Unternutzungsabzug: So sparen Sie Steuern bei leeren Räumen

Wenn Sie als Wohneigentümer nicht alle Zimmer nutzen, können Sie je nach persönlichen Voraussetzungen und Kanton einen Unternutzungsabzug geltend machen. Damit lassen sich Steuern sparen.

Beim Bund und bei einigen Kantonen können Immobilienbesitzer einen Unternutzungsabzug auf den Eigenmietwert geltend machen. Dies zum Beispiel, wenn sie ein Arbeitszimmer nicht mehr nutzen oder Kinder ausziehen. Erfahren Sie mehr über die Praxis der Steuerämter.

Von Bernhard Bircher-Suits

 

Darum gehts

  • Wie Sie dank Unternutzungsabzug den Eigenmietwert Ihres Wohneigentums reduzieren
  • Wer Chancen auf einen Unternutzungsabzug hat
  • Welche Kantone den Unternutzungsabzug gewähren
  • Wie der Unternutzungsabzug berechnet wird (mit Berechnungsbeispiel für den Kanton Zürich)
  • Wann die Härtefallklausel angewendet wird

Elsbeth Affeltranger (Name geändert) lebte während Jahrzehnten mit Gatte und Kindern in ihrem 6-Zimmer-Haus im Kanton Aargau. Die rüstige Rentnerin ist mittlerweile Witwe und wohnt allein im Eigenheim mit Garten. Seit dem Tod ihres Mannes stehen zwei Arbeitszimmer leer. Vermieten wollte Affeltranger die Büros nicht: «Ich möchte meine Ruhe haben», sagt sie.

Für das selbstbewohnte Haus muss die Witwe ein fiktives Einkommen versteuern: den Eigenmietwert. Er beträgt für das Haus mit einem amtlichen Steuerwert von 462’500 Franken 16’312 Franken im Jahr. Diesen Wert leitet die Steuerbehörde jeweils vom theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie auf dem freien Markt ab.

Unternutzungsabzug kann Eigenmietwert reduzieren

Gemäss Bundesgericht gilt in allen Kantonen, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Werts betragen muss, den ein Wohneigentümer erzielen könnte, wenn er die Liegenschaft vermieten würde. Die 16’300 Franken Eigenmietwert kosten Elsbeth Affeltranger jedes Jahr rund 615 Franken Steuern. Das ist viel Geld für die 79-Jährige, die von der AHV-Rente und einer bescheidenen Pensionskassenrente von zusammen 3700 Franken pro Monat lebt.

Affeltrangers Treuhänder riet, für die zwei leerstehenden Zimmer des Hauses beim Eigenmietwert in der Steuererklärung einen Unternutzungsabzug geltend zu machen. Das würde den Eigenmietwert reduzieren – mindestens bei der Bundessteuer. Denn der Kanton Aargau erlaubt keinen Unternutzungsabzug. Auch andere Kantone wie das Wallis sehen das nicht vor.

Wer Chancen auf einen Unternutzungsabzug hat

Bei der direkten Bundesteuer wird der Unternutzungsabzug so berechnet: Der Eigenmietwert der Liegenschaft wird mit der Anzahl der nicht genutzten Räume multipliziert. Dieses Ergebnis wird dividiert durch die genutzte Anzahl Zimmer. Daraus folgt der zu gewährende Unternutzungsabzug. Im Fall Affeltranger wird der Eigenmietwert somit um 8150 Franken reduziert (16’300 Franken mal 2 geteilt durch 4).

Doch welche Kantone gewähren den Abzug und unter welchen Auflagen?

  • In der Regel anerkennen Kantone keine Unternutzung, wenn eine Einzelperson in normalen bis guten finanziellen Verhältnissen vier Zimmer, respektive zwei Personen vier bis sechs Zimmer bewohnen.
  • Gute Chancen für einen Unternutzungsabzug haben Alleinstehende, mit einem Haus oder in einer Wohnung mit mehr als vier Zimmern.
  • Auch Zweipersonenhaushalte, die ein Eigenheim mit mindestens sechs oder sieben Zimmern haben, können einen Abzug vornehmen.
  • Wer ein Haus kauft, das von Anfang an zu gross ist, geht in allen Kantonen leer aus.
Für Unternutzung gilt Belegpflicht

Die Steuerpflichtigen müssen eine Unternutzung belegen können. Einige Steuerbehörden verlangen Fotos und behalten sich Kontrollen vor Ort vor. Meist verlangen die Steuerbehörden, dass die «unterbenutzten» Räume nicht möbliert sind.

Grosszügig sind die Kantone Zürich und Nidwalden. Hier gelten auch Räume, in denen Möbel im Sinne einer «Einlagerung» stehen gelassen werden, als ungenutzt.

Für die genaue kantonale Praxis fragen Eigentümer am besten beim kantonalen Steueramt nach.

Berechnungsbeispiel für den Kanton Zürich

Bei Einfamilienhäusern im Kanton Zürich etwa gilt folgende Berechnungsformel:
Eigenmietwert mal effektiv benutzte Zimmerzahl plus 2 dividiert durch vorhandene Räume plus 2

Beispiel:
Der Abzug für ein 9-Zimmer-Haus mit zwei Ehegatten und drei leerstehenden Zimmern und einem Eigenmietwert von 36’000 Franken beträgt 26’100 Franken (36 000 x 8 [6 Zimmer + 2] dividiert durch 11 [9 Zimmer + 2].

Dieselbe Formel gilt für die Kantone Graubünden, Ob- und Nidwalden, Uri, Thurgau, Schwyz und Zug. Meist lehnt sich die kantonale Berechnungsformel an die Regelung bei der direkten Bundessteuer an.

Finanzielle Entlastung dank Einstufung als «Härtefall»

Finanziell nicht gut gestellte Personen können prüfen, ob sie von den Steuerbehörden allenfalls als «Härtefall» eingestuft werden. Kantone wie Graubünden, Luzern, Obwalden, Schaffhausen, Solothurn, St. Gallen und Zürich kennen beim Eigenmietwert eine solche Regelung. Besteht ein offensichtliches Missverhältnis zwischen den Einkünften des Steuerpflichtigen und dem Eigenmietwert, kann die Steuerbehörde den Betroffenen auf Antrag gezielt entlasten.

Lesen Sie den Artikel in der Originalversion und erfahren Sie:

  • Welche Kantone einen Unternutzungsabzug oder eine Härtefallklausel kennen (tabellarische Übersicht)
  • Welche die Voraussetzungen für einen Unternutzungsabzug bei der direkten Bundesteuer sind

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Dieser Artikel ist in K-Geld 1/2021 erschienen.

 

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Steuererklärung 2020: So vermeiden Sie Fehler

Steuererklärung und Steuerabzüge

Zeit und Geld spart, wer die Steuererklärung elektronisch ausfüllt. Dank Hilfsprogrammen vergisst man keine Abzüge und es ergeben sich keine Additionsfehler.

Bald flattert die Steuererklärung in die Haushalte. Doch wie deklarieren Private ihre Einkäufe in die Pensionskasse korrekt? Wie sieht es bei Bitcoins, Lottogewinnen und Spenden aus? Und welchen Einfluss hat die Corona-Krise auf die Steuererklärung? Ein Ratgeber für Steuerzahlende.

Von Bernhard Bircher-Suits 

Darum gehts

  • Weshalb es sich lohnt, die Steuererklärung elektronisch einzureichen
  • Welche Abzüge Sie bei der Steuererklärung nicht vergessen sollten
  • Was Sie wegen der Corona-Krise abziehen dürfen und was nicht
  • Praktische Tipps: Wissenswertes zu Vorauszahlungen und Online-Tools, nützliche Tipps und benötigte Unterlagen

 

Über 5 Mio. Steuerpflichtige erhalten in der Schweiz in den nächsten Wochen Post vom Steueramt. Alle Kantone ermöglichen mittlerweile das elektronische Ausfüllen der Formulare am Computer und online im Internet-Browser.

In den Kantonen Schwyz und Zürich kann man neu alle Belege digital einreichen, eine Unterschrift von Hand braucht es nicht mehr. Solche volldigitalen Lösungen bieten beispielsweise auch die Kantone Luzern, Nidwalden, Obwalden, Solothurn, St. Gallen und Zug.

Mit Hilfsprogrammen passieren weniger Fehler

Die Corona-Krise dürfte beim Ausfüllen der Steuererklärung für einen Digitalisierungsschub sorgen. Heinz Tännler, Regierungsrat und Vorsteher der Finanzdirektion des Kantons Zug, sagt: «Die Steuerverwaltung rechnet damit, dass die Anzahl vollelektronischer Einreichungen der Steuererklärung bedingt durch Corona dieses Jahr weiter zunehmen wird.»

Das elektronische Ausfüllen bietet viele Vorteile gegenüber der Steuerdeklaration auf Papier. Martin Metzger, Teamleiter Steuern beim VZ Vermögenszentrum, sagt: «Die elektronischen Tools haben den Vorteil, dass sie viele Abzüge wie Kinder-, Familien- und Zweiverdienerabzug automatisch generieren oder diese Felder ansteuern. Ausserdem kann es keine Additionsfehler geben.»

Digitale Helfer verhindern keine falschen Annahmen

Doch das korrekte Ausfüllen der Steuererklärung ist trotz digitalen Helfern eine Kunst, die längst nicht alle beherrschen. Ein Beispiel: Ein 68-jähriger Angestellter aus dem Kanton Aargau kaufte sich im Jahr 2015 mit einem Betrag von 150’000 Fr. in die Pensionskasse seiner Arbeitgeberin ein.

In der Steuererklärung 2015 zog der Mann einen Anteil von 90’000 Fr. des Einkaufs von seinem Einkommen ab, da der gesamte Betrag grösser war als sein Einkommen. Weitere 60’000 Fr. zog er in der Steuererklärung 2016 ab. Das Problem: Die Steuerkommission akzeptierte die Einkaufsabzüge nicht. Der mittlerweile pensionierte Mann wehrte sich erfolglos bis vor Bundesgericht.

Der Mann verstiess mit seinem Vorgehen gegen das sogenannte Periodizitätsprinzip. Gemäss Bundesgericht darf man einen Einkauf nur in dem Steuerjahr vom Einkommen abziehen, in dem er erfolgt ist. Die Einkäufe wären somit akzeptiert worden, wenn er in der Steuerperiode 2015 einen Einkauf von rund 90’000 Fr. getätigt hätte und im Folgejahr einen Einkauf von 60’000 Fr.

Umgekehrt gilt: Wer seinen Einkauf in die Pensionskasse nicht bis Ende 2020 geleistet hat, kann im Jahr 2021 auch keine Nachzahlungen mehr für die Steuerperiode 2020 leisten. Der Zug für Nachzahlungen ist im neuen Jahr definitiv abgefahren.

Bezahlte Steuern bei PK-Rückzahlungen nachfordern

Gelegentlich gilt es auch, bereits bezahlte Steuern vom Fiskus zurückzufordern. Steuerpflichtige, die für selbst bewohntes Wohneigentum vorbezogene Pensionskassengelder wieder in die zweite Säule zurückführen, können vom Steueramt verlangen, dass die beim Vorbezug oder bei der Pfandverwertung für den entsprechenden Betrag bezahlten Steuern zurückerstattet werden.

Wer Gelder wieder in die berufliche Vorsorge zurückführt, kann dafür aber nicht auch noch einen Einkaufsabzug geltend machen. Gut zu wissen: Die Rückforderung bei der Steuerbehörde muss innert drei Jahren nach der Rückzahlung erfolgen.

Peter B. Nefzger ist Vorsteher der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft. Er kennt die häufigsten Fehler der Steuerpflichtigen. Er sagt: «Was oft vorkommt, ist ein fehlender Beleg für die Säule 3a-Einzahlung.» Als Beleg für die steuerliche Abzugsfähigkeit dient die von der Bankstiftung bzw. Versicherungseinrichtung zugestellte Einzahlungsbescheinigung.

Angestellte durften 2020 bis zu 6826 Fr. in die Säule 3a einzahlen, Erwerbstätige ohne Pensionskasse bis zu 20% ihres Nettoeinkommens, jedoch höchstens 34’128 Fr.

Diese Maximalbeträge darf man in der Steuererklärung vollumfänglich vom Einkommen abziehen. Im Steuerjahr 2021 steigen diese Maximalbeträge auf 6883 bzw. 34’416 Fr.

Liegenschaftsunterhalt und Eigenmietwert

Der Steuerexperte Metzger mahnt: «Man sollte den Abzug von Unterhaltskosten bei Liegenschaften prüfen. Hier kann der Steuerpflichtige jedes Jahr und für jede Liegenschaft zwischen Pauschale und effektiven Kosten wählen.»

Abziehen darf man werterhaltende Investitionen in Immobilien, wertvermehrende hingegen nicht. Eine Ausnahme sind Investitionen mit dem Ziel, Energie zu sparen oder die Umwelt zu schützen.

Der Pauschalabzug für die Unterhaltskosten liegt meist bei 10 oder 20% des Eigenmietwerts beziehungsweise der Mietzinseinnahmen. Die tatsächlichen Kosten für den Unterhalt können diesen Pauschalabzug jedoch leicht übersteigen. In diesem Fall lohnt es sich, in der Steuererklärung die effektiven Kosten abzuziehen.

Nicht vergessen: Der Bundesrat hat neue Anreize geschaffen, um die Energieeffizienz bei Sanierungen und Neubauten zu erhöhen. Solche Massnahmen wurden bisher nur in einem Steuerjahr berücksichtigt. Seit Anfang 2020 können diese Kosten während maximal drei Jahren geltend gemacht werden, sofern sie in dem Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden konnten.

Auch nicht vergessen sollte man, den Eigenmietwert der selbst bewohnten Liegenschaft oder einer Zweit- oder Ferienwohnung zu deklarieren. Die Eigenmietwertberechnungen erhält man jeweils vom Steueramt.

Lesen Sie, worauf Sie bei folgenden Punkten achten müssen.
Nachfolgend finden Sie Wissenswertes zu Steuervorauszahlungen und Online-Hilfen. Zudem finden Sie auch Tipps zum Ausfüllen der Steuererklärung und eine Liste der benötigten Unterlagen.

Dieser Artikel ist am 25.01.2021 in der Neuen Zürcher Zeitung erschienen.

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