Augen auf beim Wohnungskauf

Die Preise von Wohneigentum sind während der Corona-Pandemie weiter gestiegen. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte seine Vertragspartner und Reservations- sowie Kaufverträge im Detail prüfen. Ein Ratgeber für Kaufwillige.

Bernhard Bircher-Suits
23.08.2021, 05.30 Uhr

Das Bundesamt für Statistik zählte Ende 2019 rund 1,4 Mio. Haushalte in der Schweiz, die in ihrer eigenen Wohnung lebten. Das entspricht einer Eigentumsquote von 36% bei Wohnungen – inklusive Häusern sind es 43%. Das ist im internationalen Vergleich ein sehr tiefer Wert: In EU-Ländern wie Rumänien, Ungarn oder Litauen liegt die Wohneigentumsquote bei mehr als 90%. Auch in Deutschland liegt die Quote mit 51% höher als in der Schweiz. Die Schweiz ist also trotz staatlicher Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge nach wie vor ein Land der Mieter.

Die Nachfrage steigt

Wohneigentum bleibt angesichts weiter steigender Preise für viele ein Wunschtraum. Etwas mehr als 1 Mio. Fr. muss ein Käufer in der Schweiz für ein Einfamilienhaus mit vier oder mehr Zimmern auf den Tisch legen. 850 000 Fr. werden im Durchschnitt für eine Eigentumswohnung dieser Grösse fällig. Die Hauspreise legten gemäss einem gemeinsam von Immoscout24 und dem Immobilienberatungsunternehmen Iazi erhobenen Index im ersten Halbjahr 2021 zudem um 3,8% weiter zu. Bei Eigentumswohnungen lag die Preissteigerung sogar bei 4,7%.

Martin Waeber, Managing Director bei Immoscout24, hält in einer Pressemitteilung fest: «Die Corona-Krise scheint den Schweizer Eigentumsmarkt regelrecht zu beflügeln.» Der Index lag Anfang Juli 2021 bei 7822 Fr. pro Quadratmeter – der höchste Stand seit Messbeginn im Jahr 2011. Zum Vergleich: Am 5. Februar 2011 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5808 Fr.

Zürich Oerlikon – heiss begehrt

Den Traum von den eigenen vier Wänden im Stockwerkeigentum konnten sich Interessenten zum Beispiel in der Wohnüberbauung «Güetliweg 4» in Zürich Oerlikon erfüllen – in einem Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen. Das Gebäude soll im Sommer 2022 bezugsfähig sein. Die Wohnungspreise lagen gemäss dem Erbauer des Gebäudes, der Werubau AG aus Meilen (ZH), im Schnitt bei 1,5 Mio. Fr. für eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 125 m2 Fläche. Die Wohnungen wurden mithilfe eines «Kaufvertrags mit werkvertraglichen Abreden» verkauft.

Gemäss Beat Ziegler von der Geschäftsleitung der Werubau AG konnten die Wohnungen «beinahe über Nacht» verkauft werden. Das ist erfreulich für die Verkäufer. Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich für die Prüfung des meist unverbindlichen Prospekts, der Vertragsunterlagen sowie Reglemente aber immer genügend Zeit nehmen. Hohe Reservationszahlungen bergen Risiken.

Gemäss Verkaufsprospekt musste ein Käufer eine Reservationszahlung von 50 000 Fr. leisten – aber nicht an die Werubau AG, sondern an die Piiri AG. Ihr gehörte als Bauherrin das Land, auf dem das MFH erstellt wurde. Laut Ziegler hat «die Piiri AG die Anzahlung durch die projektfinanzierende Bank mittels einer Anzahlungsgarantie abgesichert». Doch das ist nicht bei jedem Verkaufsangebot der Fall. Auch Ziegler sagt: «Ein Käufer ist gut beraten, wenn er bereits den Reservationsvertrag durch eine fachkundige Person prüfen lässt.» Er wisse, dass es in der Immobilienbranche leider auch «schwarze Schafe» gebe.

Sicherheiten für den Käufer aushandeln

Dominik Romang, Zürcher Rechtsanwalt und Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes, sagt: «Ein Käufer geht bei diesem Objekt ein Dreiecksverhältnis mit der Werubau AG und der Piiri AG ein. Wichtig ist für den Käufer zu wissen, an wen er letztlich die Vorauszahlung leisten muss und wer haftet, falls das Objekt nicht fertiggestellt würde oder eine der Firmen Konkurs anmelden müsste.»

Was passiert, wenn die Werubau AG das Projekt nicht abschliessen würde, bleibt offen. Aus Sicht des Käufers müssten jeweils im Kaufvertrag Sicherheiten ausgehandelt werden für den Fall eines Konkurses. Fehlen solche Sicherheiten, droht im schlimmsten Fall ein Totalverlust der Vorauszahlung.

Auf den Baubeschrieb ist noch kein Verlass

Michel Wyss ist Immobilienbewirtschafter und Teilhaber der Wyss Liegenschaften GmbH in Bern. Er sitzt auch im Vorstand des Hauseigentümerverbands Casafair Mittelland. Aus seiner Beratungspraxis weiss er: «Beim Kauf einer Stockwerkeigentumswohnung ab Plan, einer neu erstellten Wohnung oder einer Altbauwohnung sind unterschiedliche Kontrollmechanismen bei der Käuferschaft gefragt.»

Beim heiklen Kauf «ab Plan» habe er Käufer nachträglich betreut, welche einen Grossteil der Kaufsumme ein zweites Mal entrichten mussten. Wyss warnt: «Die treuhänderische Funktion der Bank bei einem solchen Geschäft ist zentral. Es darf nicht sein, dass zum Beispiel bei einem Kauf einer Wohnung ab Plan mit einem kleineren Generalunternehmer in einer Gemeinde eine gemeinsam gewählte Bank die Geschäfte abwickelt. Dies kann zu Zielkonflikten führen. In einem konkreten Fall hat der Generalunternehmer (GU) Konkurs angemeldet, und die einbezahlten Gelder für die Wohnung wurden für Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen verwendet.»

Baufachkundige Leute beiziehen

Wyss rät Käufern von Wohneigentum generell: «Nehmen Sie von Beginn an eine baufachkundige Person zur Seite, um die Arbeiten ab Plan für Sie als Käufer punktuell zu kontrollieren. Beim Kauf einer fertig erstellten Wohnung organisieren Sie sich so rasch als möglich mit den anderen Eigentümern und treten mit diesen in Kontakt. Die Kontrolle der Mängel und Garantiearbeiten sollten Sie nicht ungesehen der von der GU eingesetzten Verwaltung überlassen. Dies kann nach zwei beziehungsweise fünf Jahren teuer werden. Die Investitionen in eine Begleitung durch einen Bauexperten und evtl. einen Baujuristen ist es wert und vielfach auch notwendig.»

Michel Wyss rät auch Käufern einer alten Wohnung, für die oft einmalige Besichtigung eine baufachkundige Person mitzunehmen. Er mahnt: «Die Investitionen für notwendige Instandstellungsarbeiten müssen neben dem Verkaufspreis ebenfalls eingeplant werden. Sonst wird ein Kauf zu einem finanziellen Albtraum.»

Finanzielle Situation des Verkäufers prüfen

Kaufwillige sollten sich vor einer Reservationszahlung immer auch über die finanzielle Situation des Verkäufers und dessen Seriosität erkundigen. Es empfiehlt sich, mindestens Auskünfte beim Betreibungsamt sowie bei Banken einzuholen. Mit einem Reservationsvertrag hat man weder einen Werk- noch einen Kaufvertrag unterzeichnet. Und auf den Baubeschrieb ist noch kein Verlass.

Die den Interessenten vorgelegten Pläne und Unterlagen sind meist auch nur Dokumente mit «informativem Charakter». Oft sind auch noch nach Erhalt der Baubewilligung Änderungen am Bauwerk möglich. Im Werubau-AG-Prospekt steht dazu: «Änderungen und Abweichungen gegenüber den publizierten Angaben sowie dem Baubeschrieb bleiben ausdrücklich vorbehalten. Keine Haftung.»

Reservationsvertrag beurkunden lassen

Dominik Romang weiss aus seiner anwaltschaftlichen Beratungserfahrung: «Neun von zehn Käufern setzen ihre Unterschrift unter einen Vertrag, obwohl sie gar nicht alles verstanden haben.» Er sagt: «Bei Neubauten sollte man auch den Baubeschrieb im Detail prüfen lassen. In einem völlig ungenügenden Baubeschrieb stand bezüglich Badezimmerarmaturen nur allgemein, es würden ‹Schweizer Qualitätsprodukte› eingesetzt.» Der Generalunternehmer habe diesen Freipass ausgenutzt und dann jeweils nur die günstigsten Schweizer Produkte verwendet. Romang sagt: «Ein Baubeschrieb sollte sehr detailliert sein und dem Generalunternehmer möglichst wenig Spielraum lassen.» Idealerweise werden Produktnamen und Modelle aufgelistet.

Soll der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum werden, sollte man sich Rat holen und die folgenden Tipps beachten. Einen Wohnungskauf sollte man nie überstürzen und Emotionen möglichst ausblenden.

 

Tipps zum Wohnungskauf


Pläne und Baubeschrieb

Bei einem Kauf ab Plan sollte beides einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sollten vertraglich festgehalten werden. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen.

Kaufvertrag, Zusatzdokumente

Kaufverträge für Immobilien müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Der detaillierte Baubeschrieb und Projektpläne sollten Bestandteil eines Kaufvertrags sein. Zudem sollte man den öffentlich beurkundeten Begründungsakt des Stockwerkeigentums lesen. Die Urkunde definiert die Grösse der einzelnen Stockwerkeinheiten und weist ihnen bestimmte Wertquoten zu, also einen bestimmten Anteil am Gesamtwert des Hauses. Nach der Wertquote richtet sich meist die Höhe der Unterhalts- und Verwaltungskosten. Im Begründungsakt können zudem Vorkaufs- und Einspruchsrechte der anderen Eigentümer stehen.

Nachbarschaft prüfen

In einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft begegnet man sich im Treppenhaus, nutzt Räume gemeinsam und muss an der Eigentümerversammlung Kompromisse finden. Deshalb ist es für Wohnungseigentümer noch wichtiger als für Einfamilienhausbesitzer, sich mit den Nachbarn gut zu verstehen. Informieren Sie sich über die anderen Eigentümer, bevor Sie eine Wohnung kaufen.

Stockwerkeigentümer-Reglement

Mit dem Kauf einer Wohnung wird man automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Damit erwirbt man Rechte, aber auch Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft. Im Reglement steht zum Beispiel, welche Mehrheiten bei Abstimmungen an Eigentümerversammlungen gelten oder wie die Unterhaltskosten verteilt sind. Im Reglement werden auch Regeln für gemeinsam genutzte Räume und Aussenflächen festgehalten. Damit Sie keine Überraschungen erleben, sollten Sie das Reglement lesen, bevor Sie eine Wohnung kaufen.

Erneuerungsfonds

Darin wird Geld für Renovationen angespart. Klären Sie ab, wie viel Geld der Fonds enthält. Gibt es keinen Fonds oder ist dieser nicht genügend gefüllt, müssen Käufer für Kosten aufkommen, die eigentlich die Vorgänger hätten begleichen müssen. Lassen Sie den Unterhaltsbedarf des Gebäudes von einem Architekten schätzen. So wissen Sie, ob der Fonds zur Finanzierung des Unterhalts reicht oder ob bald grössere Investitionen anfallen. Dann sollten Sie den Kaufpreis herunterhandeln.

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Rendite-Immobilien: Grosse Versprechen an Miteigentümer

Die Firma Crowdhouse vermittelt ­direkte Investitionen in Wohneigentum – schon ab 100000 Franken. Sie verspricht den Miteigen­tümern Jahresrenditen von über 7 Prozent. Eine K-Geld-Stich­probe zeigt: Das dürfte nur schwer zu erreichen sein.

Von Bernhard Bircher-Suits

Das Zürcher Unternehmen Crowdhouse AG sucht in der Deutschschweiz Rendite-Wohn­objekte und verkauft sie in Tranchen an mehrere Miteigentümer. Nach eigenen Angaben tätigte das Unternehmen seit der Gründung im Jahr 2015 bereits Immobilientransaktionen im Wert von 1,5 Milliarden Franken.

Gemäss Crowdhouse haben über 1200 Anleger Miteigentums­anteile an Rendite-Immobilien erworben. Crowdhouse selbst wird nie Miteigentümer, vermittelt aber die Hypothek von jeweils 45 bis 66 Prozent der Kaufsumme der ­Liegenschaft über eine Partnerbank. Den Rest zahlen die Investoren. Ein Eigentümer darf maximal einen Drittel der Anteile an einer Immobilie halten. Die Eigentumsquoten entsprechen der Höhe des Kauf­preises, den ein Anleger zahlte. Die Anteile werden mit Namen der Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Anspruch auf ein Wohnrecht haben die Investoren nicht.

In den Anfangsjahren konnte man schon ab 25 000 Franken solche Immobilienanlagen tätigen – heute sind es meist mindestens 100 000 Franken. Laut Crowdhouse hat sich gezeigt, «dass dieser Mindestbetrag garantiert, dass sich die Anzahl der Eigentümer pro Immobilie in einem überschaubaren Rahmen hält».

Ungewöhnlich hohe ­Honorare für Vermittlung und Verwaltung

Crowdhouse verdient mehrfach an den Häusern. Miteigentümer zahlen für die Vermittlung der Anteile in der Regel 3 Prozent Provision. Beispiel: Bei einem Objekt in Leibstadt AG betrug der Kaufpreis 4,15 Millionen Franken, das Vermittlungs­honorar für Crowdhouse 134 087 Franken. Die «Kaufnebenkosten zu­lasten der Investoren beliefen sich zusätzlich auf 85 696 Franken. Bei einem Mehrfamilienhaus in Gränichen AG belastete Crowdhouse den Investoren gemäss der Internetzeitung «Inside Paradeplatz» 5,5 Prozent. Das ist viel. Adrian Wenger, Immobilienspezialist beim VZ Vermögenszentrum: «Für die Vermittlung von Renditeobjekten sind Honorare von 1,5 bis 2 Prozent üblich.»

Zudem verdient Crowdhouse mit der Verwaltung der von ihr vermittelten Immobilien. Das Verwaltungshonorar beträgt je nach Liegenschaft zwischen 5 und 7 Prozent der Nettomieteinnahmen pro Jahr. Zum Vergleich: Normalerweise ­belaufen sich die Kosten für eine Mietliegenschaft gemäss dem Offerten-Portal Gryps auf 4 bis 5 Prozent des Jahresmietzinses, je nach Region und Umfang der Aufgaben.

Auf dem Immobilien-Portal Homegate bietet Crowdhouse zurzeit drei Wohnungen am Furlängeweg 654 und 653 in Leibstadt AG zur Miete an. Sie sind Teil der Neubausiedlung Prato Verde («Grüne Wiese») mit 56 Wohneinheiten in fünf Blöcken. Die Wohnhäuser ­gehören Kleininvestoren – laut Grundbuch mehrheitlich Privatpersonen. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung wird zurzeit inklusive Nebenkosten für 1890 Franken im Monat zur Miete angeboten.

Die Lage der freien Wohnungen in Leibstadt erscheint auf den ersten Blick attraktiv. Die Siedlung liegt nur einen Steinwurf vom Rhein entfernt. In nur 1 Kilometer Distanz steht das Kernkraftwerk Leibstadt. Laut der Vermarktungs-­Website Prato-­verde.ch waren Mitte März 6 der 56 Wohnungen frei. Die Leerstandsquote lag somit bei etwa 11 Prozent. Das Risiko tragen die Haus­eigentümer gemeinsam.

Wie kommen Anleger auf die Idee, Anteile an einem Wohnblock in einem kleinen Dorf neben einem AKW zu kaufen? K-Geld sprach mit fünf Miteigentümern der Liegenschaften in Leibstadt. Drei von ihnen halten auch Anteile an anderen Crowdhouse-Immobilien. Alle suchten nach einer guten Möglichkeit, in Immobilien anzulegen, und verwiesen auf die niedrigen Zinsen von Sparkonten. Einige wollten zudem keine «Börsenrisiken» tragen. «Ich hätte auch lieber ein Mehr­familienhaus in Zürich gekauft», sagte einer der Eigentümer. «Dafür fehlte mir aber das Geld.» Dem Investor ist es vor allem wichtig, «möglichst wenig mit der Immobilie zu tun zu haben».

Statt der versprochenen 7 Prozent Rendite gabs nur 2,61 Prozent

Für die Anleger zählt, dass sie «direkt Immobilien kaufen und besitzen – mit Eintrag im Grundbuch». Mit den monatlich ausbezahlten Einnahmen an den Miet­-Erträgen sind sie ­zufrieden. Die Rendite der Befragten lag laut eigenen Angaben für 2020 zwischen 2,61 Prozent (Furlängeweg 654, Leibstadt) und 5,3 Pro­zent für das Mehrfamilienhaus in Gränichen. Auf ihrer Inter­netplattform gibt Crowdhouse die ­«erwartete Eigen­kapitalrendite» für Miteigentum an einem Prato-Verde-­Wohnblock mit mindestens 7 Prozent pro Jahr an.

Sprecher Michael Meier erklärt die Differenz so: Die berechnete Prognose für das Mehrfamilienhaus in Leib­stadt stütze sich auf ein ­langfristiges Geschäfts­szenario mit mehrjähriger Halte­dauer. In der Prognose berücksichtigt seien auch Miet-Ertragsausfälle in der Anfangsphase. Denn die Liegenschaft sei erst seit September 2020 bezugsbereit. Und die bloss 5,3 Prozent in Gränichen rechtfertigt Meier damit, dass es sich nicht um die Eigen­kapitalren­dite, sondern um die Ausschüttung handle. «Diese resultiert aus der ­erzielten Eigenkapitalrendite abzüglich der Rückstellungen.»

Crowdhouse wird auch beim ­etwaigen Verkauf einer Liegenschaft wieder Geld verdienen. Im Crowd­house-Vertrag steht: «Sollten sich die Miteigentümer für einen Gesamtverkauf der Liegenschaft entscheiden, ist ausschliesslich die ­Beauftragte (‹Crowdhouse›) für allfällige Verkaufsverhandlungen über die Liegenschaft mit Dritten zuständig.» Crowdhouse sei «berechtigt, ein Honorar vom Käufer zu verlangen».

Crowdli und Foxstone: Gleiches Geschäftsmodell, tiefere Mindestbeteiligung

Neben Crowdhouse setzen auch deutlich kleinere Unternehmen auf das Geschäftsmodell, Schweizer Rendite-Immobilien an eine grössere Zahl von Miteigentümern zu vermitteln. Dazu zählen etwa Crowdli (Crowdli.ch) oder Foxstone (Foxstone.ch). Während die Mindestbeteiligung bei Crowdhouse 100 000 Franken beträgt, sind bei Crowdli schon Investitionen ab 10 000 Franken und bei Foxstone solche ab 25 000 Franken möglich. Foxstone vermittelt nur Immobilien in der Romandie. Die «möglichen Renditen» beziffert Crowdli mit 5,75 Prozent, Foxstone mit 5 bis 8,5 Prozent.

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