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Mit diesen Kosten müssen Sie bei einer Renovation rechnen

Weit über die Hälfte der Immobilien in der Schweiz sind über 40 Jahre alt. Rund 1,5 Millionen Privathäuser gelten als energetisch sanierungsbedürftig. Doch mit welchen Kosten müssen Private bei einer Hausrenovation ungefähr rechnen?

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 05.05.2023

Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BfS) zeigen: Weit über die Hälfte der Immobilien in der Schweiz sind älter als 40 Jahre und gelten unter Fachleuten als energetisch dringend sanierungsbedürftig. Die vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) im Jahr 2015 geschätzte jährliche Sanierungsquote liegt lediglich bei rund einem Prozent des Bestands.

Das heisst: Es würde rund 100 Jahre dauern, bis in der Schweiz alle Gebäude einen nachhaltigen Standard erreicht hätten. Kurz: In der Schweiz herrscht Sanierungsstau. Eine Renovation oder Sanierung erhöht aber nicht nur den Immobilienwert, sondern trägt in der Regel auch zu einem höheren Wohnkomfort, weniger CO2-Ausstoss und geringeren Nebenkosten bei. Im besten Fall lassen sich mit werterhaltenden Renovationen zudem auch noch Steuern sparen.

Private sollten sich an Strategien von Immobilienprofis orientieren

Doch wie sollen Hausbesitzer konkret vorgehen? Bei privaten Wohneigentümern ist eine unsystematische «Pflästerlipolitik» meist die Regel und nicht die Ausnahme. Wer umbaut oder saniert, sollte sich an Strategien professioneller Immobilienbesitzer orientieren. Diese haben ein klares Ziel: Sie wollen den Wert der Liegenschaften langfristig erhöhen oder zumindest erhalten.

Es ist sinnvoll, Renovationen im Rahmen eines langfristigen Sanierungskonzepts anzugehen und dafür jeweils ein Prozent des Kaufpreises für den regelmässigen Unterhalt und Erneuerungsarbeiten auf die Seite zu legen – nach Möglichkeit auf einem steuerbefreiten Säule-3a-Bankkonto.

Wenn Sanierungsmassnahmen sinnvoll kombiniert werden, lassen sich Zusatzkosten und teure Planungsfehler vermeiden. Bei einem Neuanstrich der Fassade ergibt es zum Beispiel oft Sinn, auch andere Fassadenarbeiten parallel auszuführen, da für die Malerarbeiten zwingend ein teures Gerüst benötigt wird. Unkoordinierte Einzelmassnahmen sind meist nicht der Königsweg.

Vor dem Start eines Renovationsprojekts eine Bestandesaufnahme machen

Vor der Planung eines konkreten Renovationsprojekts gilt es in einem ersten Schritt, eine Bestandesaufnahme durch Baufachleute machen zu lassen. Als guter Ausgangspunkt für eine energetische Analyse dient ein sogenannter GEAK-Bericht. Eine zertifizierte Fachperson erstellt für Wohneigentümer einen solchen «Gebäudeenergieausweis der Kantone». Damit erhalten Hausbesitzer eine grobe erste Beurteilung der einzelnen Bauteile und der Haustechnik sowie Hinweise zum aktuellen Gebäudezustand. Zudem zeigt der Bericht auf, wie man zum Beispiel beim Heizungsersatz von staatlicher Förderung profitieren kann.

Kosten von 1400 bis 2000 Franken für ein Einfamilienhaus

Für ein Einfamilienhaus muss man mit GEAK-Kosten von rund 1400 bis 2000 Franken rechnen. Die beauftragte Fachperson prüft das Eigenheim in erster Linie in Bezug auf den langjährigen Energieverbrauch. Der Basisbericht zeigt die Energieklasse der Gebäudehülle, der Gebäudetechnik und der direkten CO2-Emissionen in sieben Klassen von «A» bis «G» an. Bei der Note «G» reden Fachleute von einem «sanierungsbedürftigen Altbau».

Entscheidungshilfe für Umsetzungsoptionen beim energetischen Teil

Ein teurerer GEAK-Plus-Beratungsbericht bietet mehr Details als die Basisversion. Er erläutert zusätzlich Modernisierungsstrategien und liefert konkrete Umsetzungsmöglichkeiten. Der Bericht ist eine konkrete Entscheidungshilfe, falls man eine energetische Sanierung in Betracht zieht. Als energetische Sanierung zählt zum Beispiel die Verbesserung der Wärmedämmung. Klar ist: Im zweiten Schritt erarbeitet man zusammen mit dem Energieberater auf der Basis eines GEAK-Berichts und des daraus entstandenen Massnahmenkatalogs eine Sanierungsstrategie. Zusätzlich zu Sanierungsmassnahmen und Budget werden Einsparpotenziale, Synergien und die richtige Sanierungsreihenfolge evaluiert. Ist das Geld knapp, sollte man auch klar priorisieren, welche Arbeiten unabdingbar sind und langfristig einen Wert haben und worauf verzichtet werden kann. Der Bauexperten-Verband Schweiz (www.bvswiss.ch) ist ebenfalls eine Anlaufstelle, um Fachleute bzw. Baugutachter für eine Bausubstanz-Prüfung zu finden. Auch Architekten können in der Regel die Bausubstanz einer Immobilie beurteilen. Auch sie erstellen teilweise GEAK-Berichte.

Anhaltspunkte für die Lebensdauer und die Kosten von Gebäudeteilen

Was jeder Hauseigentümer in seinem Heim auch auf eigene Faust prüfen kann, ist die Frage, ob einzelne Bauteile allenfalls ihre Lebensdauer überschritten haben. Der Schweizerische Hauseigentümerverband (SHEV) und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (MV) publizieren dazu die sogenannte «Paritätische Lebensdauertabelle». Die vollständige Liste kann unter https://www.mieterverband.ch gegen eine Gebühr bezogen werden. Gratis-Einzelabfragen sind unter https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/lebensdauertabelle.html möglich. Man erfährt damit nicht nur die Lebensdauer einzelner Bauteile, sondern erhält auch einen ersten Richtpreis. So hat ein Warmwasserboiler zum Beispiel im Schnitt eine Lebensdauer von 15 Jahren. Der Richtpreis für einen Ersatz liegt bei 500 Franken.

Fenster aus Holz halten bis zu 40 Jahre

Sven Schatt ist Bauherrenvertreter, Vorstandsmitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB, www.kub.ch) und Inhaber der Siworks Immo AG in Schindellegi (SZ). Er setzt für Immobilienschätzungen auch auf die Lebensdauertabelle der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten (SVKG). Sven Schatt sagt: «Bei Baumeisterarbeiten und Montagebau in Beton sprechen wir von einer Lebensdauer über 100 Jahre. Beim Montagebau in Stahl oder Holz von 40 bis 100 Jahren und bei der Fassadenbekleidung von 30 bis 50 Jahren Lebensdauer.» Fenster aus Holz hätten eine Lebensdauer von 20 bis 40 Jahren. Bei Flachdächern sind es gemäss der SVKG 20 bis 60 Jahre. Sanitärapparate, Küchen und Bäder haben laut den Angaben eine Lebensdauer von 20 bis 40 Jahren.

Die Kosten für eine Hausrenovation variieren stark

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für eine Hausrenovation in der Schweiz können sehr unterschiedlich sein. Sie hängen von vielen Faktoren wie der Grösse und dem Zustand des Hauses, dem Umfang der Renovationsarbeiten und der Region, in der das Haus sich befindet, ab. In Villenquartieren offerieren Handwerker zudem meist teurer als in günstigeren Wohnlagen. Thomas Wipfler ist Präsident der Kammer unabhängiger Bauherrenberater und diplomierter Techniker Hochbau HF. Er schreibt in einem der NZZ zugestellten Fachartikel: «Im Schnitt investiert man über die Lebensdauer eines Gebäudes von 50 Jahren hinweg nochmals mindestens die Hälfte dessen, was der Bau einst gekostet hat.»

Mit diesen Kosten muss man für ein durchschnittliches EFH rechnen

Doch mit welchen Kosten muss man ungefähr bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus rechnen? Der Bauherrenvertreter Sven Schatt sagt dazu: «Je nach Eingriffstiefe des Umbaus sind die Kosten ganz unterschiedlich. Eine neue Küche kostet zum Beispiel zwischen 18 000 und 45 000 Franken. Ein neues Bad zwischen 8000 und 17 000 Franken. Ein neues Eichenparkett ‹Landhausdiele rustikal gebürstet und geölt› kostet rund 150 Franken pro Quadratmeter, inklusive Entsorgung und Ausbau eines bestehenden Teppichs.» Zu beachten seien immer auch die nötigen Entsorgungskosten. Mit über den Preis entscheidet auch, ob es Markenprodukte seien oder nicht. Sven Schatt erklärt: «Bei Umbauten und Komplettsanierungen im grösseren Stil rechnen wir mit 2500 bis 3200 Franken pro Quadratmeter Nettowohnfläche für eine Wohnung. Natürlich geht es immer günstiger und auch teurer.»

Online-Portale liefern erste Richtwerte für Renovationsarbeiten

Weitere Anhaltspunkte für die Kosten von Renovationsmassnahmen liefern auch digitale Handwerker-Offertenvergleichsportale wie Renovero.ch, Ofri.ch oder Houzy.ch. Houzy bietet zum Beispiel pro erfassten Bauteil eine Lebensdauer-Restschätzung und eine Kostenschätzung. So gibt das Houzy-Programm zum Beispiel an, dass eine 2019 gekaufte Wärmepumpe mutmasslich im Jahr 2041 ihr Lebensende erreicht und ein Ersatz rund 26 000 Franken kosten dürfte. Ein ähnlicher Renovationsrechner liefert auch die Plattform Renovero.ch. Auf solchen Plattformen lassen sich auch mit wenigen Mausklicks Offerten einholen. Tipp: Achten Sie jeweils darauf, wie gross das Anbieter-Universum bei solchen Online-Plattformen ist, um möglichst eine breite Auswahl an Anbietern zu berücksichtigen. Und einen wichtigen Tipp liefert der Bauherrenberater Sven Schatt: «Private sollten alle Angebote immer schriftlich verlangen. Klingt einfach und logisch. Wir erleben es in der Praxis aber leider häufig anders.»

Offertenvergleich ermöglicht Überblick

Thomas Wipfler, Präsident der KUB, sagt zum Thema Offerten: «Mehrere Offerten ergeben nur Sinn, wenn sie am Ende auch miteinander verglichen werden können. Daher ist es wichtig, die gewünschte Arbeit klar zu definieren und am besten schriftlich in einer klaren Offertanfrage – im Fachjargon Devis genannt – festzuhalten. Meist ist auch ein Augenschein vor Ort notwendig, damit die Handwerker die Verhältnisse wirklich kennen. Zudem sollte man in erster Linie Handwerksbetriebe anfragen, deren Qualität man kennt. Im Zweifelsfall lohnt es sich gerade bei grösseren Arbeiten, immer Referenzen zu verlangen und diese auch zu prüfen.»

Tipps für Ihr EFH-Renovationsprojekt

Architekt finden: Wer eine umfassende Renovation bzw. Sanierung plant, benötigt in der Regel einen Architekten. Legen Sie Ihren Fokus auf Architekten aus der Region. Eine Übersicht bieten folgende Websites: www.bsa-fas.ch sowie www.arch-forum.ch und www.sia.ch.

Bauherrenberatung: Es kann sinnvoll sein, einen Bauherrenberater beizuziehen, der Ihre Interessen vertritt und das Renovationsprojekt überwacht. Die Honorare lehnen sich an die Empfehlungen der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB) des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (Svit) an.

Fördergelder: Eine Übersicht der kantonalen Förderprogramme finden Sie auf den Websites der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK), der Website des Gebäudeprogramms oder auf der Website des jeweiligen Labels: GEAKMinergieSNBS und 2000-Watt-Areal. Die Förderbeiträge müssen vor Baubeginn beantragt werden.

Gebäudeprogramm: In der Schweiz werden energetische Sanierungen über das staatliche Gebäudeprogramm gefördert. Eine Voraussetzung für Fördergelder ist oft ein GEAK.

GEAK: Unter https://www.geak.ch finden Sie alle nötigen Informationen rund um den Gebäudeenergieausweis der Kantone.

Kostenplanung und -kontrolle: Wichtig sind eine saubere Kostenplanung vor Beginn der Renovationsarbeiten und Disziplin bezüglich eigener Zusatzwünsche. Es gilt auch, die laufenden Kosten stets unter Kontrolle zu halten. Bei Renovationen und Umbauten immer genügend Reserven für Unvorhergesehenes einkalkulieren.

Offerten: Offerten-Portale liefern einen ersten Kostenüberblick. Pro Arbeitsbereich jeweils zwei oder drei schriftliche Offerten einholen. Anschliessend sauber vergleichen und den Zuschlag nicht an den günstigsten, sondern an die Person mit den besten Referenzen vergeben, sofern das Angebot ins Budget passt.

Steuern: Private Wohneigentümer dürfen die Kosten für Unterhalts- und Renovationsarbeiten an ihrem Haus bzw. an ihrer Eigentumswohnung vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Voraussetzung dafür ist, dass diese Massnahmen werterhaltenden, aber nicht wertvermehrenden Charakter haben. Abziehen darf man entweder eine Pauschale oder den effektiven Aufwand, falls er in einem Jahr höher liegt als der Pauschalabzug. Dazu gibt der Abgrenzungskatalog des kantonalen Zürcher Steueramts einen guten Überblick. Siehe hier: Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften | Kanton Zürich (zh.ch).

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Mit einem Vorsorgeauftrag können Personen jene Vertrauten bestimmen, die sie in finanziellen oder persönlichen Belangen vertreten sollen, wenn sie dazu nicht mehr fähig sind. Die Erstellung durch Dritte kann teuer werden.

Timon Schenker (56, Name geändert) ist selbstständiger Architekt und Inhaber einer Einzelfirma. Er möchte sicherstellen, dass sein Kleinunternehmen in Zürich im Falle eines schweren Unfalls oder Krankheit und einer daraus resultierenden Urteilsunfähigkeit weiter funktioniert. Als urteilsunfähig gilt, wer nicht mehr vernunftmässig handeln kann. Der Architekt möchte, dass seine zwei langjährigen Geschäftspartner in einem solchen Fall den Betrieb weiterführen können. Gründe für eine Urteilsunfähigkeit gibt es viele: Ein Autounfall, eine Demenz oder eine psychische Störung. Verliert eine Person ihre Urteilsfähigkeit, kann sie von Gesetzes wegen nicht mehr frei über ihr Vermögen verfügen und keine medizinischen und juristischen Entscheide mehr fällen. Mit einem sogenannten Vorsorgeauftrag kann eine volljährige und urteilsfähige Person wie Schenker sicherstellen, dass im Fall einer Urteilsunfähigkeit selbst bestimmte Personen wie Familienmitglieder, Geschäftspartner oder auch ein Treuhänder die eigenen Interessen vertritt. In einer separaten Patientenverfügung kann jedermann ausserdem medizinische Massnahmen regeln, die man sich für den Fall seiner Urteilsunfähigkeit wünscht.

Die KESB prüft jeden Vorsorgeauftrag
Eine Urteilsunfähigkeit wird meist durch Angehörige, Nachbarn oder medizinisches Personal der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) gemeldet. Damit die KESB einen Vorsorgeauftrag für gültig erklären kann, muss die Behörde prüfen, ob die Urteilsunfähigkeit ärztlich bestätigt, der Vorsorgeauftrag gesetzeskonform errichtet wurde und die eingesetzten Personen oder Unternehmen geeignet sind, den Auftrag zu erfüllen (siehe Kasten). Sofern die im Vorsorgeauftrag eingesetzten Personen fähig und willens sind, den Auftrag zu übernehmen, werden sie von der KESB «validiert». Diese Validierung ist ein schriftlich begründeter Entscheid, in dem die KESB den Vorsorgeauftrag für wirksam erklärt und die vorsorgebeauftragten Personen und deren Aufgaben und Berechtigungen bezeichnet. Damit besteht eine öffentliche Urkunde, mit der sich die vorsorgebeauftragten Personen gegenüber Dritten ausweisen können. Im Beispiel Schenker könnten sich die beiden Geschäftspartner somit auf diese Urkunde abstützen. Architekt Schenker kann in seinem Auftrag zum Beispiel konkrete Handlungsanweisungen festhalten, wie seine Geschäftspartner ihre Tätigkeit auszuüben dürfen. Solange eine Rechtshandlung wie zum Beispiel der Zugriff auf das Geschäftskonto vom Vorsorgeauftrag gedeckt ist und auch kein Interessenkonflikt besteht, muss nicht jeweils noch das Einverständnis der KESB eingeholt werden.

Unternehmensinhaber sollten auch Vollmachten und Unterschriften regeln
Gabrielle Sigg, Teamleiterin Nachlass beim VZ VermögensZentrum, empfiehlt vorsorglich auch Bankvollmachten für Geschäftspartner auszustellen und allenfalls die Unterschriftsregelungen im Handelsregister so zu regeln, dass eine Firma handlungsfähig bleibt. «In komplizierten Fällen kann es bis zum Validierungsentscheid der KESB einige Monate dauern. Es gilt daher die Handlungsfähigkeit des Unternehmens sicher zu stellen.» Bei Unternehmen mit Aktionären und Mitgliedschaftsrechten fügt das VermögensZentrum bei Bedarf einen Passus in den Vorsorgeauftrag mit ein, womit die beauftragte Person befugt wird, an der Generalversammlung bzw. der Gesellschafterversammlung das Stimmrecht weisungsfrei auszuüben. Zudem kann die beauftragte Person ermächtigt werden, Aktien bzw. Stammanteile zu verkaufen.

Ehegatten und eingetragene Partner brauchen meist keinen Vorsorgeauftrag
Bei Ledigen oder Verwitweten ohne Vorsorgeauftrag ernennt die KESB jeweils einen Beistand, wenn sie urteilsunfähig werden. Ehegatten und eingetragene Partner erhalten auch ohne einen Vorsorgeauftrag ein Vertretungsrecht. Gemäss der Schweizer Behindertenorganisation «Pro Infirmis» besteht dieses Vertretungsrecht aber nur «wenn die Beziehung tatsächlich gelebt wird, d.h. wenn das Paar einen gemeinsamen Haushalt führt oder wenn im Falle eines Heimaufenthalts der Partner bzw. die Partnerin der urteilsunfähigen Person regelmässig und persönlich Beistand leistet.» Das gesetzliche Vertretungsrecht im Bereich Wohnen umfasst gemäss der Konferenz für Kindes- und Erwachsenenschutz KOKES den Abschluss, die Änderung oder Aufhebung eines Betreuungsvertrags mit einer Wohn- oder Pflegeeinrichtung. Im Bereich Finanzen können Ehegatten und eingetragene Partner/innen die üblichen Zahlungen und Vermögensverwaltungshandlungen erledigen.

Personensorge, Vermögenssorge und Vertretung im Rechtsverkehr
Im Vorsorgeauftrag kann eine Person festhalten, welche Aufgaben die bezeichneten Personen wahrnehmen sollen. Dabei kann es sich um die Personensorge (Öffnen der Post, Betreuung, Pflege, medizinische Versorgung, etc.), die Vermögenssorge (Verwaltung des Einkommens und Vermögens, Abwicklung des Zahlungsverkehrs etc.) und die Vertretung im Rechtsverkehr drehen. Beim Aufsetzen des Auftrags muss man sich strikte an die gesetzlichen Formvorschriften halten (siehe Kasten). Die KESB der Stadt Zürich hat in den Jahren 2013 bis 2018 insgesamt 92 Vorsorgeaufträge validiert. Weitere zehn Vorsorgeaufträge konnten nicht validiert werden und es musste eine Erwachsenenschutzmassnahme angeordnet werden. In vier Fällen hatte der Vorsorgeauftrag Formfehler und war daher ungültig.

Beratung bei Pro Senectute, Caritas oder Pro Infirmis
Unterstützung bei der Auftragserstellung erhalten Personen bei den Beratungsstellen von Pro Senectute, Caritas oder Pro Infirmis. Es gibt auch digitale Helfer wie die Plattform E-Vorsorgeauftrag.ch. Hier lässt sich online kostenlos ein individualisierter Vorsorgeauftrag mit zusätzlicher Patientenverfügung erstellen. Einzelunternehmer Schenker kann den Vorsorgeauftrag somit entweder auf eigene Faust erstellen oder ihn zusammen mit einem Notar schreiben und das Dokument am Wohnort beurkunden lassen. Die Vobox AG in Bäch im Kanton Schwyz hat sich auf diesen Service spezialisiert. Das Unternehmen bietet einen Vorsorgeauftrag für Paare für pauschal 1500 und für Einzelpersonen für 1000 Franken an. Dazu kommen im Kanton Schwyz noch 150 Franken für die Beurkundung beim Notar. Bei der Advokatur «Bleuer und Klegler» in St. Gallen kostet ein Vorsorgeauftrag inklusive Beurkundung «ab 380 Franken». Peter Burri, Leiter Marketing und Kommunikation bei Pro Senectute Schweiz, sagt: «Das Geschäft mit Vorsorgeaufträgen ist ein spannender Markt, bei dem verschiedene Player wie Banken, Versicherungen und Notare sowie private Firmen aktiv sind. Es besteht aktuell ein gewisser Wildwuchs und die Angebote sind zum Teil nur schwer vergleichbar.» Es gibt bei komplexen Ausgangslagen somit nur eine Lösung: Vor eine Beratung mehrere Offerten einholen.

Autor: Bernhard Bircher-Suits
Dieser Artikel ist in der NZZ vom 6.4.2020 erschienen.

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