Eigenmietwert Archives

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Nun ist es wieder so weit: Die Steuererklärung für das zurückliegende Jahr ist auszufüllen. Diese Angaben und Abzüge sollte nicht vergessen, wer ein Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum sein eigen nennt oder Einkünfte aus der Vermietung verbucht

von Bernhard Bircher

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Beim Eigenmietwert, der im Zuge einer Reform zusammen mit vielen Abzügen vielleicht bald abgeschafft wird, gilt vorderhand noch für alle Kantone: Er muss mindestens 60% der theoretischen Marktmiete betragen. Der amtlich bestimmte Steuerwert des Hauses muss in der Steuererklärung beim Vermögen angeben werden.

Abzugsfähig sind leerstehende Zimmer: Diesen Unternutzungsabzug, der den Eigenmietwert reduziert, kennen der Bund und diverse Kantone (ZH, BL, GR, NW, OW, SH, SZ, SG, UR, ZG). Gute Chancen für einen Unternutzungsabzug haben auch Alleinstehende, die in einem Haus oder einer grösseren Wohnung leben. Voraussetzung ist, dass eine tatsächliche Unternutzung aufgrund von Wegzug oder Tod von Angehörigen entstanden ist. Solche Abzüge sind bei neu erworbenen Liegenschaften oder für Zweit-/Ferienwohnungen ausgeschlossen.

Stockwerkeigentümer dürfen ihre Einzahlungen in den Erneuerungsfonds der Hausgemeinschaft in Abzug bringen, sofern damit der Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen gedeckt ist.

Renovieren und Energie sparen

Wer eine Immobilie nicht selbst nutzen will, sondern zum Zweck der Vermietung erwirbt, sogenanntes «Buy-to-let», muss die Einkünfte als Einkommen versteuern. Abzugsfähig ist der Unterhalt. «Der Steuerpflichtige kann bei den Unterhaltskosten jedes Jahr und für jede Liegenschaft zwischen einer Pauschale und den effektiven Kosten wählen», sagt Martin Metzger vom VZ Vermögenszentrum. Der Pauschalabzug für die Unterhaltskosten liegt meist bei 10 oder 20 Prozent des Eigenmietwerts beziehungsweise der Mieteinnahmen.

Die tatsächlichen Kosten für den Unterhalt können diesen Pauschalabzug jedoch übersteigen. In diesem Fall lohnt es sich, in der Steuererklärung die effektiven Kostenabzuziehen. Geltend machen darf man nur werterhaltende Unterhaltsarbeiten, nicht aber wertsteigernde Massnahmen. Eine wichtige Ausnahme gibt es für Investitionen, die dem Ziel dienen, (Heiz-)Energie zu sparen und die Umwelt zu schützen, auch wenn dies den Wert der Liegenschaft steigert. Energiesparmassnahmen sollen sich damit schneller amortisieren lassen.

Bund und Kantone haben weitere Anreize geschaffen, um die Energieeffizienz bei Sanierungen und Neubauten zu erhöhen. Solche Massnahmen wurden bisher nur in einem Steuerjahr berücksichtigt. Seit Anfang 2020 können diese Kosten nun während maximal drei Jahren geltend gemacht werden, sofern sie in dem Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden konnten. Neu sind auch die Rückbaukosten von nicht sanierten Gebäuden steuerlich abzugsfähig, wenn ein gleichwertiger und energieeffizienterer Neu-bau auf demselben Grundstück entsteht.

Dieser Artikel ist in der NZZ-Residence-1/2021 erschienen.

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