Mittlerweile sind wir im Corona-Jahr 2021 angekommen, und der Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin robust und hat die Investoren nicht enttäuscht. Im Iazi-Newsletter vom März steht: «Der Immobilienmarkt hat sich verglichen mit anderen Wirtschaftszweigen insgesamt als krisenresilient erwiesen.» Fazit: «Betongold» scheint für Investoren seit Jahrzehnten ein sicheres Pflaster zu sein.

Doch im Corona-Jahr 2020 gab es erste Bremsspuren. Für Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance gemäss Iazi im Jahr 2020 weniger hoch ausgefallen als im Vorjahr. Sie betrug im Schnitt noch rund 5,8%. Im Vorjahr hatte sie noch bei 6,2% gelegen. Bei Geschäftsliegenschaften fiel der rückläufige Effekt mit 4,5% (Vorjahr: 5,2%) am deutlichsten aus.
 
Die Rendite bei Wohnliegenschaften betrug 6,7% (7,1%) und bei gemischt genutzten Liegenschaften 6,0% (6,2%). Der Iazi-Geschäftsleiter Iazi hält auch im 2021 fest: «Nach wie vor bleiben Immobilien eine begehrte Anlage bei volatilen Aktienmärkten und einer unsicheren Wirtschaftsentwicklung.»

Die Raiffeisen-Bankengruppe hält in ihrem letzten Immobilienbericht fest: «Investitionen in Wohnrenditeliegenschaften bleiben attraktiv. Kommerziell genutzte Objekte stehen dagegen wegen der durch Covid-19 verstärkten Trends zu Onlinehandel und Home-Office vor Herausforderungen.»
 
Gemäss Raiffeisen wird der Mietwohnungsmarkt aufgrund der hohen Leerstände auch mehr und mehr zum Mietermarkt. Die Neumieten dürften vor allem dort, wo viele Wohnungen leer stehen, weiter sinken. Musste 2013 eine Mietwohnung im Schnitt 25 Tage inseriert werden, nahm die Vermarktung letztes Jahr gemäss Raiffeisen-Analyse rund 36 Tage in Anspruch.
 
Die stärkere Verhandlungsposition der Mieterschaft zeige sich unter anderem an den nun bereits seit 2015 sinkenden Angebotsmieten. Gemäss dem Bericht «Schweizer Immobilienmarkt 2021» der Credit Suisse (CS) wurden 2020 in der Schweiz 26 000 Mietwohnungen baubewilligt. Dies sind deutlich weniger als in den Jahren 2016 bis 2018. Jedoch laut der CS «wohl noch zu viele, um einen baldigen Abbau der Leerstände zu bewirken».
 
Ein markanter Rückgang des Volumens neu eingereichter Baugesuche deutet jedoch darauf hin, dass es sich bei der allmählichen Beruhigung der Bautätigkeit tatsächlich um einen Trend handelt, der noch mindestens zwei bis drei Jahre Bestand haben dürfte. 2020 wurden gemäss der CS Neubaugesuche für 27 000 Mietwohnungen eingereicht – der tiefste Wert seit 2014.

Stefan Fahrländer, der Geschäftsleiter von Fahrländer Partner (FPRE), schreibt zur Situation im laufenden Jahr in einer Pressemitteilung: «Für Büroimmobilien sind 2021 insgesamt weitere Preisrückgänge zu erwarten, bedingt durch rückläufige Mieten, ansteigende Leerstände und insbesondere eine grössere Vorsicht der Investoren. Dies vor allem abseits der Toplagen.»
 
Bei Mehrfamilienhäusern hingegen erwartet auch FPRE trotz Corona-Krise keinen substanziellen Rückgang der Marktmieten. «In stark nachgefragten Regionen haben die Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern noch etwas Spielraum nach oben, in der Peripherie hingegen dürften vor allem Altbauten eher an Wert verlieren, während dort auch für Neubauten die Zeit der stetig steigenden Preise wohl vorbei ist», schreibt Fahrländer.

Doch in welchen Regionen haben Renditeliegenschaften in den letzten 15 Jahren überdurchschnittlich hohe Preissteigerungen erzielt? Diese Frage hat die NZZ dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner gestellt. Die Antworten liefert die folgende Übersichtstabelle des Unternehmens: Die Preise haben sich bei Wohnliegenschaften im Schweizer Schnitt von 2005 bis Ende 2020 jährlich um 3,9% erhöht.
 
In den von Wüest Partner beobachteten «Monitoring-Regionen» lag die Westschweiz mit einem jährlichen Zuwachs von 4,5% darüber. Die Genfersee-Region erzielte mit 4,3% ebenfalls überdurchschnittliche Zuwächse. Unterdurchschnittlich entwickelten sich hingegen die Preise von Wohn-Renditeimmobilien in den Regionen Innerschweiz (3,1%) und Ostschweiz (3,4%).
 
Im Vergleich dazu haben die Preise der gewerblich genutzten Renditeliegenschaften in den letzten 15 Jahren im Schnitt «nur» um 2,5% pro Jahr zugelegt. Die Wertsteigerungen bei Wohnliegenschaften waren im Schnitt somit höher als bei Gewerbeimmobilien. Doch wie haben sich die Preise von Wohnliegenschaften in den Grossstädten Zürich, Bern, Basel, Lausanne und Genf seit 2005 entwickelt? Ein Blick auf die Tabelle zeigt, dass Bern mit einer jährlichen Preissteigerung von 5,2% Spitzenreiter war.

Rolf Schmid von UBV Immobilien Treuhand ist seit über zehn Jahren in der Immobilienbewertung tätig und akkreditiert bei verschiedenen Banken. Er erstellt regelmässig Bewertungsgutachten für Renditeimmobilien. Er sagt: «Für Investoren ist es momentan schwierig, an bezahlbare, gute Objekte zu kommen. Ich prüfe regelmässig Dossiers von Renditeimmobilien, und von zehn Objekten sind im besten Fall zwei Objekte dabei, bei denen das Preisschild in etwa dem nachhaltigen Immobilienwert entspricht.»
 
Das Hauptproblem sei, dass Investoren zurzeit Preise bezahlten, die «jenseits von Gut und Böse» lägen. Investoren suchten Sicherheit im Betongold. Schmid rät jedem Privatinvestor, sich vor einem Kauf eine Zweitmeinung einzuholen. Von einem Investment zusammen mit anderen Miteigentümern über eine Online-Plattform («Crowdinvestment») rät Schmid Kleininvestoren grundsätzlich ab. Er kenne persönlich keine Immobilienfachleute, die in solche Miteigentumsmodelle investieren würden.

Hohe Renditen sind stets ein Spiegelbild von hohen Risiken. Diese bestehen bei einem Mehrfamilienhaus etwa in Form von Leerständen, Zinsänderungen, Reparaturen oder Änderungen der mietrechtlichen Rahmenbedingungen. Die wichtigste Frage für einen Investor lautet: Wie hoch ist die Rendite der Liegenschaft? Um das festzustellen, muss er folgende Rechnung machen: die Bruttorendite bzw. die effektiven Mieterträge minus Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Nebenkosten sowie Rückstellungen ergibt seine Nettorendite. Experten empfehlen eine Investition in ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz nur bei einer Bruttorendite von 5 (Top-Lagen) bis 6% (B-Lagen). Bei Neubauten kann es etwas weniger sein. Bei älteren Objekten an schlechter Lage ist eine wesentlich höhere Bruttorendite nötig. Nur so wird der Investor angemessen für seine zusätzlichen Renovationskosten und Risiken entschädigt. Die Vermögenspartner in Winterthur bieten auf ihrer Website einen Online-Rechner zur Kalkulation des «maximalen Kaufpreises» einer Renditeimmobilie an. Ein Beispiel: Die Mieteinnahmen einer Liegenschaft betragen 30 000 Fr. pro Jahr. Das Leerstandsrisiko beträgt 3%, die Unterhaltskosten 0,65% des Kaufpreises und die Einlage in den Erneuerungsfonds 0,5% pro Jahr. Für die Hypothek muss ein Investor 1% pro Jahr Zinsen zahlen. Der Investor hat 250 000 Fr. flüssige Mittel als Eigenkapital. Strebt er eine Nettorendite von 6% an, darf die Immobilie gemäss Berechnung nicht mehr als rund 772 100 Fr. kosten.

Bewertung: Bei der Bewertung einer Immobilie spielen diverse Faktoren wie z. B. die Lage und das wirtschaftliche Umfeld eine wichtige Rolle. Massgebend ist aber, mit welcher Bewertungsmethode die Immobilienschätzung durchgeführt wird. Renditeliegenschaften sind aus Bankensicht vom Ertragswert abhängig (Ertragswertmethode). Liegenschaftsbewertungen werden in der Regel von Banken sowie unabhängigen Immobilienbewertern vorgenommen, welche die örtlichen Marktverhältnisse kennen.

Alter des Objekts: Je älter ein Haus ist, desto grösser ist der Unterhalts- und Renovationsbedarf. Oft lassen sich nicht alle Umbaukosten auf die Mieterinnen und Mieter überwälzen. Welche grösseren substanziellen Instandsetzungen und Erneuerungen fallen in den nächsten Jahren an? Sind diese in der Bewertung berücksichtigt?
 
Bauprojekte in der Nähe: Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte man sich darüber informieren, ob in unmittelbarer Nähe des Grundstückes bauliche Änderungen geplant sind. Eine grosse Überbauung auf einer Nachbarparzelle kann einen negativen Einfluss auf den Wert der eigenen Immobilie haben – oder die Vermietung der neuen Immobilie erschweren.
 
Ertragslage kritisch prüfen: Verlangen Sie den Mieterspiegel der letzten drei Jahre mit Angaben zu den Wohnungen. Fragen Sie nach, wie sich die Erträge längerfristig, das heisst in den letzten fünf Jahren, entwickelt haben. Erkundigen Sie sich nach den Leerständen und der Häufigkeit von Mieterwechseln.
 
Grundbucheinträge prüfen: Schauen Sie, ob im Grundbuch Dienstbarkeiten und Grundlasten eingetragen sind. Lassen Sie die Einträge im Grundbuch im Zweifelsfall von einem Notar oder Juristen prüfen.
 
Leerstandsrisiko: Das Risiko von Leerständen wegen Mieterwechseln und Mietzinsausfall sollte man in seiner Kalkulation mitberücksichtigen.

Fremdfinanzierung: Die Hypozinsen sind immer noch sehr tief. Das Risiko steigender Zinsen sollte ein Investor einkalkulieren. Steigende Zinsen führen zu höheren Fremdkapitalkosten und einer sinkenden Nachfrage nach Renditeobjekten und damit zu namhaften Werteinbussen.

Klumpenrisiko vermeiden: Eine Renditeliegenschaft führt oft zu einem Klumpenrisiko, weil ein grosser Teil des Vermögens von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängig ist.

Objekt und Lage beurteilen: Bei Immobilien ist die Lage entscheidend. Prüfen Sie aber auch die Bausubstanz, absehbare Veränderungen im Quartier sowie die Nachfrage auf dem lokalen Mietwohnungsmarkt. Auch die Leerstandsquote und den Wanderungssaldo in einer Gemeinde sollten Sie in Erfahrung bringen.

Finanzierung: Banken finanzieren bei Renditeobjekten in der Regel maximal 75% des Kaufpreises bzw. des Ertragswertes. Mindestens einen Viertel der Kaufsumme müssen die Investoren somit selber aufbringen. Je mehr Fremdkapital Sie zu günstigen Konditionen erhalten, desto höher ist der Renditehebel, aber auch das Risiko bei steigenden Zinsen.

Reserven anlegen: Wer ein Renditeobjekt mithilfe von viel fremdem Geld finanziert, sollte Jahr für Jahr Reserven anlegen. So lassen sich die Folgen eines Wertverlustes abfedern. In einem solchen Fall kann die Hypothekarbank zusätzliche Eigenmittel vom Kreditnehmer verlangen, damit die Belehnungsrichtlinien weiterhin erfüllt sind. Wer diese Mittel nicht hat, muss die Immobilie im schlechtesten Fall verkaufen.

Verwaltung: Die Verwaltung von Immobilien und der Umgang mit der Mieterschaft kann zeitaufwendig und anspruchsvoll sein. Überlegen Sie sich, ob Sie das nötige Fachwissen und genügend Zeit dafür haben. Die Kosten für eine Mietliegenschaft belaufen sich gemäss dem Offerten-Portal Gryps auf 4 bis 5% des Jahresmietzinses, je nach Umfang der Aufgaben und der Region. Günstiger ist es, sich selbst um seine Immobilie zu kümmern. Zum Beispiel mithilfe einer Software für Hausverwaltung.

Steuerfolgen abklären: Vor allem die Steuern auf den Mieterträgen fallen ins Gewicht. In den Kantonen Thurgau, Genf und Gemeinden der Kantone AI, BE, FR, GR, JU, SG, TI, VD, VS fallen gemäss Eidgenössischer Steuerverwaltung für Private obligatorisch oder fakultativ auch sogenannte Liegenschaftssteuern an. Eine Steuerberatung kann vor einem Kauf sinnvoll sein.

Dieser Artikel ist in der NZZ 04/2021 erschienen

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