Immobilienpreise: Die Top- und Flop-Gemeinden der Schweiz
Wo gab es während der Corona-Pandemie und der letzten zehn Jahre die grössten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen? Und wo verloren Wohnungen am meisten an Wert? Die NZZ nennt die Top- und Flop-Gemeinden der Schweiz.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
19.07.2022, 05:30 Uhr
Die Schweizer Nationalbank hat Mitte Juni ihren Leitzins von minus 0,75 auf minus 0,25 Prozent erhöht. Steigende Leitzinsen führen in der Regel über kurz oder lang zu sinkenden Immobilienpreisen. Der Grund: Die ebenfalls steigenden Hypothekarzinsen verteuern den Immobilienkauf. Diese Entwicklung drosselt in der Regel die Nachfrage nach Immobilien. Das Schrauben der Nationalbank am Leitzins für Einlagen der Geschäftsbanken macht sich aber wohl erst in einigen Monaten am Schweizer Immobilienmarkt bemerkbar. Gemäss dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI AG in Zürich «bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum trotz höherer Zinsen vorerst robust». So seien die am Markt bezahlten Preise für Eigenheime in zweiten Quartal 2022 mit 0,7 Prozent leicht gestiegen. Das zeigt der sogenannte «SWX IAZI Private Real Estate Price Index». Zu dieser Preisentwicklung haben Einfamilienhäuser (+0,6 Prozent) und Eigentumswohnungen (+0,8 Prozent) beigetragen. Auch über die letzten 12 Monate betrachtet liegt das
Preisfaktoren zeigen sich «stabil»
Donato Scognamiglio, Geschäftsleiter der IAZI AG, schreibt in einer Pressemitteilung vom Juli 2022: «Die wichtigsten Preisfaktoren wie Zuwanderung und Wirtschaftsgang zeigen sich stabil.» Die Nachfrage nach Wohneigentum werde zwar durch die gestiegenen Kosten für die langfristigen Fix-Hypotheken gedämpft. Kurzfristige Geldmarkt-Hypotheken wie zum Beispiel Saron-Hypotheken seien aber nach wie vor zu «sehr attraktiven Konditionen» zu haben. Zudem müssten angehende Käufer aufgrund der bestehenden Finanzierungsrichtlinien der Kreditgeber bereits heute ein Zinsniveau von rund 5 Prozent verkraften können.
Welche Gemeinden waren für Wohnungseigentümer attraktiv?
So viel zum aktuellen Geschehen am Schweizer Immobilienmarkt. Private Wohneigentümer wie auch Personen, die professionell in Betongold investieren, haben aber oft eine sehr langfristige Perspektive und dürften sich immer mal wieder fragen, welche Gemeinden der Schweiz in der Vergangenheit besonders attraktiv oder unattraktiv waren für den Kauf von Wohneigentum oder Renditeobjekten. Auch wenn sich Immobilienkäufer nie nur auf vergangene Zeiten und Renditen abstützen sollten, geben solche Daten doch Hinweise darauf, welche Orte attraktiv sind.
Untersuchung «mittlerer» Eigentumswohnungen
Um die Top- und Flop-Gemeinden für Eigentumswohnungen in der Schweiz zu bestimmen, hat die NZZ das Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest Partner AG gebeten, die Transaktionspreisentwicklung von durchschnittlichen bzw. «mittleren» Objekten in Schweizer Gemeinden zu untersuchen. Bei der Analyse wurden nur Gemeinden mit mindestens 2000 Einwohnern berücksichtigt. Untersucht wurden die Preisveränderungen in Prozenten während der Corona-Periode 1. Quartal 2020 bis 1. Quartal 2022. Zudem wurde auch die Langfristentwicklung der letzten zehn Jahre unter die Lupe genommen.
Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in den Top-15-Gemeinden der Schweiz während Corona-Pandemie
Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), Stand: 25. 4. 2022
Was in der obenstehenden Tabelle «Eigentumswohnungen» auffällt: Vor allem bekanntere Ferienorte wie Flims und Grindelwald liegen auf den vordersten Plätzen in der Liste mit den 15 «Top-Gemeinden». Die durchschnittliche Preissteigerung in Flims (GR) betrug während der Corona-Pandemie 15,7 Prozent. In Grindelwald (BE) waren es 15,5 Prozent. Während der Corona-Pandemie gab es somit eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen in Ferienorten. Die erste Zürcher Wohngemeinde landet in der Rangliste erst auf Platz 9: Oberrieden. Die steuergünstige Gemeinde am rechten Zürichseeufer verzeichnete einen Preisschub bei mittleren Eigentumswohnungen von 13,9 Prozent.
Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in den Top-15-Gemeinden der Schweiz während der letzten 10 Jahre
Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), Stand: 25. 4. 2022
Betrachtet man die Daten über die letzten 10 Jahre, wird klar: Die Zürcher Gemeinde Embrach in der Nähe des Flughafens Zürich verzeichnete in dieser Periode bei mittleren Eigentumswohnungen den stärksten Preisschub. In Embrach stiegen die Preise Jahr für Jahr im Schnitt um satte 6 Prozent. Doch wo es Gewinner gibt, gibt es immer auch Verlierer. Die folgende Tabelle zeigt, bei welchen Gemeinden die Preissteigerungen von Wohnungen in den letzten 10 Jahren vergleichsweise schlecht waren. Die waadtländische «Flop-Gemeinde» Ollon verzeichnete in den letzten 10 Jahren sinkende Preise bei mittleren Eigentumswohnungen von minus 1,5 Prozent pro Jahr. Was in der Tabelle auffällt: Die Flop-Gemeinden lagen mehrheitlich in den Kantonen Waadt, Wallis und Tessin.
Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in 15 Flop-Gemeinden der Schweiz während der letzten 10 Jahre
Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), 25. 4. 2022
Bei den Zahlen von Wüest Partner handelt es sich immer um Durchschnittswerte für «mittlere» Eigentumswohnungen. Was man bei der Suche nach einer neuen Wohnung daher nie vergessen sollte: Auch in vermeintlich «schlechten» Gemeinden kann langfristig durchaus eine Wertsteigerung drinliegen. Schliesslich hängt die Wertsteigerung stark auch von der Mikro-Lage einer Liegenschaft in der Wohngemeinde ab. So kann auch eine ruhige Wohnung an Top-Lage mit Aussicht in Ollon durchaus an Wert gewinnen. Wer heutzutage trotz hohen Immobilienpreisen eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich die folgenden Tipps zu Herzen nehmen: Sonst wird aus einem vermeintlichen Top-Objekt dann der Flop des Lebens – Top- oder Flop-Gemeinde hin oder her.
Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung:
Reservationsvertrag:Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung schon im Planungsstadium erwerben will, muss meist eine Reservationsgebühr von mehreren zehntausend Franken leisten. Solche Vorverträge gelten nur, wenn sie notariell beurkundet sind. Das bedeutet: Man kann die Zahlung in vollem Umfang zurückverlangen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
Günstiger zu Wohneigentum: Der Kauf einer Eigentumswohnung ist oft billiger als jener eines Einfamilienhauses. Die Preise unterscheiden sich aber je nach Lage und Ausbaustandard des Objekts. Anders als beim Einfamilienhaus trägt der Käufer nicht die ganzen Kosten für das Land, sondern beteiligt sich lediglich mit einem Anteil am Bauland. So können auch Personen mit wenigen Eigenmitteln Wohneigentum erwerben. Berechnen Sie im Internet mit wenigen Angaben den Marktwert Ihres Wunschobjekts. Sie finden im Netz dazu viele Gratis-Schätzangebote. Wer es genauer wissen will, kann eine Schätzung in Auftrag geben.
Akontozahlungen: In vielen Verträgen werden die Auftraggeber verpflichtet, Akontozahlungen zu leisten. Der Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Zahlungen richtet sich in der Regel nach dem Baufortschritt. Überweisen Sie das Geld erst, wenn ein Baufachmann den Baufortschritt bestätigt. Falls Sie das Haus per Baukredit finanzieren, wird die Bank die Anzahlungen normalerweise erst dann an den Bauunternehmer bezahlen, wenn sie sich des Baufortschritts vergewissert hat.
Pläne und Baubeschrieb: Bei einem Kauf ab Plan sollte beides einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sollten vertraglich festgehalten werden. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen.
Kaufvertrag, Zusatzdokumente: Kaufverträge für Immobilien müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Der detaillierte Baubeschrieb und Projektpläne sollten Bestandteil eines Kaufvertrags sein. Zudem sollte man den öffentlich beurkundeten Begründungsakt des Stockwerkeigentums lesen. Die Urkunde definiert die Grösse der einzelnen Stockwerkeinheiten und weist ihnen bestimmte Wertquoten zu, also einen bestimmten Anteil am Gesamtwert des Hauses. Nach der Wertquote richtet sich meist die Höhe der Unterhalts- und Verwaltungskosten. Im Begründungsakt können zudem Vorkaufs- und Einspracherechte der anderen Eigentümer stehen.
Nebenkosten: Bei einer bestehenden Wohnung sind die Nebenkosten bekannt. Dann sollten Käufer vom Verkäufer Folgendes verlangen: die letzte Nebenkostenabrechnung der Wohnung und die Jahresrechnung der Gemeinschaftskosten bzw. das Budget fürs laufende Jahr.
Stockwerkeigentümer-Reglement: Mit dem Kauf einer Wohnung wird man automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Damit erwirbt man Rechte, aber auch Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft. Im Reglement steht zum Beispiel, welche Mehrheiten bei Abstimmungen an Eigentümerversammlungen gelten. Oder wie die Unterhaltskosten verteilt sind. Vor dem Wohnungskauf sollte man das Reglement und die Versammlungsprotokolle lesen.
Erneuerungsfonds: Darin wird Geld für Renovationen angespart. Klären Sie ab, wie viel Geld der Fonds enthält. Lassen Sie den Unterhaltsbedarf des Gebäudes von einem Architekten schätzen. So wissen Sie, ob der Fonds zur Finanzierung des Unterhalts reicht oder ob bald grössere Investitionen anfallen. Dann sollten Sie den Kaufpreis herunterhandeln.
Lesen Sie den Originalartikel vom 19.07.2022 auf nzz.ch oder laden Sie sich die NZZ-Online-Version als PDF herunter.
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Mit einem Baurecht kauft man ein Gebäude nur für eine bestimmte Zeit – ohne dass man Grund und Boden erwirbt. Darauf sollten Interessierte bei Baurechtsverträgen achten.
Bernhard Bircher-Suits
21.09.2021, 05.30 Uhr
Die Anzeige auf der Immobilienplattform Homegate wirkt verlockend: Die nahe beim Greifensee und bei der Stadt Zürich gelegene 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung mit 85 Quadratmetern Wohnfläche und Baujahr 1998 kostet 610 000 Fr. – mit Garagenbox sind es 650 000 Fr. Der Vergleichsdienst Comparis ermittelte für das Objekt einen Marktwert von 721 200 Fr. und verlieh dem Angebot folglich die Top-Note 5,5 für das Preis-Leistungs-Verhältnis. Trotzdem steht die Wohnung bereits seit drei Wochen zum Verkauf. Warum?
Höhe des Baurechtszinses ist oft ein Streitpunkt
Die Antwort steht relativ prominent im Inserat: «Wohnung im Baurecht an bevorzugter Lage.» Baurecht heisst: Ein Käufer erwirbt damit nur die Wohnung über eine vertraglich abgemachte Frist. Das Land bleibt – wie bei allen Immobilien im Baurecht – im Besitz des Baurechtgebers. Ihm muss der Käufer Jahr für Jahr einen Baurechtszins zahlen. Gesetzliche Vorschriften für die Berechnung des Baurechtszinses gibt es nicht – anders als bei Mietzinsen.
Oft ist die Berechnung der Höhe an die Entwicklung der Konsumenten- oder Bodenpreise geknüpft. Je nachdem, in welchem Jahr das Baurecht errichtet wurde, kann der Zins – im Vergleich zu heutigen Tiefzinsen – relativ hoch sein. Ein einmal definierter Baurechtszins führt aufgrund der oft jahrzehntelangen Vertragslaufzeiten nicht selten zu Konflikten. Irgendwann entspricht das Marktumfeld nicht mehr den Annahmen, die dem Baurechtsvertrag zugrunde liegen.
Bei der Festlegung des Baurechtszinses kommt es auch auf die konkreten Verhältnisse an: Handelt es sich um eine Wohn- oder Gewerbeliegenschaft oder einen sozialen Wohnungsbau? Ist die öffentliche Hand Eigentümerin des Bodens? Ist das Grundstück bereits überbaut? Je nach Antwort fällt der Zins höher oder tiefer aus.
Mindestlaufzeit 30 Jahre
Das Baurecht bei der erwähnten Wohnung in Fällanden läuft im Jahr 2090 ab. Ein Baurecht wird per Gesetz auf maximal 100 Jahre begrenzt, kann aber nach Ablauf jeweils verlängert werden. Die Mindestlaufzeit beträgt 30 Jahre – bei Wohnbauten sind 60 Jahre üblich.
Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 99 Jahre zu verlängern. Wird aber keine Verlängerung gemacht, geht die Immobilie wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über («Heimfall»).
Der Vorteil beim Baurecht aus Käufersicht: Im Idealfall müssen für den Kauf eines Eigenheims weniger Eigenmittel aufgewendet werden, da das Grundstück nicht erworben wird. Immobilien im Baurecht können daher für junge Familien mit wenig Eigenkapital und tiefen Einkommen interessant sein. Bei hohen Baurechtszinsen und hohen Amortisationszahlungen gilt es den Preis aber trotzdem kritisch zu hinterfragen.
Bei der Wohnung in Fällanden kommen für den Käufer zum Baurechtszins auch noch Nebenkosten und Hypothekarzinsen dazu. Geht man von einem Kaufpreis von 610 000 Fr. und einer Kreditsumme von 488 000 Fr. aus (80 Prozent Hypothek), kostet allein die 10-jährige Festhypothek bei 1% Kreditzins 4880 Fr. im Jahr.
Bei Immobilien im Baurecht verlangen die Banken zudem meist eine vollständige Rückzahlung der Hypothekarschulden bis zehn Jahre vor Ablauf des Baurechts. Das bedeutet in diesem Fall: Für die Amortisation von 488 000 Franken über 59 Jahre fallen allein 8300 Franken pro Jahr an. Rechnet man alle Kosten zusammen, erscheint der vermeintliche Tiefpreis dann nicht mehr so tief wie auf den ersten Blick.
Käufer müssen auch wissen: Banken machen bei Immobilien im Baurecht viele Auflagen und Einschränkungen, weil der Wert der Liegenschaft schwer zu berechnen ist. Die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung (siehe Begriffserklärung) bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert der Immobilie.
Für den Streitfall: im Vertrag ein Schiedsgericht bestimmen
Immer wieder kommt es im Zusammenhang mit Immobilien im Baurecht zu Streitigkeiten. Wolf S. Seidel, ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt der Kanzlei Seidel & Partner in Kloten, sagt, ein typischer Konfliktfall trete auf, wenn der Baurechtnehmer gegen Ende des Baurechts sein Recht nochmals verlängern möchte, der Landeigentümer dies aber nicht wolle, da er beispielsweise eine für ihn günstige wirtschaftliche Heimfallklausel in Anspruch nehmen möchte. Der Baurechtnehmer hat in diesem Fall einen Anreiz, den Unterhalt der Liegenschaft auf ein Minimum zu reduzieren und das Gebäude verlottern zu lassen.
Besonders komplex sind Baurechtsverlängerungen bei Wohnungen im Stockwerkeigentum mit mehreren Eigentümern: «Dafür ist Einstimmigkeit erforderlich. Diese ist oft wegen eines Querulanten, einer dementen Person oder einer ungeklärten Erbschaft nicht zu erreichen», sagt der Notar Thomas J. Wenger von Häusermann + Partner in Bern. Das könne dann zum Heimfall führen.
Hinzu kommt: Baurechtsverträge sind für Laien generell schwierig zu verstehen. Häufiger Streitpunkt ist neben der Berechnung der Baurechtszinsen die sogenannte Heimfallentschädigung nach Vertragsende. Es empfiehlt sich deshalb, im Baurechtsvertrag einen Schätzer sowie ein Schiedsgericht zu bestimmen, das bei Uneinigkeit den Heimfallbetrag festlegt.
Wer eine Immobilie im Baurecht kaufen will, sollte sich von einem Notar oder einem unabhängigen Hypothekarexperten im Detail beraten lassen. Für den Landeigentümer hat die Vergabe eines Baurechts den Vorteil, dass er sein Grundstück nicht definitiv verkaufen muss. Im Gegenzug hat er aber auch während Jahrzehnten keine Verfügungsgewalt mehr. Und falls sich der Baurechtsnehmer nicht an den Vertrag hält, kann es für den Grundeigentümer kompliziert werde
Die wichtigsten Begriffe zum Baurecht in der Übersicht
- Ausübung des Baurechts: Bei diesem Vertragspunkt wird festgehalten, zu welchem Zweck das Baurecht vergeben wird – zum Beispiel für den Bau oder den Betrieb einer Gewerbeliegenschaft, den Bau eines Mehrfamilienhauses, den Betrieb eines Ausflugsrestaurants oder für den gemeinnützigen Wohnungsbau.
- Baurechtszins: Er kann über die ganze Dauer gleich sein, oft ist aber eine Anpassung an die Teuerung üblich. Dies sollte im Vertrag genau definiert sein. Sinnvoll kann eine Anpassung alle fünf Jahre sein.
- Beurkundung: Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Ist der Baurechtsvertrag notariell nicht beurkundet, ist er ungültig.
- Dauer: Das Baurecht kann auf höchstens 100 Jahre festgelegt werden. Die Dauer wird im Vertrag genau definiert.
- Eigenbedarf: Einen Eigenbedarf wie bei der Miete gibt es im Baurecht nicht.
- Erbfall: Eine Immobilie kann man bei seinem Tod an seine Erben weitergeben, sofern der Baurechtsvertrag noch läuft.
- Heimfallentschädigung: Der Anspruch des Baurechtsinhabers bei der Rückgabe von Haus und Grundstück an den Baurechtsgeber sollte im Vertrag genau umschrieben werden. Der Anspruch sollte berechenbar sein. Für den Fall, dass es zu Meinungsverschiedenheiten kommt, sollte ein neutraler Schätzer benannt werden. Das kann auch ein Unternehmen sein. Eine Formulierung für den Heimfall könnte zum Beispiel lauten: «Der Baurechtsgeber verpflichtet sich, die Gebäude und Anlagen der Baurechtsnehmerin für eine Entschädigung von 100% des Verkehrswertes zu übernehmen.»
- Steuern: Baurechtszinsen gelten beim Bund und in vielen Kantonen als Anlagekosten und dürfen nicht als Schuldzinsen vom Einkommen abgezogen werden. Baurechtszinsen vermindern aber den Eigenmietwert.
- Verkauf: Gegen Ende der Laufzeit des Baurechtsvertrags kann ein Verkauf schwieriger werden. Eine kurze Restlaufzeit von zum Beispiel 10 Jahren kann den Verkaufspreis merklich drücken. Entscheidend sind aber auch der Zustand der Liegenschaft und die vertraglich fixierte Heimfallentschädigung.
- Vorzeitiger Heimfall: Ein vorzeitiger Heimfall ist möglich, wenn ein Baurechtnehmer seine Pflichten grob verletzt. Er zahlt zum Beispiel den Baurechtszins nicht oder lässt die Liegenschaft verfallen oder verletzt weitere vertragliche Bestimmungen. Der Heimfall kann nicht ohne vorherige Androhung und nicht unter einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Die Vertragspartner können sich auch auf einen vorzeitigen Heimfall und die Auflösung ihres Vertrags einigen.
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