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Hypotheken mit Zins- und Gebührenfallen

Wer eine Hypothek abschliessen will, sollte die Kreditzinsen bei mehreren Anbietern vergleichen und die Gebühren im Auge behalten. Auch wer seinen Kredit nur verlängert oder ganz auflöst, wird von vielen Finanzinstituten zur Kasse gebeten. Zudem enthalten die Hypothekarverträge auch versteckte Kosten.

Bernhard Bircher-Suits 18.01.2022, 05.30 Uhr

Der Zinsindex für selbstbewohnte Wohnimmobilien der Online-Plattform Hypotheke hat zum Jahresauftakt etwas zugelegt. Je nach Hypothekarmodell sind Zinsen von mehr als 50 Anbietern im Index enthalten. Bereits im vergangenen Jahr hatte das Barometer gewisse Ausschläge gezeigt, wenn an den Finanzmärkten die Inflationssorgen gerade wieder besonders gross waren. Ende Jahr lag er aber schliesslich bei 1,06 Prozent nur leicht höher als Ende des Vorjahres (1,01 Prozent).

Die Erkenntnis aus der Analyse der Zinsentwicklung über ein Jahr: Wer trotz beunruhigenden Nachrichten über die Teuerung die Nerven behielt und eine günstige Geldmarkthypothek – auch Saron- bzw. früher Libor-Hypothek genannt – nicht Hals über Kopf in eine meist teurere Festhypothek umwandelte, profitierte von einem weiterhin sehr tiefen Geldmarktzins. Bei einer Geldmarkthypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst, üblicherweise alle drei Monate. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus einem Referenzzinssatz und einer Marge der Bank zusammen.

Wie bei Aktien gilt auch bei Hypotheken: Man darf sich nicht von kurzfristigen Entwicklungen verunsichern lassen und sollte gelegentlich einen kühlen Kopf bewahren. Viele Marktbeobachter erwarten zudem, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins bis Ende 2022 bei –0,75 Prozent belassen und damit auch keinen wesentlichen Anstieg der Hypothekarzinsen bewirken dürfte. Was auf der Plattform Hypotheke auch ersichtlich ist: Eine zehnjährige Festhypothek erhält ein Kreditnehmer im besten Fall bereits ab 0,77 Prozent Zins pro Jahr. Für einen Pauschalpreis von 119 Franken erhalten Kreditnehmer auf Hypotheke individuelle Offerten mit den auf ihre finanziellen Verhältnisse zugeschnittenen Zinssätzen.

Anbieter verlangen Vermittlungsprovisionen

Die konkurrenzierende Online-Plattform Moneypark verlangt für ihre Hypothekenvermittlungs-Dienste gemäss einem «K-Geld»-Artikel vom Dezember 0,1 Prozent der Kreditsumme pro Jahr Laufzeit. Moneypark lässt sich zusätzlich von den Hypothekarnehmern bezahlen. Bei einer Ersthypothek beträgt das Beratungshonorar 980 Franken, bei einer Anschlusslösung oder Aufstockung fallen 490 Franken an.

Laut K-Geld bezahlen Kreditgeber Vermittlungsfirmen wie Moneypark, Hypoplus und anderen Unternehmen für das Vermitteln einer Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren in der Regel 0,95 Prozent der Hypothekarsumme. Bei einem Kredit von 1 Million Franken beträgt die an die Vermittler bezahlte Provision somit 9500 Franken. Bei Vermittlungsprovisionen gilt in der Branche die Regel: Je länger die Laufzeit einer Festhypothek, desto höher die Provision.

Geldmarkthypotheken auch 2022 attraktiv

Wohneigentümer können hohe Provisionen und auch viel preiswertere Pauschalen nur vermeiden, indem sie selber bei verschiedenen Hypotheken-Anbietern Offerten einholen und anschliessend den Preis aushandeln. Grundsätzlich gilt auch heute noch: Wer einen allfälligen Zinsanstieg während längerer Zeit problemlos finanziell verkraften kann, sollte zumindest zwei Drittel der Kreditsumme in Form einer immer noch sehr günstigen Geldmarkthypothek abschliessen.

Solche Kredite waren gemäss Analysen des Finanzdienstleisters VZ Vermögenszentrum in den letzten 20 Jahren praktisch immer die günstigste Form zur Hausfinanzierung. Beruhigend zu wissen: Steigen wider Erwarten die Zinsen auch in der Schweiz nachhaltig an, kann man die Geldmarkt-Kredittranche in der Regel immer noch bei seiner Bank in eine Festhypothek umwandeln. Allerdings diktiert in diesem Fall die Bank dann dem Kunden den Festhypotheken-Zins, sofern er gemäss Vertrag noch an die Bank gebunden ist.

Und noch ein Tipp für verunsicherte Kreditnehmer: Eine Festhypothek kann je nach Finanzinstitut bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn ohne Aufpreis abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den derzeit gültigen Zinssätzen. Wer von steigenden Zinsen ausgeht, sollte die Bedingungen einer solchen «Forward»-Hypothek im Detail prüfen.

Neben Zinsdifferenzen auch Gebühren im Blick behalten

Der Zinssatz einer Hypothek ist für den Grossteil der Hypothekarkosten verantwortlich. Bereits kleinere Zinsdifferenzen zwischen den Anbietern können über die Jahre Tausende von Franken ausmachen. Ein Beispiel: Wer für einen Hauskauf einen Kredit von 1 Million Franken aufnimmt und bei Bank A einen Zins von 1,08 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek zahlt, muss Jahr für Jahr 10 800 Franken Zinsen zahlen. Würde der Kreditnehmer seine Festhypothek bei der Bank B für 1 Prozent Zins pro Jahr abschliessen, wäre die Ersparnis über die gesamte Laufzeit von zehn Jahren betrachtet 8000 Franken.

Die Erkenntnis: Kreditnehmer sollten auf keinen Fall nur Offerten ihrer Hausbank einholen, sondern Offerten von mehreren Banken, Pensionskassen und Versicherungen vergleichen. Hypotheken unterscheiden sich aber nicht nur bezüglich ihrer Zinssätze. Massgebend sind auch die laut Vertrag geschuldeten Zusatzkosten.

Zu diesen Gebühren zählen nicht nur allgemeine Abgaben wie Handänderungssteuern oder Kosten für Grundbuch- und Betreibungsauszug. Viele Hypotheken-Anbieter erheben zusätzliche Hypotheken-Gebühren. Beim Neuabschluss verrechnen einige Banken nichts, diverse Banken 250 Franken oder wie im Fall UBS bis zu maximal 1000 Franken für eine Neuhypothek. Auch bereits die Prüfung der Kreditwürdigkeit eines Antragstellers kann in einzelnen Fällen mehrere hundert Franken kosten. Einige Banken erlassen indessen die Kosten für die Kreditwürdigkeitsprüfung, sofern man dann effektiv auch bei dieser Bank abschliesst. Wird das Gesuch abgelehnt, fallen aber die Gebühren trotzdem an.

Auch wer seiner Bank treu bleibt, zahlt für die Kreditverlängerung

Auch wer seine Hypothek bei seiner Hausbank verlängert, wird oft zur Kasse gebeten. Hier sticht die Grossbank UBS in der Stichprobe unrühmlich mit 300 Franken hervor. Mit hohen Auflösungsgebühren wollen die Hypothekarinstitute zudem verhindern, dass ihre Kunden zu günstigeren Anbietern abwandern. Immerhin: Bei einer Kreditkündigung kann man allfällige Auslieferungs- und Abrechnungsspesen mit etwas Verhandlungsgeschick der neuen Bank überwälzen.

Lukas Vogt, Geschäftsleiter von Finovo in Basel, Teil der Moneypark-Gruppe, sagt: «Grundsätzlich sehen wir, dass Gebühren bei Neuabschlüssen und bei Verlängerungen im Markt unüblich sind. Hier zeigt sich, dass weniger als ein Viertel der Hypothekargeber diese Gebühren erheben.» Insbesondere alternative Hypothekaranbieter wie Pensionskassen und Versicherungen verzichteten praktisch immer darauf. Sogar wenn in den offiziellen Reglementen, beispielsweise von Banken, solche Gebühren vorgesehen sind, würden sie in der Praxis selten effektiv angewendet, sagt Vogt. «Insbesondere für attraktive Kunden mit niedrigen Risiken verzichten die Anbieter auf diese Gebühren, um ein besonders gutes Angebot machen zu können.»

Derzeit zeichneten sich im Kreditmarkt zwei Entwicklungen ab: Einzelne Anbieter versuchten, die tiefen Zinsen zum Teil mit Gebühren zu kompensieren. Andere, insbesondere alternative Anbieter wie Pensionskassen würden immer kulanter und verzichteten «häufig auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem vorzeitigen Verkauf der Liegenschaft vor Ablauf der Festhypothek».

Zusätzliche Kosten als Kundenärgernis

Ein weiteres Kundenärgernis seien Bearbeitungsgebühren für Rückzahlungen, sagt Vogt. «Bearbeitungsgebühren haben sich mittlerweile im Markt durchgesetzt. Unabhängig, ob die Hypothek regulär ausläuft oder ob es sich um eine Vorfälligkeit handelt, werden hier zwischen 250 und 600 Franken für die Bearbeitung verrechnet.» Diese Gebühr müsse der Kunde bzw. die Kundin zähneknirschend akzeptieren.

Ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Hypothek wegen eines Todesfalls oder einer Scheidung war in der Vergangenheit oft ein teurer Geschäftsfall. Neben der Zinszahlung für die wegfallende Restlaufzeit stellen manche Banken in diesem Fall hohe Bearbeitungsgebühren in Rechnung. Vogt hat zumindest für diesen Fall eine gute Nachricht an Kreditnehmer: «Aufgrund der verstärkten Aktivitäten von alternativen Anbietern wie Pensionskassen bieten die Kapitalgeber immer häufiger die Möglichkeit, Hypotheken ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzuschliessen. Insbesondere gute Hypothekarkunden mit tiefen Risiken können so ihre Liegenschaft vorzeitig verkaufen, ohne dass dafür die durchaus meist hohen Vorfälligkeitsgebühren bezahlt werden müssen.»

 

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Portrait Bernhard Bircher

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