Hypothekarschulden: Abzahlen kann sich rechnen
Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in der Schweiz sind reich – an Schulden. Ist mit den steigenden Kreditzinsen die Zeit gekommen, Hypotheken abzuzahlen? Ein Ratgeber.
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Was passiert nach dem Hausverkauf mit der Hypothek?
Ob bei einem Todesfall, einer Scheidung oder bei einem Umzug, ein Hausverkauf während die Hypothek noch läuft ist nichts ungewöhnliches. Diese Möglichkeiten sollten Verkäufer kennen.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 11.04.2023
Es sind unromantische Zahlen: 2021 wurden in der Schweiz 17 158 Scheidungen vollzogen. Allein im Kanton Zürich waren es 3053 Fälle. In der Schweiz lag die Scheidungsziffer bei 42 Prozent. Das heisst: Nahezu die Hälfte der geschlossenen Ehen wird früher oder später wieder aufgelöst.
Scheidungen wie auch Todesfälle oder eine Invalidität können auch unerfreulich sein, wenn es um gemeinsam erworbenes Wohneigentum geht. Stirbt ein Ehepartner oder zieht er wegen Scheidung aus dem gemeinsamen Eigenheim aus, kann die verbliebene Person dieses oft nicht mehr finanziell tragen. In solchen Fällen bleibt meist nur der Verkauf der Immobilie. Auch eine Pensionierung oder ein Ortswechsel sind Gründe, eine Immobilie abzustossen.
Entscheidend ist der gewählte Güterstand
Doch was passiert bei einem Immobilienverkauf mit einer laufenden Hypothek? Wichtig zu wissen: In der Schweiz lebt ein Grossteil der Verheirateten im Güterstand der sogenannten Errungenschaftsbeteiligung. Diese gilt automatisch, sofern die Ehepartner nichts anderes vereinbart haben. Die Eheleute verwalten ihre Ersparnisse bzw. die «Errungenschaft» (wie zum Beispiel Lohn, Zinsen usw.), die sie während der Ehe erzielen, unabhängig voneinander. Beide Eheleute bleiben zudem Eigentümerin und Eigentümer der Güter, die sie vor der Heirat besassen und die sie geschenkt erhalten oder erben.
Fachleute sprechen vom sogenannten Eigengut. Bei einer Trennung oder Scheidung, im Todesfall oder bei Gründung eines neuen Güterstandes werden die Errungenschaften zwischen den Eheleuten je zur Hälfte geteilt. Hat ein Paar während der Ehe gemeinsam Wohneigentum gekauft, gehört dieses nun beiden je zur Hälfte im Miteigentum. Oft stammen die eingesetzten Eigenmittel auch aus Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde (Eigengut). Bei einer Scheidung müssen die jeweiligen Anteile des Eigenguts und der Errungenschaft der Ehegatten auseinanderdividiert werden.
Was klar ist: Für die gesamte Hypothek auf der Immobilie haften die Ehegatten als Miteigentümer solidarisch und unabhängig von ihrer finanziellen Situation. Die Folge: Im Scheidungsfall kann der Kreditgeber frei wählen, von wem er den geschuldeten Hauskredit und die fälligen Zinsen einfordert.
Wurde das Wohneigentum gemeinsam gekauft, muss der verbleibende Ex-Gatte zudem die ausziehende Partei entschädigen. Die Höhe dieser Zahlung hängt vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie ab. Adrian Wenger, Leiter der VZ-Hypothekarberatung in Zürich, sagt: «In Bezug auf die Immobilie muss jeweils das Scheidungsurteil umgesetzt werden.»
Entweder übernehme eine Partei das Wohneigentum, oder ein Gericht ordne den Verkauf an. Es komme immer wieder vor, so Wenger, dass im Scheidungsurteil die Immobilie einer Partei zugeteilt werde, diese Partei aber nicht in der Lage sei, die Tragbarkeit der Hypothek sicherzustellen. «Daraus ergeben sich dann epische Diskussionen zwischen den Scheidungsparteien.»
Knackpunkt Tragbarkeit: Verkauf als letzter Ausweg
Adrian Wenger verfügt über keine Statistiken zu den Verkaufsgründen. Er sagt: «Wir beobachten häufig einen Wechsel vom Einfamilienhaus in eine Wohnung im Alter. Bei Scheidung oder Tod finden die Betroffenen meist eine Lösung, damit die Immobilie in der Familie bleibt.» In Ausnahmefällen kommt es aber zum Verkauf der Immobilie. Der Grund: Die Tragbarkeit der Hypothek ist wegen der veränderten Lebensumstände nicht mehr gegeben.
Unter Tragbarkeit verstehen Fachleute das Verhältnis der laufenden Finanzierungskosten einer Liegenschaft zum Einkommen des Kreditnehmers. In der Schweiz gilt die Faustregel, dass Hypothekarnehmer maximal einen Drittel des Bruttohaushaltseinkommens für die Wohnkosten aufwenden sollten. Kreditgeber kalkulieren im Rahmen einer Tragbarkeitsprüfung mit einem hypothetischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent und 1 Prozent Unterhaltskosten pro Jahr.
Ein Hypothekarvertrag läuft auch trotz einer Scheidung weiter. Kreditnehmer können zwar aus einer Hypothek auch vor Ende der Vertragslaufzeit aussteigen. Allerdings fällt dabei im schlechtesten Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Eine solche Entschädigung für den Kreditgeber kommt bei Festhypotheken und bei fast allen Saron-Hypotheken zur Anwendung.
Diese «Strafgebühr» orientiert sich an der Restlaufzeit der Hypothek, am aktuellen Zinsniveau und am ursprünglichen Zinsniveau bei Abschluss der Hypothek. Wird eine Festhypothek vor Vertragsablauf aufgelöst, legt die Bank die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt an. Erhält sie dort weniger Zins als für die Hypothek, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Kreditnehmer in Rechnung stellt.
Im schlechtesten Fall beträgt diese Entschädigung mehrere zehntausend Franken. Immerhin: Wer eine Liegenschaft verkauft, darf die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den steuerbaren Verkaufsgewinn.
Sind die Zinsen am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Auflösung höher als der vereinbarte Hypothekarzins, erzielt die Bank einen Zinsgewinn. Banken geben solche Gewinne aber kaum an die Kreditnehmer weiter. Entscheidend ist, was dazu im Hypothekarvertrag vereinbart wurde. Adrian Wenger vom VZ sagt: «Die meisten Festhypotheken wurden in den letzten Jahren mit einem günstigen Zins abgeschlossen, und wenn jetzt ein Vertrag vorzeitig aufgelöst werden muss, dann müssten die Kunden sogar Geld vom Kreditgeber erhalten.»
Hypothek auf neues Objekt übertragen
Doch nicht in jedem Fall muss man seinen Hypothekarvertrag kündigen. Wer sein Wohneigentum verkauft und woanders ein neues Objekt kauft, kann die bestehende Hypothek meist auf die neue Immobilie übertragen. Dieser Plan scheitert in der Realität aber oft, weil ein Verkauf zeitlich nicht mit einem geplanten Kauf zusammenpasst. Und eine Bank führt eine Hypothek nur weiter, solange sie eine Immobilie als Sicherheit hat. Zwei Liegenschaften gleichzeitig zu finanzieren, scheitert meist an der fehlenden Tragbarkeit.
Doch es gibt noch einen anderen Weg: Ein Käufer übernimmt die bestehende Hypothek, sofern der Kreditgeber seinen Segen dazu gibt. In diesem Fall erhält ein Käufer die vor Jahren zu tiefen Zinsen abgeschlossene Hypothek unter Umständen günstiger, als wenn er sie neu zu höheren Zinsen abschliessen müsste.
Bei dieser Option gilt: Sind die aktuellen Hypozinsen tiefer als der Zins der eigenen Festhypothek, die man übertragen möchte, muss man den Käufer fairerweise für seine Mehrkosten entschädigen. Sind die Marktzinsen höher als der bisherige Hypozins der Hypothek, macht der Käufer einen Gewinn. Diesen «Bonus» kann die Verkaufspartei als tolles Argument in die Verkaufsverhandlungen einfliessen lassen.
Der Hypothekarexperte Wenger sagt zu dieser Option: «Alle Kreditinstitute wollen in der Regel den Käufer übernehmen, sofern die Richtlinien erfüllt sind. Das Problem sind eher die Käufer selber, die den Kreditgeber selber bestimmen wollen oder mit den Bedingungen der Finanzierungen nicht zufrieden sind. Sind die Käufer aus der Finanzbranche, müssen sie auf Mitarbeiterhypotheken zurückgreifen. Sie können daher gar keine Althypotheken übernehmen.»
Ablehnung wegen fehlenden Hypothekarvolumens
Laut dem Hypothekenvermittler Moneypark kann es auch Probleme geben bei Menschen mit US-Pass. Und Moneypark erzählt auch von einem abgelehnten «Spezialfall». Sasa Vranjes, Vertriebsleiter Deutschschweiz bei Moneypark, sagt: «Ein potenzieller Käufer erfüllte zwar die Finanzierungskriterien des Kreditgebers. Der Käufer wollte aber die Hypothek für Umbauarbeiten erhöhen. Der Finanzierungsanbieter hatte zu diesem Zeitpunkt aber kein ausstehendes Hypothekarvolumen. Er lehnte den Antrag deshalb ab.»
Gemäss Wenger ist auch die Rolle eines Maklers nicht zu unterschätzen. Einen Verkauf und den Übertrag der Hypothek zu organisieren, verlange «Organisationsgeschick und Geduld». Online-Makler hätten dafür weder die nötige Zeit noch die Fähigkeiten. Ein solches Anliegen des Verkäufers komme gar nie beim Käufer an. Fehler in Bezug auf die vorzeitige Auflösung einer Hypothek werden laut Wenger aber viel früher, vor dem Verkauf, gemacht.
Als Beispiel nennt er das Beispiel eines 65-jährigen Wohneigentümers. Er wollte sich für die Pensionierung ein klar kalkulierbares Budget verschaffen und schloss daher eine Festhypothek mit 15 Jahren Laufzeit ab. Wenger sagt: «Zwei Jahre nach Vertragsabschluss bemerkte der Wohneigentümer, dass die Garten- und Hausarbeit ihren Reiz verloren hatte. Er verkaufte das Haus und zahlte eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung.»
Letzte Option: eine Festhypothek vorzeitig auflösen
Kommen weder eine Übertragung der Hypothek auf ein neues Objekt noch die Übernahme durch einen neuen Käufer infrage, können Immobilieneigentümer die Festhypothek bei den meisten Banken vorzeitig auflösen, wenn sie das Objekt verkaufen. Wichtig: Bei solchen Kündigungen während der Laufzeit gilt es, die im Hypothekarvertrag vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten. Es kann sich zudem lohnen, frühzeitig mit dem Kreditgeber zu reden und gemeinsam eine für beide Parteien sinnvolle Lösung zu finden.
Tipps rund um eine Hypothekenauflösung oder -übertragung
Vorfälligkeitsentschädigung: Falls Sie bei einer vorzeitigen Auflösung Ihrer Hypothek eine solche Entschädigung an Ihren Kreditgeber zahlen müssen, sollten Sie eine detaillierte Berechnung verlangen und die Berechnung in Ihrem Vertrag nachprüfen. Die Höhe der Ausstiegskosten ist je nach Kundenbeziehung verhandelbar.
Hypothekaranbieter mit Ausstiegspauschale bevorzugen: Es gibt Kreditgeber, welche bei einem Verkauf der Immobilie anstelle einer Vorfälligkeitsentschädigung eine Pauschale im Betrag von 1000 bis 2000 Franken erheben oder sogar einen kostenlosen Ausstieg aus einer Festhypothek ermöglichen – insbesondere Pensionskassen. Es lohnt sich daher bereits beim Hypothekarabschluss, nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Vertragsdetails zu vergleichen.
Geld zurück statt Vorfälligkeitsentschädigung: Wer im Niedrigzinsumfeld der vergangenen Jahre eine Festhypothek zu einem sehr niedrigen Zins abgeschlossen hat, besitzt im gegenwärtigen Umfeld mit deutlich höheren Zinsen gute Chancen, dass er bei einem vorzeitigen Ausstieg keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss oder sogar noch Geld zurückbekommt.
Zinsdifferenz aus Käufersicht: Können Sie als Immobilienkäufer eine Hypothek aufnehmen, die günstiger ist als jene des Verkäufers, sollten Sie eine bestehende Hypothek nur übernehmen, sofern Ihnen der Verkäufer die Zinsdifferenz ausgleicht.
Saron-Hypothek prüfen: Mit der Wahl einer Hypothek mit kurzen Laufzeiten wie zum Beispiel einer Saron-Geldmarkt-Hypothek sinkt das Risiko einer vorzeitigen Zwangsauflösung. Solche Hypotheken sind zudem innert weniger Monate ohne grosse Kostenfolgen kündbar.
Steuern: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Kantonen von der Steuer auf den Vermögenszuwachs abzugsfähig. In einigen Fällen ist es sogar möglich, die Strafe vom steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen. Letzteres führt zu einer grösseren Steuerersparnis.
Lesen Sie den Originalartikel vom 11.04.2023 online auf nzz.ch.
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Renditeimmobilien: Energetische Sanierungen steigern den Wert
Auch ältere Renditeimmobilien waren in den letzten Jahren eine Anlageklasse mit Top-Renditen. Eigentümer, die Sanierungen auf die lange Bank geschoben haben, sollten aufgrund steigender Gas- und Ölpreise sowie Hypothekarzinsen aber jetzt handeln.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
12.07.2022, 05:30 Uhr
Die positive Nachricht für Eigentümer von Renditeimmobilien vorneweg: Sie zählten in den vergangenen Jahren zu den grossen Gewinnern. Für Eigentümer gemischt genutzter Renditeimmobilien in der Schweiz betrug die von Fahrländer Partner berechnete Gesamtrendite im letzten Jahr 6 Prozent. Das waren sogar 3 Prozent mehr als im Corona-Krisenjahr 2020. Die höchste Gesamtrendite verzeichnete im vergangenen Jahr die Region Zürich (+8,6 Prozent). Zwar weist diese Region die tiefste Cashflow-Rendite auf (+3 Prozent), doch war die Wertänderungsrendite mit 5,6 Prozent höher als in den anderen Regionen.
Stabile Nachfrage nach Mietwohnungen
Auch die Mietwohnungsnachfrage hielt sich in der Corona-Pandemie gemäss Immobilienstudie 2021 der Grossbank Credit Suisse stabil. Den Grund sehen die Studienautoren vor allem in der «robusten Zuwanderung» im vergangenen Jahr. Zudem sei die Zahl von Wegzügern stark gesunken, da sich der Schweizer Arbeitsmarkt im Vergleich mit anderen Ländern als besonders krisenresistent bewährte.
Die hohen Eintrittshürden beim Wohneigentum stützten zudem die Nachfrage nach Mietwohnungen. Gemäss Daten des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner im «Immo-Monitoring 2022-2» nahmen die Leerstände bei Mietwohnungen im Jahr 2021 zudem wieder ab.
Das CO2-Gesetz ist im Sommer 2021 bekanntlich an der Urne gescheitert. Trotzdem gilt es nötige energetische Sanierungen aufgrund des Klimawandels und massiv gestiegener Heizöl- und Gaspreise nicht auf die lange Bank zu schieben. Schliesslich hat es sich die Schweiz zum Ziel gesetzt, bis 2050 klimaneutral zu werden. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Immobilien künftig CO2-neutral betrieben werden.
Zudem haben einzelne Kantone bereits ihre Vorschriften verschärft. Im Kanton Zürich wurde zum Beispiel im November 2021 eine Änderung des Energiegesetzes an der Urne angenommen: Ab Mitte 2022 sind Öl- und Gasheizungen am Ende ihrer Lebensdauer durch klimaneutrale Heizungen zu ersetzen.
Energetische Sanierungen rechnen sich mehrfach
Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist teuer, und oft fehlen Hauseigentümern die nötigen Mittel. Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen (vgl. Tipps).
Die stark gestiegenen Hypothekarzinsen verteuern mittlerweile aber die Kreditaufnahme. So sind die Zinsen für Wohnimmobilien gemäss dem Index der Online-Vermittlungsplattform Hypotheke.ch seit Anfang Jahr von einem Durchschnitt von 1,07 auf 2,52 Prozent Ende Juni 2022 gestiegen. Eine Hypothek in der Höhe von 800 000 Franken wurde dadurch in rund einem halben Jahr 11 600 Franken teurer. Wer noch weitere Jahre mit energetischen Sanierungen zuwartet, wird im schlechtesten Fall dann mit deutlich höheren Hypozinsen «bestraft».
Schliesslich ist zu erwarten, dass auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) aufgrund hoher Inflation weiter an der Zinsschraube dreht. Die Zeit der rekordtiefen Negativzinsen könnte zu Ende gehen. Gut zu wissen: Energetische Sanierungen können im Allgemeinen über Hypothek-Erhöhungen finanziert werden. Für die Banken sind solche Sanierungen eine nachweisbare Wertvermehrung. Zudem gibt es für fast alle energetisch sinnvollen Massnahmen Förderbeiträge von der Gemeinde oder dem Kanton. Eine Übersicht der Förderprogramme von Kantonen, Gemeinden und Städten bietet die Website der «Energie-Experten» (https://www.energie-experten.ch).
Alte MFH verlieren Wärmeenergie übers Dach
Wer ein Haus oder Mehrfamilienhaus mit Baujahr zwischen 1950 und 1980 besitzt, sollte wissen, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie übers Dach verliert. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller.
Wer ein Haus energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am besten bei diesen Energielecks an. Lorenz Deppeler, Leiter Energieberatung bei den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich (EKZ), schreibt auf dem Fachportal energie-experten.ch: «Eine umfassende energetische Sanierung oder Modernisierung der Gebäudehülle reduziert den Energieverbrauch bei Altbauten häufig um 50 bis 60 Prozent.» Doch wie konkret vorgehen?
Nadim Chammas ist Sprecher des Schweizer Verbands Casafair. Dieser bezeichnet sich als Verband für «umweltbewusste und faire Wohneigentümerinnen» und stehe für «Klimaschutz, Bodennutzung und faire Mieten». «Bei der Renovation einer Immobilie gilt es immer ein Gesamtkonzept zu erstellen. Dieses kann auch in mehreren Schritten umgesetzt werden», sagt Chammas. Eventuelle Ausnutzungsreserven, Änderungen der Bauzonen und der Bauordnung seien zu prüfen. Daraus erfolge eventuell eine Erweiterung der Liegenschaft.
Mieterfreundliche Sanierung in mehreren Schritten
L. Perincioli (80) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (MFH) aus den 1960er Jahren mit zwölf Wohnungen. Seine Immobilie liegt in Murten bei Bern. Perincioli hat seine Liegenschaft in mehreren Etappen nach allen Regeln der Kunst saniert. Er hat die Mieten gemäss eigenen Angaben jeweils nicht erhöht und konnte alle Mieter im Haus behalten. Das Casafair-Mitglied hatte früher ein Ingenieurbüro und machte vor allem Beratungen im Energiebereich. Der längst pensionierte Bauprofi sagt: «Das MFH war 1997 in einem schlechten allgemeinen Zustand. Es hatte eine ungenügende Dämmung und eine alte Ölheizung. Der Heizölverbrauch war mit 20 000 Litern pro Jahr schmerzhaft hoch.»
Im Jahr 1997 gab es noch keine sogenannten GEAK-Experten, welche Perincioli bei den Sanierungsmassnahmen hätten beraten können. Und auch das Gebäudeprogramm als Anlaufstelle für alle Fragen rund um Förderbeiträge für Sanierungen und mehr Energieeffizienz existierte noch nicht (https://www.dasgebaeudeprogramm.ch).
GEAK-Experten sind heutzutage eine gute Anlaufstelle für eine erste Bestandesaufnahme einer Immobilie (vgl. https://www.geak.ch/experten/experten-finden). Perincioli machte mithilfe eines Architekten und eines erfahrenen Hausverwalters eine detaillierte Beurteilung des Gebäudezustands. Die Optimierungen des MFH fanden dann über mehrere Etappen statt. Die Bauetappen finanzierte er über eine Festhypothek.
Renovationen über viele Jahre
Der Immobilieneigentümer Perincioli sagt: «Bei der ersten Sanierung wurden die Aussendämmung gemacht, die Küchen erneuert, die Balkone vertieft, ein Wärmespeicher eingebaut und 31 Quadratmeter Sonnenkollektoren installiert.» In einem weiteren Schritt liess er in den Jahren 2009 und 2010 die Bäder und die Kanalisation sanieren. Schliesslich installierte er im Jahr 2014 eine Pelletheizung und eine Photovoltaik-Anlage mit 109 Quadratmetern Fläche. Im Jahr 2020 schloss sich die Mieterschaft zu einer Eigenstromgemeinschaft zusammen.
Rückblickend rät Perincioli grundsätzlich bei MFH-Sanierungen Folgendes: «Man sollte mit der Mieterschaft frühzeitig Besprechungen organisieren und das Vorhaben erklären sowie fragen, wo der Schuh drückt. Es gilt dann, falls möglich, Vorschläge der Mieter beim Bauvorhaben zu berücksichtigen.» Allfällige Mietzinssteigerungen müsse man zudem frühzeitig ankündigen.
Auch Chammas hat Ratschläge für Bauherrinnen und Bauherren, die energetische Sanierungen jetzt angehen möchten. «Wer nicht Architekt oder Energiefachmann ist, sollte in einem ersten Schritt bei der Gemeinde oder beim Kanton klären, ob diese eine Beratung anbieten und unter Umständen sogar mitfinanzieren. Dann gilt es einen Energie-Coach mit einem Gutachten wie zum Beispiel einem GEAK-Bericht zu beauftragen, damit ein Gesamtkonzept erarbeitet werden kann und die eingesetzten Mittel den erhofften Effekt erzielen.»
Der Casafair-Sprecher rät von einer Pflästerlipolitik bei Renovationen ab: «Jedes Jahr mal etwas zu machen, wird am Ende teurer.» Denn Einzelmassnahmen seien nicht aufeinander abgestimmt. Es brauche immer ein Gesamtkonzept. Auch gut zu wissen: Energetische Sanierungen, egal ob an der Gebäudehülle, ein Heizungs-Ersatz oder eine Solaranlage, können in der Regel immer im bewohnten Zustand erfolgen.
Tipps und Informationsquellen
Budget: In der Regel sind alle 25 bis 30 Jahre Gesamtsanierungen fällig. Eigentümer sollten jährlich Reserven von mindestens 1 Prozent des Gebäudewertes bilden.
Verlässliche Partner finden: Wenden Sie sich an ausgewiesene Spezialisten, und holen Sie Referenzen sowie Ausbildungsnachweise ein. Prüfen Sie die praktische Erfahrung mit energetischen Sanierungen.
Zweitmeinung: Holen Sie immer nach einer Analyse eine Zweitmeinung ein, und prüfen Sie mehrere Varianten.
Energieberatung: Klären Sie, ob die Gemeinde oder der Kanton eine Energieberatung anbietet und unter Umständen (mit-)finanziert. Energie Schweiz bietet unter anderem ein Verzeichnis aller Beratungsstellen rund um energetische Erneuerungen (https://www.energieschweiz.ch). Auf der Website renovabene.ch finden Bauherrinnen und Bauherren Antworten auf alle Fragen rund um die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern.
Planung: Lassen Sie eine erste grobe Auslegeordnung machen, etwa durch einen Energieberater, Energieplaner oder Architekten.
Ist-Analyse der Immobilie: Machen Sie selbst oder mithilfe eines Experten eine erste Ist-Analyse. Wie alt ist die Heizung? In welchem Zustand sind Fassade, Dach, Fenster, Dämmung, Kellerdecken usw.? Für ältere Gebäude kann sich ein sogenannter GEAK plus lohnen. Dieser Bericht umfasst eine Beurteilung der Energiebilanz (Energieausweis der Kantone GEAK) sowie Vorschläge zur Sanierung.
Heizungssanierung: Ob sich der Ersatz der bestehenden Ölheizung im Einzelfall lohnt, hängt von den Subventionen, allfälligen Abgaben, dem Energiebedarf des Gebäudes und der verbleibenden Lebensdauer der eingebauten Heizung ab. Der Branchenverband der Gebäudetechniker Suissetec bietet auf seiner Website Tipps und Merkblätter zur Heizungssanierung an.
Steuern: Werterhaltende Renovations- und Umbauarbeiten wie etwa der Ersatz der Dachziegel darf man vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Wertvermehrende Arbeiten wie etwa der Ausbau des Dachstocks sind dagegen nicht abzugsfähig. Die Ausnahme: Es handelt sich um energiesparende Investitionen. Umweltfreundliche Alternativsysteme wie Wärmepumpen und Anlagen, die Solarenergie, Holz, Wind, Biogas oder Geothermik verwenden, sind steuerlich abzugsberechtigt, sofern sie Wohnzwecken dienen und nicht zum Beispiel zur Beheizung eines Schwimmbads.
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Wohneigentumsförderung: Diese Regeln sollten Sie kennen
Wer Wohneigentum mit einer Hypothek kaufen will, braucht in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung darf man fehlende Eigenmittel aus der Pensionskasse und der Säule 3a beziehen oder verpfänden.
Autor: Bernhard Bircher-Suits
Veröffentlicht im «Casanostra Magazin» Ausgabe Juni 2022
Rund drei Viertel der Schweizer Bevölkerung kann sich gemäss einer Studie der Raiffeisenbanken «aus eigener Kraft» kein Wohneigentum mehr leisten. Die Gründe: Horrende Immobilienpreise, und die meisten Kaufwilligen haben zu wenig Einkommen und Vermögen für eine Hypothek. Kreditgeber fordern in der Regel einen Fünftel an Eigenmitteln für einen Hauskredit. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus Eigenkapital bestehen, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Die weiteren 10 Prozent des Immobilienpreises müssen in Form von Barmitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden. Die «gebundenen» Gelder auf dem Freizügigkeitskonto, in der Pensionskasse oder auf einem Konto der Säule 3a darf man dank der staatlichen Wohneigentumsförderung (WEF) in die selbst bewohnten vier Wände stecken. So hat man mehr Eigenkapital für eine Hypothek.
Um den Kauf von Wohneigentum zu finanzieren, kann man sein Vorsorgeguthaben ganz oder teilweise beziehen. Ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. WEF-Bezüge sind grundsätzlich zulässig bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen. Die maximale Bezugshöhe steht auf dem Pensionskassenausweis. Beim Pensionskassengeld müssen mindestens 20 000 Franken bezogen werden. Bei Säule-3a-Geldern gibt es keinen Mindestbetrag.
Für Erwerb, Erstellung und Kreditrückzahlung
Ein Vorbezug kann als Eigenmittel für den Kauf oder die Erstellung von Wohneigentum eingesetzt werden. Die Gelder darf man auch für die Rückzahlung eines Hypothekardarlehens, für Beteiligungen an genossenschaftlichem Wohneigentum oder die Finanzierung von Renovationen oder wertvermehrenden Investitionen nutzen. Für Ferienimmobilien, Zweitwohnsitze, Wohnmobile, Boote oder Geschäftsliegenschaften ist kein Vorbezug möglich. Wer gebundene Vorsorgegelder bezieht, zahlt eine Kapitalauszahlungssteuer. Sie fällt je nach Wohnort und Betrag unterschiedlich hoch aus. Die Steuersätze der Kantone liegen bei 3 bis gut 10 Prozent – je nachdem, wie viel Geld bezogen wird. Statt das Pensionskassengeld zu beziehen, kann man es auch verpfänden. Das angesparte Altersguthaben bleibt so in der Pensionskasse und die Renten und Versicherungsleistungen bleiben gleich
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Hypotheken mit Zins- und Gebührenfallen
Wer eine Hypothek abschliessen will, sollte die Kreditzinsen bei mehreren Anbietern vergleichen und die Gebühren im Auge behalten. Auch wer seinen Kredit nur verlängert oder ganz auflöst, wird von vielen Finanzinstituten zur Kasse gebeten. Zudem enthalten die Hypothekarverträge auch versteckte Kosten.
Bernhard Bircher-Suits 18.01.2022, 05.30 Uhr
Der Zinsindex für selbstbewohnte Wohnimmobilien der Online-Plattform Hypotheke hat zum Jahresauftakt etwas zugelegt. Je nach Hypothekarmodell sind Zinsen von mehr als 50 Anbietern im Index enthalten. Bereits im vergangenen Jahr hatte das Barometer gewisse Ausschläge gezeigt, wenn an den Finanzmärkten die Inflationssorgen gerade wieder besonders gross waren. Ende Jahr lag er aber schliesslich bei 1,06 Prozent nur leicht höher als Ende des Vorjahres (1,01 Prozent).
Die Erkenntnis aus der Analyse der Zinsentwicklung über ein Jahr: Wer trotz beunruhigenden Nachrichten über die Teuerung die Nerven behielt und eine günstige Geldmarkthypothek – auch Saron- bzw. früher Libor-Hypothek genannt – nicht Hals über Kopf in eine meist teurere Festhypothek umwandelte, profitierte von einem weiterhin sehr tiefen Geldmarktzins. Bei einer Geldmarkthypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst, üblicherweise alle drei Monate. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus einem Referenzzinssatz und einer Marge der Bank zusammen.
Wie bei Aktien gilt auch bei Hypotheken: Man darf sich nicht von kurzfristigen Entwicklungen verunsichern lassen und sollte gelegentlich einen kühlen Kopf bewahren. Viele Marktbeobachter erwarten zudem, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins bis Ende 2022 bei –0,75 Prozent belassen und damit auch keinen wesentlichen Anstieg der Hypothekarzinsen bewirken dürfte. Was auf der Plattform Hypotheke auch ersichtlich ist: Eine zehnjährige Festhypothek erhält ein Kreditnehmer im besten Fall bereits ab 0,77 Prozent Zins pro Jahr. Für einen Pauschalpreis von 119 Franken erhalten Kreditnehmer auf Hypotheke individuelle Offerten mit den auf ihre finanziellen Verhältnisse zugeschnittenen Zinssätzen.
Anbieter verlangen Vermittlungsprovisionen
Die konkurrenzierende Online-Plattform Moneypark verlangt für ihre Hypothekenvermittlungs-Dienste gemäss einem «K-Geld»-Artikel vom Dezember 0,1 Prozent der Kreditsumme pro Jahr Laufzeit. Moneypark lässt sich zusätzlich von den Hypothekarnehmern bezahlen. Bei einer Ersthypothek beträgt das Beratungshonorar 980 Franken, bei einer Anschlusslösung oder Aufstockung fallen 490 Franken an.
Laut K-Geld bezahlen Kreditgeber Vermittlungsfirmen wie Moneypark, Hypoplus und anderen Unternehmen für das Vermitteln einer Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren in der Regel 0,95 Prozent der Hypothekarsumme. Bei einem Kredit von 1 Million Franken beträgt die an die Vermittler bezahlte Provision somit 9500 Franken. Bei Vermittlungsprovisionen gilt in der Branche die Regel: Je länger die Laufzeit einer Festhypothek, desto höher die Provision.
Geldmarkthypotheken auch 2022 attraktiv
Wohneigentümer können hohe Provisionen und auch viel preiswertere Pauschalen nur vermeiden, indem sie selber bei verschiedenen Hypotheken-Anbietern Offerten einholen und anschliessend den Preis aushandeln. Grundsätzlich gilt auch heute noch: Wer einen allfälligen Zinsanstieg während längerer Zeit problemlos finanziell verkraften kann, sollte zumindest zwei Drittel der Kreditsumme in Form einer immer noch sehr günstigen Geldmarkthypothek abschliessen.
Solche Kredite waren gemäss Analysen des Finanzdienstleisters VZ Vermögenszentrum in den letzten 20 Jahren praktisch immer die günstigste Form zur Hausfinanzierung. Beruhigend zu wissen: Steigen wider Erwarten die Zinsen auch in der Schweiz nachhaltig an, kann man die Geldmarkt-Kredittranche in der Regel immer noch bei seiner Bank in eine Festhypothek umwandeln. Allerdings diktiert in diesem Fall die Bank dann dem Kunden den Festhypotheken-Zins, sofern er gemäss Vertrag noch an die Bank gebunden ist.
Und noch ein Tipp für verunsicherte Kreditnehmer: Eine Festhypothek kann je nach Finanzinstitut bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn ohne Aufpreis abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den derzeit gültigen Zinssätzen. Wer von steigenden Zinsen ausgeht, sollte die Bedingungen einer solchen «Forward»-Hypothek im Detail prüfen.
Neben Zinsdifferenzen auch Gebühren im Blick behalten
Der Zinssatz einer Hypothek ist für den Grossteil der Hypothekarkosten verantwortlich. Bereits kleinere Zinsdifferenzen zwischen den Anbietern können über die Jahre Tausende von Franken ausmachen. Ein Beispiel: Wer für einen Hauskauf einen Kredit von 1 Million Franken aufnimmt und bei Bank A einen Zins von 1,08 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek zahlt, muss Jahr für Jahr 10 800 Franken Zinsen zahlen. Würde der Kreditnehmer seine Festhypothek bei der Bank B für 1 Prozent Zins pro Jahr abschliessen, wäre die Ersparnis über die gesamte Laufzeit von zehn Jahren betrachtet 8000 Franken.
Die Erkenntnis: Kreditnehmer sollten auf keinen Fall nur Offerten ihrer Hausbank einholen, sondern Offerten von mehreren Banken, Pensionskassen und Versicherungen vergleichen. Hypotheken unterscheiden sich aber nicht nur bezüglich ihrer Zinssätze. Massgebend sind auch die laut Vertrag geschuldeten Zusatzkosten.
Zu diesen Gebühren zählen nicht nur allgemeine Abgaben wie Handänderungssteuern oder Kosten für Grundbuch- und Betreibungsauszug. Viele Hypotheken-Anbieter erheben zusätzliche Hypotheken-Gebühren. Beim Neuabschluss verrechnen einige Banken nichts, diverse Banken 250 Franken oder wie im Fall UBS bis zu maximal 1000 Franken für eine Neuhypothek. Auch bereits die Prüfung der Kreditwürdigkeit eines Antragstellers kann in einzelnen Fällen mehrere hundert Franken kosten. Einige Banken erlassen indessen die Kosten für die Kreditwürdigkeitsprüfung, sofern man dann effektiv auch bei dieser Bank abschliesst. Wird das Gesuch abgelehnt, fallen aber die Gebühren trotzdem an.
Auch wer seiner Bank treu bleibt, zahlt für die Kreditverlängerung
Auch wer seine Hypothek bei seiner Hausbank verlängert, wird oft zur Kasse gebeten. Hier sticht die Grossbank UBS in der Stichprobe unrühmlich mit 300 Franken hervor. Mit hohen Auflösungsgebühren wollen die Hypothekarinstitute zudem verhindern, dass ihre Kunden zu günstigeren Anbietern abwandern. Immerhin: Bei einer Kreditkündigung kann man allfällige Auslieferungs- und Abrechnungsspesen mit etwas Verhandlungsgeschick der neuen Bank überwälzen.
Lukas Vogt, Geschäftsleiter von Finovo in Basel, Teil der Moneypark-Gruppe, sagt: «Grundsätzlich sehen wir, dass Gebühren bei Neuabschlüssen und bei Verlängerungen im Markt unüblich sind. Hier zeigt sich, dass weniger als ein Viertel der Hypothekargeber diese Gebühren erheben.» Insbesondere alternative Hypothekaranbieter wie Pensionskassen und Versicherungen verzichteten praktisch immer darauf. Sogar wenn in den offiziellen Reglementen, beispielsweise von Banken, solche Gebühren vorgesehen sind, würden sie in der Praxis selten effektiv angewendet, sagt Vogt. «Insbesondere für attraktive Kunden mit niedrigen Risiken verzichten die Anbieter auf diese Gebühren, um ein besonders gutes Angebot machen zu können.»
Derzeit zeichneten sich im Kreditmarkt zwei Entwicklungen ab: Einzelne Anbieter versuchten, die tiefen Zinsen zum Teil mit Gebühren zu kompensieren. Andere, insbesondere alternative Anbieter wie Pensionskassen würden immer kulanter und verzichteten «häufig auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem vorzeitigen Verkauf der Liegenschaft vor Ablauf der Festhypothek».
Zusätzliche Kosten als Kundenärgernis
Ein weiteres Kundenärgernis seien Bearbeitungsgebühren für Rückzahlungen, sagt Vogt. «Bearbeitungsgebühren haben sich mittlerweile im Markt durchgesetzt. Unabhängig, ob die Hypothek regulär ausläuft oder ob es sich um eine Vorfälligkeit handelt, werden hier zwischen 250 und 600 Franken für die Bearbeitung verrechnet.» Diese Gebühr müsse der Kunde bzw. die Kundin zähneknirschend akzeptieren.
Ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Hypothek wegen eines Todesfalls oder einer Scheidung war in der Vergangenheit oft ein teurer Geschäftsfall. Neben der Zinszahlung für die wegfallende Restlaufzeit stellen manche Banken in diesem Fall hohe Bearbeitungsgebühren in Rechnung. Vogt hat zumindest für diesen Fall eine gute Nachricht an Kreditnehmer: «Aufgrund der verstärkten Aktivitäten von alternativen Anbietern wie Pensionskassen bieten die Kapitalgeber immer häufiger die Möglichkeit, Hypotheken ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzuschliessen. Insbesondere gute Hypothekarkunden mit tiefen Risiken können so ihre Liegenschaft vorzeitig verkaufen, ohne dass dafür die durchaus meist hohen Vorfälligkeitsgebühren bezahlt werden müssen.»
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