Renditeimmobilien: Energetische Sanierungen steigern den Wert
Auch ältere Renditeimmobilien waren in den letzten Jahren eine Anlageklasse mit Top-Renditen. Eigentümer, die Sanierungen auf die lange Bank geschoben haben, sollten aufgrund steigender Gas- und Ölpreise sowie Hypothekarzinsen aber jetzt handeln.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
12.07.2022, 05:30 Uhr
Die positive Nachricht für Eigentümer von Renditeimmobilien vorneweg: Sie zählten in den vergangenen Jahren zu den grossen Gewinnern. Für Eigentümer gemischt genutzter Renditeimmobilien in der Schweiz betrug die von Fahrländer Partner berechnete Gesamtrendite im letzten Jahr 6 Prozent. Das waren sogar 3 Prozent mehr als im Corona-Krisenjahr 2020. Die höchste Gesamtrendite verzeichnete im vergangenen Jahr die Region Zürich (+8,6 Prozent). Zwar weist diese Region die tiefste Cashflow-Rendite auf (+3 Prozent), doch war die Wertänderungsrendite mit 5,6 Prozent höher als in den anderen Regionen.
Stabile Nachfrage nach Mietwohnungen
Auch die Mietwohnungsnachfrage hielt sich in der Corona-Pandemie gemäss Immobilienstudie 2021 der Grossbank Credit Suisse stabil. Den Grund sehen die Studienautoren vor allem in der «robusten Zuwanderung» im vergangenen Jahr. Zudem sei die Zahl von Wegzügern stark gesunken, da sich der Schweizer Arbeitsmarkt im Vergleich mit anderen Ländern als besonders krisenresistent bewährte.
Die hohen Eintrittshürden beim Wohneigentum stützten zudem die Nachfrage nach Mietwohnungen. Gemäss Daten des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner im «Immo-Monitoring 2022-2» nahmen die Leerstände bei Mietwohnungen im Jahr 2021 zudem wieder ab.
Das CO2-Gesetz ist im Sommer 2021 bekanntlich an der Urne gescheitert. Trotzdem gilt es nötige energetische Sanierungen aufgrund des Klimawandels und massiv gestiegener Heizöl- und Gaspreise nicht auf die lange Bank zu schieben. Schliesslich hat es sich die Schweiz zum Ziel gesetzt, bis 2050 klimaneutral zu werden. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Immobilien künftig CO2-neutral betrieben werden.
Zudem haben einzelne Kantone bereits ihre Vorschriften verschärft. Im Kanton Zürich wurde zum Beispiel im November 2021 eine Änderung des Energiegesetzes an der Urne angenommen: Ab Mitte 2022 sind Öl- und Gasheizungen am Ende ihrer Lebensdauer durch klimaneutrale Heizungen zu ersetzen.
Energetische Sanierungen rechnen sich mehrfach
Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist teuer, und oft fehlen Hauseigentümern die nötigen Mittel. Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen (vgl. Tipps).
Die stark gestiegenen Hypothekarzinsen verteuern mittlerweile aber die Kreditaufnahme. So sind die Zinsen für Wohnimmobilien gemäss dem Index der Online-Vermittlungsplattform Hypotheke.ch seit Anfang Jahr von einem Durchschnitt von 1,07 auf 2,52 Prozent Ende Juni 2022 gestiegen. Eine Hypothek in der Höhe von 800 000 Franken wurde dadurch in rund einem halben Jahr 11 600 Franken teurer. Wer noch weitere Jahre mit energetischen Sanierungen zuwartet, wird im schlechtesten Fall dann mit deutlich höheren Hypozinsen «bestraft».
Schliesslich ist zu erwarten, dass auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) aufgrund hoher Inflation weiter an der Zinsschraube dreht. Die Zeit der rekordtiefen Negativzinsen könnte zu Ende gehen. Gut zu wissen: Energetische Sanierungen können im Allgemeinen über Hypothek-Erhöhungen finanziert werden. Für die Banken sind solche Sanierungen eine nachweisbare Wertvermehrung. Zudem gibt es für fast alle energetisch sinnvollen Massnahmen Förderbeiträge von der Gemeinde oder dem Kanton. Eine Übersicht der Förderprogramme von Kantonen, Gemeinden und Städten bietet die Website der «Energie-Experten» (https://www.energie-experten.ch).
Alte MFH verlieren Wärmeenergie übers Dach
Wer ein Haus oder Mehrfamilienhaus mit Baujahr zwischen 1950 und 1980 besitzt, sollte wissen, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie übers Dach verliert. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller.
Wer ein Haus energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am besten bei diesen Energielecks an. Lorenz Deppeler, Leiter Energieberatung bei den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich (EKZ), schreibt auf dem Fachportal energie-experten.ch: «Eine umfassende energetische Sanierung oder Modernisierung der Gebäudehülle reduziert den Energieverbrauch bei Altbauten häufig um 50 bis 60 Prozent.» Doch wie konkret vorgehen?
Nadim Chammas ist Sprecher des Schweizer Verbands Casafair. Dieser bezeichnet sich als Verband für «umweltbewusste und faire Wohneigentümerinnen» und stehe für «Klimaschutz, Bodennutzung und faire Mieten». «Bei der Renovation einer Immobilie gilt es immer ein Gesamtkonzept zu erstellen. Dieses kann auch in mehreren Schritten umgesetzt werden», sagt Chammas. Eventuelle Ausnutzungsreserven, Änderungen der Bauzonen und der Bauordnung seien zu prüfen. Daraus erfolge eventuell eine Erweiterung der Liegenschaft.
Mieterfreundliche Sanierung in mehreren Schritten
L. Perincioli (80) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (MFH) aus den 1960er Jahren mit zwölf Wohnungen. Seine Immobilie liegt in Murten bei Bern. Perincioli hat seine Liegenschaft in mehreren Etappen nach allen Regeln der Kunst saniert. Er hat die Mieten gemäss eigenen Angaben jeweils nicht erhöht und konnte alle Mieter im Haus behalten. Das Casafair-Mitglied hatte früher ein Ingenieurbüro und machte vor allem Beratungen im Energiebereich. Der längst pensionierte Bauprofi sagt: «Das MFH war 1997 in einem schlechten allgemeinen Zustand. Es hatte eine ungenügende Dämmung und eine alte Ölheizung. Der Heizölverbrauch war mit 20 000 Litern pro Jahr schmerzhaft hoch.»
Im Jahr 1997 gab es noch keine sogenannten GEAK-Experten, welche Perincioli bei den Sanierungsmassnahmen hätten beraten können. Und auch das Gebäudeprogramm als Anlaufstelle für alle Fragen rund um Förderbeiträge für Sanierungen und mehr Energieeffizienz existierte noch nicht (https://www.dasgebaeudeprogramm.ch).
GEAK-Experten sind heutzutage eine gute Anlaufstelle für eine erste Bestandesaufnahme einer Immobilie (vgl. https://www.geak.ch/experten/experten-finden). Perincioli machte mithilfe eines Architekten und eines erfahrenen Hausverwalters eine detaillierte Beurteilung des Gebäudezustands. Die Optimierungen des MFH fanden dann über mehrere Etappen statt. Die Bauetappen finanzierte er über eine Festhypothek.
Renovationen über viele Jahre
Der Immobilieneigentümer Perincioli sagt: «Bei der ersten Sanierung wurden die Aussendämmung gemacht, die Küchen erneuert, die Balkone vertieft, ein Wärmespeicher eingebaut und 31 Quadratmeter Sonnenkollektoren installiert.» In einem weiteren Schritt liess er in den Jahren 2009 und 2010 die Bäder und die Kanalisation sanieren. Schliesslich installierte er im Jahr 2014 eine Pelletheizung und eine Photovoltaik-Anlage mit 109 Quadratmetern Fläche. Im Jahr 2020 schloss sich die Mieterschaft zu einer Eigenstromgemeinschaft zusammen.
Rückblickend rät Perincioli grundsätzlich bei MFH-Sanierungen Folgendes: «Man sollte mit der Mieterschaft frühzeitig Besprechungen organisieren und das Vorhaben erklären sowie fragen, wo der Schuh drückt. Es gilt dann, falls möglich, Vorschläge der Mieter beim Bauvorhaben zu berücksichtigen.» Allfällige Mietzinssteigerungen müsse man zudem frühzeitig ankündigen.
Auch Chammas hat Ratschläge für Bauherrinnen und Bauherren, die energetische Sanierungen jetzt angehen möchten. «Wer nicht Architekt oder Energiefachmann ist, sollte in einem ersten Schritt bei der Gemeinde oder beim Kanton klären, ob diese eine Beratung anbieten und unter Umständen sogar mitfinanzieren. Dann gilt es einen Energie-Coach mit einem Gutachten wie zum Beispiel einem GEAK-Bericht zu beauftragen, damit ein Gesamtkonzept erarbeitet werden kann und die eingesetzten Mittel den erhofften Effekt erzielen.»
Der Casafair-Sprecher rät von einer Pflästerlipolitik bei Renovationen ab: «Jedes Jahr mal etwas zu machen, wird am Ende teurer.» Denn Einzelmassnahmen seien nicht aufeinander abgestimmt. Es brauche immer ein Gesamtkonzept. Auch gut zu wissen: Energetische Sanierungen, egal ob an der Gebäudehülle, ein Heizungs-Ersatz oder eine Solaranlage, können in der Regel immer im bewohnten Zustand erfolgen.
Tipps und Informationsquellen
Budget: In der Regel sind alle 25 bis 30 Jahre Gesamtsanierungen fällig. Eigentümer sollten jährlich Reserven von mindestens 1 Prozent des Gebäudewertes bilden.
Verlässliche Partner finden: Wenden Sie sich an ausgewiesene Spezialisten, und holen Sie Referenzen sowie Ausbildungsnachweise ein. Prüfen Sie die praktische Erfahrung mit energetischen Sanierungen.
Zweitmeinung: Holen Sie immer nach einer Analyse eine Zweitmeinung ein, und prüfen Sie mehrere Varianten.
Energieberatung: Klären Sie, ob die Gemeinde oder der Kanton eine Energieberatung anbietet und unter Umständen (mit-)finanziert. Energie Schweiz bietet unter anderem ein Verzeichnis aller Beratungsstellen rund um energetische Erneuerungen (https://www.energieschweiz.ch). Auf der Website renovabene.ch finden Bauherrinnen und Bauherren Antworten auf alle Fragen rund um die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern.
Planung: Lassen Sie eine erste grobe Auslegeordnung machen, etwa durch einen Energieberater, Energieplaner oder Architekten.
Ist-Analyse der Immobilie: Machen Sie selbst oder mithilfe eines Experten eine erste Ist-Analyse. Wie alt ist die Heizung? In welchem Zustand sind Fassade, Dach, Fenster, Dämmung, Kellerdecken usw.? Für ältere Gebäude kann sich ein sogenannter GEAK plus lohnen. Dieser Bericht umfasst eine Beurteilung der Energiebilanz (Energieausweis der Kantone GEAK) sowie Vorschläge zur Sanierung.
Heizungssanierung: Ob sich der Ersatz der bestehenden Ölheizung im Einzelfall lohnt, hängt von den Subventionen, allfälligen Abgaben, dem Energiebedarf des Gebäudes und der verbleibenden Lebensdauer der eingebauten Heizung ab. Der Branchenverband der Gebäudetechniker Suissetec bietet auf seiner Website Tipps und Merkblätter zur Heizungssanierung an.
Steuern: Werterhaltende Renovations- und Umbauarbeiten wie etwa der Ersatz der Dachziegel darf man vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Wertvermehrende Arbeiten wie etwa der Ausbau des Dachstocks sind dagegen nicht abzugsfähig. Die Ausnahme: Es handelt sich um energiesparende Investitionen. Umweltfreundliche Alternativsysteme wie Wärmepumpen und Anlagen, die Solarenergie, Holz, Wind, Biogas oder Geothermik verwenden, sind steuerlich abzugsberechtigt, sofern sie Wohnzwecken dienen und nicht zum Beispiel zur Beheizung eines Schwimmbads.
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Die Pandemie hat zu einer klaren Differenzierung zwischen den Segmenten geführt. Wie haben sich die Preise von Renditeimmobilien im 2020 entwickelt, und worauf sollten Investoren beim Kauf solcher Objekte achten?
von Bernhard Bircher-Suits
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Am Schweizer Immobilienmarkt werden derzeit sehr hohe Preise bezahlt
Mittlerweile sind wir im Corona-Jahr 2021 angekommen, und der Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin robust und hat die Investoren nicht enttäuscht. Im Iazi-Newsletter vom März steht: «Der Immobilienmarkt hat sich verglichen mit anderen Wirtschaftszweigen insgesamt als krisenresilient erwiesen.» Fazit: «Betongold» scheint für Investoren seit Jahrzehnten ein sicheres Pflaster zu sein.
Renditeliegenschaften sind weitgehend immun gegen Corona
Die Rendite bei Wohnliegenschaften betrug 6,7% (7,1%) und bei gemischt genutzten Liegenschaften 6,0% (6,2%). Der Iazi-Geschäftsleiter Iazi hält auch im 2021 fest: «Nach wie vor bleiben Immobilien eine begehrte Anlage bei volatilen Aktienmärkten und einer unsicheren Wirtschaftsentwicklung.»
Investitionen in Wohnliegenschaften bleiben «attraktiv»
Gemäss Raiffeisen wird der Mietwohnungsmarkt aufgrund der hohen Leerstände auch mehr und mehr zum Mietermarkt. Die Neumieten dürften vor allem dort, wo viele Wohnungen leer stehen, weiter sinken. Musste 2013 eine Mietwohnung im Schnitt 25 Tage inseriert werden, nahm die Vermarktung letztes Jahr gemäss Raiffeisen-Analyse rund 36 Tage in Anspruch.
Die stärkere Verhandlungsposition der Mieterschaft zeige sich unter anderem an den nun bereits seit 2015 sinkenden Angebotsmieten. Gemäss dem Bericht «Schweizer Immobilienmarkt 2021» der Credit Suisse (CS) wurden 2020 in der Schweiz 26 000 Mietwohnungen baubewilligt. Dies sind deutlich weniger als in den Jahren 2016 bis 2018. Jedoch laut der CS «wohl noch zu viele, um einen baldigen Abbau der Leerstände zu bewirken».
Ein markanter Rückgang des Volumens neu eingereichter Baugesuche deutet jedoch darauf hin, dass es sich bei der allmählichen Beruhigung der Bautätigkeit tatsächlich um einen Trend handelt, der noch mindestens zwei bis drei Jahre Bestand haben dürfte. 2020 wurden gemäss der CS Neubaugesuche für 27 000 Mietwohnungen eingereicht – der tiefste Wert seit 2014.
Preisrückgänge bei Büroliegenschaften erwartet
Bei Mehrfamilienhäusern hingegen erwartet auch FPRE trotz Corona-Krise keinen substanziellen Rückgang der Marktmieten. «In stark nachgefragten Regionen haben die Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern noch etwas Spielraum nach oben, in der Peripherie hingegen dürften vor allem Altbauten eher an Wert verlieren, während dort auch für Neubauten die Zeit der stetig steigenden Preise wohl vorbei ist», schreibt Fahrländer.
In der Westschweiz lohnen sich Wohnimmobilien besonders
In den von Wüest Partner beobachteten «Monitoring-Regionen» lag die Westschweiz mit einem jährlichen Zuwachs von 4,5% darüber. Die Genfersee-Region erzielte mit 4,3% ebenfalls überdurchschnittliche Zuwächse. Unterdurchschnittlich entwickelten sich hingegen die Preise von Wohn-Renditeimmobilien in den Regionen Innerschweiz (3,1%) und Ostschweiz (3,4%).
Im Vergleich dazu haben die Preise der gewerblich genutzten Renditeliegenschaften in den letzten 15 Jahren im Schnitt «nur» um 2,5% pro Jahr zugelegt. Die Wertsteigerungen bei Wohnliegenschaften waren im Schnitt somit höher als bei Gewerbeimmobilien. Doch wie haben sich die Preise von Wohnliegenschaften in den Grossstädten Zürich, Bern, Basel, Lausanne und Genf seit 2005 entwickelt? Ein Blick auf die Tabelle zeigt, dass Bern mit einer jährlichen Preissteigerung von 5,2% Spitzenreiter war.
Preise für Renditeimmobilien sind «jenseits von Gut und Böse»
Das Hauptproblem sei, dass Investoren zurzeit Preise bezahlten, die «jenseits von Gut und Böse» lägen. Investoren suchten Sicherheit im Betongold. Schmid rät jedem Privatinvestor, sich vor einem Kauf eine Zweitmeinung einzuholen. Von einem Investment zusammen mit anderen Miteigentümern über eine Online-Plattform («Crowdinvestment») rät Schmid Kleininvestoren grundsätzlich ab. Er kenne persönlich keine Immobilienfachleute, die in solche Miteigentumsmodelle investieren würden.
Maximalen Kaufpreis einer Renditeimmobilie online berechnen
Checkliste für den Kauf einer Renditeliegenschaft
Bauprojekte in der Nähe: Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte man sich darüber informieren, ob in unmittelbarer Nähe des Grundstückes bauliche Änderungen geplant sind. Eine grosse Überbauung auf einer Nachbarparzelle kann einen negativen Einfluss auf den Wert der eigenen Immobilie haben – oder die Vermietung der neuen Immobilie erschweren.
Ertragslage kritisch prüfen: Verlangen Sie den Mieterspiegel der letzten drei Jahre mit Angaben zu den Wohnungen. Fragen Sie nach, wie sich die Erträge längerfristig, das heisst in den letzten fünf Jahren, entwickelt haben. Erkundigen Sie sich nach den Leerständen und der Häufigkeit von Mieterwechseln.
Grundbucheinträge prüfen: Schauen Sie, ob im Grundbuch Dienstbarkeiten und Grundlasten eingetragen sind. Lassen Sie die Einträge im Grundbuch im Zweifelsfall von einem Notar oder Juristen prüfen.
Leerstandsrisiko: Das Risiko von Leerständen wegen Mieterwechseln und Mietzinsausfall sollte man in seiner Kalkulation mitberücksichtigen.
Fremdfinanzierung: Die Hypozinsen sind immer noch sehr tief. Das Risiko steigender Zinsen sollte ein Investor einkalkulieren. Steigende Zinsen führen zu höheren Fremdkapitalkosten und einer sinkenden Nachfrage nach Renditeobjekten und damit zu namhaften Werteinbussen.
Klumpenrisiko vermeiden: Eine Renditeliegenschaft führt oft zu einem Klumpenrisiko, weil ein grosser Teil des Vermögens von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängig ist.
Objekt und Lage beurteilen: Bei Immobilien ist die Lage entscheidend. Prüfen Sie aber auch die Bausubstanz, absehbare Veränderungen im Quartier sowie die Nachfrage auf dem lokalen Mietwohnungsmarkt. Auch die Leerstandsquote und den Wanderungssaldo in einer Gemeinde sollten Sie in Erfahrung bringen.
Finanzierung: Banken finanzieren bei Renditeobjekten in der Regel maximal 75% des Kaufpreises bzw. des Ertragswertes. Mindestens einen Viertel der Kaufsumme müssen die Investoren somit selber aufbringen. Je mehr Fremdkapital Sie zu günstigen Konditionen erhalten, desto höher ist der Renditehebel, aber auch das Risiko bei steigenden Zinsen.
Reserven anlegen: Wer ein Renditeobjekt mithilfe von viel fremdem Geld finanziert, sollte Jahr für Jahr Reserven anlegen. So lassen sich die Folgen eines Wertverlustes abfedern. In einem solchen Fall kann die Hypothekarbank zusätzliche Eigenmittel vom Kreditnehmer verlangen, damit die Belehnungsrichtlinien weiterhin erfüllt sind. Wer diese Mittel nicht hat, muss die Immobilie im schlechtesten Fall verkaufen.
Verwaltung: Die Verwaltung von Immobilien und der Umgang mit der Mieterschaft kann zeitaufwendig und anspruchsvoll sein. Überlegen Sie sich, ob Sie das nötige Fachwissen und genügend Zeit dafür haben. Die Kosten für eine Mietliegenschaft belaufen sich gemäss dem Offerten-Portal Gryps auf 4 bis 5% des Jahresmietzinses, je nach Umfang der Aufgaben und der Region. Günstiger ist es, sich selbst um seine Immobilie zu kümmern. Zum Beispiel mithilfe einer Software für Hausverwaltung.
Steuerfolgen abklären: Vor allem die Steuern auf den Mieterträgen fallen ins Gewicht. In den Kantonen Thurgau, Genf und Gemeinden der Kantone AI, BE, FR, GR, JU, SG, TI, VD, VS fallen gemäss Eidgenössischer Steuerverwaltung für Private obligatorisch oder fakultativ auch sogenannte Liegenschaftssteuern an. Eine Steuerberatung kann vor einem Kauf sinnvoll sein.
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