Unternutzungsabzug: So sparen Sie Steuern bei leeren Räumen

Wenn Sie als Wohneigentümer nicht alle Zimmer nutzen, können Sie je nach persönlichen Voraussetzungen und Kanton einen Unternutzungsabzug geltend machen. Damit lassen sich Steuern sparen.

Beim Bund und bei einigen Kantonen können Immobilienbesitzer einen Unternutzungsabzug auf den Eigenmietwert geltend machen. Dies zum Beispiel, wenn sie ein Arbeitszimmer nicht mehr nutzen oder Kinder ausziehen. Erfahren Sie mehr über die Praxis der Steuerämter.

Von Bernhard Bircher-Suits

 

Darum gehts

  • Wie Sie dank Unternutzungsabzug den Eigenmietwert Ihres Wohneigentums reduzieren
  • Wer Chancen auf einen Unternutzungsabzug hat
  • Welche Kantone den Unternutzungsabzug gewähren
  • Wie der Unternutzungsabzug berechnet wird (mit Berechnungsbeispiel für den Kanton Zürich)
  • Wann die Härtefallklausel angewendet wird

Elsbeth Affeltranger (Name geändert) lebte während Jahrzehnten mit Gatte und Kindern in ihrem 6-Zimmer-Haus im Kanton Aargau. Die rüstige Rentnerin ist mittlerweile Witwe und wohnt allein im Eigenheim mit Garten. Seit dem Tod ihres Mannes stehen zwei Arbeitszimmer leer. Vermieten wollte Affeltranger die Büros nicht: «Ich möchte meine Ruhe haben», sagt sie.

Für das selbstbewohnte Haus muss die Witwe ein fiktives Einkommen versteuern: den Eigenmietwert. Er beträgt für das Haus mit einem amtlichen Steuerwert von 462’500 Franken 16’312 Franken im Jahr. Diesen Wert leitet die Steuerbehörde jeweils vom theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie auf dem freien Markt ab.

Unternutzungsabzug kann Eigenmietwert reduzieren

Gemäss Bundesgericht gilt in allen Kantonen, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Werts betragen muss, den ein Wohneigentümer erzielen könnte, wenn er die Liegenschaft vermieten würde. Die 16’300 Franken Eigenmietwert kosten Elsbeth Affeltranger jedes Jahr rund 615 Franken Steuern. Das ist viel Geld für die 79-Jährige, die von der AHV-Rente und einer bescheidenen Pensionskassenrente von zusammen 3700 Franken pro Monat lebt.

Affeltrangers Treuhänder riet, für die zwei leerstehenden Zimmer des Hauses beim Eigenmietwert in der Steuererklärung einen Unternutzungsabzug geltend zu machen. Das würde den Eigenmietwert reduzieren – mindestens bei der Bundessteuer. Denn der Kanton Aargau erlaubt keinen Unternutzungsabzug. Auch andere Kantone wie das Wallis sehen das nicht vor.

Wer Chancen auf einen Unternutzungsabzug hat

Bei der direkten Bundesteuer wird der Unternutzungsabzug so berechnet: Der Eigenmietwert der Liegenschaft wird mit der Anzahl der nicht genutzten Räume multipliziert. Dieses Ergebnis wird dividiert durch die genutzte Anzahl Zimmer. Daraus folgt der zu gewährende Unternutzungsabzug. Im Fall Affeltranger wird der Eigenmietwert somit um 8150 Franken reduziert (16’300 Franken mal 2 geteilt durch 4).

Doch welche Kantone gewähren den Abzug und unter welchen Auflagen?

  • In der Regel anerkennen Kantone keine Unternutzung, wenn eine Einzelperson in normalen bis guten finanziellen Verhältnissen vier Zimmer, respektive zwei Personen vier bis sechs Zimmer bewohnen.
  • Gute Chancen für einen Unternutzungsabzug haben Alleinstehende, mit einem Haus oder in einer Wohnung mit mehr als vier Zimmern.
  • Auch Zweipersonenhaushalte, die ein Eigenheim mit mindestens sechs oder sieben Zimmern haben, können einen Abzug vornehmen.
  • Wer ein Haus kauft, das von Anfang an zu gross ist, geht in allen Kantonen leer aus.
Für Unternutzung gilt Belegpflicht

Die Steuerpflichtigen müssen eine Unternutzung belegen können. Einige Steuerbehörden verlangen Fotos und behalten sich Kontrollen vor Ort vor. Meist verlangen die Steuerbehörden, dass die «unterbenutzten» Räume nicht möbliert sind.

Grosszügig sind die Kantone Zürich und Nidwalden. Hier gelten auch Räume, in denen Möbel im Sinne einer «Einlagerung» stehen gelassen werden, als ungenutzt.

Für die genaue kantonale Praxis fragen Eigentümer am besten beim kantonalen Steueramt nach.

Berechnungsbeispiel für den Kanton Zürich

Bei Einfamilienhäusern im Kanton Zürich etwa gilt folgende Berechnungsformel:
Eigenmietwert mal effektiv benutzte Zimmerzahl plus 2 dividiert durch vorhandene Räume plus 2

Beispiel:
Der Abzug für ein 9-Zimmer-Haus mit zwei Ehegatten und drei leerstehenden Zimmern und einem Eigenmietwert von 36’000 Franken beträgt 26’100 Franken (36 000 x 8 [6 Zimmer + 2] dividiert durch 11 [9 Zimmer + 2].

Dieselbe Formel gilt für die Kantone Graubünden, Ob- und Nidwalden, Uri, Thurgau, Schwyz und Zug. Meist lehnt sich die kantonale Berechnungsformel an die Regelung bei der direkten Bundessteuer an.

Finanzielle Entlastung dank Einstufung als «Härtefall»

Finanziell nicht gut gestellte Personen können prüfen, ob sie von den Steuerbehörden allenfalls als «Härtefall» eingestuft werden. Kantone wie Graubünden, Luzern, Obwalden, Schaffhausen, Solothurn, St. Gallen und Zürich kennen beim Eigenmietwert eine solche Regelung. Besteht ein offensichtliches Missverhältnis zwischen den Einkünften des Steuerpflichtigen und dem Eigenmietwert, kann die Steuerbehörde den Betroffenen auf Antrag gezielt entlasten.

Lesen Sie den Artikel in der Originalversion und erfahren Sie:

  • Welche Kantone einen Unternutzungsabzug oder eine Härtefallklausel kennen (tabellarische Übersicht)
  • Welche die Voraussetzungen für einen Unternutzungsabzug bei der direkten Bundesteuer sind

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Dieser Artikel ist in K-Geld 1/2021 erschienen.

 

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