Renditeimmobilien: Energetische Sanierungen steigern den Wert
Auch ältere Renditeimmobilien waren in den letzten Jahren eine Anlageklasse mit Top-Renditen. Eigentümer, die Sanierungen auf die lange Bank geschoben haben, sollten aufgrund steigender Gas- und Ölpreise sowie Hypothekarzinsen aber jetzt handeln.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
12.07.2022, 05:30 Uhr
Die positive Nachricht für Eigentümer von Renditeimmobilien vorneweg: Sie zählten in den vergangenen Jahren zu den grossen Gewinnern. Für Eigentümer gemischt genutzter Renditeimmobilien in der Schweiz betrug die von Fahrländer Partner berechnete Gesamtrendite im letzten Jahr 6 Prozent. Das waren sogar 3 Prozent mehr als im Corona-Krisenjahr 2020. Die höchste Gesamtrendite verzeichnete im vergangenen Jahr die Region Zürich (+8,6 Prozent). Zwar weist diese Region die tiefste Cashflow-Rendite auf (+3 Prozent), doch war die Wertänderungsrendite mit 5,6 Prozent höher als in den anderen Regionen.
Stabile Nachfrage nach Mietwohnungen
Auch die Mietwohnungsnachfrage hielt sich in der Corona-Pandemie gemäss Immobilienstudie 2021 der Grossbank Credit Suisse stabil. Den Grund sehen die Studienautoren vor allem in der «robusten Zuwanderung» im vergangenen Jahr. Zudem sei die Zahl von Wegzügern stark gesunken, da sich der Schweizer Arbeitsmarkt im Vergleich mit anderen Ländern als besonders krisenresistent bewährte.
Die hohen Eintrittshürden beim Wohneigentum stützten zudem die Nachfrage nach Mietwohnungen. Gemäss Daten des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner im «Immo-Monitoring 2022-2» nahmen die Leerstände bei Mietwohnungen im Jahr 2021 zudem wieder ab.
Das CO2-Gesetz ist im Sommer 2021 bekanntlich an der Urne gescheitert. Trotzdem gilt es nötige energetische Sanierungen aufgrund des Klimawandels und massiv gestiegener Heizöl- und Gaspreise nicht auf die lange Bank zu schieben. Schliesslich hat es sich die Schweiz zum Ziel gesetzt, bis 2050 klimaneutral zu werden. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Immobilien künftig CO2-neutral betrieben werden.
Zudem haben einzelne Kantone bereits ihre Vorschriften verschärft. Im Kanton Zürich wurde zum Beispiel im November 2021 eine Änderung des Energiegesetzes an der Urne angenommen: Ab Mitte 2022 sind Öl- und Gasheizungen am Ende ihrer Lebensdauer durch klimaneutrale Heizungen zu ersetzen.
Energetische Sanierungen rechnen sich mehrfach
Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist teuer, und oft fehlen Hauseigentümern die nötigen Mittel. Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen (vgl. Tipps).
Die stark gestiegenen Hypothekarzinsen verteuern mittlerweile aber die Kreditaufnahme. So sind die Zinsen für Wohnimmobilien gemäss dem Index der Online-Vermittlungsplattform Hypotheke.ch seit Anfang Jahr von einem Durchschnitt von 1,07 auf 2,52 Prozent Ende Juni 2022 gestiegen. Eine Hypothek in der Höhe von 800 000 Franken wurde dadurch in rund einem halben Jahr 11 600 Franken teurer. Wer noch weitere Jahre mit energetischen Sanierungen zuwartet, wird im schlechtesten Fall dann mit deutlich höheren Hypozinsen «bestraft».
Schliesslich ist zu erwarten, dass auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) aufgrund hoher Inflation weiter an der Zinsschraube dreht. Die Zeit der rekordtiefen Negativzinsen könnte zu Ende gehen. Gut zu wissen: Energetische Sanierungen können im Allgemeinen über Hypothek-Erhöhungen finanziert werden. Für die Banken sind solche Sanierungen eine nachweisbare Wertvermehrung. Zudem gibt es für fast alle energetisch sinnvollen Massnahmen Förderbeiträge von der Gemeinde oder dem Kanton. Eine Übersicht der Förderprogramme von Kantonen, Gemeinden und Städten bietet die Website der «Energie-Experten» (https://www.energie-experten.ch).
Alte MFH verlieren Wärmeenergie übers Dach
Wer ein Haus oder Mehrfamilienhaus mit Baujahr zwischen 1950 und 1980 besitzt, sollte wissen, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie übers Dach verliert. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller.
Wer ein Haus energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am besten bei diesen Energielecks an. Lorenz Deppeler, Leiter Energieberatung bei den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich (EKZ), schreibt auf dem Fachportal energie-experten.ch: «Eine umfassende energetische Sanierung oder Modernisierung der Gebäudehülle reduziert den Energieverbrauch bei Altbauten häufig um 50 bis 60 Prozent.» Doch wie konkret vorgehen?
Nadim Chammas ist Sprecher des Schweizer Verbands Casafair. Dieser bezeichnet sich als Verband für «umweltbewusste und faire Wohneigentümerinnen» und stehe für «Klimaschutz, Bodennutzung und faire Mieten». «Bei der Renovation einer Immobilie gilt es immer ein Gesamtkonzept zu erstellen. Dieses kann auch in mehreren Schritten umgesetzt werden», sagt Chammas. Eventuelle Ausnutzungsreserven, Änderungen der Bauzonen und der Bauordnung seien zu prüfen. Daraus erfolge eventuell eine Erweiterung der Liegenschaft.
Mieterfreundliche Sanierung in mehreren Schritten
L. Perincioli (80) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (MFH) aus den 1960er Jahren mit zwölf Wohnungen. Seine Immobilie liegt in Murten bei Bern. Perincioli hat seine Liegenschaft in mehreren Etappen nach allen Regeln der Kunst saniert. Er hat die Mieten gemäss eigenen Angaben jeweils nicht erhöht und konnte alle Mieter im Haus behalten. Das Casafair-Mitglied hatte früher ein Ingenieurbüro und machte vor allem Beratungen im Energiebereich. Der längst pensionierte Bauprofi sagt: «Das MFH war 1997 in einem schlechten allgemeinen Zustand. Es hatte eine ungenügende Dämmung und eine alte Ölheizung. Der Heizölverbrauch war mit 20 000 Litern pro Jahr schmerzhaft hoch.»
Im Jahr 1997 gab es noch keine sogenannten GEAK-Experten, welche Perincioli bei den Sanierungsmassnahmen hätten beraten können. Und auch das Gebäudeprogramm als Anlaufstelle für alle Fragen rund um Förderbeiträge für Sanierungen und mehr Energieeffizienz existierte noch nicht (https://www.dasgebaeudeprogramm.ch).
GEAK-Experten sind heutzutage eine gute Anlaufstelle für eine erste Bestandesaufnahme einer Immobilie (vgl. https://www.geak.ch/experten/experten-finden). Perincioli machte mithilfe eines Architekten und eines erfahrenen Hausverwalters eine detaillierte Beurteilung des Gebäudezustands. Die Optimierungen des MFH fanden dann über mehrere Etappen statt. Die Bauetappen finanzierte er über eine Festhypothek.
Renovationen über viele Jahre
Der Immobilieneigentümer Perincioli sagt: «Bei der ersten Sanierung wurden die Aussendämmung gemacht, die Küchen erneuert, die Balkone vertieft, ein Wärmespeicher eingebaut und 31 Quadratmeter Sonnenkollektoren installiert.» In einem weiteren Schritt liess er in den Jahren 2009 und 2010 die Bäder und die Kanalisation sanieren. Schliesslich installierte er im Jahr 2014 eine Pelletheizung und eine Photovoltaik-Anlage mit 109 Quadratmetern Fläche. Im Jahr 2020 schloss sich die Mieterschaft zu einer Eigenstromgemeinschaft zusammen.
Rückblickend rät Perincioli grundsätzlich bei MFH-Sanierungen Folgendes: «Man sollte mit der Mieterschaft frühzeitig Besprechungen organisieren und das Vorhaben erklären sowie fragen, wo der Schuh drückt. Es gilt dann, falls möglich, Vorschläge der Mieter beim Bauvorhaben zu berücksichtigen.» Allfällige Mietzinssteigerungen müsse man zudem frühzeitig ankündigen.
Auch Chammas hat Ratschläge für Bauherrinnen und Bauherren, die energetische Sanierungen jetzt angehen möchten. «Wer nicht Architekt oder Energiefachmann ist, sollte in einem ersten Schritt bei der Gemeinde oder beim Kanton klären, ob diese eine Beratung anbieten und unter Umständen sogar mitfinanzieren. Dann gilt es einen Energie-Coach mit einem Gutachten wie zum Beispiel einem GEAK-Bericht zu beauftragen, damit ein Gesamtkonzept erarbeitet werden kann und die eingesetzten Mittel den erhofften Effekt erzielen.»
Der Casafair-Sprecher rät von einer Pflästerlipolitik bei Renovationen ab: «Jedes Jahr mal etwas zu machen, wird am Ende teurer.» Denn Einzelmassnahmen seien nicht aufeinander abgestimmt. Es brauche immer ein Gesamtkonzept. Auch gut zu wissen: Energetische Sanierungen, egal ob an der Gebäudehülle, ein Heizungs-Ersatz oder eine Solaranlage, können in der Regel immer im bewohnten Zustand erfolgen.
Tipps und Informationsquellen
Budget: In der Regel sind alle 25 bis 30 Jahre Gesamtsanierungen fällig. Eigentümer sollten jährlich Reserven von mindestens 1 Prozent des Gebäudewertes bilden.
Verlässliche Partner finden: Wenden Sie sich an ausgewiesene Spezialisten, und holen Sie Referenzen sowie Ausbildungsnachweise ein. Prüfen Sie die praktische Erfahrung mit energetischen Sanierungen.
Zweitmeinung: Holen Sie immer nach einer Analyse eine Zweitmeinung ein, und prüfen Sie mehrere Varianten.
Energieberatung: Klären Sie, ob die Gemeinde oder der Kanton eine Energieberatung anbietet und unter Umständen (mit-)finanziert. Energie Schweiz bietet unter anderem ein Verzeichnis aller Beratungsstellen rund um energetische Erneuerungen (https://www.energieschweiz.ch). Auf der Website renovabene.ch finden Bauherrinnen und Bauherren Antworten auf alle Fragen rund um die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern.
Planung: Lassen Sie eine erste grobe Auslegeordnung machen, etwa durch einen Energieberater, Energieplaner oder Architekten.
Ist-Analyse der Immobilie: Machen Sie selbst oder mithilfe eines Experten eine erste Ist-Analyse. Wie alt ist die Heizung? In welchem Zustand sind Fassade, Dach, Fenster, Dämmung, Kellerdecken usw.? Für ältere Gebäude kann sich ein sogenannter GEAK plus lohnen. Dieser Bericht umfasst eine Beurteilung der Energiebilanz (Energieausweis der Kantone GEAK) sowie Vorschläge zur Sanierung.
Heizungssanierung: Ob sich der Ersatz der bestehenden Ölheizung im Einzelfall lohnt, hängt von den Subventionen, allfälligen Abgaben, dem Energiebedarf des Gebäudes und der verbleibenden Lebensdauer der eingebauten Heizung ab. Der Branchenverband der Gebäudetechniker Suissetec bietet auf seiner Website Tipps und Merkblätter zur Heizungssanierung an.
Steuern: Werterhaltende Renovations- und Umbauarbeiten wie etwa der Ersatz der Dachziegel darf man vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Wertvermehrende Arbeiten wie etwa der Ausbau des Dachstocks sind dagegen nicht abzugsfähig. Die Ausnahme: Es handelt sich um energiesparende Investitionen. Umweltfreundliche Alternativsysteme wie Wärmepumpen und Anlagen, die Solarenergie, Holz, Wind, Biogas oder Geothermik verwenden, sind steuerlich abzugsberechtigt, sofern sie Wohnzwecken dienen und nicht zum Beispiel zur Beheizung eines Schwimmbads.
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Die Firma Crowdhouse vermittelt direkte Investitionen in Wohneigentum – schon ab 100000 Franken. Sie verspricht den Miteigentümern Jahresrenditen von über 7 Prozent. Eine K-Geld-Stichprobe zeigt: Das dürfte nur schwer zu erreichen sein.
Von Bernhard Bircher-Suits
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Das Zürcher Unternehmen Crowdhouse AG sucht in der Deutschschweiz Rendite-Wohnobjekte und verkauft sie in Tranchen an mehrere Miteigentümer. Nach eigenen Angaben tätigte das Unternehmen seit der Gründung im Jahr 2015 bereits Immobilientransaktionen im Wert von 1,5 Milliarden Franken.
Gemäss Crowdhouse haben über 1200 Anleger Miteigentumsanteile an Rendite-Immobilien erworben. Crowdhouse selbst wird nie Miteigentümer, vermittelt aber die Hypothek von jeweils 45 bis 66 Prozent der Kaufsumme der Liegenschaft über eine Partnerbank. Den Rest zahlen die Investoren. Ein Eigentümer darf maximal einen Drittel der Anteile an einer Immobilie halten. Die Eigentumsquoten entsprechen der Höhe des Kaufpreises, den ein Anleger zahlte. Die Anteile werden mit Namen der Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Anspruch auf ein Wohnrecht haben die Investoren nicht.
In den Anfangsjahren konnte man schon ab 25 000 Franken solche Immobilienanlagen tätigen – heute sind es meist mindestens 100 000 Franken. Laut Crowdhouse hat sich gezeigt, «dass dieser Mindestbetrag garantiert, dass sich die Anzahl der Eigentümer pro Immobilie in einem überschaubaren Rahmen hält».
Ungewöhnlich hohe Honorare für Vermittlung und Verwaltung
Crowdhouse verdient mehrfach an den Häusern. Miteigentümer zahlen für die Vermittlung der Anteile in der Regel 3 Prozent Provision. Beispiel: Bei einem Objekt in Leibstadt AG betrug der Kaufpreis 4,15 Millionen Franken, das Vermittlungshonorar für Crowdhouse 134 087 Franken. Die «Kaufnebenkosten zulasten der Investoren beliefen sich zusätzlich auf 85 696 Franken. Bei einem Mehrfamilienhaus in Gränichen AG belastete Crowdhouse den Investoren gemäss der Internetzeitung «Inside Paradeplatz» 5,5 Prozent. Das ist viel. Adrian Wenger, Immobilienspezialist beim VZ Vermögenszentrum: «Für die Vermittlung von Renditeobjekten sind Honorare von 1,5 bis 2 Prozent üblich.»
Zudem verdient Crowdhouse mit der Verwaltung der von ihr vermittelten Immobilien. Das Verwaltungshonorar beträgt je nach Liegenschaft zwischen 5 und 7 Prozent der Nettomieteinnahmen pro Jahr. Zum Vergleich: Normalerweise belaufen sich die Kosten für eine Mietliegenschaft gemäss dem Offerten-Portal Gryps auf 4 bis 5 Prozent des Jahresmietzinses, je nach Region und Umfang der Aufgaben.
Auf dem Immobilien-Portal Homegate bietet Crowdhouse zurzeit drei Wohnungen am Furlängeweg 654 und 653 in Leibstadt AG zur Miete an. Sie sind Teil der Neubausiedlung Prato Verde («Grüne Wiese») mit 56 Wohneinheiten in fünf Blöcken. Die Wohnhäuser gehören Kleininvestoren – laut Grundbuch mehrheitlich Privatpersonen. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung wird zurzeit inklusive Nebenkosten für 1890 Franken im Monat zur Miete angeboten.
Die Lage der freien Wohnungen in Leibstadt erscheint auf den ersten Blick attraktiv. Die Siedlung liegt nur einen Steinwurf vom Rhein entfernt. In nur 1 Kilometer Distanz steht das Kernkraftwerk Leibstadt. Laut der Vermarktungs-Website Prato-verde.ch waren Mitte März 6 der 56 Wohnungen frei. Die Leerstandsquote lag somit bei etwa 11 Prozent. Das Risiko tragen die Hauseigentümer gemeinsam.
Wie kommen Anleger auf die Idee, Anteile an einem Wohnblock in einem kleinen Dorf neben einem AKW zu kaufen? K-Geld sprach mit fünf Miteigentümern der Liegenschaften in Leibstadt. Drei von ihnen halten auch Anteile an anderen Crowdhouse-Immobilien. Alle suchten nach einer guten Möglichkeit, in Immobilien anzulegen, und verwiesen auf die niedrigen Zinsen von Sparkonten. Einige wollten zudem keine «Börsenrisiken» tragen. «Ich hätte auch lieber ein Mehrfamilienhaus in Zürich gekauft», sagte einer der Eigentümer. «Dafür fehlte mir aber das Geld.» Dem Investor ist es vor allem wichtig, «möglichst wenig mit der Immobilie zu tun zu haben».
Statt der versprochenen 7 Prozent Rendite gabs nur 2,61 Prozent
Für die Anleger zählt, dass sie «direkt Immobilien kaufen und besitzen – mit Eintrag im Grundbuch». Mit den monatlich ausbezahlten Einnahmen an den Miet-Erträgen sind sie zufrieden. Die Rendite der Befragten lag laut eigenen Angaben für 2020 zwischen 2,61 Prozent (Furlängeweg 654, Leibstadt) und 5,3 Prozent für das Mehrfamilienhaus in Gränichen. Auf ihrer Internetplattform gibt Crowdhouse die «erwartete Eigenkapitalrendite» für Miteigentum an einem Prato-Verde-Wohnblock mit mindestens 7 Prozent pro Jahr an.
Sprecher Michael Meier erklärt die Differenz so: Die berechnete Prognose für das Mehrfamilienhaus in Leibstadt stütze sich auf ein langfristiges Geschäftsszenario mit mehrjähriger Haltedauer. In der Prognose berücksichtigt seien auch Miet-Ertragsausfälle in der Anfangsphase. Denn die Liegenschaft sei erst seit September 2020 bezugsbereit. Und die bloss 5,3 Prozent in Gränichen rechtfertigt Meier damit, dass es sich nicht um die Eigenkapitalrendite, sondern um die Ausschüttung handle. «Diese resultiert aus der erzielten Eigenkapitalrendite abzüglich der Rückstellungen.»
Crowdhouse wird auch beim etwaigen Verkauf einer Liegenschaft wieder Geld verdienen. Im Crowdhouse-Vertrag steht: «Sollten sich die Miteigentümer für einen Gesamtverkauf der Liegenschaft entscheiden, ist ausschliesslich die Beauftragte (‹Crowdhouse›) für allfällige Verkaufsverhandlungen über die Liegenschaft mit Dritten zuständig.» Crowdhouse sei «berechtigt, ein Honorar vom Käufer zu verlangen».
Crowdli und Foxstone: Gleiches Geschäftsmodell, tiefere Mindestbeteiligung
Neben Crowdhouse setzen auch deutlich kleinere Unternehmen auf das Geschäftsmodell, Schweizer Rendite-Immobilien an eine grössere Zahl von Miteigentümern zu vermitteln. Dazu zählen etwa Crowdli (Crowdli.ch) oder Foxstone (Foxstone.ch). Während die Mindestbeteiligung bei Crowdhouse 100 000 Franken beträgt, sind bei Crowdli schon Investitionen ab 10 000 Franken und bei Foxstone solche ab 25 000 Franken möglich. Foxstone vermittelt nur Immobilien in der Romandie. Die «möglichen Renditen» beziffert Crowdli mit 5,75 Prozent, Foxstone mit 5 bis 8,5 Prozent.
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