Inflation: Mit preiswerten Indexfonds gegen die Geldentwertung kämpfen

Die Preise sind in der Schweiz bisher nur moderat gestiegen. Wer von stärker steigender Inflation ausgeht, kann sich davor schützen. Dafür kommen verschiedene Geldanlagen infrage.
Bernhard Bircher-Suits
27.11.2021, 05.30 Uhr
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) rechnet im Jahr 2021 mit einer deutlichen Erholung der Schweizer Wirtschaft. Sie erwartet einen Anstieg des Bruttoinlandproduktes (BIP) um rund 3%. Wie das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) am Freitag mitteilte, hat das BIP sein Niveau von vor der Corona-Krise mittlerweile klar übertroffen. In Bezug auf die Geldentwertung bzw. die Inflation ist die Lage in der Schweiz noch weitgehend unter Kontrolle. Inflation bedeutet, dass die Preise ansteigen, vor allem beim Konsum. Geld entwertet sich. Für den gleichen Monatslohn können zum Beispiel weniger Waren und Dienstleistungen erworben werden als ein Jahr zuvor.
SNB: Inflation im Jahr 2021 wohl bei 0,5 Prozent
Für das gesamte Jahr 2021 geht die SNB von einer Preissteigerung von 0,5% aus. Für 2022 werden rund 0,7% Inflation vorhergesagt – für das Jahr 2023 dann sogar «nur» 0,6%. Die Hauptgründe für die leicht anziehende Inflation sind gemäss SNB die höheren Preise für Erdölprodukte und Waren, die von Lieferengpässen betroffen sind. Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) stieg im Oktober 2021 im Vergleich zum Vormonat um 0,3% und erreichte den Stand von 101,6 Punkten (Dezember 2020 = 100).
Gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat betrug die Teuerung +1,2%. Dies geht aus den Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor. Der Anstieg um 0,3% im Vergleich zum Vormonat ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen, unter anderem auf die höheren Heizölpreise. Die Preise für Gas sind ebenfalls gestiegen, ebenso jene für Treibstoffe. Die Preise für Salate und Fruchtgemüse sind hingegen gesunken.
Die Zinsen wie auch die Inflation bleiben damit in der Schweiz – vor allem auch im internationalen Vergleich – weiterhin tief. Zum Vergleich: Die Inflation in den USA steigt weiter. Im Oktober zogen die Konsumentenpreise in der weltgrössten Volkswirtschaft um 6,2% im Vergleich zum Vorjahresmonat an. Das teilte das US-Arbeitsministerium mit. In Deutschland ist die Teuerung im Oktober auf 4,5% geklettert. In der Euro-Zone lag die Inflation im Oktober bei 4,1%.
Die Suche nach Schutz
Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass Inflation ein ohne Vorwarnung auftretendes Phänomen sein kann und dass Anleger die zukünftige Inflationsentwicklung zeitweise komplett falsch eingeschätzt haben. Und das Inflationsgespenst geht auch in der Schweiz um. Viele Anleger befürchten, dass die beispiellosen Stimuli von Regierungen und Notenbanken das allgemeine Preisniveau nach oben treiben.
Nirmala Alther, Sprecherin der Zürcher Kantonalbank, sagt: «Angesichts der anziehenden Inflation stellen wir ein zunehmendes Interesse am Thema Inflationsschutz fest.» In der Schweiz sei allerdings die effektive Nachfrage nach Inflationsschutz-Fonds, die ausdrücklich in inflationsgeschützte Anleihen investieren, immer noch klein. Dies dürfte damit zusammenhängen, dass die Inflationsrate in der Schweiz deutlich tiefer ist als zum Beispiel in Deutschland, sagt Alther.
Daniel Mewes, Leiter Asset Management Solutions und Chief Investment Officer (CIO) bei Postfinance, stellt bei den Postfinance-Kunden hingegen noch kein Umdenken fest: «Bei unseren Anlagelösungen konnten wir keine signifikanten Nachfrageveränderungen in Bezug auf inflationsgeschützte Produkte feststellen.»
Geringere Inflation in der Schweiz
Markus Lackner, Leiter Research beim VZ Vermögenszentrum, sieht in der Schweiz auch in naher Zukunft keine Teuerungsentwicklung wie im Ausland: «Im Vergleich zu den letzten zehn Jahren, in denen sich die Inflation in der Schweiz mehr unter als über der Nulllinie befand, ist in den kommenden Quartalen mit einer erhöhten Teuerung zu rechnen.» Einer der Gründe für diese Diskrepanz sei der anhaltend starke Franken, der die Teuerung von importierten Gütern dämpfe.
Generell schützen Realwerte besser vor einem Kaufkraftverlust als Nominalwerte. Realwerte sind zum Beispiel Investitionen in bestimmte Unternehmen (mittels Aktien oder Aktienfonds), Immobilien oder Edelmetalle. Zu den Nominalwerten zählen auf der anderen Seite Obligationen oder ein Guthaben auf dem Sparkonto. In der Vergangenheit haben alle diese Anlagemöglichkeiten unterschiedlich gut vor einer Teuerungsentwicklung geschützt. Womit klar ist, dass es keinen hundertprozentigen Inflationsschutz gibt. Gegenüber dem Guthaben auf dem Bankkonto schneiden die genannten Möglichkeiten jedoch meist besser ab.
Inflationsgeschützte Anleihen im Fokus
Doch wie können sich Schweizer Anleger gegen die früher oder später steigenden Preise einfach und vor allem kostengünstig wappnen? Als möglicher Schutz gelten sogenannte inflationsgeschützte Anleihen – auch «Linker» genannt. Sie sind – im Unterschied zu normalen Obligationen – an einen Landespreisindex gekoppelt und verfügen während der gesamten Laufzeit über einen Teuerungsschutz, und zwar auf dem investierten Kapital wie auch auf dem Zins. Ein Beispiel: Investiert man jetzt 10 000 Fr., erhält man bei durchschnittlich 2% Inflation in zehn Jahren 12 190 Franken ausbezahlt. Das ist exakt der Betrag, der dann der Kaufkraft von heute 10 000 Fr. entspricht.
Hinzu kommt noch der Zinsertrag. Ihr Prinzip: Je tiefer die Inflationserwartung der Anleger ist, desto weniger attraktiv ist das Instrument für den Schuldner, und umgekehrt. Herausgeber solcher Anleihen sind in der Regel Staaten wie Grossbritannien, Kanada, Italien, Frankreich und Deutschland. Der grösste Markt für inflationsgeschützte Anleihen sind die USA. Fachleute bezeichnen solche Geldanlagen in den USA auch als «Treasury Inflation Protected Securities» (TIPS). Die Schweizer Tresorie bietet keine inflationsgeschützten Anleihen an. Es gilt also, bei solchen Anlagen auf das Währungsrisiko zu achten, schliesslich ist der Franken eine sehr starke Währung.
Finanzhäuser haben Fonds im Angebot
Die NZZ hat bei Banken nachgefragt, welche Geldanlagen sie Privaten anbieten, um sich gegen Inflation zu schützen. Die Grossbank Credit Suisse hat beispielsweise für private Anleger zwei verschiedene Produkte im Angebot: den global investierten «CS (Lux) Global Inflation Linked Bond F und B» in Dollar sowie den «CS (Lux) Inflation Linked CHF Bond F und B» in Franken. Beim ersten Fonds gehen Privatanleger ein zusätzliches Währungsrisiko ein. Er ist mit einer Gesamtkostenquote (TER) von 1,09% zudem nicht ganz billig. Seine Ein-Jahres-Rendite lag am Stichtag, dem 8. 11. 2021, bei 6,04%. Der zweite Fonds in Franken hat eine etwas tiefere TER von 0,99%. Die Fonds-Rendite für ein Jahr lag gemäss Swiss Fund Data bei 4,77%.
Der «Global Inflation Linked Bond F» der CS investiert zu einem grossen Teil in inflationsindexierte Staatsanleihen mit Laufzeiten bis zu zehn Jahren. Zusätzlich werden aber auch Nominalanleihen von staatsnahen Emittenten und Unternehmensemittenten ins Portfolio mit aufgenommen. Der «Inflation Linked CHF Bond F und B» legt die Gelder mehrheitlich in in Franken geführte Nominalanleihen an, wobei auch hier die Laufzeiten kürzer gehalten werden.
Bei beiden Fonds wird der Inflationsschutz auf den Nominalanleihen gemäss Credit Suisse «synthetisch» konstruiert. Damit könne eine «genauere Steuerung der Inflationsrisiken» erreicht werden. Beim «Inflation Linked CHF Bond F und B» würden so auch die Risiken der Schweizer Inflation, wo es keine inflationsgeschützten Anleihen gibt, angenähert. In Bezug auf die Fonds-Kosten gibt es aber deutlich günstigere Alternativen zu den CS-Fonds. So hat der kotierte Exchange-Traded Fund (ETF) «iShares $ TIPS UCITS» eine TER von gerade einmal 0,10%. Seine Ein-Jahres-Rendite betrug Ende September dieses Jahres 4,97%. Studien zeigen immer wieder, dass kostengünstige Fonds in der Regel langfristig eine bessere Rendite erzielen.
Die Migros Bank nennt als Investitionsmöglichkeit den ETF «Xtrackers II – Global Inflation-Linked Bond UCITS ETF» mit einer TER von 0,25%. Dieser ermögliche ein kostengünstiges globales Engagement in inflationsgebundene Anleihen, die von Regierungen von Industrieländern begeben werden und über ein Investment-Grade-Rating verfügen. «Wir empfehlen ausschliesslich passive Produkte, da ein Grossteil der in der Schweiz zum Vertrieb zugelassenen Fonds und ETF in dieser Anlagekategorie ihren Vergleichsindex nach Kosten nicht übertreffen», schreibt Markus Wattinger, Leiter Investment Office bei der Bank.
Worauf bei der Fondsauswahl zu achten ist
Laut Alther sollte bei der Fondsauswahl darauf geachtet werden, dass ein möglichst hoher Anteil an Realwerten im Fonds enthalten ist. Zu den investierbaren Realwerten zähle die ZKB Substanzaktien mit tiefer Verschuldung und hoher Qualität, Immobilien inklusive Infrastruktur, Rohstoffe, Edelmetalle und auch inflationsgeschützte Anleihen.
Mewes mahnt, viel wichtiger als die Auswahl des besten Inflations-Fonds sei es, die langfristige Anlagestrategie nicht aus den Augen zu verlieren. Inflation könne in vielen Formen auftreten: «Ist es eine Konsumgüter-Inflation, oder betrifft es auch die Vermögenspreise wie beispielsweise die von Immobilien? Wie werden in diesem Szenario die Fremdwährungsrisiken eingeschätzt? Erwartet man global eine Inflation, oder beschränkt sich das Szenario auf eine bestimmte Region?»
Gehe man von einer Geldentwertung aus, sei damit allein noch nicht klar, welches Produkt in diesem Szenario «das Beste» sei. Er empfehle immer, den Portfolio-Kontext zu berücksichtigen und eine ansprechende Diversifikation anzustreben. Wichtig bei allen Fonds: Nebst tiefen Kosten sollte der Fonds über eine genügende Risikostreuung (regional und über Emittenten), eine langjährige, konstante Renditeentwicklung und eine ausreichende Grösse verfügen. Sein Volumen sollte also mindestens 50 Mio. Fr. betragen.
Jede Anlageklasse lässt sich theoretisch auch direkt abbilden, ohne dass ein Anlagefonds zum Einsatz kommen muss. «Sinnvoll strukturierte Aktienportfolios können genauso Alternativen darstellen wie ein breit abgestütztes Immobilienportfolio», sagt Mewes. Hierfür brauche es aber vertiefte Expertise und genügend liquide Mittel, um eine geeignete Diversifikation zu erreichen und unnötige Risiken zu vermeiden. «Für die meisten privaten Anleger dürfte daher diese Form der Geldanlagen weniger infrage kommen.» Aus Sicht von Lackner eignen sich als Inflationsschutz vor allem Unternehmen mit hoher Qualität, die solide Cashflows erwirtschaften, wenig verschuldet sind und für ihre Güter bzw. Dienstleistungen eine Preissetzungsmacht haben.
Kryptowährungen als Inflationsschutz?
Und inwieweit können Kryptowährungen ein Ausweg für Privatanleger sein? Das Problem: Die noch jungen Kryptowährungen sind schlicht zu wenig lange auf dem Markt, um beurteilen zu können, ob sie als Inflationsschutz taugen. «Ob Kryptowährungen ebenfalls Eigenschaften im Sinne eines Inflationsschutzes bieten können, wäre reine Spekulation. In drei bis fünf Jahren haben wir möglicherweise erste Antworten darauf», sagt Mewes dazu.
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«We Love-to-Give»-Weihnachtsaktion: Schweizer Prominente zeigen Herz für Kinder
Sänger Luca Hänni, Ex-Torhüter Diego Benaglio, Eishockey Star Damien Brunner, Model Manuela Frey und viele mehr versteigern in 28 Videos ein Lieblingsstück von sich oder ein persönliches Treffen. Der Erlös aus den Auktionen geht in Form von Sachspenden mit Hilfe der «Stiftung für Kinder in der Schweiz» an bedürftige Kinder. Das Schweizer Startup YouGiver in Rotkreuz (ZG) ermöglicht den Online-Kauf der Geschenke ohne Registrierung.
Eurovision Song-Contest-Teilnehmer Luca Hänni sagt im Video: «In der Schweiz leben rund 300’000 Kinder an der Armutsgrenze». Der erfolgreiche Sänger bietet seinen Fans VIP-Tickets für seine Tour zur Versteigerung an. Luca Hänni zählt auf seine Fans: «Ich hoffe, dass ich auch etwas Gutes für Kinder tun kann.» 27 weitere Top-Stars der Schweiz beteiligen sich an der Weihnachtsaktion. Im Angebot sind eine bunte Auswahl an Auktionsgegenständen und -aktionen wie zum Beispiel Indoor-Skydiving mit Charles Nguela oder Kartbahnfahren mit Rennstar Nico Müller. Die Aktion startete am 17.11.21 und läuft bis zum 24.12.21. Ab dem 1. Dezember wird in Form eines Online-Adventskalenders jeden Tag die/der Gewinner(in) einer Auktion gekürt – eine Vorweihnachtsaktion voller Nächstenliebe. Romeo Maggi, Gründer und Stiftungsratspräsident der «Stiftung für Kinder in der Schweiz» in Hergiswil (NW) fordert in einem Video auf der YouGiver- Plattform alle Menschen in der Schweiz dazu auf, dem Beispiel der Prominenten zu folgen und zu Gunsten von Kindern und Jugendlichen in sozialer Not Sachspenden zu kaufen und der Stiftung bzw. den Kindern zu schenken. Romeo Maggi sagt: «Wir müssen der zunehmenden Kinderarmut in der Schweiz entgegenwirken. Partnerschaften, wie diejenige mit YouGiver, unterstützen uns bei unserer Zielsetzung, Kindern und Jugendlichen in Not zu helfen.» Die YouGiver AG lädt alle Non-Profit-Organisationen ein, die Sachspenden-Plattform YouGiver kostenlos zu nutzen. Die «We Love-to-Give»-Weihnachtsaktion von YouGiver und der Stiftung für Kinder in der Schweiz finden Sie unter: https://my.yougiver.me/kinderstiftung. Folgende Schweizer Prominente unterstützen die Weihnachtsaktion «We Love-to-Give»:- Sänger Luca Hänni versteigert zwei Konzerttickets seiner Tour 2022 inklusive Meet & Greet
- Comedian Rob Spence versteigert ein BMX Rad
- Comedian Charles Nguela versteigert Indoor Skydiving im Windwerk mit ihm zusammen für 6 Personen
- Motorrad-Rennfahrer Dominique Aegerter versteigert ein Paar signierte Handschuhe
- Moderatorin und ehemalige Rennfahrerin Cyndie Allemann versteigert einen signierten Original-Rennhelm aus Ihrer Indycar-Rennserie
- SNTM-Moderatorin und internationales Model Manuela Frey versteigert eine Meet & Greet mit sich bei einem Event nach Wahl
- Star Coiffeur Felix Fischer versteigert eine exklusive Beauty-Session bei sich im Salon
- Nationalspieler Michael Aebischer versteigert ein signiertes Nationaltrikot aus dem Länderspiel Nordirland gegen die Schweiz
- Sänger Florian Ast versteigert ein Meet & Greet in der Mühle Hunziken für zwei Personen am 9.12.21
- Stil- und Lifestyleberaterin Luisa Rossi versteigert eine exklusive Stylingberatung
- Musikerin Anna Rossinelli versteigert zwei Tickets inkl. Meet & Greet für die Zauberpark Show am 8.12.21 am Flughafen in Zürich
- Nachwuchskünstlerin Joya Marleen versteigert ein Meet & Greet am 29.1.22 in Basel plus zwei Konzerttickets
- TV Koch David Geisser versteigert ein exklusives Nachtessen für vier Personen im David- Geisser-Kochstudio
- Model und Content Creator Andrea Brotschi versteigert ein Meet & Greet auf einem VIP- Event
- Die Rockband „Gotthard“ versteigert ein Meet & Greet plus zwei Tickets für ihr Konzert am 11.12.21 in Sursee
- Musikstar Steff la Cheffe versteigert ein selbst designtes und selbst genähtes Bühnenoutfit inkl. zwei Konzerttickets und Meet & Greet für ein Konzert nach Wahl
- Rocker Gölä versteigert eine signierte Gitarre von den Büetzer Bube
- It-Boy Reto Hanselmann versteigert ein Meet & Greet mit sich auf einem Promi-Event nach Wahl plus einen Tag Beauty-Behandlung im Prevention Center im Wert von 1000 CHF
- Ex-Torhüter Diego Benaglio versteigert signierte Torwarthandschuhe
- Schwinger-Star Matthias Glarner versteigert zwei Tickets für das Schwing- und Älplerfest Engstlenalp 2022 inkl. Mittagessen und Meet & Greet
- Blues Legende Philipp Fankhauser versteigert zwei Konzerttickets inkl. Meet & Greet für sein bereits ausverkauftes Konzert Soirée Fankhauser am 15.12.21 in Rubigen
- Rennfahrer Nico Müller versteigert einen halben Tag Rennkartfahren auf der Kartbahn Lies inkl. Rennhandschuhe und Rennschuhe
- Eishockey-Star Damien Brunner versteigert ein signiertes Trikot des EHC Biel plus Originalschläger
- Cathrine & Adrian Steiner von „DAS ZELT“ versteigern 5×2 Tickets für die neue Show „Young Artists – Best of Switzerland“ samt Meet & Greet mit den Artisten.
- Nachwuchssängerin Caroline Alves versteigert zwei Konzertkarten nach Wahl inkl. Meet & Greet
- Fussballstar Valentin Stocker, Profi des FC Basel, versteigert ein signiertes Trikot des FC Basel von sich
- Snowboard-Star Pat Burgener versteigert ein signiertes Snowboard
- Star DJ Tanja la Croix versteigert einen exklusiven DJ Workshop
- Medienkontakt Interviewanfragen Prominente: Kai Selck, Tel. +49 162 10 44 891 https://www.apercus.de; kai.selck@apercus.de
- Medienkontakt Anfragen YouGiver AG: Bernhard Bircher-Suits, Tel. +41 76 507 36 36 www.fundcom.ch, bernhard.bircher@fundcom.ch
- Medienkontakt «Stiftung für Kinder in der Schweiz» Astrid Portmann, Tel. Tel.: +41 41 632 44 74; mail@kinderstiftung.info
Über die YOUGIVER AG
Die YouGiver AG in Rotkreuz ist ein im Jahr 2018 gegründetes Schweizer Startup. Die innovative Online-Plattform macht die Vermittlung von Geschenken an Menschen oder Organisationen kinderleicht und deutlich günstiger. Mit der gleichnamigen digitalen Plattform können Spenderinnen und Spender Geschenke am Computer oder mit Hilfe der YouGiver-App kaufen und ohne Umwege an ein Hilfswerk oder eine beliebige Person auf der Erde versenden – auch ohne die Postadresse zu kennen. Eine Handy-Nummer oder E-Mail-Adresse reicht aus. Im Online-Shop von YouGiver stehen attraktive Produkte wie zum Beispiel Schokolade, Blumensträusse, Beauty-Artikel, Elektronik-Waren, aber auch Gutscheine für unvergessliche Erlebnisse, zur Auswahl.So funktionieren die YouGiver-App und die Online-Plattform:

Dieser Pressetext wurde von der FundCom für die YouGiver AG produziert und am 22.11.2021 veröffentlicht.
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Immobilien im Baurecht bergen Streitpotenzial

Mit einem Baurecht kauft man ein Gebäude nur für eine bestimmte Zeit – ohne dass man Grund und Boden erwirbt. Darauf sollten Interessierte bei Baurechtsverträgen achten.
Bernhard Bircher-Suits
21.09.2021, 05.30 Uhr
Die Anzeige auf der Immobilienplattform Homegate wirkt verlockend: Die nahe beim Greifensee und bei der Stadt Zürich gelegene 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung mit 85 Quadratmetern Wohnfläche und Baujahr 1998 kostet 610 000 Fr. – mit Garagenbox sind es 650 000 Fr. Der Vergleichsdienst Comparis ermittelte für das Objekt einen Marktwert von 721 200 Fr. und verlieh dem Angebot folglich die Top-Note 5,5 für das Preis-Leistungs-Verhältnis. Trotzdem steht die Wohnung bereits seit drei Wochen zum Verkauf. Warum?
Höhe des Baurechtszinses ist oft ein Streitpunkt
Die Antwort steht relativ prominent im Inserat: «Wohnung im Baurecht an bevorzugter Lage.» Baurecht heisst: Ein Käufer erwirbt damit nur die Wohnung über eine vertraglich abgemachte Frist. Das Land bleibt – wie bei allen Immobilien im Baurecht – im Besitz des Baurechtgebers. Ihm muss der Käufer Jahr für Jahr einen Baurechtszins zahlen. Gesetzliche Vorschriften für die Berechnung des Baurechtszinses gibt es nicht – anders als bei Mietzinsen.
Oft ist die Berechnung der Höhe an die Entwicklung der Konsumenten- oder Bodenpreise geknüpft. Je nachdem, in welchem Jahr das Baurecht errichtet wurde, kann der Zins – im Vergleich zu heutigen Tiefzinsen – relativ hoch sein. Ein einmal definierter Baurechtszins führt aufgrund der oft jahrzehntelangen Vertragslaufzeiten nicht selten zu Konflikten. Irgendwann entspricht das Marktumfeld nicht mehr den Annahmen, die dem Baurechtsvertrag zugrunde liegen.
Bei der Festlegung des Baurechtszinses kommt es auch auf die konkreten Verhältnisse an: Handelt es sich um eine Wohn- oder Gewerbeliegenschaft oder einen sozialen Wohnungsbau? Ist die öffentliche Hand Eigentümerin des Bodens? Ist das Grundstück bereits überbaut? Je nach Antwort fällt der Zins höher oder tiefer aus.
Mindestlaufzeit 30 Jahre
Das Baurecht bei der erwähnten Wohnung in Fällanden läuft im Jahr 2090 ab. Ein Baurecht wird per Gesetz auf maximal 100 Jahre begrenzt, kann aber nach Ablauf jeweils verlängert werden. Die Mindestlaufzeit beträgt 30 Jahre – bei Wohnbauten sind 60 Jahre üblich.
Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 99 Jahre zu verlängern. Wird aber keine Verlängerung gemacht, geht die Immobilie wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über («Heimfall»).
Der Vorteil beim Baurecht aus Käufersicht: Im Idealfall müssen für den Kauf eines Eigenheims weniger Eigenmittel aufgewendet werden, da das Grundstück nicht erworben wird. Immobilien im Baurecht können daher für junge Familien mit wenig Eigenkapital und tiefen Einkommen interessant sein. Bei hohen Baurechtszinsen und hohen Amortisationszahlungen gilt es den Preis aber trotzdem kritisch zu hinterfragen.
Bei der Wohnung in Fällanden kommen für den Käufer zum Baurechtszins auch noch Nebenkosten und Hypothekarzinsen dazu. Geht man von einem Kaufpreis von 610 000 Fr. und einer Kreditsumme von 488 000 Fr. aus (80 Prozent Hypothek), kostet allein die 10-jährige Festhypothek bei 1% Kreditzins 4880 Fr. im Jahr.
Bei Immobilien im Baurecht verlangen die Banken zudem meist eine vollständige Rückzahlung der Hypothekarschulden bis zehn Jahre vor Ablauf des Baurechts. Das bedeutet in diesem Fall: Für die Amortisation von 488 000 Franken über 59 Jahre fallen allein 8300 Franken pro Jahr an. Rechnet man alle Kosten zusammen, erscheint der vermeintliche Tiefpreis dann nicht mehr so tief wie auf den ersten Blick.
Käufer müssen auch wissen: Banken machen bei Immobilien im Baurecht viele Auflagen und Einschränkungen, weil der Wert der Liegenschaft schwer zu berechnen ist. Die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung (siehe Begriffserklärung) bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert der Immobilie.
Für den Streitfall: im Vertrag ein Schiedsgericht bestimmen
Immer wieder kommt es im Zusammenhang mit Immobilien im Baurecht zu Streitigkeiten. Wolf S. Seidel, ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt der Kanzlei Seidel & Partner in Kloten, sagt, ein typischer Konfliktfall trete auf, wenn der Baurechtnehmer gegen Ende des Baurechts sein Recht nochmals verlängern möchte, der Landeigentümer dies aber nicht wolle, da er beispielsweise eine für ihn günstige wirtschaftliche Heimfallklausel in Anspruch nehmen möchte. Der Baurechtnehmer hat in diesem Fall einen Anreiz, den Unterhalt der Liegenschaft auf ein Minimum zu reduzieren und das Gebäude verlottern zu lassen.
Besonders komplex sind Baurechtsverlängerungen bei Wohnungen im Stockwerkeigentum mit mehreren Eigentümern: «Dafür ist Einstimmigkeit erforderlich. Diese ist oft wegen eines Querulanten, einer dementen Person oder einer ungeklärten Erbschaft nicht zu erreichen», sagt der Notar Thomas J. Wenger von Häusermann + Partner in Bern. Das könne dann zum Heimfall führen.
Hinzu kommt: Baurechtsverträge sind für Laien generell schwierig zu verstehen. Häufiger Streitpunkt ist neben der Berechnung der Baurechtszinsen die sogenannte Heimfallentschädigung nach Vertragsende. Es empfiehlt sich deshalb, im Baurechtsvertrag einen Schätzer sowie ein Schiedsgericht zu bestimmen, das bei Uneinigkeit den Heimfallbetrag festlegt.
Wer eine Immobilie im Baurecht kaufen will, sollte sich von einem Notar oder einem unabhängigen Hypothekarexperten im Detail beraten lassen. Für den Landeigentümer hat die Vergabe eines Baurechts den Vorteil, dass er sein Grundstück nicht definitiv verkaufen muss. Im Gegenzug hat er aber auch während Jahrzehnten keine Verfügungsgewalt mehr. Und falls sich der Baurechtsnehmer nicht an den Vertrag hält, kann es für den Grundeigentümer kompliziert werde
Die wichtigsten Begriffe zum Baurecht in der Übersicht
- Ausübung des Baurechts: Bei diesem Vertragspunkt wird festgehalten, zu welchem Zweck das Baurecht vergeben wird – zum Beispiel für den Bau oder den Betrieb einer Gewerbeliegenschaft, den Bau eines Mehrfamilienhauses, den Betrieb eines Ausflugsrestaurants oder für den gemeinnützigen Wohnungsbau.
- Baurechtszins: Er kann über die ganze Dauer gleich sein, oft ist aber eine Anpassung an die Teuerung üblich. Dies sollte im Vertrag genau definiert sein. Sinnvoll kann eine Anpassung alle fünf Jahre sein.
- Beurkundung: Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Ist der Baurechtsvertrag notariell nicht beurkundet, ist er ungültig.
- Dauer: Das Baurecht kann auf höchstens 100 Jahre festgelegt werden. Die Dauer wird im Vertrag genau definiert.
- Eigenbedarf: Einen Eigenbedarf wie bei der Miete gibt es im Baurecht nicht.
- Erbfall: Eine Immobilie kann man bei seinem Tod an seine Erben weitergeben, sofern der Baurechtsvertrag noch läuft.
- Heimfallentschädigung: Der Anspruch des Baurechtsinhabers bei der Rückgabe von Haus und Grundstück an den Baurechtsgeber sollte im Vertrag genau umschrieben werden. Der Anspruch sollte berechenbar sein. Für den Fall, dass es zu Meinungsverschiedenheiten kommt, sollte ein neutraler Schätzer benannt werden. Das kann auch ein Unternehmen sein. Eine Formulierung für den Heimfall könnte zum Beispiel lauten: «Der Baurechtsgeber verpflichtet sich, die Gebäude und Anlagen der Baurechtsnehmerin für eine Entschädigung von 100% des Verkehrswertes zu übernehmen.»
- Steuern: Baurechtszinsen gelten beim Bund und in vielen Kantonen als Anlagekosten und dürfen nicht als Schuldzinsen vom Einkommen abgezogen werden. Baurechtszinsen vermindern aber den Eigenmietwert.
- Verkauf: Gegen Ende der Laufzeit des Baurechtsvertrags kann ein Verkauf schwieriger werden. Eine kurze Restlaufzeit von zum Beispiel 10 Jahren kann den Verkaufspreis merklich drücken. Entscheidend sind aber auch der Zustand der Liegenschaft und die vertraglich fixierte Heimfallentschädigung.
- Vorzeitiger Heimfall: Ein vorzeitiger Heimfall ist möglich, wenn ein Baurechtnehmer seine Pflichten grob verletzt. Er zahlt zum Beispiel den Baurechtszins nicht oder lässt die Liegenschaft verfallen oder verletzt weitere vertragliche Bestimmungen. Der Heimfall kann nicht ohne vorherige Androhung und nicht unter einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Die Vertragspartner können sich auch auf einen vorzeitigen Heimfall und die Auflösung ihres Vertrags einigen.
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Negativzinsen: Diese Banken bieten Unternehmen hohe Freibeträge

Über die Höhe der Guthabengebühr entscheidet oft die Beziehung der Bank zum Kunden insgesamt.
Bernhard Bircher-Suits, 02.08.2021
Um den Aufwertungsdruck auf den harten Franken zu reduzieren, hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Januar 2015 Negativzinsen für Geschäftsbanken eingeführt. Gegenwärtig liegt der SNB-Leitzins für Schweizer Banken bei –0,75%. Diese Zinskosten geben die Banken verstärkt an ihre Kunden weiter. So behält sich beispielsweise die Postfinance vor, auf Privat- und Geschäftskonten neben einer Kontoführungsgebühr auch eine «individuelle Guthabengebühr» zu verlangen – auf Geschäfts- und Sparkonten in Franken und Euro.
Negativzinsen auf Geschäftskonten sind keine Neuheit
Finanzinstitute wie die Credit Suisse, die Basler Kantonalbank und die Zürcher Kantonalbank bitten Geschäftskunden bereits seit 2015 mit Negativzinsen zur Kasse. Dem Beispiel folgten im Laufe der letzten Jahre weitere Finanzinstitute. Mittlerweile erheben alle 22 untersuchten Schweizer Banken (vgl. Tabelle) Negativzinsen beziehungsweise «Guthabengebühren» auf ihren Geschäftskonten. Die unpopulären Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank nutzen Privatbanken auch dazu, ihren Kunden den Wechsel zu – teilweise teuren – Vermögensverwaltungsmandaten schmackhaft zu machen. Auf diese Weise könnten Kunden solche Gebühren «reduzieren».
Negativzinsen bei Geschäftskonten von Schweizer Banken

Stand: 29. Juli 2021
Über die Höhe der Guthabengebühr entscheidet oft die Beziehung der Bank zum Kunden insgesamt.
Bernhard Bircher-Suits, 02.08.2021
Um den Aufwertungsdruck auf den harten Franken zu reduzieren, hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Januar 2015 Negativzinsen für Geschäftsbanken eingeführt. Gegenwärtig liegt der SNB-Leitzins für Schweizer Banken bei –0,75%. Diese Zinskosten geben die Banken verstärkt an ihre Kunden weiter. So behält sich beispielsweise die Postfinance vor, auf Privat- und Geschäftskonten neben einer Kontoführungsgebühr auch eine «individuelle Guthabengebühr» zu verlangen – auf Geschäfts- und Sparkonten in Franken und Euro.
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Finanzinstitute wie die Credit Suisse, die Basler Kantonalbank und die Zürcher Kantonalbank bitten Geschäftskunden bereits seit 2015 mit Negativzinsen zur Kasse. Dem Beispiel folgten im Laufe der letzten Jahre weitere Finanzinstitute. Mittlerweile erheben alle 22 untersuchten Schweizer Banken (vgl. Tabelle) Negativzinsen beziehungsweise «Guthabengebühren» auf ihren Geschäftskonten. Die unpopulären Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank nutzen Privatbanken auch dazu, ihren Kunden den Wechsel zu – teilweise teuren – Vermögensverwaltungsmandaten schmackhaft zu machen. Auf diese Weise könnten Kunden solche Gebühren «reduzieren».
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Stand: 29. Juli 2021