Wohnungsnot? So erhöht man seine Chancen auf eine Miet- oder eine Eigentumswohnung
Das Angebot an bezahlbaren Miet- und Eigentumswohnungen in urbanen Zentren ist gering. Wer clever sucht und zur Not seinen Suchradius ausweitet, kann durchaus Wohnraum finden. Ein Ratgeber für Leute, die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 01.10.2023
Anfang Juni 2023 wurden in der Schweiz 54 765 Leerwohnungen gezählt. Das entspricht einschliesslich Einfamilienhäusern rund 1 Prozent des Gesamtwohnungsbestands. Das Bundesamt für Statistik (BfS) versteht unter leerstehenden Wohnungen alle möblierten oder unmöblierten bewohnbaren Wohnungen, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden und jeweils am Stichtag 1. Juni nicht bewohnt sind.
Was Wohnungssuchenden Sorgen bereiten dürfte: Die sogenannte Leerwohnungsziffer ist in der Schweiz innert Jahresfrist um 0,16 Prozentpunkte zurückgegangen. Der Schweizer Wohnungsleerstand hat sich im Jahr 2023 somit bereits das dritte Mal in Folge reduziert. Insgesamt nahm die Anzahl freier Wohnungen um rund 11 Prozent ab. Das geht aus der BfS-Leerwohnungszählung hervor.
Zunahme bei den Eigentumswohnungen um 18 Prozent
Auch unerfreulich für Wohnungssuchende: In allen sieben Grossregionen der Schweiz wurden Anfang Juni weniger leerstehende Wohnungen angeboten als im Vorjahr. Wie schon 2022 wurden mit 7817 Einheiten am meisten unbesetzte Wohnungen im Kanton Bern gezählt. Immerhin ein Lichtblick: Die Zahl der zum Kauf angebotenen Eigentumswohnungen nahm im Jahresvergleich um 18 Prozent um 1612 Einheiten zu. Insgesamt wurden 10 552 leerstehende Wohnungen zum Kauf ausgeschrieben.
Wer derzeit zur Miete lebt und ausreichend Eigenkapital auf der hohen Kante hat, sollte somit auch den Kauf einer Eigentumswohnung in Betracht ziehen, da zumindest bei dieser Wohnform das Angebot grösser wird. Anfang Juni wurden in der Schweiz zudem 6124 unbewohnte Einfamilienhäuser angeboten. Das entspricht gegenüber dem Vorjahr einer Zunahme von 795 Einheiten beziehungsweise rund 15 Prozent. Fakt ist auch: Es gibt mehr freie Grosswohnungen. Konkret sind 18 Prozent mehr Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern frei. Damit steigen für Suchende auch die Chancen auf die Gründung von preiswerten Wohngemeinschaften mit mehreren Mietparteien.
Tessiner findet Wohnung in Zürich mit der Hilfe einer Maklerin
Tomaso Salvato (25, Name geändert) interessieren Leerstandsstatistiken nicht mehr. Salvato zählt zu den wenigen erfolgreichen Wohnungssuchenden in der Stadt Zürich: Der Tessiner wird im Oktober eine Wohnung mit 53 Quadratmetern Wohnfläche im Milchbuckquartier im beliebten Kreis 6 beziehen. Derzeit wohnt er in einem Mehrfamilienhaus in Zürich Höngg an einer stark befahrenen Hauptstrasse. Salvato sagt: «Ich habe in Zukunft noch 10 Minuten mit dem Tram an den Zürcher Hauptbahnhof. Auch der Flughafen ist innert weniger Minuten erreichbar.» Das Preis-Leistungs-Verhältnis stimme für ihn, und die Wohnung sei ruhig gelegen.
Auf die Frage, wie er an seine zentral gelegene Traumwohnung in der Stadt Zürich gekommen sei, sagt er: «Ich hatte Glück mit einer Wohnungsvermittlerin. Sie hat offenbar ein gutes Netzwerk und kümmerte sich um alles.» Die Immobilienvermittlerin habe für ihn sogar den Mietvertrag auf Englisch übersetzt. Der Preis für ihre Dienstleistung: eine Monatsmiete in der Höhe von 1800 Franken. Salvato sagt dazu: «Diese Kosten waren berechtigt. Ich musste keinen Finger rühren und hatte Erfolg.» Das Fallbeispiel zeigt: Auch in Zeiten der Wohnungsnot gibt es durchaus Wege, zu vier Wänden zu kommen.
Statistiken nutzen und gezielt an Orten mit vielen freien Objekten suchen
Doch nicht alle haben so viel Glück wie der Tessiner: Die Suche nach einer passenden Traumbleibe in einer Stadt wie Zürich kann Jahre dauern. Walter Angst vom Mieterinnen- und Mieterverband sagt: «Nur wer sich viel Zeit nehmen kann, hat eine Chance, in der Grossagglomeration Zürich eine bezahlbare Wohnung zu finden.»
Mit ein Grund: Anfang Juni 2023 standen in der Stadt Zürich gerade einmal 144 Wohnungen leer. Laut der Stadtverwaltung ist die Wohnbevölkerung im Jahr 2022 um fast 6000 Personen gewachsen. Zwischen 2021 und 2022 wurden jedoch nur 800 neue Wohnungen gebaut. In den Vorjahren waren es noch rund 2000 Wohnungen gewesen. Wohneigentum in der Stadt zu finden, ist grundsätzlich schwierig. In der Stadt Zürich beträgt der Anteil Miethaushalte gemäss Statistikamt 90 Prozent.
Doch Suchende sollten sich nicht entmutigen lassen: Die Leerwohnungszahl bildet nur einen kleinen Teil der rund 2000 Wohnungen ab, die in der Stadt jeden Monat neu auf den Markt kommen. Die städtischen Wohnungen sind wöchentlich im «Tagblatt der Stadt Zürich» ausgeschrieben. Der Vermietungsprozess läuft online über den Service E-Vermietung. Es gibt keine Wartelisten.
Tipp: Versuchen Sie gezielt mithilfe offizieller Statistiken herauszufinden, in welchen Stadtkreisen beziehungsweise Quartieren in Ihrer Traumdestination besonders viele Wohnungen frei sind, und fokussieren Sie sich bei Ihrer Suche darauf. So standen Anfang Juni zum Beispiel im Zürcher Kreis 2 (Wollishofen, Leimbach, Enge) 40 Wohnungen leer. Zum Vergleich: Im Kreis 1 (Rathaus, Hochschulen, Lindenhof, City) waren es gerade einmal 7 Wohnungen. Günstigere Objekte gibt es vor allem in den Quartieren Leimbach, Schwamendingen, Affoltern und Seebach. Leerwohnungsstatistiken veröffentlichen auch viele andere Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Basel oder Bern.
Bewerbungsdossier bereithalten
Wer als Mietpartei von einem Sanierungsprojekt oder einem möglichen Immobilienverkauf Wind bekommt, sollte keine Zeit verlieren und sofort mit der Immobiliensuche beginnen, um bei einer allfälligen Kündigung Optionen zu haben.
Es gilt zudem, die Hausaufgaben zu machen: Wer mieten oder kaufen will, sollte ein aktuelles und professionell gestaltetes Bewerbungsdossier vorweisen können, um in der Masse von Bewerbungen herauszustechen und Vermieterinnen und Vermieter zu überzeugen. Halten Sie Unterlagen wie Arbeitsvertrag, Lohnabrechnungen und Referenzen des Arbeitgebers und des derzeitigen Vermieters bereit, um bei Interesse sofort eine Bewerbung einreichen zu können.
Ein aktueller Betreibungsauszug ist ein unentbehrlicher Bestandteil bei der Wohnungssuche. Ein persönliches Motivationsschreiben zusammen mit Selbstbeschrieb inklusive Foto und Kurzlebenslauf kann Wunder bewirken. Walter Angst vom Mieterinnen- und Mieterverband sagt: «Wenn man sich bei einem privaten Vermieter meldet, sollte man sehr offen sein. Ein Kind zu haben, das ein Instrument spielt, muss kein Nachteil sein. Auch unter Vermietern gibt es Musikliebhaber.»
Beim geplanten Kauf von Wohneigentum gilt es, seine Finanzierungsmöglichkeiten beziehungsweise das realistische Kaufbudget im Detail zu kennen und zu wissen, wie viel Eigenkapital für einen Immobilienkauf zur Verfügung steht. Kaufparteien sollten im Bild sein über ihre flüssigen Mittel und allfällige Gelder in der beruflichen Vorsorge und der freiwilligen dritten Säule. Das gilt nicht nur für die eigene Person, sondern auch für den Ehe- oder Lebensgefährten.
Tipp: Der letzte Vorsorgeausweis listet in der Regel auf, wie viel Pensionskassengeld für den Kauf von selbst bewohntem Wohneigentum investiert werden darf. Zudem kann es nicht schaden, die Eltern im Voraus für einen allfälligen Erbvorbezug beziehungsweise ein zinsloses Darlehen oder eine Schenkung anzugehen. Attraktive Wohnungen oder Häuser in urbanen Zentren werden meist innert weniger Wochen verkauft. Wer Wochen braucht, um seine Finanzierungsmöglichkeiten zu klären, kommt bei Auktionen meist zu spät. Dasselbe gilt bei Mietobjekten: Wer kein umfassendes Dossier bereithat und erst noch Unterlagen bestellen muss, gehört oft zu den Verlierern.
Netzwerke nutzen und Augen und Ohren offen halten
Tatsache ist auch: Die besten Angebote werden oft unter der Hand an Bekannte, Freunde oder Verwandte vergeben. «In den hochpreisigen Regionen müssen Wohnungssuchende auf ihre privaten Netzwerke setzen. Es gibt nach wie vor eine recht grosse Anzahl privater Vermieterinnen und Vermieter, die nicht auf maximale Rendite setzen. Diese zu finden, ist die Kunst», sagt Angst.
Nutzen Sie auch analoge und digitale Anschlagbretter in Supermärkten oder bei Ihrem Arbeitgeber, um auf Ihre persönliche Wohnungsnot aufmerksam zu machen. Ein klassisches Inserat in einer Zeitung mit einem sympathischen, auffälligen Text kann zudem auch im digitalen Zeitalter Wunder wirken. Erfolgversprechend kann auch sein, Suchinserate in Form von Flyern in die Briefkästen Ihrer Traumimmobilie zu werfen. Prämien für erfolgreiche Wohnungsvermittlungen können einen zusätzlichen Anreiz bieten.
Geben Sie bei Suchinseraten zur Miete zum Beispiel auch an, dass Sie bereit sind, Zusatzaufgaben zu übernehmen, zum Beispiel Gartenarbeiten oder Hauswartung. Wenn Sie sich für Wohneigentum interessieren, sollten Sie Ihren Platzanspruch und Ihren Budgetrahmen bereits im Inserat erwähnen.
Nutzen Sie die Tricks von hartgesottenen Immobilienprofis: Lesen Sie Todesanzeigen und informieren Sie sich im bevorzugten Quartier über bald leerstehende Immobilien von Erbgemeinschaften oder betagten Menschen, die vor dem Eintritt ins Pflege- oder Altersheim stehen. Zügelwagen im Quartier sind Hinweise darauf, dass Wohnungen oder Häuser frei werden. Fragen Sie höflich nach, ob die Immobilie bereits vermietet sei oder verkauft werde.
So finden Sie heraus, wem eine Immobilie gehört
Sie möchten wissen, wem eine Immobilie gehört? Suchen Sie in den teilweise digital zugänglichen Grundbuchämtern nach den Eigentümern einer Parzelle oder Immobilie und schreiben Sie den Eigentümer freundlich an. Seit dem 28. August 2023 ist es im Kanton Zürich möglich, eine elektronische Eigentumsabfrage kostenfrei zu tätigen. Die Grundbuchdaten werden über den GIS-Browser des Kantons Zürich zur Verfügung gestellt (siehe maps.zh.ch). Ein Login ist nicht nötig.
Lesen Sie auch im Amtsblatt des Kantons Zürich sowie im Publikationsorgan der Gemeinde alles über geplante Bauprojekte. So sind Sie früher dran, als wenn bereits die Nachbarschaft mit einer Aussteckung über ein Bauvorhaben visuell mit informiert wird.
Baugerüste und Kräne sind ebenfalls gute, aber relativ späte Anzeichen, dass sich in Ihrem Wunschquartier neue Chancen eröffnen. Ist der Wohnungswechsel nicht dringend, hilft allenfalls auch eine Nachfrage bei der Gemeinde, Wohnbaugenossenschaften oder Stiftungen nach allfälligen Neubauprojekten, um sich frühzeitig als Erstmieter zu bewerben.
Zeichnet sich ein Wohnungswechsel schon längere Zeit im Voraus ab, ist es ratsam, sich bei den Verwaltungen auf eine Warteliste setzen lassen. Genossenschaftswohnungen sind im Schnitt 15 bis 20 Prozent günstiger als normale Mietwohnungen. In Städten wie Zürich ist die Miete teilweise bis zur Hälfte günstiger als auf dem Mietmarkt. Auf www.wbg-schweiz.ch erhalten Sie einen Überblick über die gemeinnützigen Bauträger, die bei Wohnbaugenossenschaften Schweiz Mitglied sind.
Manche Wohnbaugenossenschaften publizieren Wohnungsangebote auf ihrer Website und informieren über Neubauprojekte. Es gibt auch öffentliche Dienste und nicht gewinnorientierte Vereine, die bei der Wohnungssuche helfen. Ein Beispiel: Der Verein Solinetz unterstützt Wohnungssuchende im Kanton Zürich mit Tipps und Tricks für eine erfolgreiche Wohnungssuche.
Nutzen Sie verschiedene Immobilienplattformen
Nutzen Sie zudem Online-Marktplätze und Immobilien-Websites von Maklern, um nach verfügbaren Wohnungen zu suchen. Abonnieren Sie Benachrichtigungen, um über neue Angebote informiert zu werden. Nutzen Sie Plattformen wie Immoscout24 oder Homegate. Hier finden Sie Angebote für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Häuser in verschiedenen Städten und Regionen. Comparis fasst Immobilienangebote von verschiedenen Anbietern zusammen und bewertet sie auch mit Preis-Leistungs-Noten. Statt nur auf Online-Portalen nach einer Wohnung zu suchen, lohnt es sich oftmals auch, in den sozialen Netzwerken Ausschau zu halten. Häufig werden dort Nachmieter für Mietobjekte gesucht, und die Wohnungen werden von den Verwaltungen erst gar nicht ausgeschrieben.
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Die FundCom übernimmt die Pressearbeit für die internationale Kunstmesse art3f
Die internationale Kunstmesse art3f kommt vom 14. bis 16. April 2023 nach Zürich und die FundCom ist dabei. Für den französischen Messeveranstalter art3f übernimmt die FundCom die Pressearbeit.
Autor: Bernhard Bircher-Suits.
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Wie man Wohneigentum kosteneffizient versichert
Eine Gebäuderechtsschutz-Versicherung ist oft unnötig. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Versicherungen obligatorisch sind und welche sich für Wohneigentum lohnen können.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation auf Homegate.ch.
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Eigenständig Wohnungen vermieten: Ein Ratgeber
Möchtest du auf eigene Faust dein Wohneigentum vermieten und Geld sparen? Ohne das nötige Fachwissen wird die Verwaltung zum Alptraum – ein Leitfaden.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation auf Homegate
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Wohnungen zum Tiefpreis: Das sind die Schnäppchen-Gemeinden
Die Immobilienpreise in der Schweiz sind weiterhin sehr hoch – doch nicht überall. In der preiswertesten Walliser Gemeinde St. Niklaus kostet eine durchschnittliche Wohnung mit 125 Quadratmetern Fläche nur 433 000 Franken. In welchen Gemeinden der Wohnungskauf noch erschwinglich ist.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 26.12.2022
Es ist kaum zu glauben: Höhere Hypothekarzinsen, der Ukraine-Krieg und eine Inflation von rund 3 Prozent haben den gefühlt ewig anhaltenden Preisanstieg im Schweizer Immobilienmarkt bisher kaum gedämpft. So sind die Preise für Häuser und Wohnungen zumindest im dritten Quartal 2022 weiter gestiegen.
Gemäss Studienautoren der Raiffeisenbank Schweiz ist der Hauptgrund für den Preisanstieg das «äusserst knappe Angebot». Der Preisanstieg von Stockwerkeigentum war noch etwas höher als bei Einfamilienhäusern. Gemäss den Analytikern der Bank mussten für Wohnungen im dritten Quartal 1,9 Prozent mehr bezahlt werden als noch im zweiten Quartal. Die Preise für Stockwerkeigentum legten in den letzten vier Quartalen in der Region Bern am stärksten zu. Der Preisanstieg bei den Einfamilienhäusern betrug 1,4 Prozent.
Die Nachfrage nach Wohneigentum habe sich aufgrund der Erwartung anhaltend höherer Finanzierungskosten zwar etwas reduziert, heisst es bei der Bank. Das Angebot bleibe aber derart knapp, dass der Nachfragerückgang von einem extrem hohen Niveau aus noch nicht stark genug sei, um die Preisdynamik im Eigenheimmarkt zu brechen.
Höhere Finanzierungskosten
Die Finanzierungskosten sind in der Tat deutlich gestiegen. Das zeigt zum Beispiel der Zinsindex für Wohnimmobilien der Online-Vergleichsplattform Hypotheke.ch. Kostete eine Hypothek am 23. Dezember 2021 im Durchschnitt noch 1,05 Prozent, waren es ein Jahr später 2,61 Prozent. Konkret heisst das für einen Immobilienkäufer mit einer Hypothek im Umfang von 800 000 Franken: Er zahlt diesen November 12 480 Franken mehr Zins für denselben Kredit.
Doch trotz hohen Immobilienpreisen und steigenden Zinsen träumt die Mehrheit der Mietenden in der Schweiz von den eigenen vier Wänden. 62 Prozent der Schweizer Mieterinnen möchten eine Immobilie kaufen, möglichst auf dem Land. Das zeigt eine im Juni 2022 veröffentlichte Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark. Doch das knappe Angebot (58 Prozent) und die hohen Preise (49 Prozent) stehen einem Kauf im Weg.
Abschreckend hohe Preise
Immobilien sind in der Schweiz aber längst ein knappes Luxusgut. Kein Wunder, ist die Wohneigentumsquote in der Schweiz im internationalen Vergleich relativ gering: Nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern.
Hohe Preise sind ein Grund dafür. Laut dem Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Wüest Partner haben sich die Preise für Liegenschaften seit dem Jahr 2000 im Durchschnitt mehr als verdoppelt. In den meisten Regionen des Landes muss man mindestens 1 Million Franken in die Hand nehmen, um sich ein Haus mit Garten leisten zu können.
«Fehlendes Bauland ist einer der wesentlichen Treiber hinter den starken Preisanstiegen während der letzten Jahre», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. Laut dem Bundesamt für Statistik ist der Durchschnittslohn im gleichen Zeitraum jedoch nur um einen Viertel gestiegen. Gemäss einer Swiss-Life-Untersuchung verfügt nur rund ein Drittel aller Schweizer Haushalte über das nötige Geld, um sich ein durchschnittliches Einfamilienhaus kaufen zu können.
Ohne Geld von den Eltern bleibt ein Haus oder eine Wohnung für junge Erwachsene meist ein Wunschtraum. Doch in welchen Schweizer Gemeinden gibt es überhaupt noch Wohnungen zu Schnäppchenpreisen?
Schnäppchen gibt es nur an B-Lagen
Wer auf der Suche nach einer bezahlbaren Eigentumswohnung ist, hat sich in den meisten Fällen bereits auf eine Region festgelegt, in der das Traumobjekt zu finden sein soll. Dass es regionale Kaufpreisunterschiede gibt, ist den meisten bewusst. «In der jüngsten Vergangenheit sind diese regionalen Unterschiede immer mehr ausgenutzt worden. Denn in Zeiten des vermehrten Remote Working spielt die Nähe zu den Arbeitsplatzzentren eine weniger starke Rolle», sagt Weinert.
Wie stark diese Unterschiede allerdings ausfallen, hat diese Zeitung in Zusammenarbeit mit Wüest Partner anhand von Inseraten untersucht. Die Leitfrage lautete: In welchen Gemeinden der Schweiz findet man im Schnitt noch die tiefsten Preise für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 125 Quadratmetern Wohnfläche? Wüest Partner hat dazu pro Schweizer Kanton die fünf Gemeinden mit den günstigsten mittleren Angebotspreisen für Eigentumswohnungen ermittelt. Ausgeschlossen wurden Gemeinden mit weniger als 2000 Einwohnern.
Die Tabelle zeigt: Wer zum Beispiel im Kanton Zürich auf Schnäppchenjagd geht, sollte sich in den Gemeinden Elgg, Fischenthal, Stammheim, Wila und Wald umsehen. Hier erhält man die durchschnittliche Eigentumswohnung für 713 000 (Fischenthal) bis 790 000 Franken (Stammheim). Zum Vergleich: In der «günstigsten» Zuger Gemeinde Menzingen kostet eine vergleichbare Wohnung bereits 1 154 000 Franken.
Wer somit nicht zwingend in einer steuergünstigen Zuger Gemeinde Wohneigentum kaufen will, spart mit einem Umzug in eine vergleichsweise günstige Zürcher Gemeinde viel Geld: Im Vergleich Fischenthal zu Menzingen sind es immerhin 441 000 Franken Ersparnis. Die Schattenseite: Die Steuern sind in Fischenthal deutlich höher.
Neben dem Kaufpreis gilt es vor einem Immobilienkauf auch andere Dinge wie Steuern, Mobilitätskosten, Krankenkassenprämien sowie allfällige Ausgaben für die Kinderbetreuung im Auge zu behalten. Neben weiteren wichtigen Selektionskriterien wie Wohnkosten und -lage, Infrastruktur, Verfügbarkeit passender Wohnobjekte und persönlichen Kontakten vor Ort spielen standortabhängige Kostenfaktoren eine wichtige Rolle.
Wer verschiedene Gemeinden und ihre Immobilienpreise vergleicht, sollte also nicht nur den Kaufpreis einer Traumimmobilie betrachten, sondern auch andere wichtige Fixkosten, die sich nach dem Kauf während Jahren im Portemonnaie bemerkbar machen.
Tipps für die Wohnortsuche und die Immobilienfinanzierung
Gemeinden vergleichen: Standort und Lage sind zwei wichtige Faktoren beim Kauf von Wohneigentum. Die Statistik-Website Gemeindeverzeichnis.ch bietet eine praktische Vergleichsfunktion. Auf Gemeindeverzeichnis.ch werden Informationen zu den Schweizer Gemeinden wie Bevölkerungsangaben, Demografie sowie geografische und wirtschaftliche Eckdaten und Wähleranteilen aus mehreren Quellen zusammengeführt. Es können bis zu drei Gemeinden nebeneinander angezeigt werden.
Finanzierung und Wohnbudget: Eine Hypothek ist dann tragbar, wenn die gesamten Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Einkommens betragen. Zudem sollte man mindestens einen Fünftel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung sollten neben den reinen Kaufkosten aber auch weitere Fixkosten berücksichtigt werden – wie beispielsweise die Mobilitätskosten oder die Steuerbelastung.
Suchradius vergrössern: Wohnungen in Regionen, die nur wenige Kilometer auseinanderliegen, haben teilweise ein komplett anderes Preisniveau. Vergleichen Sie daher auch die Immobilienpreise zwischen Nachbargemeinden und in einem Radius von 5 Kilometern.
Wohnfläche prüfen: Eine Wohnung mit 2,5 Zimmern kann mit mehr Quadratmetern ausgestattet sein als eine 3,5-Zimmer-Wohnung. Deshalb sind in Verkaufsinseraten auch die Wohnflächeangaben und nicht nur die Zimmerzahl zu prüfen.
Steuern: Vor einem Umzug ist mithilfe eines Steuerrechners die Steuerbelastung des neuen Wohnorts im Detail zu prüfen. Gut zu wissen: Im kantonalen Steuerbelastungs-Ranking steht als attraktivster Kanton Zug an der Spitze. Auf den folgenden Plätzen liegen Nidwalden und der Kanton Uri.
Krankenkassenprämien: Unter priminfo.admin.ch/de/praemien findet man die vom Bund publizierten offiziellen Krankenkassenprämien nach Wohngemeinde. Hier erfährt man somit die zukünftigen Prämienkosten am neuen Wohnort.
Lesen Sie den Originalartikel vom 26.12.2022 online auf nzz.ch.
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Vorbezug von Geldern aus der Pensionskasse und der Säule 3a: So schickt man die alte Ölheizung mit Alterskapital in Rente
Bei der Wohneigentumsquote ist die Schweiz in Europa Schlusslicht. Käuferinnen und Käufer von selbst bewohntem Wohneigentum können ihre eigenen vier Wände immerhin mit Alterskapital aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanzieren. Diese wichtigen Regeln sollten Sie kennen.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
30.08.2022, 13:52 Uhr
Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist im internationalen Vergleich sehr tief. Nur 36 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das zeigen Daten des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Zum Vergleich: In Rumänien lag die Wohneigentumsquote im Jahr 2020 bei 96 Prozent – ein Spitzenwert in der EU.
Die Schweiz hat unter allen europäischen Ländern den geringsten Wohneigentumsanteil. Gemäss «Immo-Monitoring 2022-2» des Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner geht die Wohneigentumsquote in der Schweiz seit 2015 bis heute sogar kontinuierlich zurück. Ein Grund dafür ist, dass in den vergangenen Jahren deutlich mehr Mietwohnungen als Wohneigentumsobjekte gebaut wurden.
Zudem ist Bauland in der Schweiz knapp, und die Preise bei Einfamilienhäusern sind im letzten Jahr so stark gestiegen wie letztmals vor mehr als 30 Jahren. In vielen Regionen ist es fast unmöglich, Eigentum zu finden. Wenig überraschend hat die Wohneigentumsquote in der Schweiz bei Familien und Alleinerziehenden am stärksten abgenommen. Von 2015 bis heute ist ihr Anteil um 7 Prozentpunkte gesunken.
Vorsorgegeld für selbst bewohntes Eigentum
Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) erlaubt es indessen Käuferinnen und Käufern, für den Erwerb von selbst benutztem Wohneigentum Geld aus der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen. Darunter versteht man den ganzen oder teilweisen Bezug des Sparguthabens vor der Pensionierung zur Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum. Kreditgeber bestehen darauf, dass mindestens 10 Prozent des Kaufpreises mit eigenen Mitteln bezahlt werden, welche nicht aus der Pensionskasse stammen. Die weiteren 10 Prozent des Immobilienpreises müssen in Form von Barmitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden.
Der Bund ist zudem gemäss Verfassung seit 1972 verpflichtet, Wohneigentum zu fördern. Durch die staatliche Wohneigentumsförderung (WEF) soll der Kauf von Wohneigentum einer breiten und hauptsächlich jungen Bevölkerung (Familien) zugänglich gemacht werden. Doch der eingangs beschriebene Rückgang bei dieser Fördergruppe zeigt: Die WEF entfaltet nicht die gewünschte Wirkung.
Doch wie funktioniert die WEF? Mittel aus der beruflichen Vorsorge wie auch der freiwilligen Säule 3a können in Form eines Vorbezugs oder einer Verpfändung beansprucht werden. Mittel, welche in Form eines Barvorbezugs eingesetzt werden, gelten bei Kreditgebern wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen im Unterschied zur Verpfändung als Eigenkapital. Durch den Barvorbezug können somit die Belehnung und die Hypothekarzinskosten gesenkt werden.
Der Haken beim Vorbezug: Die Altersrente wird geschmälert, da das angesparte Vorsorgekapital um den vorbezogenen Betrag zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen reduziert wird. Der Finanzdienstleister VZ Vermögenszentrum empfiehlt Käufern, Altersgeld zu verpfänden und bezogene Pensionskassengelder rasch wieder in die Pensionskasse zurückzuführen, um die Altersrente wieder aufzubessern. Doch ein Vorbezug muss nicht immer ein Nachteil sein: Denn das Leben im Eigenheim verringert auch die Wohnkosten bis zum Lebensende. Und die Wertsteigerung der Immobilie ist häufig höher als der Zins auf dem Altersguthaben der Pensionskasse.
Verpfändung oder Bezug?
Der Vorteil der Verpfändung liegt darin, dass das Vorsorgeguthaben nicht reduziert wird, solange die Hypothekarforderungen bedient werden können und das Pfand nicht verwertet werden muss. Die Verpfändung führt jedoch aufgrund der höheren Verschuldung zu einem höheren Hypothekarzinsaufwand. In Zeiten von steigenden Kreditzinsen kann das ein Nachteil sein.
Beim WEF-Vorbezug gilt: Man darf sein Vorsorgeguthaben ganz oder teilweise alle fünf Jahre beziehen. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. Die maximale Bezugshöhe steht auf dem Pensionskassenausweis.
WEF-Vorbezüge für Renovationen und Umbauten sind auch aus der Säule 3a zulässig. «Ein Vorbezug aus der Säule 3a ist meist unproblematisch. Einzig bei gemischten 3a-Lebensversicherungen sollte man die Kosten der Auflösung der Versicherung hinterfragen», sagt Florian Schubiger, Hypothekar- und Vorsorgeexperte bei dem Unternehmen Vermögenspartner. Zudem sollte abgeklärt werden, ob der Versicherungsschutz noch gebraucht werde und ob es nach dem Vorbezug noch eine neue, reine Risikoversicherung brauche.
Vorbezüge aus der beruflichen Vorsorge dürfen gemäss Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) auch für «angemessene Renovations- und Umbauarbeiten» getätigt werden, welche zum Zweck haben, die Wohnqualität und den Wert einer Liegenschaft zu erhalten. Nach Auffassung des BSV ist daher ein WEF-Vorbezug für eine Wärmepumpenheizung mit Erdsonde zulässig. Wer gebundene Vorsorgegelder bezieht, zahlt aber eine Kapitalauszahlungssteuer. Diese reduzierte Steuer darf nicht mit Vorsorgegeldern beglichen werden.
Vorsicht vor der Vorsorgelücke
Das VZ Vermögenszentrum rät, Pensionskassengeld zu verpfänden, anstatt es bar zu beziehen. «Viele sind sich nicht bewusst, dass mit einem WEF-Bezug aus der zweiten Säule eine Vorsorgelücke entsteht. Zudem können nach einem Vorbezug aus der zweiten Säule erst wieder steuerwirksame Einkäufe getätigt werden, wenn der Bezug vollständig zurückbezahlt wurde», sagt Schubiger.
Bei einem WEF-Bezug lohne es sich, genau zu rechnen. Manche Berater gingen zu wenig auf potenzielle Risiken ein, sagt Schubiger. Sie wollten in erster Linie eine Hypothek verkaufen und rieten deshalb nur selten von einem Immobilienkauf ab, auch wenn es aus finanzplanerischer Sicht ratsam wäre. Als Beispiel nennt er ein Paar, das eine Immobilie für 2 Millionen Franken kaufen wollte. Dafür wollte es das gesamte Pensionskassenkapital beziehen, zusätzlich war es auf einen Erbvorbezug angewiesen. Weil ein Drittel des Lohnes in Form eines Bonus ausbezahlt wurde und der Job alles andere als sicher war, habe er vom Kauf abgeraten. Das Paar habe mittlerweile eine preiswertere Immobilie für 1,5 Millionen Franken gekauft.
Diese WEF-Regeln sollten Sie kennen
Alternativen zum WEF-Vorbezug: Unverzinste und nicht rückzahlbare Darlehen von Eltern, Bekannten oder Verwandten können eine sinnvolle Alternative zum WEF-Vorbezug darstellen. Sobald für solche Darlehen ein Zins und/oder eine Amortisation verlangt wird, gelten sie aber nicht mehr als Eigenkapital, und die Bank rechnet mit den gleichen kalkulatorischen 5-Prozent-Zinskosten wie für die Hypothek.
Alterslimiten: WEF-Bezüge sind gemäss per Anfang 2021 revidiertem Gesetz zulässig bis «zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen».
Bezugsberechtigung: Beim Bezug von Vorsorgegeld sowie bei einer Verpfändung muss die versicherte Person voll erwerbsfähig sein. Beim Bezug wie auch bei der Verpfändung ist eine amtlich beglaubigte, schriftliche Zustimmung des Ehegatten oder des eingetragenen Partners beziehungsweise der eingetragenen Partnerin erforderlich.
Investitionen und Amortisationen: Wer Wohneigentum besitzt, kann die bezogenen Vorsorgemittel auch für wertvermehrende Investitionen und für die Reduktion der Hypothekarschuld beziehen – aber nicht für den laufenden Unterhalt und Zinszahlungen.
Renovationen mit WEF-Geldern: Das BSV kennt folgende Regel: Eine Finanzierung kann nur erfolgen, wenn die Renovation der Erhaltung der «Wohnqualität und der Werterhaltung» gilt. Für luxuriöse sowie unbedeutende Renovationen dürfen hingegen keine WEF-Gelder zur Verfügung gestellt werden. Sie können aber zum Beispiel für eine komplette Erneuerung aller Fenster oder für weitere energetische Massnahmen bezogen werden. WEF-Vorbezüge für Renovationen und Umbauten sind nicht nur aus der zweiten Säule, sondern auch aus der Säule 3a zulässig.
Rückzahlung WEF-Vorbezug: Bei Veräusserung des Wohneigentums muss der bezogene Betrag zurückbezahlt werden. Die WEF-Rückzahlung ist freiwillig möglich, solange die versicherte Person noch keinen reglementarischen Anspruch auf Altersleistungen erlangt oder noch keine Willenserklärung für eine vorzeitige Pensionierung abgegeben hat. Der Mindestbetrag für eine Rückzahlung beträgt 10 000 Franken.
Lesen Sie den Originalartikel vom 30.08.2022 auf nzz.ch oder laden Sie sich die NZZ-Online-Version als PDF herunter.
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Wohneigentumsförderung: Diese Regeln sollten Sie kennen
Wer Wohneigentum mit einer Hypothek kaufen will, braucht in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung darf man fehlende Eigenmittel aus der Pensionskasse und der Säule 3a beziehen oder verpfänden.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
Veröffentlicht im «Casanostra Magazin» Ausgabe Juni 2022
Rund drei Viertel der Schweizer Bevölkerung kann sich gemäss einer Studie der Raiffeisenbanken «aus eigener Kraft» kein Wohneigentum mehr leisten. Die Gründe: Horrende Immobilienpreise, und die meisten Kaufwilligen haben zu wenig Einkommen und Vermögen für eine Hypothek. Kreditgeber fordern in der Regel einen Fünftel an Eigenmitteln für einen Hauskredit. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus Eigenkapital bestehen, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Die weiteren 10 Prozent des Immobilienpreises müssen in Form von Barmitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden. Die «gebundenen» Gelder auf dem Freizügigkeitskonto, in der Pensionskasse oder auf einem Konto der Säule 3a darf man dank der staatlichen Wohneigentumsförderung (WEF) in die selbst bewohnten vier Wände stecken. So hat man mehr Eigenkapital für eine Hypothek.
Um den Kauf von Wohneigentum zu finanzieren, kann man sein Vorsorgeguthaben ganz oder teilweise beziehen. Ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. WEF-Bezüge sind grundsätzlich zulässig bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen. Die maximale Bezugshöhe steht auf dem Pensionskassenausweis. Beim Pensionskassengeld müssen mindestens 20 000 Franken bezogen werden. Bei Säule-3a-Geldern gibt es keinen Mindestbetrag.
Für Erwerb, Erstellung und Kreditrückzahlung
Ein Vorbezug kann als Eigenmittel für den Kauf oder die Erstellung von Wohneigentum eingesetzt werden. Die Gelder darf man auch für die Rückzahlung eines Hypothekardarlehens, für Beteiligungen an genossenschaftlichem Wohneigentum oder die Finanzierung von Renovationen oder wertvermehrenden Investitionen nutzen. Für Ferienimmobilien, Zweitwohnsitze, Wohnmobile, Boote oder Geschäftsliegenschaften ist kein Vorbezug möglich. Wer gebundene Vorsorgegelder bezieht, zahlt eine Kapitalauszahlungssteuer. Sie fällt je nach Wohnort und Betrag unterschiedlich hoch aus. Die Steuersätze der Kantone liegen bei 3 bis gut 10 Prozent – je nachdem, wie viel Geld bezogen wird. Statt das Pensionskassengeld zu beziehen, kann man es auch verpfänden. Das angesparte Altersguthaben bleibt so in der Pensionskasse und die Renten und Versicherungsleistungen bleiben gleich
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Die Preise von Wohneigentum sind während der Corona-Pandemie weiter gestiegen. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte seine Vertragspartner und Reservations- sowie Kaufverträge im Detail prüfen. Ein Ratgeber für Kaufwillige.
Bernhard Bircher-Suits
23.08.2021, 05.30 Uhr
Das Bundesamt für Statistik zählte Ende 2019 rund 1,4 Mio. Haushalte in der Schweiz, die in ihrer eigenen Wohnung lebten. Das entspricht einer Eigentumsquote von 36% bei Wohnungen – inklusive Häusern sind es 43%. Das ist im internationalen Vergleich ein sehr tiefer Wert: In EU-Ländern wie Rumänien, Ungarn oder Litauen liegt die Wohneigentumsquote bei mehr als 90%. Auch in Deutschland liegt die Quote mit 51% höher als in der Schweiz. Die Schweiz ist also trotz staatlicher Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge nach wie vor ein Land der Mieter.
Die Nachfrage steigt
Wohneigentum bleibt angesichts weiter steigender Preise für viele ein Wunschtraum. Etwas mehr als 1 Mio. Fr. muss ein Käufer in der Schweiz für ein Einfamilienhaus mit vier oder mehr Zimmern auf den Tisch legen. 850 000 Fr. werden im Durchschnitt für eine Eigentumswohnung dieser Grösse fällig. Die Hauspreise legten gemäss einem gemeinsam von Immoscout24 und dem Immobilienberatungsunternehmen Iazi erhobenen Index im ersten Halbjahr 2021 zudem um 3,8% weiter zu. Bei Eigentumswohnungen lag die Preissteigerung sogar bei 4,7%.
Martin Waeber, Managing Director bei Immoscout24, hält in einer Pressemitteilung fest: «Die Corona-Krise scheint den Schweizer Eigentumsmarkt regelrecht zu beflügeln.» Der Index lag Anfang Juli 2021 bei 7822 Fr. pro Quadratmeter – der höchste Stand seit Messbeginn im Jahr 2011. Zum Vergleich: Am 5. Februar 2011 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5808 Fr.
Zürich Oerlikon – heiss begehrt
Den Traum von den eigenen vier Wänden im Stockwerkeigentum konnten sich Interessenten zum Beispiel in der Wohnüberbauung «Güetliweg 4» in Zürich Oerlikon erfüllen – in einem Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen. Das Gebäude soll im Sommer 2022 bezugsfähig sein. Die Wohnungspreise lagen gemäss dem Erbauer des Gebäudes, der Werubau AG aus Meilen (ZH), im Schnitt bei 1,5 Mio. Fr. für eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 125 m2 Fläche. Die Wohnungen wurden mithilfe eines «Kaufvertrags mit werkvertraglichen Abreden» verkauft.
Gemäss Beat Ziegler von der Geschäftsleitung der Werubau AG konnten die Wohnungen «beinahe über Nacht» verkauft werden. Das ist erfreulich für die Verkäufer. Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich für die Prüfung des meist unverbindlichen Prospekts, der Vertragsunterlagen sowie Reglemente aber immer genügend Zeit nehmen. Hohe Reservationszahlungen bergen Risiken.
Gemäss Verkaufsprospekt musste ein Käufer eine Reservationszahlung von 50 000 Fr. leisten – aber nicht an die Werubau AG, sondern an die Piiri AG. Ihr gehörte als Bauherrin das Land, auf dem das MFH erstellt wurde. Laut Ziegler hat «die Piiri AG die Anzahlung durch die projektfinanzierende Bank mittels einer Anzahlungsgarantie abgesichert». Doch das ist nicht bei jedem Verkaufsangebot der Fall. Auch Ziegler sagt: «Ein Käufer ist gut beraten, wenn er bereits den Reservationsvertrag durch eine fachkundige Person prüfen lässt.» Er wisse, dass es in der Immobilienbranche leider auch «schwarze Schafe» gebe.
Sicherheiten für den Käufer aushandeln
Dominik Romang, Zürcher Rechtsanwalt und Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes, sagt: «Ein Käufer geht bei diesem Objekt ein Dreiecksverhältnis mit der Werubau AG und der Piiri AG ein. Wichtig ist für den Käufer zu wissen, an wen er letztlich die Vorauszahlung leisten muss und wer haftet, falls das Objekt nicht fertiggestellt würde oder eine der Firmen Konkurs anmelden müsste.»
Was passiert, wenn die Werubau AG das Projekt nicht abschliessen würde, bleibt offen. Aus Sicht des Käufers müssten jeweils im Kaufvertrag Sicherheiten ausgehandelt werden für den Fall eines Konkurses. Fehlen solche Sicherheiten, droht im schlimmsten Fall ein Totalverlust der Vorauszahlung.
Auf den Baubeschrieb ist noch kein Verlass
Michel Wyss ist Immobilienbewirtschafter und Teilhaber der Wyss Liegenschaften GmbH in Bern. Er sitzt auch im Vorstand des Hauseigentümerverbands Casafair Mittelland. Aus seiner Beratungspraxis weiss er: «Beim Kauf einer Stockwerkeigentumswohnung ab Plan, einer neu erstellten Wohnung oder einer Altbauwohnung sind unterschiedliche Kontrollmechanismen bei der Käuferschaft gefragt.»
Beim heiklen Kauf «ab Plan» habe er Käufer nachträglich betreut, welche einen Grossteil der Kaufsumme ein zweites Mal entrichten mussten. Wyss warnt: «Die treuhänderische Funktion der Bank bei einem solchen Geschäft ist zentral. Es darf nicht sein, dass zum Beispiel bei einem Kauf einer Wohnung ab Plan mit einem kleineren Generalunternehmer in einer Gemeinde eine gemeinsam gewählte Bank die Geschäfte abwickelt. Dies kann zu Zielkonflikten führen. In einem konkreten Fall hat der Generalunternehmer (GU) Konkurs angemeldet, und die einbezahlten Gelder für die Wohnung wurden für Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen verwendet.»
Baufachkundige Leute beiziehen
Wyss rät Käufern von Wohneigentum generell: «Nehmen Sie von Beginn an eine baufachkundige Person zur Seite, um die Arbeiten ab Plan für Sie als Käufer punktuell zu kontrollieren. Beim Kauf einer fertig erstellten Wohnung organisieren Sie sich so rasch als möglich mit den anderen Eigentümern und treten mit diesen in Kontakt. Die Kontrolle der Mängel und Garantiearbeiten sollten Sie nicht ungesehen der von der GU eingesetzten Verwaltung überlassen. Dies kann nach zwei beziehungsweise fünf Jahren teuer werden. Die Investitionen in eine Begleitung durch einen Bauexperten und evtl. einen Baujuristen ist es wert und vielfach auch notwendig.»
Michel Wyss rät auch Käufern einer alten Wohnung, für die oft einmalige Besichtigung eine baufachkundige Person mitzunehmen. Er mahnt: «Die Investitionen für notwendige Instandstellungsarbeiten müssen neben dem Verkaufspreis ebenfalls eingeplant werden. Sonst wird ein Kauf zu einem finanziellen Albtraum.»
Finanzielle Situation des Verkäufers prüfen
Kaufwillige sollten sich vor einer Reservationszahlung immer auch über die finanzielle Situation des Verkäufers und dessen Seriosität erkundigen. Es empfiehlt sich, mindestens Auskünfte beim Betreibungsamt sowie bei Banken einzuholen. Mit einem Reservationsvertrag hat man weder einen Werk- noch einen Kaufvertrag unterzeichnet. Und auf den Baubeschrieb ist noch kein Verlass.
Die den Interessenten vorgelegten Pläne und Unterlagen sind meist auch nur Dokumente mit «informativem Charakter». Oft sind auch noch nach Erhalt der Baubewilligung Änderungen am Bauwerk möglich. Im Werubau-AG-Prospekt steht dazu: «Änderungen und Abweichungen gegenüber den publizierten Angaben sowie dem Baubeschrieb bleiben ausdrücklich vorbehalten. Keine Haftung.»
Reservationsvertrag beurkunden lassen
Dominik Romang weiss aus seiner anwaltschaftlichen Beratungserfahrung: «Neun von zehn Käufern setzen ihre Unterschrift unter einen Vertrag, obwohl sie gar nicht alles verstanden haben.» Er sagt: «Bei Neubauten sollte man auch den Baubeschrieb im Detail prüfen lassen. In einem völlig ungenügenden Baubeschrieb stand bezüglich Badezimmerarmaturen nur allgemein, es würden ‹Schweizer Qualitätsprodukte› eingesetzt.» Der Generalunternehmer habe diesen Freipass ausgenutzt und dann jeweils nur die günstigsten Schweizer Produkte verwendet. Romang sagt: «Ein Baubeschrieb sollte sehr detailliert sein und dem Generalunternehmer möglichst wenig Spielraum lassen.» Idealerweise werden Produktnamen und Modelle aufgelistet.
Soll der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum werden, sollte man sich Rat holen und die folgenden Tipps beachten. Einen Wohnungskauf sollte man nie überstürzen und Emotionen möglichst ausblenden.
Tipps zum Wohnungskauf
Pläne und Baubeschrieb
Bei einem Kauf ab Plan sollte beides einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sollten vertraglich festgehalten werden. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen.
Kaufvertrag, Zusatzdokumente
Kaufverträge für Immobilien müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Der detaillierte Baubeschrieb und Projektpläne sollten Bestandteil eines Kaufvertrags sein. Zudem sollte man den öffentlich beurkundeten Begründungsakt des Stockwerkeigentums lesen. Die Urkunde definiert die Grösse der einzelnen Stockwerkeinheiten und weist ihnen bestimmte Wertquoten zu, also einen bestimmten Anteil am Gesamtwert des Hauses. Nach der Wertquote richtet sich meist die Höhe der Unterhalts- und Verwaltungskosten. Im Begründungsakt können zudem Vorkaufs- und Einspruchsrechte der anderen Eigentümer stehen.
Nachbarschaft prüfen
In einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft begegnet man sich im Treppenhaus, nutzt Räume gemeinsam und muss an der Eigentümerversammlung Kompromisse finden. Deshalb ist es für Wohnungseigentümer noch wichtiger als für Einfamilienhausbesitzer, sich mit den Nachbarn gut zu verstehen. Informieren Sie sich über die anderen Eigentümer, bevor Sie eine Wohnung kaufen.
Stockwerkeigentümer-Reglement
Mit dem Kauf einer Wohnung wird man automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Damit erwirbt man Rechte, aber auch Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft. Im Reglement steht zum Beispiel, welche Mehrheiten bei Abstimmungen an Eigentümerversammlungen gelten oder wie die Unterhaltskosten verteilt sind. Im Reglement werden auch Regeln für gemeinsam genutzte Räume und Aussenflächen festgehalten. Damit Sie keine Überraschungen erleben, sollten Sie das Reglement lesen, bevor Sie eine Wohnung kaufen.
Erneuerungsfonds
Darin wird Geld für Renovationen angespart. Klären Sie ab, wie viel Geld der Fonds enthält. Gibt es keinen Fonds oder ist dieser nicht genügend gefüllt, müssen Käufer für Kosten aufkommen, die eigentlich die Vorgänger hätten begleichen müssen. Lassen Sie den Unterhaltsbedarf des Gebäudes von einem Architekten schätzen. So wissen Sie, ob der Fonds zur Finanzierung des Unterhalts reicht oder ob bald grössere Investitionen anfallen. Dann sollten Sie den Kaufpreis herunterhandeln.
Lesen Sie den Originalartikel vom 23.08.2021 auf nzz.ch
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Die Firma Crowdhouse vermittelt direkte Investitionen in Wohneigentum – schon ab 100000 Franken. Sie verspricht den Miteigentümern Jahresrenditen von über 7 Prozent. Eine K-Geld-Stichprobe zeigt: Das dürfte nur schwer zu erreichen sein.
Von Bernhard Bircher-Suits
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Das Zürcher Unternehmen Crowdhouse AG sucht in der Deutschschweiz Rendite-Wohnobjekte und verkauft sie in Tranchen an mehrere Miteigentümer. Nach eigenen Angaben tätigte das Unternehmen seit der Gründung im Jahr 2015 bereits Immobilientransaktionen im Wert von 1,5 Milliarden Franken.
Gemäss Crowdhouse haben über 1200 Anleger Miteigentumsanteile an Rendite-Immobilien erworben. Crowdhouse selbst wird nie Miteigentümer, vermittelt aber die Hypothek von jeweils 45 bis 66 Prozent der Kaufsumme der Liegenschaft über eine Partnerbank. Den Rest zahlen die Investoren. Ein Eigentümer darf maximal einen Drittel der Anteile an einer Immobilie halten. Die Eigentumsquoten entsprechen der Höhe des Kaufpreises, den ein Anleger zahlte. Die Anteile werden mit Namen der Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Anspruch auf ein Wohnrecht haben die Investoren nicht.
In den Anfangsjahren konnte man schon ab 25 000 Franken solche Immobilienanlagen tätigen – heute sind es meist mindestens 100 000 Franken. Laut Crowdhouse hat sich gezeigt, «dass dieser Mindestbetrag garantiert, dass sich die Anzahl der Eigentümer pro Immobilie in einem überschaubaren Rahmen hält».
Ungewöhnlich hohe Honorare für Vermittlung und Verwaltung
Crowdhouse verdient mehrfach an den Häusern. Miteigentümer zahlen für die Vermittlung der Anteile in der Regel 3 Prozent Provision. Beispiel: Bei einem Objekt in Leibstadt AG betrug der Kaufpreis 4,15 Millionen Franken, das Vermittlungshonorar für Crowdhouse 134 087 Franken. Die «Kaufnebenkosten zulasten der Investoren beliefen sich zusätzlich auf 85 696 Franken. Bei einem Mehrfamilienhaus in Gränichen AG belastete Crowdhouse den Investoren gemäss der Internetzeitung «Inside Paradeplatz» 5,5 Prozent. Das ist viel. Adrian Wenger, Immobilienspezialist beim VZ Vermögenszentrum: «Für die Vermittlung von Renditeobjekten sind Honorare von 1,5 bis 2 Prozent üblich.»
Zudem verdient Crowdhouse mit der Verwaltung der von ihr vermittelten Immobilien. Das Verwaltungshonorar beträgt je nach Liegenschaft zwischen 5 und 7 Prozent der Nettomieteinnahmen pro Jahr. Zum Vergleich: Normalerweise belaufen sich die Kosten für eine Mietliegenschaft gemäss dem Offerten-Portal Gryps auf 4 bis 5 Prozent des Jahresmietzinses, je nach Region und Umfang der Aufgaben.
Auf dem Immobilien-Portal Homegate bietet Crowdhouse zurzeit drei Wohnungen am Furlängeweg 654 und 653 in Leibstadt AG zur Miete an. Sie sind Teil der Neubausiedlung Prato Verde («Grüne Wiese») mit 56 Wohneinheiten in fünf Blöcken. Die Wohnhäuser gehören Kleininvestoren – laut Grundbuch mehrheitlich Privatpersonen. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung wird zurzeit inklusive Nebenkosten für 1890 Franken im Monat zur Miete angeboten.
Die Lage der freien Wohnungen in Leibstadt erscheint auf den ersten Blick attraktiv. Die Siedlung liegt nur einen Steinwurf vom Rhein entfernt. In nur 1 Kilometer Distanz steht das Kernkraftwerk Leibstadt. Laut der Vermarktungs-Website Prato-verde.ch waren Mitte März 6 der 56 Wohnungen frei. Die Leerstandsquote lag somit bei etwa 11 Prozent. Das Risiko tragen die Hauseigentümer gemeinsam.
Wie kommen Anleger auf die Idee, Anteile an einem Wohnblock in einem kleinen Dorf neben einem AKW zu kaufen? K-Geld sprach mit fünf Miteigentümern der Liegenschaften in Leibstadt. Drei von ihnen halten auch Anteile an anderen Crowdhouse-Immobilien. Alle suchten nach einer guten Möglichkeit, in Immobilien anzulegen, und verwiesen auf die niedrigen Zinsen von Sparkonten. Einige wollten zudem keine «Börsenrisiken» tragen. «Ich hätte auch lieber ein Mehrfamilienhaus in Zürich gekauft», sagte einer der Eigentümer. «Dafür fehlte mir aber das Geld.» Dem Investor ist es vor allem wichtig, «möglichst wenig mit der Immobilie zu tun zu haben».
Statt der versprochenen 7 Prozent Rendite gabs nur 2,61 Prozent
Für die Anleger zählt, dass sie «direkt Immobilien kaufen und besitzen – mit Eintrag im Grundbuch». Mit den monatlich ausbezahlten Einnahmen an den Miet-Erträgen sind sie zufrieden. Die Rendite der Befragten lag laut eigenen Angaben für 2020 zwischen 2,61 Prozent (Furlängeweg 654, Leibstadt) und 5,3 Prozent für das Mehrfamilienhaus in Gränichen. Auf ihrer Internetplattform gibt Crowdhouse die «erwartete Eigenkapitalrendite» für Miteigentum an einem Prato-Verde-Wohnblock mit mindestens 7 Prozent pro Jahr an.
Sprecher Michael Meier erklärt die Differenz so: Die berechnete Prognose für das Mehrfamilienhaus in Leibstadt stütze sich auf ein langfristiges Geschäftsszenario mit mehrjähriger Haltedauer. In der Prognose berücksichtigt seien auch Miet-Ertragsausfälle in der Anfangsphase. Denn die Liegenschaft sei erst seit September 2020 bezugsbereit. Und die bloss 5,3 Prozent in Gränichen rechtfertigt Meier damit, dass es sich nicht um die Eigenkapitalrendite, sondern um die Ausschüttung handle. «Diese resultiert aus der erzielten Eigenkapitalrendite abzüglich der Rückstellungen.»
Crowdhouse wird auch beim etwaigen Verkauf einer Liegenschaft wieder Geld verdienen. Im Crowdhouse-Vertrag steht: «Sollten sich die Miteigentümer für einen Gesamtverkauf der Liegenschaft entscheiden, ist ausschliesslich die Beauftragte (‹Crowdhouse›) für allfällige Verkaufsverhandlungen über die Liegenschaft mit Dritten zuständig.» Crowdhouse sei «berechtigt, ein Honorar vom Käufer zu verlangen».
Crowdli und Foxstone: Gleiches Geschäftsmodell, tiefere Mindestbeteiligung
Neben Crowdhouse setzen auch deutlich kleinere Unternehmen auf das Geschäftsmodell, Schweizer Rendite-Immobilien an eine grössere Zahl von Miteigentümern zu vermitteln. Dazu zählen etwa Crowdli (Crowdli.ch) oder Foxstone (Foxstone.ch). Während die Mindestbeteiligung bei Crowdhouse 100 000 Franken beträgt, sind bei Crowdli schon Investitionen ab 10 000 Franken und bei Foxstone solche ab 25 000 Franken möglich. Foxstone vermittelt nur Immobilien in der Romandie. Die «möglichen Renditen» beziffert Crowdli mit 5,75 Prozent, Foxstone mit 5 bis 8,5 Prozent.
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