nicht einfacher, überhaupt etwas zu finden. Per 1. Juni letzten Jahres hat das Bundesamt für Statistik in der Schweiz 61 496 Leerwohnungen gezählt. Das sind 1,31 Prozent des Gesamtwohnungsbestands, einschliesslich Einfamilienhäusern.

Damit ist die Leerwohnungsziffer innert Jahresfrist um 0,23 Prozentpunkte zurückgegangen. Ein solch deutlicher Rückgang der Leerstandsquote innert Jahresfrist war letztmalig vor 20 Jahren zu beobachten. Doch Kaufen ergibt trotz hohen Preisen und finanziellen Hürden weiterhin Sinn. Robert Weinert, Sprecher des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner in Zürich, sagt: «In Anbetracht des dynamischen Bevölkerungswachstums und des begrenzten Baulands spricht vieles dafür, dass sich die Werte von Wohneigentum trotz gestiegenen Finanzierungskosten weiterhin stabil entwickeln werden.»

Kindertagesstätten mit unterschiedlichsten Preisen

Und wie sieht es mit den Kosten bei Krippen aus? Derzeit zahlt die Familie 145 Franken pro Tag in einer privaten Krippe. Die Kita-Platz-Kosten unterscheiden sich nicht nur regional erheblich, sondern auch je nach finanziellen Verhältnissen der Familie.

Die Studie «So viel kostet ein Kitaplatz in der Schweiz» der Grossbank Credit Suisse von 2021 zeigt: Eltern mit hohen Einkommen zahlen in Bern, Zug und Zürich am meisten für einen Kita-Platz, mit Mediantarifen von 130 Franken beziehungsweise 127 Franken pro Tag. Am anderen Ende der Skala liegen Schaffhausen, Appenzell und St. Gallen mit Tagestarifen rund um 80 Franken. Hans Klein sagt: «Erst wenn wir eine passende Wohnung gefunden haben, kümmere ich mich um die Kosten der Kinderkrippe.» Das bittere Fazit für viele Familien: Zu viele Ausschlussfaktoren können sich Kaufwillige bei der Immobiliensuche schlicht nicht leisten. Zu klein ist das Angebot, zu hoch die Preise.

So vergleichen Sie die Fixkosten von Wohnorten

  • Budget: Die Miete beziehungsweise der Hypozins sollte nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Bei der Suche nach einer Wohnung sollten neben den Kreditkosten und den Kosten für Amortisation und Unterhalt auch weitere Kosten berücksichtigt werden (Mobilität, Steuern usw.).

  • Steuern: Prüfen Sie vor einem Umzug mithilfe von kantonalen Online-Steuerrechnern die Steuerbelastung des neuen Wohnorts.

  • Krankenkassenprämien: Unter priminfo.admin.ch/de/praemien finden Sie jedes Jahr die vom Bund publizierten offiziellen Krankenkassenprämien nach Wohngemeinde.

Lesen Sie den Originalartikel vom 06.02.2023 online auf nzz.ch.

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Wohnungen zum Tiefpreis: Das sind die Schnäppchen-Gemeinden

Appenzell

Die Immobilienpreise in der Schweiz sind weiterhin sehr hoch – doch nicht überall. In der preiswertesten Walliser Gemeinde St. Niklaus kostet eine durchschnittliche Wohnung mit 125 Quadratmetern Fläche nur 433 000 Franken. In welchen Gemeinden der Wohnungskauf noch erschwinglich ist.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 26.12.2022

Es ist kaum zu glauben: Höhere Hypothekarzinsen, der Ukraine-Krieg und eine Inflation von rund 3 Prozent haben den gefühlt ewig anhaltenden Preisanstieg im Schweizer Immobilienmarkt bisher kaum gedämpft. So sind die Preise für Häuser und Wohnungen zumindest im dritten Quartal 2022 weiter gestiegen.

Gemäss Studienautoren der Raiffeisenbank Schweiz ist der Hauptgrund für den Preisanstieg das «äusserst knappe Angebot». Der Preisanstieg von Stockwerkeigentum war noch etwas höher als bei Einfamilienhäusern. Gemäss den Analytikern der Bank mussten für Wohnungen im dritten Quartal 1,9 Prozent mehr bezahlt werden als noch im zweiten Quartal. Die Preise für Stockwerkeigentum legten in den letzten vier Quartalen in der Region Bern am stärksten zu. Der Preisanstieg bei den Einfamilienhäusern betrug 1,4 Prozent.

Die Nachfrage nach Wohneigentum habe sich aufgrund der Erwartung anhaltend höherer Finanzierungskosten zwar etwas reduziert, heisst es bei der Bank. Das Angebot bleibe aber derart knapp, dass der Nachfragerückgang von einem extrem hohen Niveau aus noch nicht stark genug sei, um die Preisdynamik im Eigenheimmarkt zu brechen.

Höhere Finanzierungskosten

Die Finanzierungskosten sind in der Tat deutlich gestiegen. Das zeigt zum Beispiel der Zinsindex für Wohnimmobilien der Online-Vergleichsplattform Hypotheke.ch. Kostete eine Hypothek am 23. Dezember 2021 im Durchschnitt noch 1,05 Prozent, waren es ein Jahr später 2,61 Prozent. Konkret heisst das für einen Immobilienkäufer mit einer Hypothek im Umfang von 800 000 Franken: Er zahlt diesen November 12 480 Franken mehr Zins für denselben Kredit.

Doch trotz hohen Immobilienpreisen und steigenden Zinsen träumt die Mehrheit der Mietenden in der Schweiz von den eigenen vier Wänden. 62 Prozent der Schweizer Mieterinnen möchten eine Immobilie kaufen, möglichst auf dem Land. Das zeigt eine im Juni 2022 veröffentlichte Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark. Doch das knappe Angebot (58 Prozent) und die hohen Preise (49 Prozent) stehen einem Kauf im Weg.

Abschreckend hohe Preise

Immobilien sind in der Schweiz aber längst ein knappes Luxusgut. Kein Wunder, ist die Wohneigentumsquote in der Schweiz im internationalen Vergleich relativ gering: Nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern.

Hohe Preise sind ein Grund dafür. Laut dem Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Wüest Partner haben sich die Preise für Liegenschaften seit dem Jahr 2000 im Durchschnitt mehr als verdoppelt. In den meisten Regionen des Landes muss man mindestens 1 Million Franken in die Hand nehmen, um sich ein Haus mit Garten leisten zu können.

«Fehlendes Bauland ist einer der wesentlichen Treiber hinter den starken Preisanstiegen während der letzten Jahre», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. Laut dem Bundesamt für Statistik ist der Durchschnittslohn im gleichen Zeitraum jedoch nur um einen Viertel gestiegen. Gemäss einer Swiss-Life-Untersuchung verfügt nur rund ein Drittel aller Schweizer Haushalte über das nötige Geld, um sich ein durchschnittliches Einfamilienhaus kaufen zu können.

Ohne Geld von den Eltern bleibt ein Haus oder eine Wohnung für junge Erwachsene meist ein Wunschtraum. Doch in welchen Schweizer Gemeinden gibt es überhaupt noch Wohnungen zu Schnäppchenpreisen?

Schnäppchen gibt es nur an B-Lagen

Wer auf der Suche nach einer bezahlbaren Eigentumswohnung ist, hat sich in den meisten Fällen bereits auf eine Region festgelegt, in der das Traumobjekt zu finden sein soll. Dass es regionale Kaufpreisunterschiede gibt, ist den meisten bewusst. «In der jüngsten Vergangenheit sind diese regionalen Unterschiede immer mehr ausgenutzt worden. Denn in Zeiten des vermehrten Remote Working spielt die Nähe zu den Arbeitsplatzzentren eine weniger starke Rolle», sagt Weinert.

Wie stark diese Unterschiede allerdings ausfallen, hat diese Zeitung in Zusammenarbeit mit Wüest Partner anhand von Inseraten untersucht. Die Leitfrage lautete: In welchen Gemeinden der Schweiz findet man im Schnitt noch die tiefsten Preise für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 125 Quadratmetern Wohnfläche? Wüest Partner hat dazu pro Schweizer Kanton die fünf Gemeinden mit den günstigsten mittleren Angebotspreisen für Eigentumswohnungen ermittelt. Ausgeschlossen wurden Gemeinden mit weniger als 2000 Einwohnern.

Die Tabelle zeigt: Wer zum Beispiel im Kanton Zürich auf Schnäppchenjagd geht, sollte sich in den Gemeinden Elgg, Fischenthal, Stammheim, Wila und Wald umsehen. Hier erhält man die durchschnittliche Eigentumswohnung für 713 000 (Fischenthal) bis 790 000 Franken (Stammheim). Zum Vergleich: In der «günstigsten» Zuger Gemeinde Menzingen kostet eine vergleichbare Wohnung bereits 1 154 000 Franken.

Wer somit nicht zwingend in einer steuergünstigen Zuger Gemeinde Wohneigentum kaufen will, spart mit einem Umzug in eine vergleichsweise günstige Zürcher Gemeinde viel Geld: Im Vergleich Fischenthal zu Menzingen sind es immerhin 441 000 Franken Ersparnis. Die Schattenseite: Die Steuern sind in Fischenthal deutlich höher.

Neben dem Kaufpreis gilt es vor einem Immobilienkauf auch andere Dinge wie Steuern, Mobilitätskosten, Krankenkassenprämien sowie allfällige Ausgaben für die Kinderbetreuung im Auge zu behalten. Neben weiteren wichtigen Selektionskriterien wie Wohnkosten und -lage, Infrastruktur, Verfügbarkeit passender Wohnobjekte und persönlichen Kontakten vor Ort spielen standortabhängige Kostenfaktoren eine wichtige Rolle.

Wer verschiedene Gemeinden und ihre Immobilienpreise vergleicht, sollte also nicht nur den Kaufpreis einer Traumimmobilie betrachten, sondern auch andere wichtige Fixkosten, die sich nach dem Kauf während Jahren im Portemonnaie bemerkbar machen.

Tipps für die Wohnortsuche und die Immobilienfinanzierung

  • Gemeinden vergleichen: Standort und Lage sind zwei wichtige Faktoren beim Kauf von Wohneigentum. Die Statistik-Website Gemeindeverzeichnis.ch bietet eine praktische Vergleichsfunktion. Auf Gemeindeverzeichnis.ch werden Informationen zu den Schweizer Gemeinden wie Bevölkerungsangaben, Demografie sowie geografische und wirtschaftliche Eckdaten und Wähleranteilen aus mehreren Quellen zusammengeführt. Es können bis zu drei Gemeinden nebeneinander angezeigt werden.

  • Finanzierung und Wohnbudget: Eine Hypothek ist dann tragbar, wenn die gesamten Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Einkommens betragen. Zudem sollte man mindestens einen Fünftel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung sollten neben den reinen Kaufkosten aber auch weitere Fixkosten berücksichtigt werden – wie beispielsweise die Mobilitätskosten oder die Steuerbelastung.

  • Suchradius vergrössern: Wohnungen in Regionen, die nur wenige Kilometer auseinanderliegen, haben teilweise ein komplett anderes Preisniveau. Vergleichen Sie daher auch die Immobilienpreise zwischen Nachbargemeinden und in einem Radius von 5 Kilometern.

  • Wohnfläche prüfen: Eine Wohnung mit 2,5 Zimmern kann mit mehr Quadratmetern ausgestattet sein als eine 3,5-Zimmer-Wohnung. Deshalb sind in Verkaufsinseraten auch die Wohnflächeangaben und nicht nur die Zimmerzahl zu prüfen.

  • Steuern: Vor einem Umzug ist mithilfe eines Steuerrechners die Steuerbelastung des neuen Wohnorts im Detail zu prüfen. Gut zu wissen: Im kantonalen Steuerbelastungs-Ranking steht als attraktivster Kanton Zug an der Spitze. Auf den folgenden Plätzen liegen Nidwalden und der Kanton Uri.

  • Krankenkassenprämien: Unter priminfo.admin.ch/de/praemien findet man die vom Bund publizierten offiziellen Krankenkassenprämien nach Wohngemeinde. Hier erfährt man somit die zukünftigen Prämienkosten am neuen Wohnort.

Lesen Sie den Originalartikel vom 26.12.2022 online auf nzz.ch.

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