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Wohnungsnot? So erhöht man seine Chancen auf eine Miet- oder eine Eigentumswohnung

Das Angebot an bezahlbaren Miet- und Eigentumswohnungen in urbanen Zentren ist gering. Wer clever sucht und zur Not seinen Suchradius ausweitet, kann durchaus Wohnraum finden. Ein Ratgeber für Leute, die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 01.10.2023

Wohnungsnot? So erhöht man seine Chancen auf eine Miet- oder eine Eigentumswohnung

Anfang Juni 2023 wurden in der Schweiz 54 765 Leerwohnungen gezählt. Das entspricht einschliesslich Einfamilienhäusern rund 1 Prozent des Gesamtwohnungsbestands. Das Bundesamt für Statistik (BfS) versteht unter leerstehenden Wohnungen alle möblierten oder unmöblierten bewohnbaren Wohnungen, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden und jeweils am Stichtag 1. Juni nicht bewohnt sind.

Was Wohnungssuchenden Sorgen bereiten dürfte: Die sogenannte Leerwohnungsziffer ist in der Schweiz innert Jahresfrist um 0,16 Prozentpunkte zurückgegangen. Der Schweizer Wohnungsleerstand hat sich im Jahr 2023 somit bereits das dritte Mal in Folge reduziert. Insgesamt nahm die Anzahl freier Wohnungen um rund 11 Prozent ab. Das geht aus der BfS-Leerwohnungszählung hervor.

Zunahme bei den Eigentumswohnungen um 18 Prozent

Auch unerfreulich für Wohnungssuchende: In allen sieben Grossregionen der Schweiz wurden Anfang Juni weniger leerstehende Wohnungen angeboten als im Vorjahr. Wie schon 2022 wurden mit 7817 Einheiten am meisten unbesetzte Wohnungen im Kanton Bern gezählt. Immerhin ein Lichtblick: Die Zahl der zum Kauf angebotenen Eigentumswohnungen nahm im Jahresvergleich um 18 Prozent um 1612 Einheiten zu. Insgesamt wurden 10 552 leerstehende Wohnungen zum Kauf ausgeschrieben.

Wer derzeit zur Miete lebt und ausreichend Eigenkapital auf der hohen Kante hat, sollte somit auch den Kauf einer Eigentumswohnung in Betracht ziehen, da zumindest bei dieser Wohnform das Angebot grösser wird. Anfang Juni wurden in der Schweiz zudem 6124 unbewohnte Einfamilienhäuser angeboten. Das entspricht gegenüber dem Vorjahr einer Zunahme von 795 Einheiten beziehungsweise rund 15 Prozent. Fakt ist auch: Es gibt mehr freie Grosswohnungen. Konkret sind 18 Prozent mehr Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern frei. Damit steigen für Suchende auch die Chancen auf die Gründung von preiswerten Wohngemeinschaften mit mehreren Mietparteien.

Tessiner findet Wohnung in Zürich mit der Hilfe einer Maklerin

Tomaso Salvato (25, Name geändert) interessieren Leerstandsstatistiken nicht mehr. Salvato zählt zu den wenigen erfolgreichen Wohnungssuchenden in der Stadt Zürich: Der Tessiner wird im Oktober eine Wohnung mit 53 Quadratmetern Wohnfläche im Milchbuckquartier im beliebten Kreis 6 beziehen. Derzeit wohnt er in einem Mehrfamilienhaus in Zürich Höngg an einer stark befahrenen Hauptstrasse. Salvato sagt: «Ich habe in Zukunft noch 10 Minuten mit dem Tram an den Zürcher Hauptbahnhof. Auch der Flughafen ist innert weniger Minuten erreichbar.» Das Preis-Leistungs-Verhältnis stimme für ihn, und die Wohnung sei ruhig gelegen.

Auf die Frage, wie er an seine zentral gelegene Traumwohnung in der Stadt Zürich gekommen sei, sagt er: «Ich hatte Glück mit einer Wohnungsvermittlerin. Sie hat offenbar ein gutes Netzwerk und kümmerte sich um alles.» Die Immobilienvermittlerin habe für ihn sogar den Mietvertrag auf Englisch übersetzt. Der Preis für ihre Dienstleistung: eine Monatsmiete in der Höhe von 1800 Franken. Salvato sagt dazu: «Diese Kosten waren berechtigt. Ich musste keinen Finger rühren und hatte Erfolg.» Das Fallbeispiel zeigt: Auch in Zeiten der Wohnungsnot gibt es durchaus Wege, zu vier Wänden zu kommen.

Statistiken nutzen und gezielt an Orten mit vielen freien Objekten suchen

Doch nicht alle haben so viel Glück wie der Tessiner: Die Suche nach einer passenden Traumbleibe in einer Stadt wie Zürich kann Jahre dauern. Walter Angst vom Mieterinnen- und Mieterverband sagt: «Nur wer sich viel Zeit nehmen kann, hat eine Chance, in der Grossagglomeration Zürich eine bezahlbare Wohnung zu finden.»

Mit ein Grund: Anfang Juni 2023 standen in der Stadt Zürich gerade einmal 144 Wohnungen leer. Laut der Stadtverwaltung ist die Wohnbevölkerung im Jahr 2022 um fast 6000 Personen gewachsen. Zwischen 2021 und 2022 wurden jedoch nur 800 neue Wohnungen gebaut. In den Vorjahren waren es noch rund 2000 Wohnungen gewesen. Wohneigentum in der Stadt zu finden, ist grundsätzlich schwierig. In der Stadt Zürich beträgt der Anteil Miethaushalte gemäss Statistikamt 90 Prozent.

Doch Suchende sollten sich nicht entmutigen lassen: Die Leerwohnungszahl bildet nur einen kleinen Teil der rund 2000 Wohnungen ab, die in der Stadt jeden Monat neu auf den Markt kommen. Die städtischen Wohnungen sind wöchentlich im «Tagblatt der Stadt Zürich» ausgeschrieben. Der Vermietungsprozess läuft online über den Service E-Vermietung. Es gibt keine Wartelisten.

Tipp: Versuchen Sie gezielt mithilfe offizieller Statistiken herauszufinden, in welchen Stadtkreisen beziehungsweise Quartieren in Ihrer Traumdestination besonders viele Wohnungen frei sind, und fokussieren Sie sich bei Ihrer Suche darauf. So standen Anfang Juni zum Beispiel im Zürcher Kreis 2 (Wollishofen, Leimbach, Enge) 40 Wohnungen leer. Zum Vergleich: Im Kreis 1 (Rathaus, Hochschulen, Lindenhof, City) waren es gerade einmal 7 Wohnungen. Günstigere Objekte gibt es vor allem in den Quartieren Leimbach, Schwamendingen, Affoltern und Seebach. Leerwohnungsstatistiken veröffentlichen auch viele andere Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Basel oder Bern.

Bewerbungsdossier bereithalten

Wer als Mietpartei von einem Sanierungsprojekt oder einem möglichen Immobilienverkauf Wind bekommt, sollte keine Zeit verlieren und sofort mit der Immobiliensuche beginnen, um bei einer allfälligen Kündigung Optionen zu haben.

Es gilt zudem, die Hausaufgaben zu machen: Wer mieten oder kaufen will, sollte ein aktuelles und professionell gestaltetes Bewerbungsdossier vorweisen können, um in der Masse von Bewerbungen herauszustechen und Vermieterinnen und Vermieter zu überzeugen. Halten Sie Unterlagen wie Arbeitsvertrag, Lohnabrechnungen und Referenzen des Arbeitgebers und des derzeitigen Vermieters bereit, um bei Interesse sofort eine Bewerbung einreichen zu können.

Ein aktueller Betreibungsauszug ist ein unentbehrlicher Bestandteil bei der Wohnungssuche. Ein persönliches Motivationsschreiben zusammen mit Selbstbeschrieb inklusive Foto und Kurzlebenslauf kann Wunder bewirken. Walter Angst vom Mieterinnen- und Mieterverband sagt: «Wenn man sich bei einem privaten Vermieter meldet, sollte man sehr offen sein. Ein Kind zu haben, das ein Instrument spielt, muss kein Nachteil sein. Auch unter Vermietern gibt es Musikliebhaber.»

Beim geplanten Kauf von Wohneigentum gilt es, seine Finanzierungsmöglichkeiten beziehungsweise das realistische Kaufbudget im Detail zu kennen und zu wissen, wie viel Eigenkapital für einen Immobilienkauf zur Verfügung steht. Kaufparteien sollten im Bild sein über ihre flüssigen Mittel und allfällige Gelder in der beruflichen Vorsorge und der freiwilligen dritten Säule. Das gilt nicht nur für die eigene Person, sondern auch für den Ehe- oder Lebensgefährten.

Tipp: Der letzte Vorsorgeausweis listet in der Regel auf, wie viel Pensionskassengeld für den Kauf von selbst bewohntem Wohneigentum investiert werden darf. Zudem kann es nicht schaden, die Eltern im Voraus für einen allfälligen Erbvorbezug beziehungsweise ein zinsloses Darlehen oder eine Schenkung anzugehen. Attraktive Wohnungen oder Häuser in urbanen Zentren werden meist innert weniger Wochen verkauft. Wer Wochen braucht, um seine Finanzierungsmöglichkeiten zu klären, kommt bei Auktionen meist zu spät. Dasselbe gilt bei Mietobjekten: Wer kein umfassendes Dossier bereithat und erst noch Unterlagen bestellen muss, gehört oft zu den Verlierern.

Netzwerke nutzen und Augen und Ohren offen halten

Tatsache ist auch: Die besten Angebote werden oft unter der Hand an Bekannte, Freunde oder Verwandte vergeben. «In den hochpreisigen Regionen müssen Wohnungssuchende auf ihre privaten Netzwerke setzen. Es gibt nach wie vor eine recht grosse Anzahl privater Vermieterinnen und Vermieter, die nicht auf maximale Rendite setzen. Diese zu finden, ist die Kunst», sagt Angst.

Nutzen Sie auch analoge und digitale Anschlagbretter in Supermärkten oder bei Ihrem Arbeitgeber, um auf Ihre persönliche Wohnungsnot aufmerksam zu machen. Ein klassisches Inserat in einer Zeitung mit einem sympathischen, auffälligen Text kann zudem auch im digitalen Zeitalter Wunder wirken. Erfolgversprechend kann auch sein, Suchinserate in Form von Flyern in die Briefkästen Ihrer Traumimmobilie zu werfen. Prämien für erfolgreiche Wohnungsvermittlungen können einen zusätzlichen Anreiz bieten.

Geben Sie bei Suchinseraten zur Miete zum Beispiel auch an, dass Sie bereit sind, Zusatzaufgaben zu übernehmen, zum Beispiel Gartenarbeiten oder Hauswartung. Wenn Sie sich für Wohneigentum interessieren, sollten Sie Ihren Platzanspruch und Ihren Budgetrahmen bereits im Inserat erwähnen.

Nutzen Sie die Tricks von hartgesottenen Immobilienprofis: Lesen Sie Todesanzeigen und informieren Sie sich im bevorzugten Quartier über bald leerstehende Immobilien von Erbgemeinschaften oder betagten Menschen, die vor dem Eintritt ins Pflege- oder Altersheim stehen. Zügelwagen im Quartier sind Hinweise darauf, dass Wohnungen oder Häuser frei werden. Fragen Sie höflich nach, ob die Immobilie bereits vermietet sei oder verkauft werde.

So finden Sie heraus, wem eine Immobilie gehört

Sie möchten wissen, wem eine Immobilie gehört? Suchen Sie in den teilweise digital zugänglichen Grundbuchämtern nach den Eigentümern einer Parzelle oder Immobilie und schreiben Sie den Eigentümer freundlich an. Seit dem 28. August 2023 ist es im Kanton Zürich möglich, eine elektronische Eigentumsabfrage kostenfrei zu tätigen. Die Grundbuchdaten werden über den GIS-Browser des Kantons Zürich zur Verfügung gestellt (siehe maps.zh.ch). Ein Login ist nicht nötig.

Lesen Sie auch im Amtsblatt des Kantons Zürich sowie im Publikationsorgan der Gemeinde alles über geplante Bauprojekte. So sind Sie früher dran, als wenn bereits die Nachbarschaft mit einer Aussteckung über ein Bauvorhaben visuell mit informiert wird.

Baugerüste und Kräne sind ebenfalls gute, aber relativ späte Anzeichen, dass sich in Ihrem Wunschquartier neue Chancen eröffnen. Ist der Wohnungswechsel nicht dringend, hilft allenfalls auch eine Nachfrage bei der Gemeinde, Wohnbaugenossenschaften oder Stiftungen nach allfälligen Neubauprojekten, um sich frühzeitig als Erstmieter zu bewerben.

Zeichnet sich ein Wohnungswechsel schon längere Zeit im Voraus ab, ist es ratsam, sich bei den Verwaltungen auf eine Warteliste setzen lassen. Genossenschaftswohnungen sind im Schnitt 15 bis 20 Prozent günstiger als normale Mietwohnungen. In Städten wie Zürich ist die Miete teilweise bis zur Hälfte günstiger als auf dem Mietmarkt. Auf www.wbg-schweiz.ch erhalten Sie einen Überblick über die gemeinnützigen Bauträger, die bei Wohnbaugenossenschaften Schweiz Mitglied sind.

Manche Wohnbaugenossenschaften publizieren Wohnungsangebote auf ihrer Website und informieren über Neubauprojekte. Es gibt auch öffentliche Dienste und nicht gewinnorientierte Vereine, die bei der Wohnungssuche helfen. Ein Beispiel: Der Verein Solinetz unterstützt Wohnungssuchende im Kanton Zürich mit Tipps und Tricks für eine erfolgreiche Wohnungssuche.

Nutzen Sie verschiedene Immobilienplattformen

Nutzen Sie zudem Online-Marktplätze und Immobilien-Websites von Maklern, um nach verfügbaren Wohnungen zu suchen. Abonnieren Sie Benachrichtigungen, um über neue Angebote informiert zu werden. Nutzen Sie Plattformen wie Immoscout24 oder Homegate. Hier finden Sie Angebote für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Häuser in verschiedenen Städten und Regionen. Comparis fasst Immobilienangebote von verschiedenen Anbietern zusammen und bewertet sie auch mit Preis-Leistungs-Noten. Statt nur auf Online-Portalen nach einer Wohnung zu suchen, lohnt es sich oftmals auch, in den sozialen Netzwerken Ausschau zu halten. Häufig werden dort Nachmieter für Mietobjekte gesucht, und die Wohnungen werden von den Verwaltungen erst gar nicht ausgeschrieben.

Lesen Sie den Originalartikel vom 01.10.2023 online auf nzz.ch.

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Elektroauto contra Benziner: So viel Geld sparen Sie mit einem Stromer

Wer ein Elektroauto fährt, kann Unterhalts- und Betriebskosten, klimaschädliches Kohlendioxid, Motorfahrzeugsteuern und im besten Fall sogar Versicherungsprämien sparen. Die NZZ zeigt das Sparpotenzial eines Tesla Y-SUV mit Elektromotor im Vergleich zum Benziner VW Tiguan Allspace.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 28.09.2023

Tesla Y ist das meistverkaufte in der CH

Das Autoland Schweiz steht zunehmend unter Strom: Im Jahr 2022 betrug der Anteil der Personenwagen mit Elektroantrieb am gesamten Auto-Bestand zwar nur 2,4 Prozent. Der Anteil der Elektroautos am Gesamtbestand nimmt aber seit 2010 stark zu.

Damals lag der Stromer-Anteil lediglich bei 0,02 Prozent. Von Januar bis August 2023 wurden 31 087 reine E-Autos neu in der Schweiz zugelassen. Das ist ein Zuwachs gegenüber der Vorjahresperiode um 39 Prozent. Zum Vergleich: Die Zulassungen von Diesel-Fahrzeugen nahmen in derselben Periode um 10 Prozent ab.

Reine Elektroautos auf Überholspur

Reine Elektroautos sind vor allem im Vergleich zum Diesel und zu den teilelektrifizierten Plugin-Hybrid-Modellen (–5,3 Prozent) auf der Überholspur. Wie der Verband Swiss eMobility feststellt, fahren im Jahr 2023 bereits 141 880 Elektroautos auf Schweizer Strassen herum. Für diese Stromer gab es per Ende August 2023 rund 16 000 öffentliche Ladepunkte. Zum Vergleich: Im Dezember 2020 gab es erst 8000 öffentliche Stromladestellen. Das Angebot an Ladestationen hat sich somit innert weniger Jahre verdoppelt.

Tesla Y ist meistverkauftes Modell

Die Neuzulassungsstatistiken nach Modellen zeigen auch: Das Modell Y von Tesla war per Ende August 2023 mit 4009 Exemplaren das häufigste neu zugelassene Automodell der Schweiz. An zweiter Stelle liegt der Skoda Octavia mit 3289 Exemplaren. An dritter Stelle folgt der Audi Q3. Bei den rein elektrischen Modellen liegen der Skoda Enyaq und der Audi Q4 hinter dem Platzhirsch Tesla Modell Y.

Steigende Strompreise und Zölle sind bis jetzt keine Verkaufsbremsen

Gemäss Auto Schweiz, der Vereinigung der offiziellen Automobil-Importeure, «droht die Elektromobilität mit der anhaltenden Versorgungsunsicherheit, den steigenden Strompreisen und der Wiedereinführung von Industriezöllen durch die Ausweitung der Automobilsteuer auf Elektroautos unter die Räder zu kommen». Doch was ist von solchen düsteren Szenarien zu halten? 

Die Zeichen für Elektroautos standen Anfang des Jahres 2023 tatsächlich schlecht. Swiss eMobility meinte im Juli 2023 in einer Mitteilung warnend: «Der Bundesrat hatte Einschränkungen für Elektroautos im Falle einer Strommangellage ins Auge gefasst. Dieser unbedachte Vorschlag wurde letztlich aufgrund von dezidiertem Widerstand nicht umgesetzt, fügte aber der Akzeptanz spürbaren Schaden zu.» Doch die Absatzzahlen per Ende August 2023 zeigen: Immer mehr Menschen entscheiden sich für E-Autos – steigende Strompreise und drohende Mangellage hin oder her.

Fokus nicht nur auf Anschaffungspreis richten

Betrachten potenzielle Käuferinnen und Käufer von E-Autos nur den Anschaffungspreis, scheinen sie teurer als Autos mit Verbrennungsmotoren. Der Grund: Viele Jahre waren die Batterien kostspielig, und die E-Autos wurden nicht massenhaft produziert. Doch inzwischen ist das Elektroauto am Markt etabliert, und die Anschaffungskosten sinken. 

Zudem unterstützen die öffentliche Hand und weitere Institutionen ökologische Fahrzeuge mit diversen Fördermassnahmen. Im Unterhalt sparen E-Auto-Halter zudem viel Geld, da die Betriebskosten tiefer sind als bei Fahrzeugen mit fossilen Treibstoffen.

Auswahl an E-Autos steigt rasend schnell

Was auch klar ist: Bereits seit Anfang 2021 gilt für neue Personenwagen ein strengerer CO2­-Treibhausgas-­Zielwert: 95 Gramm Kohlendioxid pro Kilometer. Um die verschärften CO2­-Vorgaben zu erfüllen, brachten Autohersteller zahlreiche neue Elektromodelle auf den Schweizer Markt. Auf der Website «Verbrauchskatalog.ch» fanden sich im Jahr 2020 erst 20 in der Schweiz erhältliche Elektroautos in unterschiedlichen Ausführungen. 

Mittlerweile sind auf der Plattform 309 Stromer-Ausführungsvarianten gelistet. Die Auswahl an Elektro-Autos hat sich also rasend schnell erhöht, und die Automobil-Importeure haben wegen drohender Bussen weiterhin ein monetäres Interesse daran, mehr Fahrzeuge mit tiefem CO2-Ausstoss zu verkaufen. Die grössere Konkurrenz zwischen E-Auto-Herstellern und die breitere Angebotspalette führen auch zu tieferen Preisen und Rabattschlachten.

Tesla Y im Vergleich zum VW Tiguan

Doch wie wirkt sich der Kauf eines E-­Autos konkret auf das Portemonnaie aus? Die NZZ hat die Betriebskosten, die Motorfahrzeugsteuern und die Autoversicherungsprämien für eine fiktive Person in der Stadt Zürich verglichen. Unter die Lupe genommen wurde das 2023 am häufigsten verkaufte Elektro-SUV-Automodell Tesla Y im Vergleich zum ähnlich grossen und teuren VW Tiguan Allspace 1.5 TSI EVO 150 Life DSG mit Benzinantrieb. Preis des Tesla Y mit Effizienzkategorie A und Heckantrieb gemäss der Autovergleichsplattform des Touringclub Schweiz (TCS): 46 990 Franken. Der VW Tiguan Allspace (Effizienzklasse D) kostet 48 200 Franken.

Motorfahrzeugsteuer: Elektroautos zum Teil von Steuer befreit

Wichtig zu wissen: Autobesitzer müssen für jedes eingelöste Fahrzeug in der Regel die Motorfahrzeugsteuer an ihren Wohnsitzkanton zahlen. Die Höhe und die Berechnungsart der Steuer unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Ausschlaggebend sind: Hubraum, Leistung (PS), Gesamtgewicht, Leergewicht und Kombinationen daraus. 

Immerhin: Sparsame Fahrzeuge und Elektroautos erhalten in vielen Kantonen einen Rabatt. In einigen Kantonen sind reine Elektroautos in den ersten Jahren sogar ganz von der Steuer befreit – im Kanton Solothurn für immer. Auch der Kanton Zürich verlangt gemäss «Verkehrsabgabengesetz» für Elektrofahrzeuge keine Motorfahrzeugsteuer. Im Kanton St. Gallen sind Elektrofahrzeuge zum Beispiel im Jahr ihrer ersten Inverkehrsetzung und in den folgenden drei Jahren zu 100 Prozent und danach zu 50 Prozent von der Steuer befreit.

Hohe Steuern für Elektroautos im «Steuerparadies» Schwyz

Das konkrete Beispiel zeigt: Der Tesla-Y-Halter zahlt im Kanton Zürich Jahr für Jahr keine Motorfahrzeugsteuer. Im Kanton Zug wäre es jeweils nur die Hälfte. Im Kanton Bern erhält der Tesla-Fahrer wegen der guten Energieeffizienz zumindest während dreier Jahre einen Rabatt. Er zahlt drei Mal 134 Franken 60 und danach Jahr für Jahr die Normalsteuer von 224 Franken 35. 

Der Besitzer eines VW-Tiguan-Allspace-Benziners zahlt hingegen im Kanton Zürich jedes Jahr 268 Franken Motorfahrzeugsteuern, innert dreier Jahre also 804 Franken. So hoch ist die Steuerersparnis für den Tesla Y somit im Kanton Zürich während dreier Jahre. 

Die kantonalen Strassenverkehrsämter bieten auf ihren Internet-Sites Rechner an, die die anfallende Steuer je nach Wagen berechnen. Solche Vergleiche bringen massive Steuerunterschiede ans Licht. So zahlt etwa ein Käufer eines Tesla Modell Y im Kanton Zürich keine Motorfahrzeugsteuer, im Kanton Schwyz hingegen 714 Franken – pro Jahr. 

Viele Versicherungen bieten Prämienrabatte auf die Autoversicherung für umweltfreundliche Autos. Die Helvetia Versicherung wirbt zum Beispiel mit einem «ProClima-Bonus» um Kunden. Die Versicherung verspricht 10 Prozent Online-Rabatt auf ihre Prämien bis Ende 2024.

Die Bâloise-Versicherung wirbt mit der «günstigen Elektroauto-Versicherung». Die Generali lockt Kunden mit «20 Prozent Rabatt für umweltfreundliche Fahrzeuge». Ein NZZ-Prämienvergleich (siehe Tabelle) mithilfe der Online-Plattform «Financescout24» zeigt: Ein Versicherungsnehmer mit Jahrgang 1985 fährt in Zürich mit einem Tesla Y jeweils mit der Helvetia-Versicherungslösung «Economy» für 823 Franken am günstigsten. 

Zum Vergleich: Der Benziner VW Tiguan Allspace kommt mit der günstigsten Prämie der Belsura «Minima» auf 627 Franken Jahresprämie. Der Tesla-Elektroauto-Fahrer zahlt bei derselben Versicherung Belsura hingegen einen Aufpreis von 190 Franken. Der Blick auf die Tabelle lässt kein klares Bild erkennen. Zumindest scheint der Tesla nicht grundsätzlich günstigere Prämien zu erhalten als der vergleichbare Benziner. 

Was auch klar ist: Die Günstig-Angebote bergen bei genauerem Hinsehen teilweise Minderleistungen wie höhere Selbstbehalte oder Bindungen an einen Service-Partner. Ein Autofahrer muss Billig-Offerten daher im Detail mit teureren Angeboten vergleichen. Die billigste Offerte muss nicht immer das beste Angebot sein. 

Martin Bolliger, Leiter Mobilitätsberatung beim TCS, sagt: «Bei E-Autos gibt es Prämien-Rabatte. Es kann aber nicht pauschal gesagt werden, dass damit alle E-Autos günstiger sind als alle Verbrenner. Es gibt viele Kriterien, welche bei der Prämienberechnung herangezogen werden. Die Antriebsart ist nur eines von vielen Kriterien.» Tipp: Sich nicht von gut klingenden Rabatten blenden lassen und jeweils mindestens drei Offerten einholen.

Touringclub Schweiz bietet kostenlosen Kostenvergleich

Die effektiven Kilometerkosten der beiden Fahrzeuge lassen sich einfach mithilfe einer umfassenden Fahrzeugdatenbank des TCS vergleichen. Der Tesla Y kostet gemäss TCS-Angaben (siehe: www.tcs.ch/autosuche) bei einer in der Schweiz üblichen, durchschnittlichen Laufleistung von 15 000 Kilometern pro Jahr 69 Rappen pro Kilometer. Monatlich betragen die Gesamtkosten des Tesla somit 859 Franken. Zum Vergleich: Der VW Tiguan Allspace kommt gemäss TCS auf 83 Rappen pro Kilometer. Seine Monatskosten liegen somit deutlich höher bei 1033 Franken. Der Kostenvorteil des Tesla Y pro Jahr: 2088 Franken.

Je mehr man fährt, desto grösser ist der Kostenvorteil

Wie bei vielen anderen Modellen sind Elektroautos über kurz oder lang meist die günstigere Lösung. Gemäss TCS gilt: Elektroautos haben durch tiefere Energie- und Servicekosten über die Laufleistung einen Kostenvorteil gegenüber Verbrennern. Voraussetzung dafür ist, dass der Neupreis des gewählten E-Autos nicht viel höher ist als jener des Verbrenners und es mit günstigem Strom geladen werden kann. Die Faustregel: Je mehr Kilometer man mit einem Elektroauto pro Jahr fährt, desto höher ist der Kostenvorteil gegenüber dem Auto mit Verbrennungsmotor.

Lesen Sie den Originalartikel vom 28.09.2023 online auf nzz.ch.

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Prepaid- und Debitkarten für Jugendliche: welche sich eignen, um die Schuldenfalle und hohe Gebühren zu vermeiden

Plastikgeld verdrängt über kurz oder lang das Bargeld. Doch welche Zahlungsmöglichkeiten sind für junge Menschen preiswert und sinnvoll? Ein Ratgeber und ein Vergleich von Angeboten führender Finanzinstitute.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 14.05.2023

Kurt Metzger (Name geändert) ist auf der Suche nach einer bargeldlosen Bezahlmöglichkeit für seine minderjährige Tochter (16 Jahre alt). Der Teenager möchte Einkäufe im Internet und in Geschäften auf eigene Faust erledigen. Zusätzlich möchte Metzgers Tochter selbst Bargeld am Automaten abheben können.

Als verantwortungsvoller Vater weiss Metzger, dass Kinder und junge Erwachsene ohne regelmässiges Einkommen rasch in die Schuldenfalle tappen. Matthias Felix, Leiter Prävention der Schuldenberatung Zürich, sagt warnend: «Bargeldlose Bezahlung ist omnipräsent. Die Gefahr ist, dass Jugendliche durch das digitale Bezahlen den Bezug zum eigentlichen Wert des Geldes verlieren. Auch die Übersicht über die Ausgaben zu bewahren, wird schwieriger.»

Metzger verspricht sich von einer sogenannten Prepaidkarte finanzielle Kontrolle über die Ausgaben seiner Tochter. Mit Prepaidkarten kann der Inhaber schliesslich nur so viel ausgegeben, wie auf dem Konto vorhanden ist. Schulden können gar nicht erst entstehen. Doch welche Anbieter solcher Karten in der Schweiz haben attraktive Konditionen, und sind diese Karten für Jugendliche auch sinnvoll?

Prepaid-Kreditkarte von Swiss Bankers mit vielen Gebühren

Nach einer kurzen Suche im Internet sticht Metzger das Angebot der Swiss Bankers Prepaid Service AG ins Auge. Die Karten des Unternehmens mit Sitz in Grosshöchstetten (BE) werden auch von der Credit Suisse und der St. Galler Kantonalbank vertrieben.

Metzger hat das vermeintlich kostenlose Angebot für seine Tochter im Detail unter die Lupe genommen. «Bei der Benutzung der Karte warten einige teure Überraschungen», sagt er. Für die Karte zahlt ein Kunde zwar keine Jahresgebühr, doch für die Nutzung im In- und Ausland fallen jeweils hohe Gebühren an. Pro Bargeldbezug an einem beliebigen Bancomaten in der Schweiz fällt jeweils eine Gebühr von 5 Franken an. Im Ausland kostet dasselbe Geschäft sogar 7.50 Franken.

Doch bevor die Tochter von Kurt Metzger Geld abheben kann, muss sie die Karte mit mindestens 100 Franken aufladen. Macht sie die Aufladung via E-Banking, wird eine Gebühr von 1,5 Prozent des Ladebetrags fällig. Bei jedem Einkauf – egal, ob im In- oder Ausland – zahlt sie zudem einen Franken.

Vergleich zeigt: Es geht auch günstig

Diese Zeitung hat die fünf grössten Schweizer Banken und ihr Plastikgeld für Kinder und Jugendliche unter die Lupe genommen. Im Vergleich mit dabei waren die Credit Suisse, die Raiffeisen Bank mit Sitz in Zürich, die Postfinance, die UBS und die Zürcher Kantonalbank (ZKB). Zusätzlich geprüft wurden auch die Konditionen der Smartphone-App «Neon free». Die Bezahl-App wird von der 2017 gegründeten Neon Switzerland AG in Zürich angeboten. Das dazugehörige Konto liegt bei der Hypothekarbank Lenzburg und unterliegt wie bei den Banken der Einlagensicherung bis zu 100 000 Franken.

Neon stellt Banken preislich in den Schatten

Die Tabelle mit Stichdatum 3. Mai dieses Jahres zeigt Folgendes: Mit den tiefsten Gesamtkosten von 13 Franken im ersten und 3 Franken in den Folgejahren bei Neon kann keine der untersuchten Banken mithalten. Die Pluspunkte der Neon-App: Es fällt weder eine Auflade- noch eine Jahresgebühr an. Zudem ist ein Geldbezug am Bancomaten in der Schweiz zwei Mal pro Monat kostenlos möglich. Zusätzliche Bezüge kosten im Inland 2 Franken. Im Ausland kosten die Bezüge pauschal 1,5 Prozent des abgehobenen Betrags.

Bei allen anderen untersuchten Anbietern wird klar: Die Kosten einer Prepaidkarte sind happig. Am meisten zahlt die Tochter von Kurt Metzger mit 120 Franken bei der Raiffeisen Bank Zürich, der Postfinance, der UBS und der ZKB. Das sind 107 beziehungsweise im zweiten Jahr 117 Franken mehr als bei Neon. Bei der Credit Suisse zahlt Metzgers Tochter mit 88 Franken pro Jahr zwar weniger als bei den anderen Banken, jedoch immer noch deutlich mehr als bei Neon.

Keine Argumente für eine Prepaidkarte

Die Erkenntnis des Vergleichs: Prepaidkarten bringen den Kunden viele Gebühren und keine handfesten Vorteile im Vergleich zu Debitkarten. Sie sind daher weder für Jugendliche noch für Erwachsene eine sinnvolle Option. Um bargeldlos bezahlen zu können, reichen Debitkarten, die man bei der Eröffnung eines Jugendkontos in der Regel kostenlos erhält.

Eltern können dank Vollmacht die Ausgaben ihrer Kinder bei Debitkarten problemlos in den Banking-Apps überwachen und zum Beispiel Ausgabelimiten setzen oder Benachrichtigungen bei erfolgten Ausgaben erhalten. «Es gibt heute keinen Grund mehr, weshalb Kinder und Jugendliche eine Prepaid-Kreditkarte anstelle einer Debitkarte benutzen sollten», sagt der Geldexperte Ralf Beyeler von der Vergleichsplattform Moneyland.

Debitkarte als beste Lösung

Im Gegensatz zu den herkömmlichen Bankkarten kann man mit neusten Debitkarten auch Online-Käufe im Internet tätigen. Matthias Felix, Leiter Prävention der Schuldenberatung Zürich, sagt: «Eine Debitkarte als erste eigene Karte ist sinnvoll. Es kann nur so viel ausgegeben werden, wie vorhanden ist. Das Konto kann nicht überzogen werden. Von klassischen Kreditkarten raten wir ab, weil die Rechnung erst Ende Monat kommt. Zudem wird die Zinsbelastung bei verspäteter Bezahlung häufig stark unterschätzt.» Doch wie teuer sind Debitkarten?

Postfinance Card ohne Jahresgebühr

Der Vergleich der Gebühren und Jahreskosten für Debitkarten unter gleichen Annahmen wie bei den Prepaidkarten macht klar: Debitkarten sind in der Regel deutlich billiger als Prepaidkarten. Die Postfinance sticht mit ihrem Angebot heraus, da sie keine Gebühren verlangt. Allgemein sind die Gebühren überschaubar. Da eine Debitkarte, wie eine Prepaidkarte, immer mit einem Zahlungskonto verbunden ist, fällt die Jahresgebühr vor allem bei Jugendlichen meist weg und reduziert die Kosten nochmals. Vor Bezug einer Debitkarte gilt es darum zu prüfen, wie teuer das dazugehörige Konto pro Jahr ist.

Geld-Tipps für Eltern

Über Geld reden: Nebst der richtigen Wahl von Bankkarte und Konto spielt auch die Erziehung und Aufklärung der Kinder eine wichtige Rolle. Schuldenberater empfehlen, dass Eltern frühzeitig mit ihren Kindern über ihr Konsumverhalten sprechen und ein altersgerechtes Budget erstellen.

Ratenzahlungen vermeiden: Ein Kauf und die Bezahlung von Waren auf Raten bergen die Gefahr einer Verschuldung. Jugendliche ohne festes Einkommen sollten keine Ratenkäufe tätigen.

Keine Kreditkarten: Es ist nicht empfehlenswert, dass Eltern Jugendlichen ihre Kreditkarte überlassen. In der Regel sind die Limiten für Kreditkarten hoch, und die Kinder können damit für einen höheren Betrag einkaufen.

Budget-Apps nutzen: Ein Budget zu setzen, hilft, die Ausgaben im Griff zu halten. Dazu gibt es verschiedene Apps. Der Schuldenberater Matthias Felix empfiehlt die App «BudgetCH». Sie wird von der Budgetberatung Schweiz kostenlos herausgegeben. Damit können Eltern mit ihren Kindern ganz einfach auf dem Smartphone ein Budget erstellen.

Digitale Sparkassen nutzen: Einige Banken bieten ihren Kunden an, das Konto mit digitalen Sparkassen zu verknüpfen. So können Jugendliche Sparziele selbst setzen und lernen, Geld auf die hohe Kante zu legen.

Lesen Sie den Originalartikel vom 14.05.2023 online auf nzz.ch.

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Mit diesen Kosten müssen Sie bei einer Renovation rechnen

Weit über die Hälfte der Immobilien in der Schweiz sind über 40 Jahre alt. Rund 1,5 Millionen Privathäuser gelten als energetisch sanierungsbedürftig. Doch mit welchen Kosten müssen Private bei einer Hausrenovation ungefähr rechnen?

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 05.05.2023

Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BfS) zeigen: Weit über die Hälfte der Immobilien in der Schweiz sind älter als 40 Jahre und gelten unter Fachleuten als energetisch dringend sanierungsbedürftig. Die vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) im Jahr 2015 geschätzte jährliche Sanierungsquote liegt lediglich bei rund einem Prozent des Bestands.

Das heisst: Es würde rund 100 Jahre dauern, bis in der Schweiz alle Gebäude einen nachhaltigen Standard erreicht hätten. Kurz: In der Schweiz herrscht Sanierungsstau. Eine Renovation oder Sanierung erhöht aber nicht nur den Immobilienwert, sondern trägt in der Regel auch zu einem höheren Wohnkomfort, weniger CO2-Ausstoss und geringeren Nebenkosten bei. Im besten Fall lassen sich mit werterhaltenden Renovationen zudem auch noch Steuern sparen.

Private sollten sich an Strategien von Immobilienprofis orientieren

Doch wie sollen Hausbesitzer konkret vorgehen? Bei privaten Wohneigentümern ist eine unsystematische «Pflästerlipolitik» meist die Regel und nicht die Ausnahme. Wer umbaut oder saniert, sollte sich an Strategien professioneller Immobilienbesitzer orientieren. Diese haben ein klares Ziel: Sie wollen den Wert der Liegenschaften langfristig erhöhen oder zumindest erhalten.

Es ist sinnvoll, Renovationen im Rahmen eines langfristigen Sanierungskonzepts anzugehen und dafür jeweils ein Prozent des Kaufpreises für den regelmässigen Unterhalt und Erneuerungsarbeiten auf die Seite zu legen – nach Möglichkeit auf einem steuerbefreiten Säule-3a-Bankkonto.

Wenn Sanierungsmassnahmen sinnvoll kombiniert werden, lassen sich Zusatzkosten und teure Planungsfehler vermeiden. Bei einem Neuanstrich der Fassade ergibt es zum Beispiel oft Sinn, auch andere Fassadenarbeiten parallel auszuführen, da für die Malerarbeiten zwingend ein teures Gerüst benötigt wird. Unkoordinierte Einzelmassnahmen sind meist nicht der Königsweg.

Vor dem Start eines Renovationsprojekts eine Bestandesaufnahme machen

Vor der Planung eines konkreten Renovationsprojekts gilt es in einem ersten Schritt, eine Bestandesaufnahme durch Baufachleute machen zu lassen. Als guter Ausgangspunkt für eine energetische Analyse dient ein sogenannter GEAK-Bericht. Eine zertifizierte Fachperson erstellt für Wohneigentümer einen solchen «Gebäudeenergieausweis der Kantone». Damit erhalten Hausbesitzer eine grobe erste Beurteilung der einzelnen Bauteile und der Haustechnik sowie Hinweise zum aktuellen Gebäudezustand. Zudem zeigt der Bericht auf, wie man zum Beispiel beim Heizungsersatz von staatlicher Förderung profitieren kann.

Kosten von 1400 bis 2000 Franken für ein Einfamilienhaus

Für ein Einfamilienhaus muss man mit GEAK-Kosten von rund 1400 bis 2000 Franken rechnen. Die beauftragte Fachperson prüft das Eigenheim in erster Linie in Bezug auf den langjährigen Energieverbrauch. Der Basisbericht zeigt die Energieklasse der Gebäudehülle, der Gebäudetechnik und der direkten CO2-Emissionen in sieben Klassen von «A» bis «G» an. Bei der Note «G» reden Fachleute von einem «sanierungsbedürftigen Altbau».

Entscheidungshilfe für Umsetzungsoptionen beim energetischen Teil

Ein teurerer GEAK-Plus-Beratungsbericht bietet mehr Details als die Basisversion. Er erläutert zusätzlich Modernisierungsstrategien und liefert konkrete Umsetzungsmöglichkeiten. Der Bericht ist eine konkrete Entscheidungshilfe, falls man eine energetische Sanierung in Betracht zieht. Als energetische Sanierung zählt zum Beispiel die Verbesserung der Wärmedämmung. Klar ist: Im zweiten Schritt erarbeitet man zusammen mit dem Energieberater auf der Basis eines GEAK-Berichts und des daraus entstandenen Massnahmenkatalogs eine Sanierungsstrategie. Zusätzlich zu Sanierungsmassnahmen und Budget werden Einsparpotenziale, Synergien und die richtige Sanierungsreihenfolge evaluiert. Ist das Geld knapp, sollte man auch klar priorisieren, welche Arbeiten unabdingbar sind und langfristig einen Wert haben und worauf verzichtet werden kann. Der Bauexperten-Verband Schweiz (www.bvswiss.ch) ist ebenfalls eine Anlaufstelle, um Fachleute bzw. Baugutachter für eine Bausubstanz-Prüfung zu finden. Auch Architekten können in der Regel die Bausubstanz einer Immobilie beurteilen. Auch sie erstellen teilweise GEAK-Berichte.

Anhaltspunkte für die Lebensdauer und die Kosten von Gebäudeteilen

Was jeder Hauseigentümer in seinem Heim auch auf eigene Faust prüfen kann, ist die Frage, ob einzelne Bauteile allenfalls ihre Lebensdauer überschritten haben. Der Schweizerische Hauseigentümerverband (SHEV) und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (MV) publizieren dazu die sogenannte «Paritätische Lebensdauertabelle». Die vollständige Liste kann unter https://www.mieterverband.ch gegen eine Gebühr bezogen werden. Gratis-Einzelabfragen sind unter https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/lebensdauertabelle.html möglich. Man erfährt damit nicht nur die Lebensdauer einzelner Bauteile, sondern erhält auch einen ersten Richtpreis. So hat ein Warmwasserboiler zum Beispiel im Schnitt eine Lebensdauer von 15 Jahren. Der Richtpreis für einen Ersatz liegt bei 500 Franken.

Fenster aus Holz halten bis zu 40 Jahre

Sven Schatt ist Bauherrenvertreter, Vorstandsmitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB, www.kub.ch) und Inhaber der Siworks Immo AG in Schindellegi (SZ). Er setzt für Immobilienschätzungen auch auf die Lebensdauertabelle der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten (SVKG). Sven Schatt sagt: «Bei Baumeisterarbeiten und Montagebau in Beton sprechen wir von einer Lebensdauer über 100 Jahre. Beim Montagebau in Stahl oder Holz von 40 bis 100 Jahren und bei der Fassadenbekleidung von 30 bis 50 Jahren Lebensdauer.» Fenster aus Holz hätten eine Lebensdauer von 20 bis 40 Jahren. Bei Flachdächern sind es gemäss der SVKG 20 bis 60 Jahre. Sanitärapparate, Küchen und Bäder haben laut den Angaben eine Lebensdauer von 20 bis 40 Jahren.

Die Kosten für eine Hausrenovation variieren stark

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für eine Hausrenovation in der Schweiz können sehr unterschiedlich sein. Sie hängen von vielen Faktoren wie der Grösse und dem Zustand des Hauses, dem Umfang der Renovationsarbeiten und der Region, in der das Haus sich befindet, ab. In Villenquartieren offerieren Handwerker zudem meist teurer als in günstigeren Wohnlagen. Thomas Wipfler ist Präsident der Kammer unabhängiger Bauherrenberater und diplomierter Techniker Hochbau HF. Er schreibt in einem der NZZ zugestellten Fachartikel: «Im Schnitt investiert man über die Lebensdauer eines Gebäudes von 50 Jahren hinweg nochmals mindestens die Hälfte dessen, was der Bau einst gekostet hat.»

Mit diesen Kosten muss man für ein durchschnittliches EFH rechnen

Doch mit welchen Kosten muss man ungefähr bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus rechnen? Der Bauherrenvertreter Sven Schatt sagt dazu: «Je nach Eingriffstiefe des Umbaus sind die Kosten ganz unterschiedlich. Eine neue Küche kostet zum Beispiel zwischen 18 000 und 45 000 Franken. Ein neues Bad zwischen 8000 und 17 000 Franken. Ein neues Eichenparkett ‹Landhausdiele rustikal gebürstet und geölt› kostet rund 150 Franken pro Quadratmeter, inklusive Entsorgung und Ausbau eines bestehenden Teppichs.» Zu beachten seien immer auch die nötigen Entsorgungskosten. Mit über den Preis entscheidet auch, ob es Markenprodukte seien oder nicht. Sven Schatt erklärt: «Bei Umbauten und Komplettsanierungen im grösseren Stil rechnen wir mit 2500 bis 3200 Franken pro Quadratmeter Nettowohnfläche für eine Wohnung. Natürlich geht es immer günstiger und auch teurer.»

Online-Portale liefern erste Richtwerte für Renovationsarbeiten

Weitere Anhaltspunkte für die Kosten von Renovationsmassnahmen liefern auch digitale Handwerker-Offertenvergleichsportale wie Renovero.ch, Ofri.ch oder Houzy.ch. Houzy bietet zum Beispiel pro erfassten Bauteil eine Lebensdauer-Restschätzung und eine Kostenschätzung. So gibt das Houzy-Programm zum Beispiel an, dass eine 2019 gekaufte Wärmepumpe mutmasslich im Jahr 2041 ihr Lebensende erreicht und ein Ersatz rund 26 000 Franken kosten dürfte. Ein ähnlicher Renovationsrechner liefert auch die Plattform Renovero.ch. Auf solchen Plattformen lassen sich auch mit wenigen Mausklicks Offerten einholen. Tipp: Achten Sie jeweils darauf, wie gross das Anbieter-Universum bei solchen Online-Plattformen ist, um möglichst eine breite Auswahl an Anbietern zu berücksichtigen. Und einen wichtigen Tipp liefert der Bauherrenberater Sven Schatt: «Private sollten alle Angebote immer schriftlich verlangen. Klingt einfach und logisch. Wir erleben es in der Praxis aber leider häufig anders.»

Offertenvergleich ermöglicht Überblick

Thomas Wipfler, Präsident der KUB, sagt zum Thema Offerten: «Mehrere Offerten ergeben nur Sinn, wenn sie am Ende auch miteinander verglichen werden können. Daher ist es wichtig, die gewünschte Arbeit klar zu definieren und am besten schriftlich in einer klaren Offertanfrage – im Fachjargon Devis genannt – festzuhalten. Meist ist auch ein Augenschein vor Ort notwendig, damit die Handwerker die Verhältnisse wirklich kennen. Zudem sollte man in erster Linie Handwerksbetriebe anfragen, deren Qualität man kennt. Im Zweifelsfall lohnt es sich gerade bei grösseren Arbeiten, immer Referenzen zu verlangen und diese auch zu prüfen.»

Tipps für Ihr EFH-Renovationsprojekt

Architekt finden: Wer eine umfassende Renovation bzw. Sanierung plant, benötigt in der Regel einen Architekten. Legen Sie Ihren Fokus auf Architekten aus der Region. Eine Übersicht bieten folgende Websites: www.bsa-fas.ch sowie www.arch-forum.ch und www.sia.ch.

Bauherrenberatung: Es kann sinnvoll sein, einen Bauherrenberater beizuziehen, der Ihre Interessen vertritt und das Renovationsprojekt überwacht. Die Honorare lehnen sich an die Empfehlungen der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB) des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (Svit) an.

Fördergelder: Eine Übersicht der kantonalen Förderprogramme finden Sie auf den Websites der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK), der Website des Gebäudeprogramms oder auf der Website des jeweiligen Labels: GEAKMinergieSNBS und 2000-Watt-Areal. Die Förderbeiträge müssen vor Baubeginn beantragt werden.

Gebäudeprogramm: In der Schweiz werden energetische Sanierungen über das staatliche Gebäudeprogramm gefördert. Eine Voraussetzung für Fördergelder ist oft ein GEAK.

GEAK: Unter https://www.geak.ch finden Sie alle nötigen Informationen rund um den Gebäudeenergieausweis der Kantone.

Kostenplanung und -kontrolle: Wichtig sind eine saubere Kostenplanung vor Beginn der Renovationsarbeiten und Disziplin bezüglich eigener Zusatzwünsche. Es gilt auch, die laufenden Kosten stets unter Kontrolle zu halten. Bei Renovationen und Umbauten immer genügend Reserven für Unvorhergesehenes einkalkulieren.

Offerten: Offerten-Portale liefern einen ersten Kostenüberblick. Pro Arbeitsbereich jeweils zwei oder drei schriftliche Offerten einholen. Anschliessend sauber vergleichen und den Zuschlag nicht an den günstigsten, sondern an die Person mit den besten Referenzen vergeben, sofern das Angebot ins Budget passt.

Steuern: Private Wohneigentümer dürfen die Kosten für Unterhalts- und Renovationsarbeiten an ihrem Haus bzw. an ihrer Eigentumswohnung vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Voraussetzung dafür ist, dass diese Massnahmen werterhaltenden, aber nicht wertvermehrenden Charakter haben. Abziehen darf man entweder eine Pauschale oder den effektiven Aufwand, falls er in einem Jahr höher liegt als der Pauschalabzug. Dazu gibt der Abgrenzungskatalog des kantonalen Zürcher Steueramts einen guten Überblick. Siehe hier: Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften | Kanton Zürich (zh.ch).

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Stabile Zinsen und tiefes Risiko bei Kassenobligationen

Aufgrund von steigenden Zinsen sind Kassenobligationen wieder lohnenswerter geworden. Die Wertpapiere versprechen einen stabilen Zins und ein tiefes Risiko über eine fixe Laufdauer.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 20.04.2023

Die Inflation von 2,9 Prozent im März in der Schweiz und die tiefen Bankzinsen, gepaart mit hohen Kontoführungsgebühren, sorgen dafür, dass Guthaben auf Schweizer Bankkonten laufend an Wert verlieren. Viele der von dieser Zeitung untersuchten Banken zahlen für Privatkonten keine und für Sparkonten nur sehr tiefe Zinsen – und das trotz dem durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) angehobenen Leitzins auf Sichtguthaben der Banken.

Spar- und Privatkonten sind für Kunden derzeit also ein Verlustgeschäft. Sind höher verzinste Kassenobligationen allenfalls ein Ausweg aus der Tiefzins-Misere?

Zuverlässige Zinszahlungen

Kassenobligationen gelten aufgrund ihres mehrjährigen, stabilen Zinses zumindest als zuverlässiger Zinsbringer. Die Idee hinter der Kassenobligation ist simpel: Durch den Kauf dieses Wertpapiers leiht ein Anleger einer Bank über einen fixen Zeitraum einen gewissen Betrag und erhält dafür jährlich einen fixen Zins ausbezahlt. Der investierte Betrag wird dem Anleger nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit vollständig zurückbezahlt.

Eine solche Geldanlage kann interessant erscheinen, wenn man eine gewisse Summe über mehrere Jahre nicht für den Lebensunterhalt benötigt und daher entbehren kann. Zudem sind die Zinsen für Kassenobligationen in den vergangenen drei Jahren deutlich gestiegen. Ein Vergleich mit dem Jahr 2020 zeigt: Die «Kassenobli»-Zinsen haben beispielsweise bei der Cembra Money Bank für eine Laufzeit von acht Jahren von damals 0,8 auf derzeit 2,55 Prozent zugelegt.

«Bei Kassenobligationen sollte man sich gut überlegen, welche Laufzeit man wählt», sagt Florian Schubiger von dem Beratungsunternehmen Vermögens-Partner. «Kassenobligationen sind grundsätzlich nicht handelbar und deshalb illiquid. Wer das Geld vor dem Ende der Laufzeit benötigt, zahlt ausserordentlich hohe Gebühren, um an sein Geld zu kommen.»

Unterschiede bei den Zinsen

Diese Zeitung hat die Konditionen von Kassenobligationen bei namhaften Schweizer Banken unter die Lupe genommen. Im Vergleich mit dabei sind: Cembra Money Bank, Postfinance, Migros Bank, Valiant und Zürcher Kantonalbank (ZKB). Untersucht wurde bei den Anbietern in der Tabelle der Zins für drei verschiedene Laufzeiten: zwei, fünf und acht Jahre. Anleger sollten auch darauf achten, ob Depotgebühren anfallen, und dies einrechnen.

Ein weiterer Pferdefuss aus Anlegersicht: Für die Auszahlung der Zinsen benötigt ein Anleger zusätzlich ein Privat- oder Sparkonto beim Anbieter der Kassenobligation. Solche Konten sind teilweise auch gebührenpflichtig. Bei einer Prüfung der Kassenobligationen-Angebote gilt es daher, solche Unkosten mitzuberücksichtigen.

Depotgebühren und Kosten für Auszahlungskonten prüfen

«Vor dem Kauf gilt es zu klären, ob eine Kassenobligation, wie andere Obligationen auch, eine Depotgebühr auslöst oder nicht», sagt Schubiger. «Die Depotgebühr beträgt schnell 0,2 Prozent oder mehr des Betrags der Kassenobligation. Fällt eine Depotgebühr an, muss sie beim Vergleich vom Zinssatz abgezogen werden.»

Die Tabelle zeigt: Das Schweizer Kreditinstitut Cembra Money Bank mit Sitz in Altstetten (ZH) zahlt mit 1,5 Prozent (zwei Jahre Laufzeit) bis zu 2,55 Prozent (acht Jahre Laufzeit) die mit Abstand höchsten Zinsen. Der Haken für Kleinanleger: Die Mindestanlagesumme beträgt 20 000 Franken. Bei der Bank ist die Depotführung kostenlos, was nicht bei allen Finanzinstituten der Fall ist. Während der Recherchen fiel auf, dass nicht jede Schweizer Bank auf ihrer Website konkrete Angaben zu den Zinsen und Gebühren ihrer Kassenobligationen macht.

Einlegerschutz schützt Investition

Und wie steht es um die Sicherheit von Kassenobligationen? Im Fall eines Konkurses der herausgebenden Bank kommt der Schweizer Einlegerschutz zur Anwendung. Alle in der Schweiz gelegenen Vermögenswerte sind pro Kunde gesetzlich mit bis zu maximal 100 000 Franken abgesichert. Auch Kassenobligationen unterliegen dem Einlegerschutz. «Kassenobligationen eignen sich für sicherheitsorientierte Anleger. Sie sind einfache Finanzinstrumente und deshalb transparent und gut verständlich», sagt Schubiger.

Wer als konservativer Anleger zusätzliche Sicherheit sucht, sollte sein Vermögen entweder auf mehrere Banken verteilen oder auf Banken mit hoher Zahlungsfähigkeit (Bonität) setzen. Die im Vergleich aufgeführte Cembra Money Bank erhält von der weltweit agierenden US-Rating-Agentur S&P Global Ratings zum Beispiel eine gute «A»-Note. Das bedeutet, dass die Bank ohne ein schwerwiegendes Ereignis als sicher eingestuft wird. Das höchste Rating, «AAA», erhält im Vergleich die Zürcher Kantonalbank.

21 von 24 Schweizer Kantonalbanken geniessen zudem eine unbeschränkte Staatsgarantie. Abgesehen von der Berner, der Waadtländer und der Genfer Kantonalbank springen die jeweiligen Kantone im Falle einer Krisensituation als Garant ein und sichern die Vermögen der Kundinnen und Kunden zusätzlich. Diese zusätzliche Sicherheit bezahlen Anleger jedoch mit einem tieferen Zinssatz.

Anleger, die auf Sicherheit setzen und über freie flüssige Mittel verfügen, erhalten mit Kassenobligationen also einen fixen Zins und mehr als auf dem Sparkonto. Die derzeit hohe Inflation in der Schweiz vernichtet aber auch den höheren Zinsertrag einer langjährigen Kassenobligation. Deshalb sollte man sich im Detail über die Konditionen der Hausbank informieren. Termingelder sind eine mögliche Alternative zu Kassenobligationen. Das sind ebenfalls risikoarme, kurz- oder mittelfristige Geldanlagen mit einer fixen Verzinsung.

Lesen Sie den Originalartikel vom 20.04.2023 online auf nzz.ch.

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Steuervorbescheide können sich auch für Private lohnen

Bei komplizierten Geschäften wie Unternehmensverkäufen oder Immobiliengeschäften kann aufgrund der teils unklaren Steuerlage ein Steuervorbescheid, auch für Privatpersonen, sinnvoll sein.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 19.04.2023

Hans Meister (Name geändert) hat kürzlich Post vom Steueramt erhalten. Die Behörde verlangte von ihm die Einreichung eines «vollständigen Leibrentenvertrags». Das stellt Meister vor ein Problem: Denn ein schriftlicher Leibrentenvertrag mit seinen Eltern existiert nicht.

Hans Meister hat mit seinen Eltern eine mündliche Abmachung getroffen in Zusammenhang mit der Überschreibung der elterlichen Liegenschaft. Er verpflichtete sich mündlich dazu, seinen Eltern lebenslang eine monatliche Ausgleichszahlung beziehungsweise eine Rente zu überweisen. Diese Zahlungen deklarierte er im Folgejahr in seiner Steuererklärung als eine vermeintlich zu 40 Prozent abzugsfähige Leibrente. Doch Meister machte die Rechnung ohne das Steueramt. Es verweigerte vorerst den Abzug und verlangte als Basis für den Leibrentenabzug den «vollständigen Leibrentenvertrag».

Steueramt teilt nicht jede persönliche Einschätzung

Die Steuerverwaltungen stützen sich im Veranlagungsverfahren in der Regel auf die Steuererklärungen, Belege und weitere Untersuchungen ab. Gemäss Olivier Weber, Präsident der Prüfungskommission der eidgenössisch diplomierten Steuerexperten, hat Hans Meister mit einem mündlichen Leibrentenvertrag an sich nicht alles falsch gemacht. Ein mündlicher Vertrag könne auch gültig sein, sollte aber zu Beweiszwecken schriftlich abgeschlossen werden, sagt er.

Ein Leibrentenvertrag müsste gemäss Gesetz für seine Gültigkeit schriftlich vereinbart werden. Bei komplexeren Rechtsgeschäften mit möglichen Steuerfolgen kann es für Privatpersonen sinnvoll sein, eine Steuerexpertin oder einen Rechtsanwalt beizuziehen. Bei unklaren Steuerfolgen sollte man sich zudem rechtzeitig vor einem geplanten Rechtsgeschäft schlaumachen und alles möglichst nachvollziehbar dokumentieren. Denn das Steueramt schätzt eine Handlung eines Steuerpflichtigen gelegentlich komplett anders ein als ein Steuerpflichtiger.

Verbindlichen Steuervorbescheid einholen kann Sinn ergeben

«Hans Meister hätte den Entwurf eines Leibrentenvertrags dem kantonalen Steueramt im Rahmen eines kostenlosen Ruling-Verfahrens zuvor schriftlich zur Prüfung einreichen können», sagt Weber. «So hätte er einen verbindlichen Steuervorbescheid erhalten und damit Rechtssicherheit gehabt.» Gemäss dem Steuerexperten und Rechtsanwalt Christoph Niederer sind Rulings in der Schweiz meist kostenlos. Die Antwortzeiten der Steuerämter betrügen in der Regel mehrere Wochen – je nach Komplexität der Anfrage, vorhandenen Pendenzen und allfälligen Ferienabwesenheiten könne es auch Monate dauern.

Weber fügt hinzu: «Wer ein Ruling-Verfahren am 1. Dezember einreicht, wird sich länger gedulden müssen. Ende Jahr erhalten die Steuerbehörden jeweils sehr viele Anfragen.» Dasselbe gilt gemäss Niederer für die Ferienmonate Juli und August. Im besten Fall kann Hans Meister den vollständigen Leibrentenvertrag nachträglich einreichen und so doch noch Abzüge geltend machen und seine Steuern optimieren. Im schlechten Fall verweigert das Steueramt die steuerliche Abzugsfähigkeit der bereits geleisteten Zahlungen.

Das reale Beispiel illustriert auch, dass nahezu jede wirtschaftliche Entscheidung einer Privatperson Steuerfolgen hat. Das Schweizer Steuerrecht verzichtet aber darauf, eine Regelung für jeden einzelnen Sachverhalt festzulegen. Es ist bewusst relativ offen formuliert und flexibel ausgestaltet. Doch Flexibilität schafft auch Rechtsunsicherheit. Hinzu kommt, dass sich die Fülle an Steuergesetzen, Verordnungen und Gerichtsentscheiden von Privaten und Unternehmen kaum mehr überblicken lässt. Die Steuerbehörden haben in der Beurteilung eines Sachverhalts häufig auch einen gewissen Ermessensspielraum. Doch was ist ein Ruling genau?

Schriftliche und verbindliche Zusicherung des Steueramts

Ein Steuerruling – auf Deutsch auch Steuervorbescheid genannt – liefert eine vorgängige, schriftliche und verbindliche Zusicherung des Steueramtes hinsichtlich der steuerlichen Behandlung eines konkreten, vom Steuerpflichtigen dargelegten Sachverhalts. Im späteren Veranlagungsverfahren kann sich der Steuerpflichtige, sofern er alles richtig gemacht hat, auf die Verbindlichkeit des Steuerrulings berufen.

«Der Steuerpflichtige muss den Sachverhalt aber unbedingt vollständig und richtig darstellen. Unrichtig ist ein Sachverhalt auch dann, wenn rechtlich bedeutsame Elemente unerwähnt bleiben», sagt Niederer. Die umfassende und auch verständliche Darlegung des rechtlich massgeblichen Sachverhalts ist gemäss ihm denn auch die zentrale Aufgabe einer Beratungsperson oder eines Rechtsbeistands. Hierzu gehört erfahrungsgemäss oftmals auch, dass der Berater seinem eigenen Mandanten Informationen entlocken muss, die dieser vielleicht als unwichtig erachtet oder die er lieber nicht erwähnen würde.

Das kantonale Zürcher Steueramt hält in einem Merkblatt fest, dass es eine Beurteilung von steuerrechtlich relevanten Fragestellungen auch vor Einreichung der Steuererklärung vornehmen kann, «sofern es sich dabei um Sachverhalte handelt, die tatsächlich zur Verwirklichung anstehen». Laut Niederer hat ein Steuerpflichtiger aber nicht grundsätzlich einen Rechtsanspruch auf ein Ruling. «Gelingt es ihm nicht, den Sachverhalt verständlich darzulegen, oder ist dieser zu kompliziert oder zu unbestimmt, kann ihn das Steueramt auf das Veranlagungsverfahren verweisen und ist nicht verpflichtet, die steuerliche Qualifikation bereits im Rahmen eines Ruling-Verfahrens vorwegzunehmen.»

Steuerverwaltung ist keine Rechtsauskunftskanzlei

Mit einem Steuerruling kann auch keine verbindliche Rechtsauskunft zu einem Sachverhalt verlangt werden, ohne dass der Antragsteller selbst eine rechtliche Würdigung abgibt. Grund: Die Steuerverwaltung darf nicht als kostenlose Rechtsauskunft missbraucht werden. Steuerämter sollten auch keine Steuerberatung oder -planung zugunsten von Steuerpflichtigen machen.

Es ist in der Regel auch nicht möglich, im Rahmen einer Ruling-Anfrage mehrere Handlungsvarianten prüfen zu lassen. Es sind auch keine Einigungen ausserhalb des gesetzlichen Rahmens möglich. Rulings ergeben zudem nur bei komplexeren Geschäften Sinn. Einfache Anfragen können im Kanton Zürich zum Beispiel online gestellt werden unter www.steueramt.zh.ch.

Wann ist ein Steuerruling verbindlich?

Die Rechtsverbindlichkeit eines Steuerrulings ergibt sich aus dem in der Verfassung festgehaltenen Grundsatz von Treu und Glauben. Daraus leitet das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung «einen Vertrauensschutz in auch unrichtige Behördenauskünfte» ab. Voraussetzung für die Verbindlichkeit eines Steuerrulings ist, dass

  • sich die Auskunft der Steuerbehörde auf eine konkrete, den Rechtsuchenden berührende Angelegenheit bezieht;

  • die Steuerbehörde, welche die Auskunft gegeben hat, hierfür zuständig war oder der Rechtsuchende sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte;

  • der Rechtsuchende die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres hat erkennen können;

  • er im Vertrauen hierauf nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende Dispositionen getroffen hat;

  • die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist wie zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung und der Schutz des Vertrauens in die unrichtige Auskunft höher zu gewichten ist als das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung.

Sind alle diese Voraussetzungen erfüllt, ist das Steuerruling selbst dann bindend, wenn die Antwort des Steueramtes falsch ist, mithin Steuerfolgen für einen Sachverhalt bestätigt werden, die der Praxis widersprechen. Bindend ist ein Steuervorbescheid für das Steueramt aber nur, sofern der geschilderte Sachverhalt anschliessend auch genau so umgesetzt wird, wie er vom Steuerpflichtigen im Ruling dargelegt wurde.

Die Steuerbehörden sind bei der Beurteilung von Ruling-Anfragen an dieselben Gesetze, Verordnungen und internen Weisungen gebunden wie bei einer regulären Steuerveranlagung. Wer illegale Steuerpraktiken im Rahmen eines Ruling-Antrags vorschlägt, fällt gemäss Olivier Weber negativ auf. Das Steueramt werde einen solchen Antrag ablehnen – und keinen «legalen Gegenvorschlag» machen. Steuertrickser sind somit gewarnt.

Checkliste zum Thema Steuervorbescheide (Ruling)

Einfache Auskünfte: Allgemeine Auskünfte zu Steuerfragen erteilen in erster Linie die Gemeindesteuerämter. Dafür eignen sich eher einfache Fragestellungen. Allgemeine Auskünfte sind rechtlich unverbindlich.

Identität und Vollmacht: In der Anfrage sind genaue Angaben über den Namen beziehungsweise die Firma und die Adresse der betroffenen Person zu machen, die um eine verbindliche Anfrage ersucht. Handelt eine Fachperson als Vertreter des Steuerpflichtigen, braucht es eine schriftliche Vollmacht.

Rechtsmittel: Ein Steuerruling-Entscheid kann vor Gericht nicht angefochten werden, ein nachträglich erhaltener, vermeintlich falscher Steuerbescheid hingegen schon.

Schriftlichkeit: Anträge sollten immer schriftlich an das zuständige Steueramt gestellt werden. Verbindliche Auskünfte vom Steueramt erfolgen schriftlich.

Steuerrechtliche Beurteilung:Die steuerpflichtige Person muss den Sachverhalt schildern und die eigene steuerrechtliche Beurteilung des Sachverhalts darlegen sowie den Antrag stellen, diese Beurteilung zu bestätigen. Es kann sinnvoll sein, die steuerrechtliche Beurteilung durch eine qualifizierte Fachperson (Steuerberater, Treuhänderin) vornehmen zu lassen.

Timing: Der Antrag sollte nach Möglichkeit mehrere Wochen oder Monate vor dem geplanten Rechtsgeschäft eingereicht werden, damit die Steuerbehörde genügend Zeit hat, den Antrag zu prüfen und eine verbindliche Auskunft zu erteilen.

Kosten: Ein Steuerruling ist in der Regel kostenlos. Allfällige Kosten entstehen für den allenfalls nötigen Rechtsbeistand und eine Beratung rund ums Steuerrecht.

Vollständigkeit: Damit die Steuerverwaltung einen Antrag prüfen und genehmigen kann, sind eine vollständige und systematische Darstellung des Sachverhalts und eine qualifizierte rechtliche Beurteilung entscheidend.

Verhaltenskodizes: Die Eidgenössische Steuerverwaltung (EStV), die Schweizerische Steuerkonferenz (SSK) und Expertsuisse haben gemeinsam mit dem Institut für Finanzwissenschaft, Finanzrecht und Law and Economics (IFF-HSG) einen Kodex für professionell im Steuerbereich tätige Personen erarbeitet. Der «Verhaltenskodex Steuern 2021» liefert weitere Empfehlungen (siehe: https://iff.unisg.ch/projects/verhaltenskodex/). Die Eidgenössische Steuerverwaltung liefert in ihrer «Mitteilung-011-DVS-2019-d» weitere Tipps rund um Steuervorbescheide.

Zuständigkeiten der Steuerbehörde: Da für die Veranlagung der Einkommens- und Vermögenssteuer der jeweilige Kanton zuständig ist, ist auch der betreffende Kanton für das Steuerruling-Verfahren zuständig. Das bedeutet, dass man sich an die Steuerbehörde des Kantons wenden muss, in dem man steuerpflichtig ist. Geht es zum Beispiel um eine Liegenschaft ausserhalb des Wohnkantons, kann es sinnvoll sein, den Ruling-Antrag auch dem ausserkantonalen Steueramt einzureichen. Dasselbe gilt für unterschiedliche Steuerarten: Während für Rulings betreffend die Einkommens- oder Vermögenssteuern grundsätzlich die kantonalen Steuerbehörden zuständig sind, ist ein Ruling mit Bezug auf die Verrechnungssteuer an die Eidgenössische Steuerverwaltung in Bern zu richten.

Lesen Sie den Originalartikel vom 19.04.2023 online auf nzz.ch.

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Was passiert nach dem Hausverkauf mit der Hypothek?

Ob bei einem Todesfall, einer Scheidung oder bei einem Umzug, ein Hausverkauf während die Hypothek noch läuft ist nichts ungewöhnliches. Diese Möglichkeiten sollten Verkäufer kennen.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 11.04.2023

Es sind unromantische Zahlen: 2021 wurden in der Schweiz 17 158 Scheidungen vollzogen. Allein im Kanton Zürich waren es 3053 Fälle. In der Schweiz lag die Scheidungsziffer bei 42 Prozent. Das heisst: Nahezu die Hälfte der geschlossenen Ehen wird früher oder später wieder aufgelöst.

Scheidungen wie auch Todesfälle oder eine Invalidität können auch unerfreulich sein, wenn es um gemeinsam erworbenes Wohneigentum geht. Stirbt ein Ehepartner oder zieht er wegen Scheidung aus dem gemeinsamen Eigenheim aus, kann die verbliebene Person dieses oft nicht mehr finanziell tragen. In solchen Fällen bleibt meist nur der Verkauf der Immobilie. Auch eine Pensionierung oder ein Ortswechsel sind Gründe, eine Immobilie abzustossen.

Entscheidend ist der gewählte Güterstand

Doch was passiert bei einem Immobilienverkauf mit einer laufenden Hypothek? Wichtig zu wissen: In der Schweiz lebt ein Grossteil der Verheirateten im Güterstand der sogenannten Errungenschaftsbeteiligung. Diese gilt automatisch, sofern die Ehepartner nichts anderes vereinbart haben. Die Eheleute verwalten ihre Ersparnisse bzw. die «Errungenschaft» (wie zum Beispiel Lohn, Zinsen usw.), die sie während der Ehe erzielen, unabhängig voneinander. Beide Eheleute bleiben zudem Eigentümerin und Eigentümer der Güter, die sie vor der Heirat besassen und die sie geschenkt erhalten oder erben.

Fachleute sprechen vom sogenannten Eigengut. Bei einer Trennung oder Scheidung, im Todesfall oder bei Gründung eines neuen Güterstandes werden die Errungenschaften zwischen den Eheleuten je zur Hälfte geteilt. Hat ein Paar während der Ehe gemeinsam Wohneigentum gekauft, gehört dieses nun beiden je zur Hälfte im Miteigentum. Oft stammen die eingesetzten Eigenmittel auch aus Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde (Eigengut). Bei einer Scheidung müssen die jeweiligen Anteile des Eigenguts und der Errungenschaft der Ehegatten auseinanderdividiert werden.

Was klar ist: Für die gesamte Hypothek auf der Immobilie haften die Ehegatten als Miteigentümer solidarisch und unabhängig von ihrer finanziellen Situation. Die Folge: Im Scheidungsfall kann der Kreditgeber frei wählen, von wem er den geschuldeten Hauskredit und die fälligen Zinsen einfordert.

Wurde das Wohneigentum gemeinsam gekauft, muss der verbleibende Ex-Gatte zudem die ausziehende Partei entschädigen. Die Höhe dieser Zahlung hängt vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie ab. Adrian Wenger, Leiter der VZ-Hypothekarberatung in Zürich, sagt: «In Bezug auf die Immobilie muss jeweils das Scheidungsurteil umgesetzt werden.»

Entweder übernehme eine Partei das Wohneigentum, oder ein Gericht ordne den Verkauf an. Es komme immer wieder vor, so Wenger, dass im Scheidungsurteil die Immobilie einer Partei zugeteilt werde, diese Partei aber nicht in der Lage sei, die Tragbarkeit der Hypothek sicherzustellen. «Daraus ergeben sich dann epische Diskussionen zwischen den Scheidungsparteien.»

Knackpunkt Tragbarkeit: Verkauf als letzter Ausweg

Adrian Wenger verfügt über keine Statistiken zu den Verkaufsgründen. Er sagt: «Wir beobachten häufig einen Wechsel vom Einfamilienhaus in eine Wohnung im Alter. Bei Scheidung oder Tod finden die Betroffenen meist eine Lösung, damit die Immobilie in der Familie bleibt.» In Ausnahmefällen kommt es aber zum Verkauf der Immobilie. Der Grund: Die Tragbarkeit der Hypothek ist wegen der veränderten Lebensumstände nicht mehr gegeben.

Unter Tragbarkeit verstehen Fachleute das Verhältnis der laufenden Finanzierungskosten einer Liegenschaft zum Einkommen des Kreditnehmers. In der Schweiz gilt die Faustregel, dass Hypothekarnehmer maximal einen Drittel des Bruttohaushaltseinkommens für die Wohnkosten aufwenden sollten. Kreditgeber kalkulieren im Rahmen einer Tragbarkeitsprüfung mit einem hypothetischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent und 1 Prozent Unterhaltskosten pro Jahr.

Ein Hypothekarvertrag läuft auch trotz einer Scheidung weiter. Kreditnehmer können zwar aus einer Hypothek auch vor Ende der Vertragslaufzeit aussteigen. Allerdings fällt dabei im schlechtesten Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Eine solche Entschädigung für den Kreditgeber kommt bei Festhypotheken und bei fast allen Saron-Hypotheken zur Anwendung.

Diese «Strafgebühr» orientiert sich an der Restlaufzeit der Hypothek, am aktuellen Zinsniveau und am ursprünglichen Zinsniveau bei Abschluss der Hypothek. Wird eine Festhypothek vor Vertragsablauf aufgelöst, legt die Bank die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt an. Erhält sie dort weniger Zins als für die Hypothek, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Kreditnehmer in Rechnung stellt.

Im schlechtesten Fall beträgt diese Entschädigung mehrere zehntausend Franken. Immerhin: Wer eine Liegenschaft verkauft, darf die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den steuerbaren Verkaufsgewinn.

Sind die Zinsen am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Auflösung höher als der vereinbarte Hypothekarzins, erzielt die Bank einen Zinsgewinn. Banken geben solche Gewinne aber kaum an die Kreditnehmer weiter. Entscheidend ist, was dazu im Hypothekarvertrag vereinbart wurde. Adrian Wenger vom VZ sagt: «Die meisten Festhypotheken wurden in den letzten Jahren mit einem günstigen Zins abgeschlossen, und wenn jetzt ein Vertrag vorzeitig aufgelöst werden muss, dann müssten die Kunden sogar Geld vom Kreditgeber erhalten.»

Hypothek auf neues Objekt übertragen

Doch nicht in jedem Fall muss man seinen Hypothekarvertrag kündigen. Wer sein Wohneigentum verkauft und woanders ein neues Objekt kauft, kann die bestehende Hypothek meist auf die neue Immobilie übertragen. Dieser Plan scheitert in der Realität aber oft, weil ein Verkauf zeitlich nicht mit einem geplanten Kauf zusammenpasst. Und eine Bank führt eine Hypothek nur weiter, solange sie eine Immobilie als Sicherheit hat. Zwei Liegenschaften gleichzeitig zu finanzieren, scheitert meist an der fehlenden Tragbarkeit.

Doch es gibt noch einen anderen Weg: Ein Käufer übernimmt die bestehende Hypothek, sofern der Kreditgeber seinen Segen dazu gibt. In diesem Fall erhält ein Käufer die vor Jahren zu tiefen Zinsen abgeschlossene Hypothek unter Umständen günstiger, als wenn er sie neu zu höheren Zinsen abschliessen müsste.

Bei dieser Option gilt: Sind die aktuellen Hypozinsen tiefer als der Zins der eigenen Festhypothek, die man übertragen möchte, muss man den Käufer fairerweise für seine Mehrkosten entschädigen. Sind die Marktzinsen höher als der bisherige Hypozins der Hypothek, macht der Käufer einen Gewinn. Diesen «Bonus» kann die Verkaufspartei als tolles Argument in die Verkaufsverhandlungen einfliessen lassen.

Der Hypothekarexperte Wenger sagt zu dieser Option: «Alle Kreditinstitute wollen in der Regel den Käufer übernehmen, sofern die Richtlinien erfüllt sind. Das Problem sind eher die Käufer selber, die den Kreditgeber selber bestimmen wollen oder mit den Bedingungen der Finanzierungen nicht zufrieden sind. Sind die Käufer aus der Finanzbranche, müssen sie auf Mitarbeiterhypotheken zurückgreifen. Sie können daher gar keine Althypotheken übernehmen.»

Ablehnung wegen fehlenden Hypothekarvolumens

Laut dem Hypothekenvermittler Moneypark kann es auch Probleme geben bei Menschen mit US-Pass. Und Moneypark erzählt auch von einem abgelehnten «Spezialfall». Sasa Vranjes, Vertriebsleiter Deutschschweiz bei Moneypark, sagt: «Ein potenzieller Käufer erfüllte zwar die Finanzierungskriterien des Kreditgebers. Der Käufer wollte aber die Hypothek für Umbauarbeiten erhöhen. Der Finanzierungsanbieter hatte zu diesem Zeitpunkt aber kein ausstehendes Hypothekarvolumen. Er lehnte den Antrag deshalb ab.»

Gemäss Wenger ist auch die Rolle eines Maklers nicht zu unterschätzen. Einen Verkauf und den Übertrag der Hypothek zu organisieren, verlange «Organisationsgeschick und Geduld». Online-Makler hätten dafür weder die nötige Zeit noch die Fähigkeiten. Ein solches Anliegen des Verkäufers komme gar nie beim Käufer an. Fehler in Bezug auf die vorzeitige Auflösung einer Hypothek werden laut Wenger aber viel früher, vor dem Verkauf, gemacht.

Als Beispiel nennt er das Beispiel eines 65-jährigen Wohneigentümers. Er wollte sich für die Pensionierung ein klar kalkulierbares Budget verschaffen und schloss daher eine Festhypothek mit 15 Jahren Laufzeit ab. Wenger sagt: «Zwei Jahre nach Vertragsabschluss bemerkte der Wohneigentümer, dass die Garten- und Hausarbeit ihren Reiz verloren hatte. Er verkaufte das Haus und zahlte eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung.»

Letzte Option: eine Festhypothek vorzeitig auflösen

Kommen weder eine Übertragung der Hypothek auf ein neues Objekt noch die Übernahme durch einen neuen Käufer infrage, können Immobilieneigentümer die Festhypothek bei den meisten Banken vorzeitig auflösen, wenn sie das Objekt verkaufen. Wichtig: Bei solchen Kündigungen während der Laufzeit gilt es, die im Hypothekarvertrag vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten. Es kann sich zudem lohnen, frühzeitig mit dem Kreditgeber zu reden und gemeinsam eine für beide Parteien sinnvolle Lösung zu finden.

Tipps rund um eine Hypothekenauflösung oder -übertragung

  • Vorfälligkeitsentschädigung: Falls Sie bei einer vorzeitigen Auflösung Ihrer Hypothek eine solche Entschädigung an Ihren Kreditgeber zahlen müssen, sollten Sie eine detaillierte Berechnung verlangen und die Berechnung in Ihrem Vertrag nachprüfen. Die Höhe der Ausstiegskosten ist je nach Kundenbeziehung verhandelbar.

  • Hypothekaranbieter mit Ausstiegspauschale bevorzugen: Es gibt Kreditgeber, welche bei einem Verkauf der Immobilie anstelle einer Vorfälligkeitsentschädigung eine Pauschale im Betrag von 1000 bis 2000 Franken erheben oder sogar einen kostenlosen Ausstieg aus einer Festhypothek ermöglichen – insbesondere Pensionskassen. Es lohnt sich daher bereits beim Hypothekarabschluss, nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Vertragsdetails zu vergleichen.

  • Geld zurück statt Vorfälligkeitsentschädigung: Wer im Niedrigzinsumfeld der vergangenen Jahre eine Festhypothek zu einem sehr niedrigen Zins abgeschlossen hat, besitzt im gegenwärtigen Umfeld mit deutlich höheren Zinsen gute Chancen, dass er bei einem vorzeitigen Ausstieg keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss oder sogar noch Geld zurückbekommt.

  • Zinsdifferenz aus Käufersicht: Können Sie als Immobilienkäufer eine Hypothek aufnehmen, die günstiger ist als jene des Verkäufers, sollten Sie eine bestehende Hypothek nur übernehmen, sofern Ihnen der Verkäufer die Zinsdifferenz ausgleicht.

  • Saron-Hypothek prüfen: Mit der Wahl einer Hypothek mit kurzen Laufzeiten wie zum Beispiel einer Saron-Geldmarkt-Hypothek sinkt das Risiko einer vorzeitigen Zwangsauflösung. Solche Hypotheken sind zudem innert weniger Monate ohne grosse Kostenfolgen kündbar.

  • Steuern: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Kantonen von der Steuer auf den Vermögenszuwachs abzugsfähig. In einigen Fällen ist es sogar möglich, die Strafe vom steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen. Letzteres führt zu einer grösseren Steuerersparnis.

Lesen Sie den Originalartikel vom 11.04.2023 online auf nzz.ch.

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Die FundCom übernimmt die Pressearbeit für die internationale Kunstmesse art3f

Die internationale Kunstmesse art3f kommt vom 14. bis 16. April 2023 nach Zürich und die FundCom ist dabei. Für den französischen Messeveranstalter art3f übernimmt die FundCom die Pressearbeit.

Autor: Bernhard Bircher-Suits.

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Welche Versicherungen du in der Schweiz brauchst

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Wer in der Schweiz wohnt oder arbeitet muss einige Versicherungen abschliessen. Homegate zeigt, welche obligatorisch sind.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation auf homegate.ch.

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Depotwechsel zu einer anderen Bank: Ein Transfer von wenigen Aktien und Fondsanteilen kostet rasch über 1000 Franken

Bank

Wer sein Wertschriftendepot in der Schweiz zu einem anderen Finanzinstitut transferiert, zahlt bei der bisherigen Depotbank hohe Umzugsgebühren. Ein Überblick über die Kosten je nach Bank und über Einsparungsmöglichkeiten.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 16.03.2023

Anfang Jahr erhalten Wertschriftenhalter jeweils die detaillierten Depotauszüge ihrer Bank. Darin steht, wie viel ihre Wertschriften Ende Jahr jeweils noch wert sind und welche Renditen sie im vergangenen Jahr erzielt haben.

Das schlechte Börsenjahr 2022 hat in vielen Depots für hohe Buchverluste gesorgt. So erlebte die Wall Street in den USA im Handelsjahr 2022 zum Beispiel ihren tiefsten Fall seit 2008. Der Schweizer Leitindex SMI schloss per Ende 2022 ebenfalls tief: Im Vergleich zum Schlussstand von Ende 2021 resultierte ein Minus von rund 17 Prozent. Auch Krypto-Anleger mussten im vergangenen Jahr untendurch.

Depotauszüge: hohe Buchverluste und Depotgebühren

Die Banken liefern aber nicht nur Depotauszüge, sondern verrechnen auch Depotgebühren. Das sind Spesen, die eine Bank ihren Kunden für die Verwahrung der Wertpapiere in Rechnung stellt. Das Deponieren der Wertpapiere kann beispielsweise im Rahmen einer Börsenhandels-Dienstleistung oder einer Vermögensverwaltung erfolgen.

Die Aargauerin Antonia Müller (Name geändert) erhält die «Gebührenbelastung Depot» ihrer Raiffeisenbank nicht nur einmal Ende Jahr, sondern viermal pro Jahr. Sie ärgert sich daher gerade mehrmals über die Schreiben ihrer regional tätigen Raiffeisenbank: «Mein Depot-Minus betrug im Jahr 2022 rund 25 Prozent, und ich zahle Jahr für Jahr auch noch rund 172 Franken Gebühren für mein Depot im Wert von gerade einmal 75 000 Franken. Und das, obwohl ich meine Obligationen seit Jahren im Depot liegenlasse.»

Die Vermutung liegt nahe: Um die Depotgebühren psychologisch erträglicher zu machen, belasten Banken ihre Spesen in kleinen Tranchen dem dazugehörigen Transaktionskonto.

Untreue Depotkunden werden bestraft

Doch wie kann Antonia Müller Depotgebühren sparen und damit indirekt auch ihre miese Rendite aufpolieren? Was wechselwillige Depotinhaberinnen und -inhaber wissen müssen: Sie werden beim Bankwechsel von ihren bisherigen Instituten mit teilweise happigen Transfergebühren für ihre Untreue «bestraft». Einige Banken nennen solche Spesen auch «Titelauslieferungsgebühren».

Trotz zum Teil abschreckend hohen Transfergebühren (siehe Tabelle) kann sich ein Wechsel zu einer günstigeren (Online-)Bank grundsätzlich rechnen. Die Preisunterschiede bei den Depotgebühren und Handelskosten sind schliesslich gross – vor allem zwischen Online-Banken und Finanzinstituten mit teurem Filialnetz und persönlicher Beratung.

Online-Broker bieten meist tiefere Handelskosten

So müsste Antonia Müller beispielsweise bei der Schweizer Online-Bank Swissquote für ihr Depotvermögen anstatt 172 Franken wie bei Raiffeisen lediglich 100 Franken Depotgebühren im Jahr bezahlen. Bei Postfinance wären es sogar nur 90 Franken «Jahresgebühr». Gar keine Depotgebühren verlangt Cornèrtrader, das digitale Broker-Angebot der Cornèr Bank.

Namhafte Raiffeisen-Konkurrenten wie die Grossbanken UBS oder Credit Suisse zählen nicht zu den günstigen Online-Wertschriftenhändlern in der Schweiz – im Gegenteil. Wer als Gelegenheits-Trader günstige Handelsgebühren sucht und tiefe Depotgebühren bezahlen will, sollte die Konditionen von Schweizer Anbietern wie Cornèrtrader, Flowbank, Swissquote, VZ Depotbank, Keytrade Bank oder den ausländischen Billig-Broker Degiro unter die Lupe nehmen. Reine Online-Börsenhändler eignen sich für Anlegerinnen wie Antonia Müller, die keine Beratung oder Vermögensverwaltung benötigen und Börsengeschäfte auf eigene Faust erledigen.

Transferkosten sind bei der UBS sehr hoch

Antonia Müller hat sich einen Bankwechsel wegen der hohen Depotgebühren schon mehrmals überlegt. Doch ihre Raiffeisenbank «fesselt» sie mit abschreckenden Transferkosten ans Haus. Müller sagt: «Ein Umzug meines Depots würde mich zusätzlich Geld kosten.»

Aber auch Inhaberinnen und Inhaber von Wertschriftendepots bei anderen Banken müssen einen Wechsel zur Konkurrenz teuer bezahlen. Das zeigt ein Vergleich der Transferkosten für zwei Musterdepots bei namhaften Schweizer Banken (siehe Tabelle). Zwischen 50 (Swissquote) und 150 Franken (UBS) verlangen die untersuchten Banken für den Transfer einer einzelnen Position, also beispielsweise für die Anteile eines Fonds oder für einen einzelnen Posten Aktien.

Am teuersten kommt der Umzug der Musterdepots bei der UBS zu stehen. Bei ihr zahlt der Kunde für den Transfer eines Depots mit 5 beziehungsweise 14 Positionen 808 bis 2262 Franken (siehe Tabelle). Die UBS hält in ihrer Antwort auf die Gebührenanfrage fest: «Individuelle Transferkostenvereinbarungen werden individuell und von Fall zu Fall geprüft. Zudem werden die Transferkosten in vielen Fällen von der übernehmenden Bank (teilweise) übernommen.»

Bei Swissquote heisst es etwas verbindlicher: «Für Kunden, die ihr Depot zu Swissquote übertragen lassen wollen, übernehmen wir bis zu 500 Franken der Gebühren.» Cornèrtrader wirbt auch damit, Umzugskosten bis zu 500 Franken zu übernehmen. Antonia Müller hätte an sich noch Glück im Unglück: Da sie nur eine Position im Depot hat, müsste sie vergleichsweise tiefe Spesen für ihren Abgang bei der Raiffeisenbank bezahlen.

Tiefe Auslieferungsgebühren bei Swissquote

Im Vergleich verlangt die Online-Bank Swissquote am wenigsten für einen Depotwechsel. Für den Transfer der beiden Musterdepots stellt der digitale Börsenhändler rund 270 Franken (Musterdepot 1) beziehungsweise 754 Franken in Rechnung (Depot 2). Die Gebühren gestalten sich bei den Banken jeweils unabhängig vom Wert der Anlagen. Entscheidend ist vielmehr die Anzahl der Positionen im Depot.

Richtig ins Geld geht deshalb ein Bankwechsel, wenn eine Person eine Vielzahl verschiedener Aktienpositionen und Fondsanteile hält. Bestraft werden beim Wechsel somit besonders Anleger, die ihr Depot stark mit verschiedenen Fonds und in- sowie ausländischen Titeln diversifiziert haben. Das ergibt aus Risikogründen an sich Sinn, ist beim Umzug aber eine Kostenfalle.

Um die Kosten zu senken, können folgende Tipps helfen: Wer sowieso gewisse Depotpositionen umschichten will, kann diese Titel noch bei der alten Bank verkaufen. Mit dem Ertrag kann man dann bei der neuen Bank neue Wertschriften kaufen und so die Transferkosten sparen. Wer ein grosses Wertschriftendepot im Wert von mehreren hunderttausend Franken zügeln will, sollte bei der zukünftigen Bank fragen, ob sie die derzeit anfallenden und auch die zukünftigen Transferkosten von Wertschriften übernimmt. Solche Kosten sind je nach Dauer der Kundenbeziehung und Kontostand verhandelbar – besonders bevor man das neue Bankkonto und Depot eröffnet.

Depotschliessungen sind in der Regel kostenlos

Immerhin: Die Schliessung von Transaktionskonten und Depots bei der Hausbank ist in der Regel kostenlos möglich. Wer neben dem Depot auch seine Konten zügeln will, sollte sich genau überlegen, welche Leistungen benötigt werden, und für den Umzug einen gewissen Zeit- und Organisationsaufwand einkalkulieren. Auch Daueraufträge und Lastschriftverfahren sowie E-Rechnungen müssen aufs neue Konto übertragen werden.

In der Regel unterstützt einen die neue Bank in Form von Formularen, die nur ausgefüllt und an die entsprechenden Empfänger verschickt werden müssen. Die Seniorin Antonia Müller ist übrigens bei ihrer Hausbank geblieben. Sie sagt: «Ein Wechsel erschien mir dann doch zu teuer und zeitaufwendig.» Der Fall zeigt: Die drohenden «Strafgebühren» wirken.

So klappt der Konto- und Depotwechsel

  • Informieren Sie sich bei der bisherigen Bank über allfällige Gebühren fürs Auflösen Ihrer Konten. Vor allem Depotschliessungen sind teuer. Fragen Sie bei der neuen Bank nach, ob sie die Depottransferkosten und auch zukünftige Aus- und Einlieferungsgebühren zumindest teilweise übernimmt.

  • Erkundigen Sie sich bei der neuen Bank nach Depot- und Kontogebühren sowie Zinsen. Günstig fahren Sie in der Regel mit Online-Konten und -Börsenhändlern.

  • Erstellen Sie eine Liste aller gegenwärtigen Lastschriftverfahren und Daueraufträge, und gehen Sie damit zur neuen Bank.

  • Teilen Sie der bisherigen Bank alle Änderungen schriftlich mit.

  • Gleichen Sie den Saldo des alten Kontos aus.

  • Kontrollieren Sie, ob alle Wertschriften und Konten übertragen worden sind.

  • Schliessen Sie das Konto.

Lesen Sie den Originalartikel vom 16.03.2023 online auf nzz.ch.

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