Wohneigentümer Archives - Agentur FundCom - Marketingkommunikation & Fundraising Wohneigentümer Archives - Agentur FundCom - Marketingkommunikation & Fundraising
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Wer Wohneigentum mit einer Hypothek kaufen will, braucht meist mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Im Rahmen der staatlichen Wohneigentumsförderung darf man fehlende Eigenmittel aus der Pensionskasse und der Säule 3a beziehen oder verpfänden. Diese Regeln sollten Sie kennen.

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Die eigenen Vorsorgegelder können helfen, den teuren Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen.

Bernhard Bircher-Suits
09.08.2021, 05.30 Uhr

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Glaubt man den Ökonomen der Raiffeisenbanken, können sich rund drei Viertel der Schweizer Bevölkerung kein Einfamilienhaus und keine Eigentumswohnung mehr leisten. Der Grund: Die meisten Kaufwilligen haben zu wenig Einkommen und Vermögen, um eine Hypothek zu erhalten. Kreditgeber fordern in der Regel einen Fünftel an Eigenmitteln für einen Hauskredit. Dabei müssen 10% des Immobilienpreises in Form von liquiden Mitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden. Mindestens 10% des Kaufpreises müssen aus Eigenkapital bestehen, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Experten reden daher auch von «hartem» Eigenkapital.

Staatliche Wohneigentumsförderung soll Eigentumsquote erhöhen

Die Gelder auf dem Freizügigkeitskonto, in der Pensionskasse oder auf einem Konto der Säule 3a sind meist das grösste und oft sogar das einzige Vermögen von Schweizerinnen und Schweizern. Dort liegt es über viele Jahrzehnte und wird – zumindest gegenwärtig – kaum verzinst. Da liegt es nahe, diese eigentlich fürs Alter gedachten Gelder in die eigenen vier Wände zu stecken. Das ist möglich dank der sogenannten Wohneigentumsförderung (WEF). Die WEF hat das staatspolitische Ziel, dass sich mehr Leute ein Eigenheim leisten können. Im Rahmen der WEF darf man fehlende Eigenmittel aus der «gebundenen» Vorsorge beziehen oder verpfänden.

Vorbezug nur für selbstbewohntes Wohneigentum

Um den Kauf von Wohneigentum zu finanzieren, kann man sein Vorsorgeguthaben teilweise oder vollständig beziehen. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. Ein WEF-Bezug ist in der Regel nur bis drei Jahre vor dem Pensionierungszeitpunkt möglich. Die maximale Bezugshöhe steht in der Regel auf dem persönlichen Pensionskassenausweis. Beim Pensionskassengeld müssen mindestens 20 000 Fr. bezogen werden – für eine einzige, selbstbewohnte Immobilie. Beim auch möglichen Vorbezug von Säule-3a-Geldern ist kein Mindestbetrag vorgeschrieben.

Bundesgericht definiert Eigenbedarf neu

Vor wenigen Tagen hat das Bundesgericht die Regel, dass die Immobilie selbstbewohnt sein muss, etwas aufgeweicht. Die Vorsorgegelder können in Wohneigentum, das man nicht selbst nutzt, angelegt werden, wenn dieses nicht ausschliesslich als «gewinnbringende Investition» erworben wurde. Konkret: Eine Frau hatte 2003 eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung gekauft und dafür 60 000 Fr. von ihrem Pensionskassenguthaben vorbezogen. Sie wohnte in dieser Wohnung, bis sie 2016 bei ihrem Partner einzog. Ihre eigene Wohnung vermietete sie ab dann unbefristet, mit der Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Das Gericht wies die Forderung der PK ab, die verlangte, der WEF-Bezug müsse zurückbezahlt werden, da der Eigenbedarf nicht mehr gegeben sei.

Für Erwerb oder Erstellung sowie Hypothekenrückzahlung

Der Vorbezug kann als Eigenmittel für den Erwerb oder die Erstellung von Wohneigentum eingesetzt werden. Die Gelder kann man aber auch für die Rückzahlung eines Hypothekardarlehens, für den Erwerb von Beteiligungen am Wohneigentum (Genossenschaften) oder die Finanzierung von Renovationen oder wertvermehrenden Investitionen verwenden. Für Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze ist ein Vorbezug ausgeschlossen – wie auch für den Kauf eines Wohnmobils, Boots oder einer Geschäftsliegenschaft.

Ein Vorbezug hat immer Steuerfolgen

Wer Geld aus der gebundenen Vorsorge bezieht, muss eine kantonal unterschiedlich hohe Kapitalauszahlungssteuer zahlen. Die Steuersätze der Kantone liegen in der Regel bei 3 bis gut 10% – je nachdem, wie viel Geld bezogen wird. Das ist aber kein Nachteil. Denn jeder Bezug von Altersguthaben aus der zweiten Säule muss versteuert werden. Und wer das Geld in mehreren Tranchen bezieht, zahlt sogar weniger. Denn der Tarif ist in den meisten Kantonen stark progressiv. Die Berechnung der Höhe wird separat vom übrigen Einkommen vorgenommen, und es kommen dieselben Kriterien wie beim Kapitalbezug zum Pensionierungszeitpunkt zur Anwendung. Florian Schubiger von der Hypothekenplattform Hypotheke.ch sagt: «Ein WEF-Bezug kann auch als Steueroptimierungsinstrument im Zusammenhang mit der Pensionierungsplanung dienen.» Wer seine Hypothek zum Pensionierungszeitpunkt reduzieren wolle und viel Kapital in der zweiten Säule habe, sollte die Möglichkeiten der Wohneigentumsförderung einige Jahre vor der Pensionierung ausloten.

Kanton Zürich reduziert Kapitalauszahlungssteuer per Anfang 2022

Ein Beispiel zeigt die Steuerfolgen: Ein verheiratetes, konfessionsloses Ehepaar ohne Kinder bezieht in Zürich 250 000 Fr. aus der Pensionskasse. Dafür fallen rund 14 762 Fr. Bundes- und Kantonssteuern an. In der Stadt Zug wären es nur 12 143 Fr. Versicherte im Kanton Zürich zahlen im interkantonalen Vergleich relativ hohe Steuern beim Bezug ihrer Vorsorgegelder. Darum hat der Zürcher Kantonsrat die Kapitalauszahlungssteuer reduziert. Die Gesetzesänderung tritt per Anfang 2022 in Kraft. Die Reduktion hat vor allem Auswirkungen auf den Bezug von mittleren bis höheren Vorsorgekapitalien ab 210 000 Fr. (alleinstehend) beziehungsweise 370 000 Fr. (verheiratet oder mit Kindern). Es kann sich somit lohnen, einen geplanten Vorbezug ins Jahr 2022 zu verschieben.

Die Vorbezug-Folgen: weniger Zinsgutschriften, aber tiefere Wohnkosten

Ein Vorbezug von Alterskapital reduziert die künftigen Zinsgutschriften. Die Altersrente fällt daher tiefer aus. Das ist aber kein Nachteil: Denn das Leben im Eigenheim verringert auch die Wohnkosten bis zum Lebensende. Und die Wertsteigerung der Immobilie ist häufig höher als der Zins auf dem Altersguthaben der Pensionskasse. Nach einem Bezug aus der Pensionskasse sind steuerwirksame Pensionskasseneinkäufe erst wieder erlaubt, wenn der WEF-Vorbezug komplett zurückgezahlt ist.
Nachteile drohen bei Invalidität

Nachteilig kann ein Vorbezug von Pensionskassengeld im Falle einer späteren Invalidität sein. Denn es gibt Pensionskassen, welche die Invaliditätsrenten nicht vom versicherten Lohn aus berechnen, sondern vom Altersguthaben. Und wenn es sinkt, wird die Rente kleiner. Ob dies der Fall ist, kann man im Pensionskassenreglement nachschauen. Sinkt die Invalidenrente, sollte man für den Fall des Kapitalbezugs den Abschluss einer Erwerbsausfallversicherung bei Invalidität prüfen. Eine solche Risikoversicherung ist relativ günstig.

Verpfändung: Altersguthaben dient der Bank als Sicherheit

Statt das Pensionskassengeld zu beziehen, kann man es auch verpfänden. Der Vorteil: Das angesparte Altersguthaben bleibt in der Pensionskasse, und die Renten- und Versicherungsleistungen bleiben gleich. Das verpfändete Altersguthaben dient der Bank nur als Sicherheit im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarkunden. Der Nachteil: Eigenheimkäufer haben so weniger Eigenkapital und benötigen eine grössere Hypothek. Und das kostet Geld. Stefan Heitmann, Gründer und Geschäftsleiter des Schweizer Hypothekenvermittlers Moneypark, sagt: «Eine allgemeingültige Aussage, ob die Variante Verpfändung oder Bezug besser ist, gibt es nicht.» Die Entscheidung hänge primär von drei Faktoren ab. Erstens stelle sich die Frage, ob die Tragbarkeit im Falle einer Verpfändung auch bei einer höheren Hypothek gegeben ist. Zweitens müsse man sich im Klaren sein, ob man auf die Versicherungsleistungen und die Verzinsung der Pensionskasse verzichten könne, und drittens sollte man prüfen, ob allfällige Lücken in der Pensionskasse zukünftig geschlossen werden könnten.

Die Tücken bei der Rückzahlung

Wird die mit WEF-Kapital finanzierte Liegenschaft wieder verkauft, muss das Kapital an die Pensionskasse zurückbezahlt werden. Die Ausnahme: Man kauft in einer gewissen Frist eine neue Liegenschaft im Rahmen der Wohneigentumsförderung. Die Übertragung des Wohneigentums an einen vorsorgerechtlich Begünstigten – wie beispielsweise an ein minderjähriges Kind, an den Ehegatten oder an den Ex-Ehegatten – löst dagegen keine Rückzahlungspflicht aus. Zurückbezahlt werden muss der bezogene Betrag nicht nur beim Verkauf an eine nicht begünstigte Person, sondern auch, wenn Rechte an diesem Wohneigentum eingeräumt werden, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichkommen – wie beispielsweise bei der Errichtung einer Nutzniessung.

Freiwillige Rückzahlungen sind möglich – bis zur Pensionierung

Die freiwillige Rückzahlung des WEF-Vorbezugs ist möglich, solange die versicherte Person noch keinen reglementarischen Anspruch auf Altersleistungen erlangt oder noch keine Willenserklärung für eine vorzeitige Pensionierung abgegeben hat. Bis Oktober 2017 durfte man das bezogene Kapital nur in Tranchen von mindestens 20 000 Fr. zurückbezahlen. Anfang Oktober 2017 wurde dieser Mindestbetrag auf 10 000 Fr. gesenkt. Dieser Schritt sollte die Versicherten zu vermehrten Rückzahlungen anregen, damit sie im Zeitpunkt der Pensionierung über ein höheres Vorsorgeguthaben verfügen.

Stefan Heitmann sagt: «Die Belehnung seines Wohneigentums zu senken, hat einige positive Folgen.» Wer seine Immobilie über 67% belehnt habe, solle prüfen, ob er mit dem Bezug oder besser der Verpfändung von Vorsorgegeldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3a unter 67% komme. Damit profitiere man von einer breiten Auswahl an Hypothekenanbietern und einem niedrigeren Zinssatz. Heitmann fügt hinzu: «Steigen die Immobilienpreise weiter, kann es gut sein, dass sich die Verpfändung nach ein paar Jahren automatisch erübrigt, weil die Belehnung mit steigendem Preis sinkt.»

Kapitalauszahlungssteuern kann man bei Rückzahlung zurückfordern

Bei Bezügen aus der Säule 3a besteht keine Rückzahlungspflicht, da bei dieser Vorsorgeform weder nachträgliche Einkäufe noch Rückzahlungen möglich sind. Je nach Ausgangslage sind daher unter Umständen WEF-Bezüge aus der Säule 3a interessanter als solche aus der zweiten Säule. Eine Rückzahlung an die Pensionskasse ist steuerlich nicht absetzbar. PK-Versicherte können aber den damals auf dem Vorbezug an Bund, Kanton und Gemeinde bezahlten Steuerbetrag zurückfordern – und zwar ohne Zins. Dafür haben WEF-Vorbezüger, ab der Rückzahlung des Vorbezugs gerechnet, drei Jahre Zeit. Um den Steuerbetrag zurückzuerhalten, muss man ein schriftliches Gesuch an die Steuerbehörde richten, welche die Steuern ursprünglich erhoben hat.

Bescheinigung der Eidgenössischen Steuerverwaltung beilegen

Dem Gesuch muss man eine Bescheinigung über die Rückzahlung beifügen. Dieses Dokument kann bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung bezogen werden, da die Pensionskasse dort die Rückzahlung gemeldet hat. Ausserdem müssen Versicherte einen Beleg über die damals bezahlte Steuer mitsenden. Wer sein Geld zurückwill, muss somit einigen Aufwand betreiben. Bei in der Regel hohen Steuerbeträgen lohnt sich dieser Aufwand aber allemal.

Wichtige WEF-Regeln auf den Punkt gebracht

Alterslimiten: Versicherte, die das 50. Altersjahr überschritten haben, dürfen höchstens die Freizügigkeitsleistung, auf die sie im 50. Altersjahr Anspruch gehabt hätten, oder die Hälfte der Freizügigkeitsleistung zum Zeitpunkt des Bezuges in Anspruch nehmen. WEF-Bezüge sind gemäss per Anfang 2021 revidiertem Gesetz zulässig bis «zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen».

Bezugsberechtigung: Beim Bezug von Vorsorgegeld sowie bei einer Verpfändung muss die versicherte Person voll erwerbsfähig sein.

Heizungsersatz mit WEF-Vorbezug: Nach Auffassung des Bundesamt für Sozialversicherungen darf eine Wärmepumpenheizung mit Erdsonde durch einen Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge finanziert werden. Vorbezüge aus der beruflichen Vorsorge dürfen somit nicht nur für den Erwerb eines Wohnobjekts, sondern auch für angemessene Renovations- und Umbauarbeiten getätigt werden, welche zum Zweck haben, die Wohnqualität und den Wert einer Liegenschaft zu erhalten.

Investitionen und Amortisationen: Wer Wohneigentum besitzt, kann die bezogenen Vorsorgemittel auch für wertvermehrende Investitionen und für die Reduktion der Hypothekarschuld beziehen – aber nicht für den laufenden Unterhalt und Zinszahlungen.

Rückzahlung WEF-Vorbezug: Eine freiwillige Rückzahlung ist möglich bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen, bis zum Eintritt eines anderen Vorsorgefalls oder bis zur Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung.

Schriftliche Zustimmung: Für einen Vorbezug ist die schriftliche Zustimmung des Ehegatten oder des eingetragenen Partners bzw. der eingetragenen Partnerin erforderlich.

Verpfändungshöhe: Theoretisch kann man sein gesamtes Altersguthaben verpfänden. Es ist aber empfehlenswert, sich auf das absolut Notwendige zu beschränken.

Vorbezugshäufigkeit: Ein Vorbezug von PK-Geldern oder Säule-3a-Geldern kann alle fünf Jahre geltend gemacht werden.

 

Bernhard Bircher-Suits

Lesen Sie den Originalartikel vom 09.08.2021 auf nzz.ch

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Das revidierte CO2-Gesetz wird auch für Immobilien strengere Emissionsvorgaben bringen. Um einen Wertverlust zu vermeiden, sollten Wohneigentümer bei Bedarf energetische Sanierungen in Angriff nehmen.

Fast ein Drittel des klimaschädlichen CO2-Ausstosses der Schweiz stammt vom Gebäudesektor. Eine aktuelle Studie der Immobilienberatungsfirma Iazi zeigt, dass in der Schweiz rund 65% aller Liegenschaften noch mit Öl oder Gas beheizt werden. Pro Jahr verursacht eine durchschnittliche Ölheizung über 5000 kg klimaschädliches CO2. Etwas tiefer ist der CO2-Ausstoss einer Gasheizung. Im Vergleich dazu ist die Klimabelastung bei den Wärmepumpen marginal.

Die Schweiz hat sich im Pariser Klimaabkommen verpflichtet, bis 2030 ihren Treibhausgasausstoss gegenüber dem Stand von 1990 zu halbieren. Der Bundesrat hat Ende August 2019 entschieden, dieses Ziel ehrgeiziger zu formulieren: Ab dem Jahr 2050 soll die Schweiz unter dem Strich keine Treibhausgasemissionen mehr ausstossen.

Strengere Emissionsvorschriften im CO2-Gesetz

Die Nachfolgeregelung für das Ende 2020 auslaufende CO2-Gesetz steht noch aus. Einstimmig hat sich die Umweltkommission des Nationalrates (Urek) bei der Beratung des CO2-Gesetzes Ende November für eine Bestimmung entschieden, welche die Kantone mittragen würden. Der Ständerat hatte gegen den Willen der Kantone beschlossen, dass ab 2023 im Fall einer Heizungserneuerung ein CO2-Grenzwert von 20 kg pro Quadratmeter gelten soll. Damit könnten Hausbesitzer nur noch dann eine neue Ölheizung einbauen, wenn das Haus sehr gut isoliert ist.

Die Nationalratskommission hat mit den Kantonen nun eine Lösung erarbeitet, die auch laufende oder geplante kantonale Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden honoriert. Alle Kantone, welche die kantonalen Mustervorschriften 2014 (MuKEn) in ihre Energiegesetze übernommen haben, sollen von einer Übergangsregelung profitieren. Kantone, die bei Inkrafttreten des revidierten CO2-Gesetzes ihre Energiegesetze bereits angepasst haben, sollen drei Jahre länger Zeit haben, den Grenzwert von 20 kg CO2 pro Quadratmeter einzuführen. Ab 2026 soll der Grenzwert dann für alle Kantone gelten, und ab 2028 soll er auf 15 kg gesenkt werden.

Fossile Brennstoffe werden teurer

Die Totalrevision des CO2-Gesetzes sieht auch eine Verdopplung der CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe wie Heizöl oder Erdgas vor. Die Abgabe soll von gegenwärtig 96 auf 210 Fr. pro t steigen. Der Nationalrat wird sich in der Frühjahrssession mit dem CO2-Gesetz befassen. Auch wenn der genaue Gesetzesinhalt und der Zeitpunkt des Inkrafttretens noch in der Schwebe sind, dürften schärfere Emissionsvorschriften vor allem bei bestehenden Bauten zum Zeitpunkt des Ersatzes von Heizungsanlagen zum Tragen kommen.

Mario Cavigelli, Präsident der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK), hat im Juni 2019 – noch vor den Wahlerfolgen der Grünen im Bundesparlament – in der Zeitung des Hauseigentümerverbands gewarnt: «Wer nicht saniert oder weiterhin auf Öl- bzw. Gasheizung setzt, könnte in Zukunft eine Wertminderung seiner Immobilie erfahren.» Iazi geht davon aus, dass der Wertverlust einer Immobilie mit Ölheizung zwischen 0,6% im Kanton Genf und 3% im Kanton Jura ausmachen dürfte.

Energetische Sanierungen rechnen sich

Der drohende Kostenanstieg für CO2-Emissionen sollte bei Wohneigentümern die Alarmglocken läuten lassen. Aber lohnen sich Investitionen in mehr Nachhaltigkeit bei Gebäuden auch finanziell? Die erste Minergie-Marktanalyse der Zürcher Kantonalbank aus dem Jahr 2008 hat belegt, dass für Gebäude im Minergie-Standard bei Transaktionen ein Aufpreis von 7% bei Einfamilienhäusern und 3,5% für Stockwerkeigentum bezahlt wird. Und auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern können aufatmen: Eine Nachfolgestudie von 2010 ergab, dass Mieter bereit sind, für Minergie-Wohnungen einen Aufpreis von 6% auf die Nettomiete zu bezahlen. Auch wenn diese Zahlen veraltet sein dürften – die Mieten und die Verkaufsprämie eines energetisch sanierten Gebäudes dürften angesichts steigender CO2-Abgaben und Brennstoffpreise tendenziell eher steigen, vor allem in Zentren mit wenig Leerständen. Im Jahr 2017 kosteten 100 l Heizöl im Jahresdurchschnitt rund 79 Fr. Im Jahr 2019 lag der Heizöl-Preis im Schnitt bereits bei rund 91 Fr.

Gemäss der Schweizer Energiestiftung kann der Energiebedarf für Raumwärme (Heizung) und Warmwasser bei bestehenden Gebäuden durch eine energetische Sanierung um rund die Hälfte und bei einer Sanierung nach Minergie-P-Standard sogar um rund 75% reduziert werden. Doch wie sollen erneuerungswillige Wohneigentümer vorgehen? Sie können ihr Eigenheim zum Beispiel auf www.houzy.ch auf einen Renovations- und Sanierungsbedarf untersuchen lassen. Das Zürcher Startup Houzy erlaubt die digitale Erfassung eines Eigenheims und zeigt den Hauszustand mithilfe von Grafiken und Tabellen. Die Nutzung ist kostenlos. 

Geak Plus gibt Auskunft

Auch der Gebäudeenergieausweis der Kantone (Geak) liefert Anhaltspunkte, was es je nach Immobilienzustand zu tun gilt. Der Geak darf nur von zertifizierten Experten ausgestellt werden (vgl. www.geak-tool.ch/experts). Er zeigt, wie energieeffizient die Gebäudehülle ist und wie viel Energie ein Gebäude bei einer Standardnutzung benötigt. Der Geak Plus zeigt zusätzlich drei auf ein Gebäude zugeschnittene Varianten zur energetischen Modernisierung auf. Der Geak-Preis hängt vom Objekt und vom gewählten Geak-Experten ab.

Doch wie soll ein Wohneigentümer teure Investitionen in Gebäudehülle, Dach oder Heizung finanzieren? Vorausschauende Hauseigentümer haben dafür über Jahre Geld auf die Seite gelegt. Als Faustregel gilt bei Eigenheimen, dass 1% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten aufgewendet werden muss. Konservativere Schätzungen gehen von einem Anteil bis zu 2,5% des Immobilienwertes aus. Dies ist insbesondere bei älteren Liegenschaften mit alter Heizung und einem grösseren Renovationsbedarf sinnvoll. Wer keinen Sparstrumpf gefüllt hat, kann nach Möglichkeit seine Hypothek erhöhen. Banken gewähren zum Teil Zinsrabatte für «nachhaltige» Bauvorhaben.

Das noch bis ins Jahr 2025 laufende Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen (vgl. www.dasgebaeudeprogramm.ch) unterstützt Investoren mit Rat und Geld bei baulichen Massnahmen, die den Energieverbrauch senken. Gefördert werden zum Beispiel bauliche Massnahmen wie die Wärmedämmung der Gebäudehülle oder der Ersatz fossiler oder elektrischer Heizungen durch Heizsysteme mit erneuerbaren Energien. Auch ein Anschluss an ein Wärmenetz sowie Neubauten im Minergie-P Standard werden unterstützt.

Unterdotierte Erneuerungsfonds

Stockwerkeigentümergemeinschaften verfügen im besten Fall über einen üppig geäufneten Erneuerungsfonds für energetische Sanierungen. Gemäss Musterreglement Stockwerkeigentum des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes sollten die Einlagen in den Erneuerungsfonds mindestens 0,4% des Gebäudeversicherungswertes betragen, solange der Wert des Erneuerungsfonds weniger als 6% des Gebäudeversicherungswertes beträgt. Da jedes Mehrfamilienhaus in Bezug auf Zustand, Baujahr und Alterungsprozess individuell zu betrachten ist, sollten die Stockwerkeigentümer die für ihr Objekt passende Grössenordnung ins Reglement nehmen.

Die finanziellen Rückstellungen im Erneuerungsfonds sind aber oft zu knapp bemessen. Bei grösseren Sanierungen müssen die Stockwerkeigentümer öfter unvorhergesehen grosse Geldbeträge nachzahlen. Das zeigte eine Studie der Hochschule Luzern. Micha Noser, Projektleiter beim Immobilien-Beratungsunternehmen Qualicasa AG in Wiesendangen (ZH), bestätigt dies: «Wir stellen leider immer wieder fest, dass die meisten Stockwerk-Gemeinschaften einen zu gering geäufneten Erneuerungsfonds haben. Die jährlichen Rückstellungen bewegen sich oft noch in den während der 1990er Jahre üblichen Bereiche von 0,25 bis 0,3% des Gebäudeversicherungswertes. Das ist unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfelds schlichtweg zu wenig.»

Erneuerungsfonds prüfen und bei Bedarf aufstocken

Michel Wyss ist Vorstandsmitglied bei Casafair, dem Schweizer Verband für umweltbewusste Wohneigentümer. Er sagt: «Bei den meisten mir bekannten Stockwerkeigentümergemeinschaften sind 0,3% des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr das höchste der Gefühle. Mit diesem Prozentsatz werden oft nicht einmal die werterhaltenden Investitionen ausreichend vorfinanziert. Energetische Erneuerungen wurden somit in der Vergangenheit nicht berücksichtigt. In vielen Fällen dürfte daher das Geld für solche Massnahmen fehlen.» Wyss empfiehlt Stockwerkeigentümern, das Thema Erneuerungsfonds an Stockwerkeigentümerversammlungen rasch zu traktandieren. Es müsse besprochen werden, ob der Erneuerungsfonds für energetische Sanierungen genügend geäufnet sei. Falls nicht, müsse die Einzahlungspolitik angepasst werden. Fehle der freiwillige Erneuerungsfonds ganz, müsse das Geld für die notwendigen Sanierungen auf einen Schlag aufgetrieben werden. Weil dies oft schwierig sei, vor allem auch für Pensionierte ohne hohe Einkommen, werde in Etappen saniert. Doch das treibe die Kosten in die Höhe.

Ein Erneuerungsfonds kann auch nachträglich eingerichtet werden. Dazu bedarf es eines Beschlusses der Eigentümerversammlung mit einfachem Mehr. Soll ein neu beschlossener Erneuerungsfonds auch ins Stockwerkeigentümer-Reglement aufgenommen werden, ist meist ein qualifiziertes Mehr nötig. Mit der richtigen Einzahlungsplanung sind auch Stockwerkeigentümergemeinschaften für nötige energetische Sanierungen gewappnet.

Erschienen in der Neuen Zürcher Zeitung vom 10.12.2019

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