Was passiert nach dem Hausverkauf mit der Hypothek?

Ob bei einem Todesfall, einer Scheidung oder bei einem Umzug, ein Hausverkauf während die Hypothek noch läuft ist nichts ungewöhnliches. Diese Möglichkeiten sollten Verkäufer kennen.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 11.04.2023

Es sind unromantische Zahlen: 2021 wurden in der Schweiz 17 158 Scheidungen vollzogen. Allein im Kanton Zürich waren es 3053 Fälle. In der Schweiz lag die Scheidungsziffer bei 42 Prozent. Das heisst: Nahezu die Hälfte der geschlossenen Ehen wird früher oder später wieder aufgelöst.

Scheidungen wie auch Todesfälle oder eine Invalidität können auch unerfreulich sein, wenn es um gemeinsam erworbenes Wohneigentum geht. Stirbt ein Ehepartner oder zieht er wegen Scheidung aus dem gemeinsamen Eigenheim aus, kann die verbliebene Person dieses oft nicht mehr finanziell tragen. In solchen Fällen bleibt meist nur der Verkauf der Immobilie. Auch eine Pensionierung oder ein Ortswechsel sind Gründe, eine Immobilie abzustossen.

Entscheidend ist der gewählte Güterstand

Doch was passiert bei einem Immobilienverkauf mit einer laufenden Hypothek? Wichtig zu wissen: In der Schweiz lebt ein Grossteil der Verheirateten im Güterstand der sogenannten Errungenschaftsbeteiligung. Diese gilt automatisch, sofern die Ehepartner nichts anderes vereinbart haben. Die Eheleute verwalten ihre Ersparnisse bzw. die «Errungenschaft» (wie zum Beispiel Lohn, Zinsen usw.), die sie während der Ehe erzielen, unabhängig voneinander. Beide Eheleute bleiben zudem Eigentümerin und Eigentümer der Güter, die sie vor der Heirat besassen und die sie geschenkt erhalten oder erben.

Fachleute sprechen vom sogenannten Eigengut. Bei einer Trennung oder Scheidung, im Todesfall oder bei Gründung eines neuen Güterstandes werden die Errungenschaften zwischen den Eheleuten je zur Hälfte geteilt. Hat ein Paar während der Ehe gemeinsam Wohneigentum gekauft, gehört dieses nun beiden je zur Hälfte im Miteigentum. Oft stammen die eingesetzten Eigenmittel auch aus Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde (Eigengut). Bei einer Scheidung müssen die jeweiligen Anteile des Eigenguts und der Errungenschaft der Ehegatten auseinanderdividiert werden.

Was klar ist: Für die gesamte Hypothek auf der Immobilie haften die Ehegatten als Miteigentümer solidarisch und unabhängig von ihrer finanziellen Situation. Die Folge: Im Scheidungsfall kann der Kreditgeber frei wählen, von wem er den geschuldeten Hauskredit und die fälligen Zinsen einfordert.

Wurde das Wohneigentum gemeinsam gekauft, muss der verbleibende Ex-Gatte zudem die ausziehende Partei entschädigen. Die Höhe dieser Zahlung hängt vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie ab. Adrian Wenger, Leiter der VZ-Hypothekarberatung in Zürich, sagt: «In Bezug auf die Immobilie muss jeweils das Scheidungsurteil umgesetzt werden.»

Entweder übernehme eine Partei das Wohneigentum, oder ein Gericht ordne den Verkauf an. Es komme immer wieder vor, so Wenger, dass im Scheidungsurteil die Immobilie einer Partei zugeteilt werde, diese Partei aber nicht in der Lage sei, die Tragbarkeit der Hypothek sicherzustellen. «Daraus ergeben sich dann epische Diskussionen zwischen den Scheidungsparteien.»

Knackpunkt Tragbarkeit: Verkauf als letzter Ausweg

Adrian Wenger verfügt über keine Statistiken zu den Verkaufsgründen. Er sagt: «Wir beobachten häufig einen Wechsel vom Einfamilienhaus in eine Wohnung im Alter. Bei Scheidung oder Tod finden die Betroffenen meist eine Lösung, damit die Immobilie in der Familie bleibt.» In Ausnahmefällen kommt es aber zum Verkauf der Immobilie. Der Grund: Die Tragbarkeit der Hypothek ist wegen der veränderten Lebensumstände nicht mehr gegeben.

Unter Tragbarkeit verstehen Fachleute das Verhältnis der laufenden Finanzierungskosten einer Liegenschaft zum Einkommen des Kreditnehmers. In der Schweiz gilt die Faustregel, dass Hypothekarnehmer maximal einen Drittel des Bruttohaushaltseinkommens für die Wohnkosten aufwenden sollten. Kreditgeber kalkulieren im Rahmen einer Tragbarkeitsprüfung mit einem hypothetischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent und 1 Prozent Unterhaltskosten pro Jahr.

Ein Hypothekarvertrag läuft auch trotz einer Scheidung weiter. Kreditnehmer können zwar aus einer Hypothek auch vor Ende der Vertragslaufzeit aussteigen. Allerdings fällt dabei im schlechtesten Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Eine solche Entschädigung für den Kreditgeber kommt bei Festhypotheken und bei fast allen Saron-Hypotheken zur Anwendung.

Diese «Strafgebühr» orientiert sich an der Restlaufzeit der Hypothek, am aktuellen Zinsniveau und am ursprünglichen Zinsniveau bei Abschluss der Hypothek. Wird eine Festhypothek vor Vertragsablauf aufgelöst, legt die Bank die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt an. Erhält sie dort weniger Zins als für die Hypothek, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Kreditnehmer in Rechnung stellt.

Im schlechtesten Fall beträgt diese Entschädigung mehrere zehntausend Franken. Immerhin: Wer eine Liegenschaft verkauft, darf die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den steuerbaren Verkaufsgewinn.

Sind die Zinsen am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Auflösung höher als der vereinbarte Hypothekarzins, erzielt die Bank einen Zinsgewinn. Banken geben solche Gewinne aber kaum an die Kreditnehmer weiter. Entscheidend ist, was dazu im Hypothekarvertrag vereinbart wurde. Adrian Wenger vom VZ sagt: «Die meisten Festhypotheken wurden in den letzten Jahren mit einem günstigen Zins abgeschlossen, und wenn jetzt ein Vertrag vorzeitig aufgelöst werden muss, dann müssten die Kunden sogar Geld vom Kreditgeber erhalten.»

Hypothek auf neues Objekt übertragen

Doch nicht in jedem Fall muss man seinen Hypothekarvertrag kündigen. Wer sein Wohneigentum verkauft und woanders ein neues Objekt kauft, kann die bestehende Hypothek meist auf die neue Immobilie übertragen. Dieser Plan scheitert in der Realität aber oft, weil ein Verkauf zeitlich nicht mit einem geplanten Kauf zusammenpasst. Und eine Bank führt eine Hypothek nur weiter, solange sie eine Immobilie als Sicherheit hat. Zwei Liegenschaften gleichzeitig zu finanzieren, scheitert meist an der fehlenden Tragbarkeit.

Doch es gibt noch einen anderen Weg: Ein Käufer übernimmt die bestehende Hypothek, sofern der Kreditgeber seinen Segen dazu gibt. In diesem Fall erhält ein Käufer die vor Jahren zu tiefen Zinsen abgeschlossene Hypothek unter Umständen günstiger, als wenn er sie neu zu höheren Zinsen abschliessen müsste.

Bei dieser Option gilt: Sind die aktuellen Hypozinsen tiefer als der Zins der eigenen Festhypothek, die man übertragen möchte, muss man den Käufer fairerweise für seine Mehrkosten entschädigen. Sind die Marktzinsen höher als der bisherige Hypozins der Hypothek, macht der Käufer einen Gewinn. Diesen «Bonus» kann die Verkaufspartei als tolles Argument in die Verkaufsverhandlungen einfliessen lassen.

Der Hypothekarexperte Wenger sagt zu dieser Option: «Alle Kreditinstitute wollen in der Regel den Käufer übernehmen, sofern die Richtlinien erfüllt sind. Das Problem sind eher die Käufer selber, die den Kreditgeber selber bestimmen wollen oder mit den Bedingungen der Finanzierungen nicht zufrieden sind. Sind die Käufer aus der Finanzbranche, müssen sie auf Mitarbeiterhypotheken zurückgreifen. Sie können daher gar keine Althypotheken übernehmen.»

Ablehnung wegen fehlenden Hypothekarvolumens

Laut dem Hypothekenvermittler Moneypark kann es auch Probleme geben bei Menschen mit US-Pass. Und Moneypark erzählt auch von einem abgelehnten «Spezialfall». Sasa Vranjes, Vertriebsleiter Deutschschweiz bei Moneypark, sagt: «Ein potenzieller Käufer erfüllte zwar die Finanzierungskriterien des Kreditgebers. Der Käufer wollte aber die Hypothek für Umbauarbeiten erhöhen. Der Finanzierungsanbieter hatte zu diesem Zeitpunkt aber kein ausstehendes Hypothekarvolumen. Er lehnte den Antrag deshalb ab.»

Gemäss Wenger ist auch die Rolle eines Maklers nicht zu unterschätzen. Einen Verkauf und den Übertrag der Hypothek zu organisieren, verlange «Organisationsgeschick und Geduld». Online-Makler hätten dafür weder die nötige Zeit noch die Fähigkeiten. Ein solches Anliegen des Verkäufers komme gar nie beim Käufer an. Fehler in Bezug auf die vorzeitige Auflösung einer Hypothek werden laut Wenger aber viel früher, vor dem Verkauf, gemacht.

Als Beispiel nennt er das Beispiel eines 65-jährigen Wohneigentümers. Er wollte sich für die Pensionierung ein klar kalkulierbares Budget verschaffen und schloss daher eine Festhypothek mit 15 Jahren Laufzeit ab. Wenger sagt: «Zwei Jahre nach Vertragsabschluss bemerkte der Wohneigentümer, dass die Garten- und Hausarbeit ihren Reiz verloren hatte. Er verkaufte das Haus und zahlte eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung.»

Letzte Option: eine Festhypothek vorzeitig auflösen

Kommen weder eine Übertragung der Hypothek auf ein neues Objekt noch die Übernahme durch einen neuen Käufer infrage, können Immobilieneigentümer die Festhypothek bei den meisten Banken vorzeitig auflösen, wenn sie das Objekt verkaufen. Wichtig: Bei solchen Kündigungen während der Laufzeit gilt es, die im Hypothekarvertrag vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten. Es kann sich zudem lohnen, frühzeitig mit dem Kreditgeber zu reden und gemeinsam eine für beide Parteien sinnvolle Lösung zu finden.

Tipps rund um eine Hypothekenauflösung oder -übertragung

  • Vorfälligkeitsentschädigung: Falls Sie bei einer vorzeitigen Auflösung Ihrer Hypothek eine solche Entschädigung an Ihren Kreditgeber zahlen müssen, sollten Sie eine detaillierte Berechnung verlangen und die Berechnung in Ihrem Vertrag nachprüfen. Die Höhe der Ausstiegskosten ist je nach Kundenbeziehung verhandelbar.

  • Hypothekaranbieter mit Ausstiegspauschale bevorzugen: Es gibt Kreditgeber, welche bei einem Verkauf der Immobilie anstelle einer Vorfälligkeitsentschädigung eine Pauschale im Betrag von 1000 bis 2000 Franken erheben oder sogar einen kostenlosen Ausstieg aus einer Festhypothek ermöglichen – insbesondere Pensionskassen. Es lohnt sich daher bereits beim Hypothekarabschluss, nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Vertragsdetails zu vergleichen.

  • Geld zurück statt Vorfälligkeitsentschädigung: Wer im Niedrigzinsumfeld der vergangenen Jahre eine Festhypothek zu einem sehr niedrigen Zins abgeschlossen hat, besitzt im gegenwärtigen Umfeld mit deutlich höheren Zinsen gute Chancen, dass er bei einem vorzeitigen Ausstieg keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss oder sogar noch Geld zurückbekommt.

  • Zinsdifferenz aus Käufersicht: Können Sie als Immobilienkäufer eine Hypothek aufnehmen, die günstiger ist als jene des Verkäufers, sollten Sie eine bestehende Hypothek nur übernehmen, sofern Ihnen der Verkäufer die Zinsdifferenz ausgleicht.

  • Saron-Hypothek prüfen: Mit der Wahl einer Hypothek mit kurzen Laufzeiten wie zum Beispiel einer Saron-Geldmarkt-Hypothek sinkt das Risiko einer vorzeitigen Zwangsauflösung. Solche Hypotheken sind zudem innert weniger Monate ohne grosse Kostenfolgen kündbar.

  • Steuern: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Kantonen von der Steuer auf den Vermögenszuwachs abzugsfähig. In einigen Fällen ist es sogar möglich, die Strafe vom steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen. Letzteres führt zu einer grösseren Steuerersparnis.

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Depotwechsel zu einer anderen Bank: Ein Transfer von wenigen Aktien und Fondsanteilen kostet rasch über 1000 Franken

Bank

Wer sein Wertschriftendepot in der Schweiz zu einem anderen Finanzinstitut transferiert, zahlt bei der bisherigen Depotbank hohe Umzugsgebühren. Ein Überblick über die Kosten je nach Bank und über Einsparungsmöglichkeiten.

Autor: Bernhard Bircher-Suits, Publikation in der NZZ am 16.03.2023

Anfang Jahr erhalten Wertschriftenhalter jeweils die detaillierten Depotauszüge ihrer Bank. Darin steht, wie viel ihre Wertschriften Ende Jahr jeweils noch wert sind und welche Renditen sie im vergangenen Jahr erzielt haben.

Das schlechte Börsenjahr 2022 hat in vielen Depots für hohe Buchverluste gesorgt. So erlebte die Wall Street in den USA im Handelsjahr 2022 zum Beispiel ihren tiefsten Fall seit 2008. Der Schweizer Leitindex SMI schloss per Ende 2022 ebenfalls tief: Im Vergleich zum Schlussstand von Ende 2021 resultierte ein Minus von rund 17 Prozent. Auch Krypto-Anleger mussten im vergangenen Jahr untendurch.

Depotauszüge: hohe Buchverluste und Depotgebühren

Die Banken liefern aber nicht nur Depotauszüge, sondern verrechnen auch Depotgebühren. Das sind Spesen, die eine Bank ihren Kunden für die Verwahrung der Wertpapiere in Rechnung stellt. Das Deponieren der Wertpapiere kann beispielsweise im Rahmen einer Börsenhandels-Dienstleistung oder einer Vermögensverwaltung erfolgen.

Die Aargauerin Antonia Müller (Name geändert) erhält die «Gebührenbelastung Depot» ihrer Raiffeisenbank nicht nur einmal Ende Jahr, sondern viermal pro Jahr. Sie ärgert sich daher gerade mehrmals über die Schreiben ihrer regional tätigen Raiffeisenbank: «Mein Depot-Minus betrug im Jahr 2022 rund 25 Prozent, und ich zahle Jahr für Jahr auch noch rund 172 Franken Gebühren für mein Depot im Wert von gerade einmal 75 000 Franken. Und das, obwohl ich meine Obligationen seit Jahren im Depot liegenlasse.»

Die Vermutung liegt nahe: Um die Depotgebühren psychologisch erträglicher zu machen, belasten Banken ihre Spesen in kleinen Tranchen dem dazugehörigen Transaktionskonto.

Untreue Depotkunden werden bestraft

Doch wie kann Antonia Müller Depotgebühren sparen und damit indirekt auch ihre miese Rendite aufpolieren? Was wechselwillige Depotinhaberinnen und -inhaber wissen müssen: Sie werden beim Bankwechsel von ihren bisherigen Instituten mit teilweise happigen Transfergebühren für ihre Untreue «bestraft». Einige Banken nennen solche Spesen auch «Titelauslieferungsgebühren».

Trotz zum Teil abschreckend hohen Transfergebühren (siehe Tabelle) kann sich ein Wechsel zu einer günstigeren (Online-)Bank grundsätzlich rechnen. Die Preisunterschiede bei den Depotgebühren und Handelskosten sind schliesslich gross – vor allem zwischen Online-Banken und Finanzinstituten mit teurem Filialnetz und persönlicher Beratung.

Online-Broker bieten meist tiefere Handelskosten

So müsste Antonia Müller beispielsweise bei der Schweizer Online-Bank Swissquote für ihr Depotvermögen anstatt 172 Franken wie bei Raiffeisen lediglich 100 Franken Depotgebühren im Jahr bezahlen. Bei Postfinance wären es sogar nur 90 Franken «Jahresgebühr». Gar keine Depotgebühren verlangt Cornèrtrader, das digitale Broker-Angebot der Cornèr Bank.

Namhafte Raiffeisen-Konkurrenten wie die Grossbanken UBS oder Credit Suisse zählen nicht zu den günstigen Online-Wertschriftenhändlern in der Schweiz – im Gegenteil. Wer als Gelegenheits-Trader günstige Handelsgebühren sucht und tiefe Depotgebühren bezahlen will, sollte die Konditionen von Schweizer Anbietern wie Cornèrtrader, Flowbank, Swissquote, VZ Depotbank, Keytrade Bank oder den ausländischen Billig-Broker Degiro unter die Lupe nehmen. Reine Online-Börsenhändler eignen sich für Anlegerinnen wie Antonia Müller, die keine Beratung oder Vermögensverwaltung benötigen und Börsengeschäfte auf eigene Faust erledigen.

Transferkosten sind bei der UBS sehr hoch

Antonia Müller hat sich einen Bankwechsel wegen der hohen Depotgebühren schon mehrmals überlegt. Doch ihre Raiffeisenbank «fesselt» sie mit abschreckenden Transferkosten ans Haus. Müller sagt: «Ein Umzug meines Depots würde mich zusätzlich Geld kosten.»

Aber auch Inhaberinnen und Inhaber von Wertschriftendepots bei anderen Banken müssen einen Wechsel zur Konkurrenz teuer bezahlen. Das zeigt ein Vergleich der Transferkosten für zwei Musterdepots bei namhaften Schweizer Banken (siehe Tabelle). Zwischen 50 (Swissquote) und 150 Franken (UBS) verlangen die untersuchten Banken für den Transfer einer einzelnen Position, also beispielsweise für die Anteile eines Fonds oder für einen einzelnen Posten Aktien.

Am teuersten kommt der Umzug der Musterdepots bei der UBS zu stehen. Bei ihr zahlt der Kunde für den Transfer eines Depots mit 5 beziehungsweise 14 Positionen 808 bis 2262 Franken (siehe Tabelle). Die UBS hält in ihrer Antwort auf die Gebührenanfrage fest: «Individuelle Transferkostenvereinbarungen werden individuell und von Fall zu Fall geprüft. Zudem werden die Transferkosten in vielen Fällen von der übernehmenden Bank (teilweise) übernommen.»

Bei Swissquote heisst es etwas verbindlicher: «Für Kunden, die ihr Depot zu Swissquote übertragen lassen wollen, übernehmen wir bis zu 500 Franken der Gebühren.» Cornèrtrader wirbt auch damit, Umzugskosten bis zu 500 Franken zu übernehmen. Antonia Müller hätte an sich noch Glück im Unglück: Da sie nur eine Position im Depot hat, müsste sie vergleichsweise tiefe Spesen für ihren Abgang bei der Raiffeisenbank bezahlen.

Tiefe Auslieferungsgebühren bei Swissquote

Im Vergleich verlangt die Online-Bank Swissquote am wenigsten für einen Depotwechsel. Für den Transfer der beiden Musterdepots stellt der digitale Börsenhändler rund 270 Franken (Musterdepot 1) beziehungsweise 754 Franken in Rechnung (Depot 2). Die Gebühren gestalten sich bei den Banken jeweils unabhängig vom Wert der Anlagen. Entscheidend ist vielmehr die Anzahl der Positionen im Depot.

Richtig ins Geld geht deshalb ein Bankwechsel, wenn eine Person eine Vielzahl verschiedener Aktienpositionen und Fondsanteile hält. Bestraft werden beim Wechsel somit besonders Anleger, die ihr Depot stark mit verschiedenen Fonds und in- sowie ausländischen Titeln diversifiziert haben. Das ergibt aus Risikogründen an sich Sinn, ist beim Umzug aber eine Kostenfalle.

Um die Kosten zu senken, können folgende Tipps helfen: Wer sowieso gewisse Depotpositionen umschichten will, kann diese Titel noch bei der alten Bank verkaufen. Mit dem Ertrag kann man dann bei der neuen Bank neue Wertschriften kaufen und so die Transferkosten sparen. Wer ein grosses Wertschriftendepot im Wert von mehreren hunderttausend Franken zügeln will, sollte bei der zukünftigen Bank fragen, ob sie die derzeit anfallenden und auch die zukünftigen Transferkosten von Wertschriften übernimmt. Solche Kosten sind je nach Dauer der Kundenbeziehung und Kontostand verhandelbar – besonders bevor man das neue Bankkonto und Depot eröffnet.

Depotschliessungen sind in der Regel kostenlos

Immerhin: Die Schliessung von Transaktionskonten und Depots bei der Hausbank ist in der Regel kostenlos möglich. Wer neben dem Depot auch seine Konten zügeln will, sollte sich genau überlegen, welche Leistungen benötigt werden, und für den Umzug einen gewissen Zeit- und Organisationsaufwand einkalkulieren. Auch Daueraufträge und Lastschriftverfahren sowie E-Rechnungen müssen aufs neue Konto übertragen werden.

In der Regel unterstützt einen die neue Bank in Form von Formularen, die nur ausgefüllt und an die entsprechenden Empfänger verschickt werden müssen. Die Seniorin Antonia Müller ist übrigens bei ihrer Hausbank geblieben. Sie sagt: «Ein Wechsel erschien mir dann doch zu teuer und zeitaufwendig.» Der Fall zeigt: Die drohenden «Strafgebühren» wirken.

So klappt der Konto- und Depotwechsel

  • Informieren Sie sich bei der bisherigen Bank über allfällige Gebühren fürs Auflösen Ihrer Konten. Vor allem Depotschliessungen sind teuer. Fragen Sie bei der neuen Bank nach, ob sie die Depottransferkosten und auch zukünftige Aus- und Einlieferungsgebühren zumindest teilweise übernimmt.

  • Erkundigen Sie sich bei der neuen Bank nach Depot- und Kontogebühren sowie Zinsen. Günstig fahren Sie in der Regel mit Online-Konten und -Börsenhändlern.

  • Erstellen Sie eine Liste aller gegenwärtigen Lastschriftverfahren und Daueraufträge, und gehen Sie damit zur neuen Bank.

  • Teilen Sie der bisherigen Bank alle Änderungen schriftlich mit.

  • Gleichen Sie den Saldo des alten Kontos aus.

  • Kontrollieren Sie, ob alle Wertschriften und Konten übertragen worden sind.

  • Schliessen Sie das Konto.

Lesen Sie den Originalartikel vom 16.03.2023 online auf nzz.ch.

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