Ferienwohnungen: So sinken die Fixkosten mit Hilfe von Online-Plattformen wie Airbnb und Booking

Viele Zweitwohnungen in der Schweiz sind schlecht isoliert und verbrennen viel Heizenergie, Strom und Geld. Mithilfe von Ferienwohnungs-Vermittlungsplattformen lässt sich in gefragten Orten zumindest ein Teil der Fixkosten kompensieren. Ein Ratgeber für mehr warme Betten.

Autor: Bernhard Bircher-Suits
27.09.2022, 05:30 Uhr

Die gute Nachricht für die schätzungsweise 700 000 Eigentümerinnen und Eigentümer von Ferienimmobilien vorneweg: Die Preise für Schweizer Ferienwohnungen sind im Jahr 2021 im Schnitt um knapp 10 Prozent gestiegen. Das zeigt eine im Mai dieses Jahres veröffentlichte Studie der Grossbank UBS. Die Preise legten damit so stark zu wie seit 2008 nicht mehr.

Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen» im Jahr 2012 hatte gemäss der Studie vorher zu «einer langjährigen Schwächephase auf den Zweitwohnungsmärkten» geführt. Die Initiative beschränkt die Zahl der Ferienwohnungen je Gemeinde auf 20 Prozent. Die Initiative wirkte als Preisdämpfer bei Ferienimmobilien: Zwischen 2012 und 2020 legten Ferienwohnungen insgesamt «nur» um 3 Prozent an Wert zu und damit deutlich weniger als andere Immobilien im Landesdurchschnitt.

Ferienimmobilien erleben Boom

Mittlerweile boomt der Markt für Ferienimmobilien wieder: Die meisten Ferienwohnungsmärkte sind gemäss UBS «leergekauft», und die Quadratmeterpreise erreichen Höchststände. Sie liegen gegenwärtig um rund 15 Prozent über dem Niveau von Anfang 2020. Der jüngste Kaufrausch wurde gemäss der genannten Studie durch die Corona-bedingt starke Nachfrage nach Wohnen in der Natur, Vermögensinflation sowie historisch tiefe Hypothekarzinsen begünstigt. Zudem hat das ortsunabhängige Arbeiten an Bedeutung gewonnen, und die Schweizerinnen und Schweizer machen wieder verstärkt im Inland Ferien.

Die nach der Corona-Pandemie wieder steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen spüren nicht nur die Immobilienmakler, sondern auch die Vermieter von in den kühleren Bergregionen gelegenen Ferienwohnungen. Tourismusfachleute sprechen bei diesen Angeboten von «Parahotellerie». Im Verlauf des vergangenen Jahres verzeichneten Ferienwohnungen gemäss Zahlen des Schweizer Tourismusverbands in der Schweiz 7,6 Millionen Logiernächte. Das sind 5,5 Prozent mehr als im Corona-Krisenjahr 2020. 2021 betrug die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in einer Ferienwohnung 6,5 Nächte. Im Vergleich zu 2021 nahm die Zahl der Logiernächte im ersten Quartal 2022 um rund 700 000 zu. Die Parahotellerie läuft also rund.

Waren früher Ferienwohnungen in den Bergregionen im besten Fall in der Wintersaison ausgebucht, sind nun dank immer heisseren Sommern im Unterland auch die Monate Juni, Juli und August bei Mietenden «heiss» begehrt. Marcel Meek, Geschäftsführer der Feriendomizil-Vermittlungsplattform E-Domizil, sagt: «Ausgebuchte Regionen gab es in der Schweiz bisher nur im Winter zu Weihnachten und Neujahr beziehungsweise in den Sportferien. Neu gibt es einen zweiten solchen Höhepunkt im Sommer.»

Ferienimmobilien sind nur an Toplagen Rendite-Perlen

Doch die Vermietung einer Ferienimmobilie ist kein Kinderspiel, und Ferienwohnungen sind meist nur an Toplagen Rendite-Perlen. Und je höher der Mietpreis für eine Ferienwohnung, desto anspruchsvoller sind die Gäste. Doch anstatt die Ferienwohnung das ganze Jahr mehr oder weniger leer stehen zu lassen, kann man ein allfälliges Gästepotenzial auf Online-Plattformen zumindest testen und im Idealfall die Fixkosten teilweise kompensieren und die schlechte Umweltbilanz einer leerstehenden, aber meist doch geheizten Ferienwohnung aufpolieren.

Die folgende Tabelle zeigt: Preiswert für Vermietende ist vor allem die Onlineplattform Fewo-direkt. Sie verlangt von privaten Anbietern «nur» 8 Prozent Kommission. Auf der Bewertungs-Website https://www.testberichte.de erhält die Plattform aber nur die Gesamtnote «ausreichend». Nutzerinnen un Nutzer beschweren sich dort über Schwierigkeiten bei der Kontaktaufnahme per Telefon sowie den Kundendienst.

Vier bekannte Buchungsplattformen in der Schweiz im Vergleich

* Gemäss Firmenangaben. 1) Die meisten Gastgeberinnen und Gastgeber zahlen eine pauschale Servicegebühr in Höhe von 3% der Zwischensumme einer Buchung. Die Zwischensumme ist der Übernachtungspreis zuzüglich der Reinigungsgebühren und Gebühren für zusätzliche Gäste (falls zutreffend). Den Gästen wird eine Servicegebühr von zirka 14% der gesamten Buchung belastet. 2) Fewo-direkt ist eine Vrbo-Marke und Teil der Expedia Group. Die Expedia Group hat ihren Sitz in den USA. 3) Professionelle Gastgeber (Agenturen) zahlen bis zu 15% Provision.

Quelle: Eigene Recherchen

Airbnb spricht internationale Wohn-Nomaden und Kurzaufenthalter an

Der selbständige IT-Unternehmer Manuel Berger (Name geändert) hat seine Tessiner Ferienimmobilie seit zwei Jahren auf Airbnb und E-Domizil inseriert. Berger sagt: «E-Domizil positioniert sich klar für den längerfristigen, klassischen Ferientourismus. Bei Airbnb gibt es hingegen viele Kurzaufenthalter.» Airbnb ziehe eher die «moderne, digitale und internationale Kundschaft» an. Die Website von E-Domizil ist aus Sicht von Berger nicht mehr auf dem neuesten Stand.

Ein Pluspunkt bei Airbnb seien die Bewertungen der Feriengäste durch die Vermieter. Berger sagt: «Dadurch kann man sich ein Bild von den jeweiligen Mietern machen. Es führt sicher auch dazu, dass sich die Mietparteien mehr Mühe geben, weil sie am Ende keine negativen Bewertungen erhalten möchten.» Neben den Gebühren sollten auch die Benutzerführung und der persönliche zeitliche Aufwand für die Vermietung testweise geprüft werden.

Grosse Plattformen wie Airbnb oder Booking.com bieten einen hohen Grad an Automatisierung und Bedienkomfort. Martina Bieler, Leiterin Kommunikation beim Schweizer Tourismusverband STV FST, sagt: «Online-Ferienwohnungsplattformen ermöglichen den Vermieterinnen und Vermietern eine grosse Reichweite und Sichtbarkeit. Dadurch lassen sich Marketing- und Vertriebskosten einsparen. Trotzdem empfiehlt es sich, bei der Vermarktung auf verschiedene Kanäle zu setzen.» Beruhigend zu wissen für angehende Vermieter: Die meisten Plattformen kennen ein Party-Verbot, und Mietende müssen vorher den «Hausregeln» zustimmen. Im Mietpreis ist oft auch eine Versicherung für den Vermieter enthalten. So schlafen Vermieter ruhig, während sich Gäste in den warmen Betten erholen.

Lesen Sie den Originalartikel vom 27.09.2022 auf nzz.ch oder laden Sie sich die NZZ-Online-Version als PDF herunter.

 

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Hier sind Ferienwohnungen noch bezahlbar

Ferienwohnungen

Die Preise für Ferienwohnungen sind in mondänen Skiorten wie St. Moritz oder Gstaad astronomisch hoch. Es gibt aber Ferienorte auf mehr als 1000 Metern über dem Meer, in denen die Preise noch vergleichsweise attraktiv sind.

Die höchsten Preise für Ferienwohnungen in den Schweizer Bergdörfern werden im Engadin bezahlt. Das zeigt eine Studie der UBS von Mitte 2019 und auch eine neue, von Wüest Partner für die NZZ erstellte Analyse des Ferienwohnungsmarkts. Gemäss den Daten von Wüest Partner kostete eine zehnjährige Eigentumswohnung mit 85 m2 Wohnfläche und einer 10-m2-Terrasse in St. Moritz Ende 2019 15 100 Fr. pro m2. Sogar 1000 Fr. teurer pro m2 war dieser Typ Wohnung in Pontresina mit 16 100 Fr. Vor St. Moritz lagen beim Quadratmeterpreis auch die relativ nah gelegenen Engadiner Gemeinden Celerina/Schlagrina mit 15 800 Fr. sowie Silvaplana mit 15 300 Fr. (siehe Tabelle).

Andermatt mit starkem Preisschub

Betrachtet man den Preisanstieg bei einer solch durchschnittlichen Ferienwohnung in den letzten sieben Jahren, wird klar: Weniger exklusive Orte haben die Nase vorn. So war Andermatt von 2012 bis Ende 2019 die Feriendestination mit dem höchsten Preisschub in den Schweizer Skiorten. Eine Wohnung verteuerte sich im Feriendorf am Fusse des Oberalppasses pro Jahr im Schnitt um 4,4%. Dieser Preiszuwachs dürfte mit der verbesserten Infrastruktur in Andermatt zusammenhängen. In den vergangenen Jahren wurden hier rund eine Milliarde Franken in Tourismusprojekte investiert. So wurden zum Beispiel die Skigebiete Andermatt und Sedrun zusammengelegt und modernisiert. Mit 12 100 Fr. pro m2 ist Andermatt aber kein Ort für Schnäppchenjäger.

Im bekannten Walliser Kurort Leukerbad sanken die Preise für die eingangs beschriebene Ferienwohnung hingegen im Schnitt um 2,4% pro Jahr. Der Quadratmeterpreis liegt hier – im Vergleich zu Andermatt – mit 5800 Fr. bei rund der Hälfte. In Leukerbad liegt die Angebotsquote bei Eigentumswohnungen bei hohen 8,8%. Die Prozentzahl zeigt die Anzahl an inserierten Eigentumswohnungen im Verhältnis zu allen Eigentumswohnungen. In Leukerbad stehen somit vergleichsweise viele Wohnungen zum Verkauf. Gemäss einer UBS-Studie besteht in vielen Ferienorten der Kantone Wallis und Waadt nach wie vor ein bedeutendes Überangebot an Zweitwohnungen. Das erklärt zum Teil die tieferen Preise in diesen Kantonen.

Tiefe Preise und Top-Erreichbarkeit gibt es nicht

Doch welche Skiorte haben tiefe Wohnungspreise und sind auch noch relativ schneesicher? Die Tabelle zeigt: Interessant erscheint zum Beispiel die beschauliche Walliser Gemeinde Saas-Grund mit rund tausend Einwohnern. Hier kostet der Quadratmeter lediglich 4800 Franken. Das ist der tiefste Durchschnittspreis der untersuchten Dörfer (siehe Tabelle). Saas-Grund liegt auf 1559 Metern über Meer. Das grosse Skigebiet Saas-Fee auf 1800 Metern über Meer ist nur ein Katzensprung entfernt und bietet gemäss eigenen Angaben 100 Pistenkilometer.

Die Angebotsquote im Ort liegt mit 6,4% relativ hoch. In Saas-Grund findet ein potenzieller Wohnungskäufer denn auch rasch Angebote: Auf iCasa wird zum Beispiel eine ruhige 3,5-Zimmer-Wohnung mit 135 m2 Wohnfläche für 378 000 Fr. angeboten. Die renovierte, ruhige Dachwohnung mit Kamin hat Jahrgang 1978. Das Internet-Vergleichsportal Comparis erteilt ihr die Bestnote 6. Die Comparis-Note bewertet die Attraktivität des Verkaufspreises im Vergleich zum Marktpreis.

Der Haken bei Saas-Grund: Von Zürich aus dauert die Anreise per Zug rund 3 Stunden, mit dem Auto können es bis zu vier Stunden werden. Raiffeisen Schweiz sieht – wenig überraschend – die schlechte Erreichbarkeit der Gemeinde in einer Analyse daher als grossen Minuspunkt. Die Bank bewertet auch die rückläufige Bevölkerungszahl und die schwache Bauaktivität negativ.

Rendite mit Ferienwohnung nur in Top-Destinationen

Wer in der wenig bekannten Gemeinde Saas-Grund damit rechnet, eine Ferienwohnung gewinnbringend über Portale wie Airbnb vermieten zu können, dürfte enttäuscht werden. Gemäss einer UBS-Studie von 2019 bergen vor allem die Ferienorte Engelberg, Zermatt, Jungfrau-Region, Flims/Laax sowie Engadin bzw. St. Moritz – in dieser Reihenfolge – die besten Perspektiven für Vermieter. Auch in typischen Tagesdestinationen wie zum Beispiel den Flumserbergen kann man bei einer Vermietung nicht mit hohen Einnahmen und Belegungsraten rechnen.

Beim Kauf gilt es etliche Punkte im Auge zu behalten

Fakt ist: Eine Ferienwohnung ausserhalb der Top-Destinationen verursacht in der Regel jährlich hohe Fixkosten und ist meist nur in der Hochsaison gut zu vermieten. Renditeobjekte sind Ferienwohnungen somit in der Regel nicht. Im besten Fall profitiert ein Eigentümer über eine lange Haltedauer von einem attraktiven Wertzuwachs wie in Andermatt (+4,4% pro Jahr seit 2012), Tschiertschen-Praden (+4,1%) oder Hasliberg (3,6%).

Neben den Preisen und Standorteigenschaften wie Schneesicherheit, Erreichbarkeit, touristisches Angebot, Vermietungsperspektive und Bevölkerungswachstum gilt es auch allfällige Begrenzungen in Bezug auf den Bau von Zweitwohnungen im Blick zu halten. Ob ein Objekt werthaltig ist, hängt zum Grossteil aber von der Lage ab: Sind die öffentlichen Verkehrsmittel in der Nähe wie auch Bergstationen, Läden und Freizeit- sowie Gastronomieangebote? Wie steht es mit Aussicht, Ruhe und Besonnung?

Finanzierungsangebote für die Ferienwohnung in Saas-Grund

Doch wie würde eine Bank die Beispiel-Wohnung in Saas-Grund finanzieren? Die NZZ hat mithilfe der Online-Vergleichsplattform Hypotheke.ch Finanzierungsvorschläge eingeholt. Die Annahmen: Ein 40-jähriges, verheiratetes Paar mit Hauptwohnsitz in Zürich und monatlichen Mietausgaben von 2500 Fr. möchte diese Ferienwohnung kaufen. Erkenntnis: Es gibt einzelne Banken, welche diese vergleichsweise günstige Immobilie bei einer Belehnung von 65% bereits ab einem Einkommen von rund 90 000 Fr. finanzieren würden. Der günstigste Anbieter verlangt für eine zehnjährige Festhypothek 0,75%.

Die Miete am Hauptwohnsitz des Ehepaars fliesst zudem nicht bei allen untersuchten Kreditgebern gleich in die Tragbarkeitsrechnung ein, weshalb es Unterschiede gibt. Bei einem höheren Eigenkapitalanteil bzw. einer niedrigeren Hypothekarsumme sinkt zwar die geforderte Amortisation, die geforderten Zinssätze liegen aber leicht höher. Wird nur die Hälfte des Kaufpreises finanziert, kostet die günstigste zehnjährige Hypothek derzeit 0,9%.

Finanzierungsangebote für eine 3,5-Zimmer-Wohnung in Saas Grund

Alle Beträge gerundet und in Franken

 

 

  • Angebotssuche: Über die Immobilien-Suchmaschine von Comparis können Ferienwohnungsangebote von verschiedenen Inserate-Plattformen rasch und einfach verglichen werden. Comparis gibt nach Möglichkeit eine Note an, die den Kaufpreis im Vergleich zum Marktpreis bewertet.
  • Beschränkungen: Unerfahrene Käufer sollten sich über die relevanten Bestimmungen für den Kauf und die Nutzung von Zweitwohnungen informieren.
  • Bau- und Zonengesetze: Wichtig zu kennen sind neben den ortsüblichen Preisen auch die entsprechenden Baugesetze und die Zonenordnung.
  • Werterhalt: Wenn die gewählte Tourismusdestination und die Umgebung an Popularität verlieren und nicht mehr investiert wird, verliert das Objekt an Wert.
  • Stockwerkeigentum: Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwirbt ein Käufer einen Anteil am Gesamtgrundstück und Gebäude. Bestimmte Einheiten des Gebäudes, zum Beispiel die Wohnung, dürfen ausschliesslich benutzt und innen ausgebaut werden. Unbedingt Stockwerkeigentümer-Statuten verlangen und die Höhe des Erneuerungsfonds prüfen.
    Wiederverkäuflichkeit: Neben der Lage müssen vor allem Einrichtung, Fläche und Komfort stimmen. Das heisst: zwei bis drei Zimmer, Balkon/Terrasse, grosszügiges Wohnzimmer, zwei Nasszellen, moderner Ausbau usw.

Tipps zum Kauf einer Ferienwohnung

Grosse Unterschiede bei Ferienwohnungen

Gemeinden ab 1000 Metern über Meer

Gemeinde Höhe über Meer Durchschnittlicher jährlicher Preisanstieg (2012 bis 2019) Preis pro m2 Angebotsquote Eigentumswohnungen
Samedan 1721 -2.5% 12 800 4.4%
Leukerbad 1402 -2.4% 5 800 8.8%
Samnaun 1844 -1.5% 8 700 0.7%
Rheinwald (Splügen) 1475 -0.9% 5 500 4.4%
Saas-
Grund
1559 -0.9% 4 800 6.4%
Bever 1708 -0.5% 11 000 2.6%
St. Moritz 1822 -0.5% 15 100 5.9%
Bettmeralp 1970 -0.5% 6 700 2.0%
Riederalp 1905 -0.3% 7 100 6.6%
Zernez 1474 -0.2% 9 200 0.8%

1) Objekteigenschaften: Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen, 85m2 Wohnfläche, 10m2 Terrasse, 10 Jahre alt, Zustand, Ausbaustandard und Mikrolage: gut bis sehr gut Quelle: Wüest Partner NZZ / msf.