Die FundCom übernimmt die Pressearbeit für die internationale Kunstmesse art3f
Die internationale Kunstmesse art3f kommt vom 14. bis 16. April 2023 nach Zürich und die FundCom ist dabei. Für den französischen Messeveranstalter art3f übernimmt die FundCom die Pressearbeit.
Autor: Bernhard Bircher-Suits.
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Welche Versicherungen du in der Schweiz brauchst

Wer in der Schweiz wohnt oder arbeitet muss einige Versicherungen abschliessen. Homegate zeigt, welche obligatorisch sind.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation auf homegate.ch.
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Depotwechsel zu einer anderen Bank: Ein Transfer von wenigen Aktien und Fondsanteilen kostet rasch über 1000 Franken

Wer sein Wertschriftendepot in der Schweiz zu einem anderen Finanzinstitut transferiert, zahlt bei der bisherigen Depotbank hohe Umzugsgebühren. Ein Überblick über die Kosten je nach Bank und über Einsparungsmöglichkeiten.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 16.03.2023
Anfang Jahr erhalten Wertschriftenhalter jeweils die detaillierten Depotauszüge ihrer Bank. Darin steht, wie viel ihre Wertschriften Ende Jahr jeweils noch wert sind und welche Renditen sie im vergangenen Jahr erzielt haben.
Das schlechte Börsenjahr 2022 hat in vielen Depots für hohe Buchverluste gesorgt. So erlebte die Wall Street in den USA im Handelsjahr 2022 zum Beispiel ihren tiefsten Fall seit 2008. Der Schweizer Leitindex SMI schloss per Ende 2022 ebenfalls tief: Im Vergleich zum Schlussstand von Ende 2021 resultierte ein Minus von rund 17 Prozent. Auch Krypto-Anleger mussten im vergangenen Jahr untendurch.
Depotauszüge: hohe Buchverluste und Depotgebühren
Die Banken liefern aber nicht nur Depotauszüge, sondern verrechnen auch Depotgebühren. Das sind Spesen, die eine Bank ihren Kunden für die Verwahrung der Wertpapiere in Rechnung stellt. Das Deponieren der Wertpapiere kann beispielsweise im Rahmen einer Börsenhandels-Dienstleistung oder einer Vermögensverwaltung erfolgen.
Die Aargauerin Antonia Müller (Name geändert) erhält die «Gebührenbelastung Depot» ihrer Raiffeisenbank nicht nur einmal Ende Jahr, sondern viermal pro Jahr. Sie ärgert sich daher gerade mehrmals über die Schreiben ihrer regional tätigen Raiffeisenbank: «Mein Depot-Minus betrug im Jahr 2022 rund 25 Prozent, und ich zahle Jahr für Jahr auch noch rund 172 Franken Gebühren für mein Depot im Wert von gerade einmal 75 000 Franken. Und das, obwohl ich meine Obligationen seit Jahren im Depot liegenlasse.»
Die Vermutung liegt nahe: Um die Depotgebühren psychologisch erträglicher zu machen, belasten Banken ihre Spesen in kleinen Tranchen dem dazugehörigen Transaktionskonto.
Untreue Depotkunden werden bestraft
Doch wie kann Antonia Müller Depotgebühren sparen und damit indirekt auch ihre miese Rendite aufpolieren? Was wechselwillige Depotinhaberinnen und -inhaber wissen müssen: Sie werden beim Bankwechsel von ihren bisherigen Instituten mit teilweise happigen Transfergebühren für ihre Untreue «bestraft». Einige Banken nennen solche Spesen auch «Titelauslieferungsgebühren».
Trotz zum Teil abschreckend hohen Transfergebühren (siehe Tabelle) kann sich ein Wechsel zu einer günstigeren (Online-)Bank grundsätzlich rechnen. Die Preisunterschiede bei den Depotgebühren und Handelskosten sind schliesslich gross – vor allem zwischen Online-Banken und Finanzinstituten mit teurem Filialnetz und persönlicher Beratung.
Online-Broker bieten meist tiefere Handelskosten
So müsste Antonia Müller beispielsweise bei der Schweizer Online-Bank Swissquote für ihr Depotvermögen anstatt 172 Franken wie bei Raiffeisen lediglich 100 Franken Depotgebühren im Jahr bezahlen. Bei Postfinance wären es sogar nur 90 Franken «Jahresgebühr». Gar keine Depotgebühren verlangt Cornèrtrader, das digitale Broker-Angebot der Cornèr Bank.
Namhafte Raiffeisen-Konkurrenten wie die Grossbanken UBS oder Credit Suisse zählen nicht zu den günstigen Online-Wertschriftenhändlern in der Schweiz – im Gegenteil. Wer als Gelegenheits-Trader günstige Handelsgebühren sucht und tiefe Depotgebühren bezahlen will, sollte die Konditionen von Schweizer Anbietern wie Cornèrtrader, Flowbank, Swissquote, VZ Depotbank, Keytrade Bank oder den ausländischen Billig-Broker Degiro unter die Lupe nehmen. Reine Online-Börsenhändler eignen sich für Anlegerinnen wie Antonia Müller, die keine Beratung oder Vermögensverwaltung benötigen und Börsengeschäfte auf eigene Faust erledigen.
Transferkosten sind bei der UBS sehr hoch
Antonia Müller hat sich einen Bankwechsel wegen der hohen Depotgebühren schon mehrmals überlegt. Doch ihre Raiffeisenbank «fesselt» sie mit abschreckenden Transferkosten ans Haus. Müller sagt: «Ein Umzug meines Depots würde mich zusätzlich Geld kosten.»
Aber auch Inhaberinnen und Inhaber von Wertschriftendepots bei anderen Banken müssen einen Wechsel zur Konkurrenz teuer bezahlen. Das zeigt ein Vergleich der Transferkosten für zwei Musterdepots bei namhaften Schweizer Banken (siehe Tabelle). Zwischen 50 (Swissquote) und 150 Franken (UBS) verlangen die untersuchten Banken für den Transfer einer einzelnen Position, also beispielsweise für die Anteile eines Fonds oder für einen einzelnen Posten Aktien.
Am teuersten kommt der Umzug der Musterdepots bei der UBS zu stehen. Bei ihr zahlt der Kunde für den Transfer eines Depots mit 5 beziehungsweise 14 Positionen 808 bis 2262 Franken (siehe Tabelle). Die UBS hält in ihrer Antwort auf die Gebührenanfrage fest: «Individuelle Transferkostenvereinbarungen werden individuell und von Fall zu Fall geprüft. Zudem werden die Transferkosten in vielen Fällen von der übernehmenden Bank (teilweise) übernommen.»
Bei Swissquote heisst es etwas verbindlicher: «Für Kunden, die ihr Depot zu Swissquote übertragen lassen wollen, übernehmen wir bis zu 500 Franken der Gebühren.» Cornèrtrader wirbt auch damit, Umzugskosten bis zu 500 Franken zu übernehmen. Antonia Müller hätte an sich noch Glück im Unglück: Da sie nur eine Position im Depot hat, müsste sie vergleichsweise tiefe Spesen für ihren Abgang bei der Raiffeisenbank bezahlen.

Tiefe Auslieferungsgebühren bei Swissquote
Im Vergleich verlangt die Online-Bank Swissquote am wenigsten für einen Depotwechsel. Für den Transfer der beiden Musterdepots stellt der digitale Börsenhändler rund 270 Franken (Musterdepot 1) beziehungsweise 754 Franken in Rechnung (Depot 2). Die Gebühren gestalten sich bei den Banken jeweils unabhängig vom Wert der Anlagen. Entscheidend ist vielmehr die Anzahl der Positionen im Depot.
Richtig ins Geld geht deshalb ein Bankwechsel, wenn eine Person eine Vielzahl verschiedener Aktienpositionen und Fondsanteile hält. Bestraft werden beim Wechsel somit besonders Anleger, die ihr Depot stark mit verschiedenen Fonds und in- sowie ausländischen Titeln diversifiziert haben. Das ergibt aus Risikogründen an sich Sinn, ist beim Umzug aber eine Kostenfalle.
Um die Kosten zu senken, können folgende Tipps helfen: Wer sowieso gewisse Depotpositionen umschichten will, kann diese Titel noch bei der alten Bank verkaufen. Mit dem Ertrag kann man dann bei der neuen Bank neue Wertschriften kaufen und so die Transferkosten sparen. Wer ein grosses Wertschriftendepot im Wert von mehreren hunderttausend Franken zügeln will, sollte bei der zukünftigen Bank fragen, ob sie die derzeit anfallenden und auch die zukünftigen Transferkosten von Wertschriften übernimmt. Solche Kosten sind je nach Dauer der Kundenbeziehung und Kontostand verhandelbar – besonders bevor man das neue Bankkonto und Depot eröffnet.
Depotschliessungen sind in der Regel kostenlos
Immerhin: Die Schliessung von Transaktionskonten und Depots bei der Hausbank ist in der Regel kostenlos möglich. Wer neben dem Depot auch seine Konten zügeln will, sollte sich genau überlegen, welche Leistungen benötigt werden, und für den Umzug einen gewissen Zeit- und Organisationsaufwand einkalkulieren. Auch Daueraufträge und Lastschriftverfahren sowie E-Rechnungen müssen aufs neue Konto übertragen werden.
In der Regel unterstützt einen die neue Bank in Form von Formularen, die nur ausgefüllt und an die entsprechenden Empfänger verschickt werden müssen. Die Seniorin Antonia Müller ist übrigens bei ihrer Hausbank geblieben. Sie sagt: «Ein Wechsel erschien mir dann doch zu teuer und zeitaufwendig.» Der Fall zeigt: Die drohenden «Strafgebühren» wirken.
So klappt der Konto- und Depotwechsel
Informieren Sie sich bei der bisherigen Bank über allfällige Gebühren fürs Auflösen Ihrer Konten. Vor allem Depotschliessungen sind teuer. Fragen Sie bei der neuen Bank nach, ob sie die Depottransferkosten und auch zukünftige Aus- und Einlieferungsgebühren zumindest teilweise übernimmt.
Erkundigen Sie sich bei der neuen Bank nach Depot- und Kontogebühren sowie Zinsen. Günstig fahren Sie in der Regel mit Online-Konten und -Börsenhändlern.
Erstellen Sie eine Liste aller gegenwärtigen Lastschriftverfahren und Daueraufträge, und gehen Sie damit zur neuen Bank.
Teilen Sie der bisherigen Bank alle Änderungen schriftlich mit.
Gleichen Sie den Saldo des alten Kontos aus.
Kontrollieren Sie, ob alle Wertschriften und Konten übertragen worden sind.
Schliessen Sie das Konto.
Lesen Sie den Originalartikel vom 16.03.2023 online auf nzz.ch.
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Wie man Wohneigentum kosteneffizient versichert

Eine Gebäuderechtsschutz-Versicherung ist oft unnötig. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Versicherungen obligatorisch sind und welche sich für Wohneigentum lohnen können.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation auf Homegate.ch.
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Die besten Portale für Erbschafts-Marketing

Erbschafts-Marketing hat grosses Potenzial. Das Anfang 2023 in Kraft getretene neue Erbrecht bietet Erblasserinnen und Erblassern sowie Nichtregierungsorganisationen neue Chancen. Doch auf welche Online-Portale sollen Organisationen in der Schweiz und Deutschland setzen?
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation im Fundraising Magazin 1-2023 am 27.01.2023
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Eigenständig Wohnungen vermieten: Ein Ratgeber

Möchtest du auf eigene Faust dein Wohneigentum vermieten und Geld sparen? Ohne das nötige Fachwissen wird die Verwaltung zum Alptraum – ein Leitfaden.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation auf Homegate
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Wohnungen zum Tiefpreis: Das sind die Schnäppchen-Gemeinden

Die Immobilienpreise in der Schweiz sind weiterhin sehr hoch – doch nicht überall. In der preiswertesten Walliser Gemeinde St. Niklaus kostet eine durchschnittliche Wohnung mit 125 Quadratmetern Fläche nur 433 000 Franken. In welchen Gemeinden der Wohnungskauf noch erschwinglich ist.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 26.12.2022
Es ist kaum zu glauben: Höhere Hypothekarzinsen, der Ukraine-Krieg und eine Inflation von rund 3 Prozent haben den gefühlt ewig anhaltenden Preisanstieg im Schweizer Immobilienmarkt bisher kaum gedämpft. So sind die Preise für Häuser und Wohnungen zumindest im dritten Quartal 2022 weiter gestiegen.
Gemäss Studienautoren der Raiffeisenbank Schweiz ist der Hauptgrund für den Preisanstieg das «äusserst knappe Angebot». Der Preisanstieg von Stockwerkeigentum war noch etwas höher als bei Einfamilienhäusern. Gemäss den Analytikern der Bank mussten für Wohnungen im dritten Quartal 1,9 Prozent mehr bezahlt werden als noch im zweiten Quartal. Die Preise für Stockwerkeigentum legten in den letzten vier Quartalen in der Region Bern am stärksten zu. Der Preisanstieg bei den Einfamilienhäusern betrug 1,4 Prozent.
Die Nachfrage nach Wohneigentum habe sich aufgrund der Erwartung anhaltend höherer Finanzierungskosten zwar etwas reduziert, heisst es bei der Bank. Das Angebot bleibe aber derart knapp, dass der Nachfragerückgang von einem extrem hohen Niveau aus noch nicht stark genug sei, um die Preisdynamik im Eigenheimmarkt zu brechen.
Höhere Finanzierungskosten
Die Finanzierungskosten sind in der Tat deutlich gestiegen. Das zeigt zum Beispiel der Zinsindex für Wohnimmobilien der Online-Vergleichsplattform Hypotheke.ch. Kostete eine Hypothek am 23. Dezember 2021 im Durchschnitt noch 1,05 Prozent, waren es ein Jahr später 2,61 Prozent. Konkret heisst das für einen Immobilienkäufer mit einer Hypothek im Umfang von 800 000 Franken: Er zahlt diesen November 12 480 Franken mehr Zins für denselben Kredit.
Doch trotz hohen Immobilienpreisen und steigenden Zinsen träumt die Mehrheit der Mietenden in der Schweiz von den eigenen vier Wänden. 62 Prozent der Schweizer Mieterinnen möchten eine Immobilie kaufen, möglichst auf dem Land. Das zeigt eine im Juni 2022 veröffentlichte Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark. Doch das knappe Angebot (58 Prozent) und die hohen Preise (49 Prozent) stehen einem Kauf im Weg.
Abschreckend hohe Preise
Immobilien sind in der Schweiz aber längst ein knappes Luxusgut. Kein Wunder, ist die Wohneigentumsquote in der Schweiz im internationalen Vergleich relativ gering: Nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern.
Hohe Preise sind ein Grund dafür. Laut dem Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Wüest Partner haben sich die Preise für Liegenschaften seit dem Jahr 2000 im Durchschnitt mehr als verdoppelt. In den meisten Regionen des Landes muss man mindestens 1 Million Franken in die Hand nehmen, um sich ein Haus mit Garten leisten zu können.
«Fehlendes Bauland ist einer der wesentlichen Treiber hinter den starken Preisanstiegen während der letzten Jahre», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. Laut dem Bundesamt für Statistik ist der Durchschnittslohn im gleichen Zeitraum jedoch nur um einen Viertel gestiegen. Gemäss einer Swiss-Life-Untersuchung verfügt nur rund ein Drittel aller Schweizer Haushalte über das nötige Geld, um sich ein durchschnittliches Einfamilienhaus kaufen zu können.
Ohne Geld von den Eltern bleibt ein Haus oder eine Wohnung für junge Erwachsene meist ein Wunschtraum. Doch in welchen Schweizer Gemeinden gibt es überhaupt noch Wohnungen zu Schnäppchenpreisen?
Schnäppchen gibt es nur an B-Lagen
Wer auf der Suche nach einer bezahlbaren Eigentumswohnung ist, hat sich in den meisten Fällen bereits auf eine Region festgelegt, in der das Traumobjekt zu finden sein soll. Dass es regionale Kaufpreisunterschiede gibt, ist den meisten bewusst. «In der jüngsten Vergangenheit sind diese regionalen Unterschiede immer mehr ausgenutzt worden. Denn in Zeiten des vermehrten Remote Working spielt die Nähe zu den Arbeitsplatzzentren eine weniger starke Rolle», sagt Weinert.
Wie stark diese Unterschiede allerdings ausfallen, hat diese Zeitung in Zusammenarbeit mit Wüest Partner anhand von Inseraten untersucht. Die Leitfrage lautete: In welchen Gemeinden der Schweiz findet man im Schnitt noch die tiefsten Preise für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 125 Quadratmetern Wohnfläche? Wüest Partner hat dazu pro Schweizer Kanton die fünf Gemeinden mit den günstigsten mittleren Angebotspreisen für Eigentumswohnungen ermittelt. Ausgeschlossen wurden Gemeinden mit weniger als 2000 Einwohnern.
Die Tabelle zeigt: Wer zum Beispiel im Kanton Zürich auf Schnäppchenjagd geht, sollte sich in den Gemeinden Elgg, Fischenthal, Stammheim, Wila und Wald umsehen. Hier erhält man die durchschnittliche Eigentumswohnung für 713 000 (Fischenthal) bis 790 000 Franken (Stammheim). Zum Vergleich: In der «günstigsten» Zuger Gemeinde Menzingen kostet eine vergleichbare Wohnung bereits 1 154 000 Franken.
Wer somit nicht zwingend in einer steuergünstigen Zuger Gemeinde Wohneigentum kaufen will, spart mit einem Umzug in eine vergleichsweise günstige Zürcher Gemeinde viel Geld: Im Vergleich Fischenthal zu Menzingen sind es immerhin 441 000 Franken Ersparnis. Die Schattenseite: Die Steuern sind in Fischenthal deutlich höher.
Neben dem Kaufpreis gilt es vor einem Immobilienkauf auch andere Dinge wie Steuern, Mobilitätskosten, Krankenkassenprämien sowie allfällige Ausgaben für die Kinderbetreuung im Auge zu behalten. Neben weiteren wichtigen Selektionskriterien wie Wohnkosten und -lage, Infrastruktur, Verfügbarkeit passender Wohnobjekte und persönlichen Kontakten vor Ort spielen standortabhängige Kostenfaktoren eine wichtige Rolle.
Wer verschiedene Gemeinden und ihre Immobilienpreise vergleicht, sollte also nicht nur den Kaufpreis einer Traumimmobilie betrachten, sondern auch andere wichtige Fixkosten, die sich nach dem Kauf während Jahren im Portemonnaie bemerkbar machen.
Tipps für die Wohnortsuche und die Immobilienfinanzierung
Gemeinden vergleichen: Standort und Lage sind zwei wichtige Faktoren beim Kauf von Wohneigentum. Die Statistik-Website Gemeindeverzeichnis.ch bietet eine praktische Vergleichsfunktion. Auf Gemeindeverzeichnis.ch werden Informationen zu den Schweizer Gemeinden wie Bevölkerungsangaben, Demografie sowie geografische und wirtschaftliche Eckdaten und Wähleranteilen aus mehreren Quellen zusammengeführt. Es können bis zu drei Gemeinden nebeneinander angezeigt werden.
Finanzierung und Wohnbudget: Eine Hypothek ist dann tragbar, wenn die gesamten Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Einkommens betragen. Zudem sollte man mindestens einen Fünftel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung sollten neben den reinen Kaufkosten aber auch weitere Fixkosten berücksichtigt werden – wie beispielsweise die Mobilitätskosten oder die Steuerbelastung.
Suchradius vergrössern: Wohnungen in Regionen, die nur wenige Kilometer auseinanderliegen, haben teilweise ein komplett anderes Preisniveau. Vergleichen Sie daher auch die Immobilienpreise zwischen Nachbargemeinden und in einem Radius von 5 Kilometern.
Wohnfläche prüfen: Eine Wohnung mit 2,5 Zimmern kann mit mehr Quadratmetern ausgestattet sein als eine 3,5-Zimmer-Wohnung. Deshalb sind in Verkaufsinseraten auch die Wohnflächeangaben und nicht nur die Zimmerzahl zu prüfen.
Steuern: Vor einem Umzug ist mithilfe eines Steuerrechners die Steuerbelastung des neuen Wohnorts im Detail zu prüfen. Gut zu wissen: Im kantonalen Steuerbelastungs-Ranking steht als attraktivster Kanton Zug an der Spitze. Auf den folgenden Plätzen liegen Nidwalden und der Kanton Uri.
Krankenkassenprämien: Unter priminfo.admin.ch/de/praemien findet man die vom Bund publizierten offiziellen Krankenkassenprämien nach Wohngemeinde. Hier erfährt man somit die zukünftigen Prämienkosten am neuen Wohnort.
Lesen Sie den Originalartikel vom 26.12.2022 online auf nzz.ch.
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Vorbezug von Geldern aus der Pensionskasse und der Säule 3a: So schickt man die alte Ölheizung mit Alterskapital in Rente

Bei der Wohneigentumsquote ist die Schweiz in Europa Schlusslicht. Käuferinnen und Käufer von selbst bewohntem Wohneigentum können ihre eigenen vier Wände immerhin mit Alterskapital aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanzieren. Diese wichtigen Regeln sollten Sie kennen.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
30.08.2022, 13:52 Uhr
Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist im internationalen Vergleich sehr tief. Nur 36 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das zeigen Daten des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Zum Vergleich: In Rumänien lag die Wohneigentumsquote im Jahr 2020 bei 96 Prozent – ein Spitzenwert in der EU.
Die Schweiz hat unter allen europäischen Ländern den geringsten Wohneigentumsanteil. Gemäss «Immo-Monitoring 2022-2» des Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner geht die Wohneigentumsquote in der Schweiz seit 2015 bis heute sogar kontinuierlich zurück. Ein Grund dafür ist, dass in den vergangenen Jahren deutlich mehr Mietwohnungen als Wohneigentumsobjekte gebaut wurden.
Zudem ist Bauland in der Schweiz knapp, und die Preise bei Einfamilienhäusern sind im letzten Jahr so stark gestiegen wie letztmals vor mehr als 30 Jahren. In vielen Regionen ist es fast unmöglich, Eigentum zu finden. Wenig überraschend hat die Wohneigentumsquote in der Schweiz bei Familien und Alleinerziehenden am stärksten abgenommen. Von 2015 bis heute ist ihr Anteil um 7 Prozentpunkte gesunken.
Vorsorgegeld für selbst bewohntes Eigentum
Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) erlaubt es indessen Käuferinnen und Käufern, für den Erwerb von selbst benutztem Wohneigentum Geld aus der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen. Darunter versteht man den ganzen oder teilweisen Bezug des Sparguthabens vor der Pensionierung zur Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum. Kreditgeber bestehen darauf, dass mindestens 10 Prozent des Kaufpreises mit eigenen Mitteln bezahlt werden, welche nicht aus der Pensionskasse stammen. Die weiteren 10 Prozent des Immobilienpreises müssen in Form von Barmitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden.
Der Bund ist zudem gemäss Verfassung seit 1972 verpflichtet, Wohneigentum zu fördern. Durch die staatliche Wohneigentumsförderung (WEF) soll der Kauf von Wohneigentum einer breiten und hauptsächlich jungen Bevölkerung (Familien) zugänglich gemacht werden. Doch der eingangs beschriebene Rückgang bei dieser Fördergruppe zeigt: Die WEF entfaltet nicht die gewünschte Wirkung.
Doch wie funktioniert die WEF? Mittel aus der beruflichen Vorsorge wie auch der freiwilligen Säule 3a können in Form eines Vorbezugs oder einer Verpfändung beansprucht werden. Mittel, welche in Form eines Barvorbezugs eingesetzt werden, gelten bei Kreditgebern wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen im Unterschied zur Verpfändung als Eigenkapital. Durch den Barvorbezug können somit die Belehnung und die Hypothekarzinskosten gesenkt werden.
Der Haken beim Vorbezug: Die Altersrente wird geschmälert, da das angesparte Vorsorgekapital um den vorbezogenen Betrag zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen reduziert wird. Der Finanzdienstleister VZ Vermögenszentrum empfiehlt Käufern, Altersgeld zu verpfänden und bezogene Pensionskassengelder rasch wieder in die Pensionskasse zurückzuführen, um die Altersrente wieder aufzubessern. Doch ein Vorbezug muss nicht immer ein Nachteil sein: Denn das Leben im Eigenheim verringert auch die Wohnkosten bis zum Lebensende. Und die Wertsteigerung der Immobilie ist häufig höher als der Zins auf dem Altersguthaben der Pensionskasse.
Verpfändung oder Bezug?
Der Vorteil der Verpfändung liegt darin, dass das Vorsorgeguthaben nicht reduziert wird, solange die Hypothekarforderungen bedient werden können und das Pfand nicht verwertet werden muss. Die Verpfändung führt jedoch aufgrund der höheren Verschuldung zu einem höheren Hypothekarzinsaufwand. In Zeiten von steigenden Kreditzinsen kann das ein Nachteil sein.
Beim WEF-Vorbezug gilt: Man darf sein Vorsorgeguthaben ganz oder teilweise alle fünf Jahre beziehen. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. Die maximale Bezugshöhe steht auf dem Pensionskassenausweis.
WEF-Vorbezüge für Renovationen und Umbauten sind auch aus der Säule 3a zulässig. «Ein Vorbezug aus der Säule 3a ist meist unproblematisch. Einzig bei gemischten 3a-Lebensversicherungen sollte man die Kosten der Auflösung der Versicherung hinterfragen», sagt Florian Schubiger, Hypothekar- und Vorsorgeexperte bei dem Unternehmen Vermögenspartner. Zudem sollte abgeklärt werden, ob der Versicherungsschutz noch gebraucht werde und ob es nach dem Vorbezug noch eine neue, reine Risikoversicherung brauche.
Vorbezüge aus der beruflichen Vorsorge dürfen gemäss Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) auch für «angemessene Renovations- und Umbauarbeiten» getätigt werden, welche zum Zweck haben, die Wohnqualität und den Wert einer Liegenschaft zu erhalten. Nach Auffassung des BSV ist daher ein WEF-Vorbezug für eine Wärmepumpenheizung mit Erdsonde zulässig. Wer gebundene Vorsorgegelder bezieht, zahlt aber eine Kapitalauszahlungssteuer. Diese reduzierte Steuer darf nicht mit Vorsorgegeldern beglichen werden.
Vorsicht vor der Vorsorgelücke
Das VZ Vermögenszentrum rät, Pensionskassengeld zu verpfänden, anstatt es bar zu beziehen. «Viele sind sich nicht bewusst, dass mit einem WEF-Bezug aus der zweiten Säule eine Vorsorgelücke entsteht. Zudem können nach einem Vorbezug aus der zweiten Säule erst wieder steuerwirksame Einkäufe getätigt werden, wenn der Bezug vollständig zurückbezahlt wurde», sagt Schubiger.
Bei einem WEF-Bezug lohne es sich, genau zu rechnen. Manche Berater gingen zu wenig auf potenzielle Risiken ein, sagt Schubiger. Sie wollten in erster Linie eine Hypothek verkaufen und rieten deshalb nur selten von einem Immobilienkauf ab, auch wenn es aus finanzplanerischer Sicht ratsam wäre. Als Beispiel nennt er ein Paar, das eine Immobilie für 2 Millionen Franken kaufen wollte. Dafür wollte es das gesamte Pensionskassenkapital beziehen, zusätzlich war es auf einen Erbvorbezug angewiesen. Weil ein Drittel des Lohnes in Form eines Bonus ausbezahlt wurde und der Job alles andere als sicher war, habe er vom Kauf abgeraten. Das Paar habe mittlerweile eine preiswertere Immobilie für 1,5 Millionen Franken gekauft.
Diese WEF-Regeln sollten Sie kennen
Alternativen zum WEF-Vorbezug: Unverzinste und nicht rückzahlbare Darlehen von Eltern, Bekannten oder Verwandten können eine sinnvolle Alternative zum WEF-Vorbezug darstellen. Sobald für solche Darlehen ein Zins und/oder eine Amortisation verlangt wird, gelten sie aber nicht mehr als Eigenkapital, und die Bank rechnet mit den gleichen kalkulatorischen 5-Prozent-Zinskosten wie für die Hypothek.
Alterslimiten: WEF-Bezüge sind gemäss per Anfang 2021 revidiertem Gesetz zulässig bis «zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen».
Bezugsberechtigung: Beim Bezug von Vorsorgegeld sowie bei einer Verpfändung muss die versicherte Person voll erwerbsfähig sein. Beim Bezug wie auch bei der Verpfändung ist eine amtlich beglaubigte, schriftliche Zustimmung des Ehegatten oder des eingetragenen Partners beziehungsweise der eingetragenen Partnerin erforderlich.
Investitionen und Amortisationen: Wer Wohneigentum besitzt, kann die bezogenen Vorsorgemittel auch für wertvermehrende Investitionen und für die Reduktion der Hypothekarschuld beziehen – aber nicht für den laufenden Unterhalt und Zinszahlungen.
Renovationen mit WEF-Geldern: Das BSV kennt folgende Regel: Eine Finanzierung kann nur erfolgen, wenn die Renovation der Erhaltung der «Wohnqualität und der Werterhaltung» gilt. Für luxuriöse sowie unbedeutende Renovationen dürfen hingegen keine WEF-Gelder zur Verfügung gestellt werden. Sie können aber zum Beispiel für eine komplette Erneuerung aller Fenster oder für weitere energetische Massnahmen bezogen werden. WEF-Vorbezüge für Renovationen und Umbauten sind nicht nur aus der zweiten Säule, sondern auch aus der Säule 3a zulässig.
Rückzahlung WEF-Vorbezug: Bei Veräusserung des Wohneigentums muss der bezogene Betrag zurückbezahlt werden. Die WEF-Rückzahlung ist freiwillig möglich, solange die versicherte Person noch keinen reglementarischen Anspruch auf Altersleistungen erlangt oder noch keine Willenserklärung für eine vorzeitige Pensionierung abgegeben hat. Der Mindestbetrag für eine Rückzahlung beträgt 10 000 Franken.
Lesen Sie den Originalartikel vom 30.08.2022 auf nzz.ch oder laden Sie sich die NZZ-Online-Version als PDF herunter.
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Immobilienpreise: Die Top- und Flop-Gemeinden der Schweiz

Wo gab es während der Corona-Pandemie und der letzten zehn Jahre die grössten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen? Und wo verloren Wohnungen am meisten an Wert? Die NZZ nennt die Top- und Flop-Gemeinden der Schweiz.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
19.07.2022, 05:30 Uhr
Die Schweizer Nationalbank hat Mitte Juni ihren Leitzins von minus 0,75 auf minus 0,25 Prozent erhöht. Steigende Leitzinsen führen in der Regel über kurz oder lang zu sinkenden Immobilienpreisen. Der Grund: Die ebenfalls steigenden Hypothekarzinsen verteuern den Immobilienkauf. Diese Entwicklung drosselt in der Regel die Nachfrage nach Immobilien. Das Schrauben der Nationalbank am Leitzins für Einlagen der Geschäftsbanken macht sich aber wohl erst in einigen Monaten am Schweizer Immobilienmarkt bemerkbar. Gemäss dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI AG in Zürich «bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum trotz höherer Zinsen vorerst robust». So seien die am Markt bezahlten Preise für Eigenheime in zweiten Quartal 2022 mit 0,7 Prozent leicht gestiegen. Das zeigt der sogenannte «SWX IAZI Private Real Estate Price Index». Zu dieser Preisentwicklung haben Einfamilienhäuser (+0,6 Prozent) und Eigentumswohnungen (+0,8 Prozent) beigetragen. Auch über die letzten 12 Monate betrachtet liegt das
Preisfaktoren zeigen sich «stabil»
Donato Scognamiglio, Geschäftsleiter der IAZI AG, schreibt in einer Pressemitteilung vom Juli 2022: «Die wichtigsten Preisfaktoren wie Zuwanderung und Wirtschaftsgang zeigen sich stabil.» Die Nachfrage nach Wohneigentum werde zwar durch die gestiegenen Kosten für die langfristigen Fix-Hypotheken gedämpft. Kurzfristige Geldmarkt-Hypotheken wie zum Beispiel Saron-Hypotheken seien aber nach wie vor zu «sehr attraktiven Konditionen» zu haben. Zudem müssten angehende Käufer aufgrund der bestehenden Finanzierungsrichtlinien der Kreditgeber bereits heute ein Zinsniveau von rund 5 Prozent verkraften können.
Welche Gemeinden waren für Wohnungseigentümer attraktiv?
So viel zum aktuellen Geschehen am Schweizer Immobilienmarkt. Private Wohneigentümer wie auch Personen, die professionell in Betongold investieren, haben aber oft eine sehr langfristige Perspektive und dürften sich immer mal wieder fragen, welche Gemeinden der Schweiz in der Vergangenheit besonders attraktiv oder unattraktiv waren für den Kauf von Wohneigentum oder Renditeobjekten. Auch wenn sich Immobilienkäufer nie nur auf vergangene Zeiten und Renditen abstützen sollten, geben solche Daten doch Hinweise darauf, welche Orte attraktiv sind.
Untersuchung «mittlerer» Eigentumswohnungen
Um die Top- und Flop-Gemeinden für Eigentumswohnungen in der Schweiz zu bestimmen, hat die NZZ das Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest Partner AG gebeten, die Transaktionspreisentwicklung von durchschnittlichen bzw. «mittleren» Objekten in Schweizer Gemeinden zu untersuchen. Bei der Analyse wurden nur Gemeinden mit mindestens 2000 Einwohnern berücksichtigt. Untersucht wurden die Preisveränderungen in Prozenten während der Corona-Periode 1. Quartal 2020 bis 1. Quartal 2022. Zudem wurde auch die Langfristentwicklung der letzten zehn Jahre unter die Lupe genommen.
Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in den Top-15-Gemeinden der Schweiz während Corona-Pandemie
Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), Stand: 25. 4. 2022

Was in der obenstehenden Tabelle «Eigentumswohnungen» auffällt: Vor allem bekanntere Ferienorte wie Flims und Grindelwald liegen auf den vordersten Plätzen in der Liste mit den 15 «Top-Gemeinden». Die durchschnittliche Preissteigerung in Flims (GR) betrug während der Corona-Pandemie 15,7 Prozent. In Grindelwald (BE) waren es 15,5 Prozent. Während der Corona-Pandemie gab es somit eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen in Ferienorten. Die erste Zürcher Wohngemeinde landet in der Rangliste erst auf Platz 9: Oberrieden. Die steuergünstige Gemeinde am rechten Zürichseeufer verzeichnete einen Preisschub bei mittleren Eigentumswohnungen von 13,9 Prozent.
Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in den Top-15-Gemeinden der Schweiz während der letzten 10 Jahre
Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), Stand: 25. 4. 2022

Betrachtet man die Daten über die letzten 10 Jahre, wird klar: Die Zürcher Gemeinde Embrach in der Nähe des Flughafens Zürich verzeichnete in dieser Periode bei mittleren Eigentumswohnungen den stärksten Preisschub. In Embrach stiegen die Preise Jahr für Jahr im Schnitt um satte 6 Prozent. Doch wo es Gewinner gibt, gibt es immer auch Verlierer. Die folgende Tabelle zeigt, bei welchen Gemeinden die Preissteigerungen von Wohnungen in den letzten 10 Jahren vergleichsweise schlecht waren. Die waadtländische «Flop-Gemeinde» Ollon verzeichnete in den letzten 10 Jahren sinkende Preise bei mittleren Eigentumswohnungen von minus 1,5 Prozent pro Jahr. Was in der Tabelle auffällt: Die Flop-Gemeinden lagen mehrheitlich in den Kantonen Waadt, Wallis und Tessin.
Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in 15 Flop-Gemeinden der Schweiz während der letzten 10 Jahre
Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), 25. 4. 2022

Bei den Zahlen von Wüest Partner handelt es sich immer um Durchschnittswerte für «mittlere» Eigentumswohnungen. Was man bei der Suche nach einer neuen Wohnung daher nie vergessen sollte: Auch in vermeintlich «schlechten» Gemeinden kann langfristig durchaus eine Wertsteigerung drinliegen. Schliesslich hängt die Wertsteigerung stark auch von der Mikro-Lage einer Liegenschaft in der Wohngemeinde ab. So kann auch eine ruhige Wohnung an Top-Lage mit Aussicht in Ollon durchaus an Wert gewinnen. Wer heutzutage trotz hohen Immobilienpreisen eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich die folgenden Tipps zu Herzen nehmen: Sonst wird aus einem vermeintlichen Top-Objekt dann der Flop des Lebens – Top- oder Flop-Gemeinde hin oder her.
Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung:
Reservationsvertrag:Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung schon im Planungsstadium erwerben will, muss meist eine Reservationsgebühr von mehreren zehntausend Franken leisten. Solche Vorverträge gelten nur, wenn sie notariell beurkundet sind. Das bedeutet: Man kann die Zahlung in vollem Umfang zurückverlangen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
Günstiger zu Wohneigentum: Der Kauf einer Eigentumswohnung ist oft billiger als jener eines Einfamilienhauses. Die Preise unterscheiden sich aber je nach Lage und Ausbaustandard des Objekts. Anders als beim Einfamilienhaus trägt der Käufer nicht die ganzen Kosten für das Land, sondern beteiligt sich lediglich mit einem Anteil am Bauland. So können auch Personen mit wenigen Eigenmitteln Wohneigentum erwerben. Berechnen Sie im Internet mit wenigen Angaben den Marktwert Ihres Wunschobjekts. Sie finden im Netz dazu viele Gratis-Schätzangebote. Wer es genauer wissen will, kann eine Schätzung in Auftrag geben.
Akontozahlungen: In vielen Verträgen werden die Auftraggeber verpflichtet, Akontozahlungen zu leisten. Der Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Zahlungen richtet sich in der Regel nach dem Baufortschritt. Überweisen Sie das Geld erst, wenn ein Baufachmann den Baufortschritt bestätigt. Falls Sie das Haus per Baukredit finanzieren, wird die Bank die Anzahlungen normalerweise erst dann an den Bauunternehmer bezahlen, wenn sie sich des Baufortschritts vergewissert hat.
Pläne und Baubeschrieb: Bei einem Kauf ab Plan sollte beides einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sollten vertraglich festgehalten werden. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen.
Kaufvertrag, Zusatzdokumente: Kaufverträge für Immobilien müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Der detaillierte Baubeschrieb und Projektpläne sollten Bestandteil eines Kaufvertrags sein. Zudem sollte man den öffentlich beurkundeten Begründungsakt des Stockwerkeigentums lesen. Die Urkunde definiert die Grösse der einzelnen Stockwerkeinheiten und weist ihnen bestimmte Wertquoten zu, also einen bestimmten Anteil am Gesamtwert des Hauses. Nach der Wertquote richtet sich meist die Höhe der Unterhalts- und Verwaltungskosten. Im Begründungsakt können zudem Vorkaufs- und Einspracherechte der anderen Eigentümer stehen.
Nebenkosten: Bei einer bestehenden Wohnung sind die Nebenkosten bekannt. Dann sollten Käufer vom Verkäufer Folgendes verlangen: die letzte Nebenkostenabrechnung der Wohnung und die Jahresrechnung der Gemeinschaftskosten bzw. das Budget fürs laufende Jahr.
Stockwerkeigentümer-Reglement: Mit dem Kauf einer Wohnung wird man automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Damit erwirbt man Rechte, aber auch Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft. Im Reglement steht zum Beispiel, welche Mehrheiten bei Abstimmungen an Eigentümerversammlungen gelten. Oder wie die Unterhaltskosten verteilt sind. Vor dem Wohnungskauf sollte man das Reglement und die Versammlungsprotokolle lesen.
Erneuerungsfonds: Darin wird Geld für Renovationen angespart. Klären Sie ab, wie viel Geld der Fonds enthält. Lassen Sie den Unterhaltsbedarf des Gebäudes von einem Architekten schätzen. So wissen Sie, ob der Fonds zur Finanzierung des Unterhalts reicht oder ob bald grössere Investitionen anfallen. Dann sollten Sie den Kaufpreis herunterhandeln.
Lesen Sie den Originalartikel vom 19.07.2022 auf nzz.ch oder laden Sie sich die NZZ-Online-Version als PDF herunter.
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