In der Schweiz gilt ein neues Erbrecht – das sind die wichtigsten Änderungen

Testament

Seit dem 1. Januar 2023 ist eine neue Fassung des Schweizer Erbrechts in Kraft. Erblasserinnen und Erblasser erhalten damit mehr Spielraum, um über ihren Nachlass zu bestimmen.

Autoren: Bernhard Bircher-Suits & Agustina Balmer, Publikation in der NZZ am 3.01.2023

In der Schweiz haben in den letzten drei Jahren die Scheidungen zugenommen. Das belegen Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BfS). Die Zahl stieg von insgesamt 16 885 Scheidungen im Jahr 2019 auf 17 159 im Corona-Jahr 2021. Weit verbreitet sind in der Schweiz nicht nur Scheidungen, sondern auch Zweit- und Drittehen sowie das Zusammenleben ohne Trauschein. Gemäss BfS leben bereits in jedem zehnten Schweizer Haushalt die Eltern im Konkubinat zusammen. Doch obwohl die «wilde Ehe» zunehmend an Bedeutung gewonnen hat, ist diese Form des Zusammenlebens rechtlich nach wie vor nicht explizit geregelt. Fakt ist: Im Konkubinat hat die Partnerin oder der Partner ohne entsprechendes Testament keinerlei Erbanspruch.

Das Parlament hat darum Ende 2020 die Revision des über hundert Jahre alten Erbrechts verabschiedet. Heutige Beziehungs- und Lebensformen sollen besser berücksichtigt werden. Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 19. Mai 2021 entschieden, das revidierte Erbrecht auf den 1. Januar 2023 in Kraft zu setzen.

Doch welche Gesetzesregelung gilt ab wann? Dabei ist der Zeitpunkt des Todes entscheidend. Wenn eine Person vor dem 1. Januar 2023 gestorben ist, gilt das bisherige Erbrecht. Wenn sie aber am oder nach dem 1. Januar 2023 stirbt, gilt das revidierte Erbrecht. Der Zeitpunkt der Nachlassregelung spielt dabei keine Rolle. Bisherige Erbverträge und Testamente bleiben auch im neuen Jahr weiterhin gültig.

Was bleibt gleich, und was ändert sich?

Im Erbrecht sind gesetzliche Pflichtteile festgehalten, auf die die Ehepartnerin bzw. der Ehepartner und die Nachkommen sowie die Eltern des Verstorbenen Anspruch haben. Konkubinatspartnerinnen und -partner haben hingegen keinen gesetzlichen Anspruch auf das Erbe. Aufgrund der Pflichtteile ist der Teil des Erbes, über den die Hinterlassenden frei verfügen können, eingeschränkt.

Diese Anteile – und somit auch die frei verfügbare Quote – werden nun aber neu verteilt. Der Pflichtteil der Eltern entfällt mit der Revision ganz (siehe Grafiken unten). Jener des Ehepartners bzw. der Ehepartnerin und des eingetragenen Partners bleibt dagegen unverändert.

Konkubinatspartnerinnen und -partner sowie Stiefkinder können dank der neuen Zuteilung der frei verfügbaren Quote einfacher begünstigt werden.

Pflichtteil für Nachkommen
Pflichtteil mit Nachkommen und Ehepartner
Pflichtteil Eltern
Hilfswerke können einfach begünstigt werden

Die drei Beispiele zeigen: Eltern und Kinder haben im neuen Erbrecht tiefere Pflichtteile, und die frei verfügbare Quote steigt. Dank höherer freier Quote können in Zukunft auch gemeinnützige Hilfswerke stärker berücksichtigt werden.

Fabian Füllemann, Rechtsanwalt aus Winterthur, sagt dazu: «Meiner Meinung nach sollten Erbschaftshinterlassende Hilfswerke im Testament besser nicht als Erben einsetzen, sondern ihnen ein Legat vermachen. Erben haften nämlich auch für die Schulden der Erbschaftshinterlassenden.» Durch ein Legat werden Begünstigte nicht Teil der Erbgemeinschaft. Sie erhalten einen bestimmten Gegenstand, einen festen Betrag oder einen Prozentanteil des Erbes.

Kein Pflichtteil bei Scheidungsverfahren

Eine weitere neue Regelung gilt bei Ehepaaren in Scheidung: Bisher hatte die Ehepartnerin bzw. der Ehepartner Anspruch auf den Pflichtteil, bis die Scheidung rechtskräftig ist. Seit dem 1. Januar 2023 gilt: Wenn eine Ehepartnerin oder ein Ehepartner während eines laufenden Scheidungsverfahrens stirbt, wird der Pflichtteilschutz aufgehoben. Neu kann mit einem Testament die Ehepartnerin oder der Ehepartner bei einem rechtshängigen Scheidungsverfahren vollständig enterbt werden.

Schenkungen sind anfechtbar

Das Recht wird auch bei Schenkungen nach Abschluss eines Erbvertrags angepasst. Bisher galt nach Abschluss eines Erbvertrages Schenkungsfreiheit. Das heisst: Schenkungen, die an Dritte gemacht werden, nachdem ein Erbvertrag abgeschlossen worden ist, sind grundsätzlich zulässig. Neu gilt im Gesetz das Schenkungsverbot: Alle Schenkungen nach Abschluss eines Erbvertrages sind grundsätzlich anfechtbar – eine Ausnahme sind Gelegenheitsgeschenke. Wenn Schenkungen aber trotzdem zulässig sein sollen, muss es die Person, die die Erbschaft hinterlässt, im Erbvertrag explizit erwähnen.

Müssen Testament und Erbvertrag angepasst werden?

Die Erbrechtsrevision ist eine gute Gelegenheit, um Erbverträge und Testamente zu überprüfen. Der Rechtsanwalt Fabian Füllemann sagt: «Wenn bereits ein Testament oder ein Erbvertrag errichtet wurde, sollte man überprüfen, ob sich diese weiterhin wie geplant umsetzen lassen. Generell ist es ratsam, diese Gesetzesrevision als Anlass zu nutzen, sich frühzeitig mit dem eigenen Nachlass auseinanderzusetzen.»

Sarah Wagner, Nachlassexpertin beim VZ Vermögenszentrum in Zürich, sagt dazu: «Grundsätzlich werden sich wohl vermehrt im Hinblick auf die revidierten Bestimmungen Auslegungsfragen ergeben. Als Beispiel: Wollte der Erblasser, dass seinem Kind effektiv 3/8 des Nachlasses zukommen?»

Um solche Anfechtungen zu vermeiden, sollte man beim Verfassen von erbrechtlichen Regelungen genau auf Formulierungen achten. Sarah Wagner empfiehlt: «Erbschaftshinterlassende sollten bestehende erbrechtliche Regelungen, in welchen fixe Quoten zugewiesen werden, überprüfen.» Aufpassen sollte man zudem bei Ausdrücken wie: «Meine Ehefrau erhält die frei verfügbare Quote und mein Sohn den Pflichtteil.» Klarer wäre eine Formulierung wie: «Meine Ehefrau möchte ich so weit wie möglich begünstigen und meinen Sohn mit dem Pflichtteil, der zum Zeitpunkt meines Todes gilt.»

Tipps zum Testament

Formvorschriften und Testamentsarten: Es gibt drei verschiedene Arten, ein gültiges Testament zu verfassen: Das eigenhändige Testament muss von der erbschaftshinterlassenden Person selber von Anfang bis Schluss von Hand geschrieben sein und braucht die Angabe von Jahr, Monat, Tag der Erstellung und die eigenhändige Unterschrift.

Die sicherste Art ist die öffentliche Beurkundung: Die Erblasserin bzw. der Erblasser begibt sich zu einer Urkundsperson und teilt dort unter Mitwirkung von zwei Zeugen ihren bzw. seinen Willen mit. Dieser wird auf einer Urkunde festgehalten, datiert und mit einer Unterschrift der Beteiligten bestätigt. Die dritte Art ist lediglich eine Notlösung, dabei wird der letzte Wille vor zwei Zeugen mündlich mitgeteilt.

Inhalt: Inhaltlich sind Erbschaftshinterlassende durch die Pflichtteile eingeschränkt. Die Pflichtteile können nur in zwei Fällen unterschritten werden: durch eine Enterbung aus besonderen und schwerwiegenden Gründen oder durch Abschluss eines Erbvertrags mit der pflichtteilberechtigten Person, die ihre Zustimmung zur Unterschreitung gibt. Wünsche können ebenfalls im Testament aufgenommen werden. Diese sind jedoch ausschliesslich Wünsche und rechtlich nicht durchsetzbar.

Testament regelmässig prüfen: Das Testament sollte alle drei bis fünf Jahre überprüft werden. Beziehungen und Meinungen verändern sich mit der Zeit. Es sollte immer dem aktuellen Willen entsprechen.

Korrekturen im Testament: Jede Korrektur in einem Testament sollte mit Datum und Unterschrift versehen werden. Vorsicht: Bei grösseren Korrekturen lohnt es sich, das Testament neu zu schreiben. Somit werden falsche Interpretationen vermieden. Wenn der Erblasser oder die Erblasserin das Testament neu schreibt, muss festgehalten werden, dass frühere Testamente aufgehoben werden.

Widerruf: Erbschaftshinterlassende können das Testament jederzeit widerrufen. Das kann auf drei Arten geschehen: Sie können formal erklären, dass das Testament nicht mehr gelten soll. Dabei müssen die Formvorschriften eingehalten werden. Eine weitere Möglichkeit ist, ein neues Testament zu verfassen. Dabei verliert das alte Testament an Gültigkeit. Die letzte Variante ist, das Testament zu vernichten. Dafür kann man es zerreissen, durchstreichen, ausradieren, verbrennen oder wegwerfen.

Lesen Sie den Originalartikel vom 03.01.2023 online auf nzz.ch.

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In Deutschland leben Schweizer Rentner zum Tiefpreis

Immer mehr Schweizer Rentner verbringen ihren Ruhestand in Deutschland. Die Wohn- und Lebenshaltungskosten sind dort tiefer, der Franken ist stark – und es gibt keine Vermögenssteuer. Je nach Konstellation lohnt sich der Umzug auch für Erwerbstätige.

Autor: Bernhard Bircher-Suits
30.11.2022

Gemäss der langjährigen Untersuchung «Einkaufstourismus» der Universität St. Gallen geht dieser langsam zurück. Der Schweizer Detailhandel verlor im Jahr 2017 durch den Einkaufstourismus 9 Milliarden Franken – im laufenden Jahr sind es noch 8,43 Milliarden. Zwar legte der Online-Einkaufstourismus deutlich zu, jedoch war der Rückgang in stationären Geschäften im Ausland deutlich grösser. Pro Einkauf geben Schweizerinnen und Schweizer im Schnitt 216 Franken in ausländischen Geschäften aus. Das sind durchschnittlich 30 Franken weniger als noch vor fünf Jahren.

Auswanderungsdestination Deutschland

Viele Schweizerinnen und Schweizer kaufen immer noch gerne in Deutschland ein, auch weil es dank dem starken Franken nun noch günstiger ist. Tausende ziehen gleich ganz ins Nachbarland. Gemäss dem Bundesamt für Statistik (BfS) ist Deutschland für Schweizer nach Frankreich die beliebteste Auswanderungsdestination. Im Jahr 2021 lebten 96 600 Schweizerinnen und Schweizer in Deutschland.

Wie die Auslandschweizer-Statistik des BfS zeigt, wohnten Ende 2021 rund 20 000 Schweizer Rentenbezüger in Deutschland – im Jahr 2019 waren es noch 19 000. Doch diese Zahlen sind mit Vorsicht zu geniessen. Sie umfassen nicht zwingend alle Schweizer Staatsangehörigen. Schliesslich lassen sich nicht alle als Auslandschweizerin beziehungsweise Auslandschweizer in der Schweiz registrieren. Die offizielle Schweizer Statistik ist daher ungenau.

Kredit für Hausbau in Deutschland: «Möglich, aber schwierig»

Die pensionierte Logopädin Ursula und der ehemalige Unternehmer Hans-Ulrich K. sind ein Beispiel für Schweizer, die in Deutschland ihren Lebensabend verbringen. Das Ehepaar kaufte im Jahr 2012 in der deutschen Grenzgemeinde Dettighofen 1250 Quadratmeter Bauland für 95 000 Euro. Damals waren das 152 000 Franken. Hier liessen sie ein Haus für rund 1 Million Euro bauen.

Hans-Ulrich K. sagt: «In unserem früheren Wohnort Boppelsen (ZH) lag der Quadratmeterpreis damals bei 1200 Franken. In Dettighofen zahlten wir umgerechnet 122 Franken.» Schweizern ist es erlaubt, in EU-Staaten Immobilien zu erwerben. Doch Schweizer Banken finanzieren keine Immobilien im Ausland. Das Ehepaar musste sein Haus in Boppelsen daher verkaufen, um das neue Heim in Dettighofen zu finanzieren. Nach Abzug der Hypothek blieben vom Verkaufsertrag von 1,35 Millionen Franken noch 630 000 Franken.

Mit dem ausbezahlten Pensionskassenkapital und dem Verkauf von Land brachten sie fast genug Eigenmittel für den Hausbau zusammen. «Da wir ins Ausland zogen, erhielten wir keinen Steueraufschub für den erneuten Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum», sagt K. Sie mussten der Gemeinde Boppelsen daher 100 000 Franken Grundstückgewinnsteuern abliefern.

Für den Hausbau erhielten sie ein Darlehen von 120 000 Euro von der deutschen Volksbank Hochrhein – keine Selbstverständlichkeit. Deutsche Kreditgeber sind zurückhaltend mit der Vergabe von Krediten an Schweizer Rentenbezüger.

Im Juli 2014 zogen Hans-Ulrich K. und Ursula K. ins fertige Haus ein. Dettighofen hat 1157 Einwohner, ein paar Dutzend davon haben einen Schweizer Pass. Nach der amtlichen Prüfung seiner Finanzen und Versicherungen erhielt das Ehepaar K. eine Aufenthaltsbewilligung für fünf Jahre. Hans-Ulrich K. erhält seit 2010 eine AHV-Rente. Auslandschweizer haben indessen keinen Anspruch auf weitere Leistungen wie Hilflosenentschädigung, Hilfsmittel oder Ergänzungsleistungen.

Die AHV-Rente von Herrn und Frau K. beträgt 3550 Franken. Dazu kommen 1500 Franken Pensionskassenrente. In der Schweiz würden sie mit rund 5000 Franken pro Monat «nicht weit kommen», sagt er. In Deutschland hingegen kommen sie mit den umgerechnet 4500 Euro pro Monat «gut über die Runden». Dies auch deshalb, weil die Lebenshaltungskosten dort deutlich geringer sind als in der Schweiz. Zum Vergleich: Eine Durchschnittsrente für ein deutsches Rentnerpaar beträgt nur rund 2200 Euro pro Monat.

Krankenversicherung bleibt in der Schweiz

Schweizer Rentenbezügerinnen und -bezüger, die nur von der Schweiz eine Rente beziehen und in die EU übersiedeln, bleiben grundsätzlich obligatorisch bei der Krankenkasse in der Schweiz gegen Unfall und Krankheit versichert. Sie können sich entweder in Deutschland oder in der Schweiz behandeln lassen.

Die Schweizer Unternehmerin und Grenzgängerin Sonja Jasper-Venema (53) lebt ebenfalls in der deutschen Grenzgemeinde Dettighofen. «Wir haben als Krankenkasse die Sympany und das sogenannte Grenzgänger-Modell. Das heisst: Wir können sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland zum Arzt», sagt sie. «Unser Tarif scheint günstiger zu sein, als wenn wir in Zürich wohnen würden.» In der Schweiz würde sie jedoch auch Selbstbehalt und Franchise zahlen. Wenn sie in Deutschland zum Arzt gehe, müsse sie je nach Arzt noch eine Zuzahlung leisten – wie die Deutschen auch.

Steuer auf Eigenmietwert und Vermögenssteuer entfallen

Mit einem definitiven Wegzug aus der Schweiz werden das Einkommen und das Vermögen im Ausland steuerpflichtig. Zwischen der Schweiz und jedem EU-Land be­stehen Doppelbesteuerungsabkommen. Die Besteuerung richtet sich nach dem jeweiligen Abkommen. Worüber sich Rentner wie auch Berufstätige freuen: In Deutschland muss man auf das eigene Haus keinen Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Den Zins von Herrn und Frau K. für ihre restlichen Hypothekarschulden von 70 000 Euro kann das Paar umgekehrt nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Deutschland kennt keine Vermögenssteuer mehr. Sie müssen also den Wert ihres Hauses nicht versteuern.

Die Unternehmerin Sonja Jasper-Venema lebt seit 1997 in Dettighofen, 500 Meter von der Schweizer Grenze entfernt. Ihr verstorbener Ehemann war deutscher Staatsbürger. Jasper hat einen Schweizer Pass. Ihre zwei Söhne, 17 und 20 Jahre alt, sind Doppelbürger. Ihre Entscheidung, nach Deutschland zu ziehen, traf sie gemeinsam mit ihrem Ehemann. «Hier konnten wir uns ein Haus mit Umschwung leisten.» Jasper-Venema betreibt eine Kommanditgesellschaft mit Steuersitz in Zürich. Sie sagt: «Steuerlich ist die Kommanditgesellschaft interessant, weil mein gesamtes Einkommen in Zürich versteuert wird. Bei einer AG oder GmbH hätte ich einen Lohnausweis, würde in der Schweiz Quellensteuer zahlen und wäre in Deutschland voll einkommenssteuerpflichtig. Mit dem höheren Steuersatz in Deutschland würde ich deutlich mehr bezahlen.»

In Deutschland gebe es zudem keine Vermögenssteuer, sagt Jasper-Venema. In der Schweiz müsse sie jedoch das Haus und das Vermögen deklarieren und versteuern. «Ich mache eine Steuererklärung in Zürich und eine separat für Deutschland. In Deutschland muss ich aber die Einnahmen aus der Photovoltaikanlage auf meinem Haus deklarieren. Ich muss auch Pensionskassen-Einkäufe und Einzahlungen in die dritte Säule in Deutschland deklarieren.»

Wie sieht es beim Ehepaar K. aus? Sie zahlen mit rund 8000 Euro Steuern pro Jahr doppelt so viel wie früher im steuergünstigen Boppelsen. Schweizer AHV- und Pensionskassenrenten werden in Deutschland zwar nicht zu 100 Prozent besteuert. Bei Herrn und Frau K. unterliegen 60 Prozent der Einkommenssteuer. Der Umzug hat sich für das Ehepaar trotzdem finanziell gelohnt. Hans-Ulrich K. sagt rückblickend: «Wir würden wieder nach Deutschland ziehen. Schweizer Rentenbezügern empfehlen wir eine Ansiedlung in der Grenzregion. Hier ticken die Leute etwa gleich wie die Schweizer.» Egal ob Rentenbezüger oder Werktätige, alle profitieren von den tieferen Lebenshaltungskosten. Wer als Angestellter jedoch in der Schweiz gut verdient, wird in Deutschland mit hohen Einkommenssteuern belastet.

Umzug nach Deutschland: Das sollten Auswanderungswillige wissen

Aufenthaltsgenehmigung: In EU-Staaten erhalten Schweizer Rentenbezüger eine Aufenthaltserlaubnis für mindestens fünf Jahre. Sie müssen nachweisen, dass sie über genügend Mittel verfügen und keine Sozialhilfe beanspruchen. Zudem benötigen sie einen Krankenversicherungsschutz.

Lebenshaltungskosten: Tiefe Preise und der starke Franken machen das Leben in Deutschland attraktiv. Wechselkursverhältnisse können sich aber ändern.

AHV und Pensionskasse: Für die Auszahlung von AHV/IV-Renten ins Ausland ist die Schweizerische Ausgleichskasse beziehungsweise die IV-Stelle für Versicherte im Ausland zuständig. Ein AHV-Leistungsbezüger kann seine Rente auf ein Konto in der Schweiz oder im Ausland auszahlen lassen. Pensionskassen verlangen meist ein Schweizer Konto.

Versicherungen: Einige Schweizer Krankenkassen bieten eine Krankenversicherung für Personen an, die in einem EU-/Efta-Staat wohnen. Eine Übersicht über diese Prämien bietet das Vergleichsportal Priminfo.ch unter «Prämien EU/Efta». Weitere Informationen zum Thema Krankenversicherung in Deutschland gibt es auf den Websites kvg.org sowie dvka.de.

Steuern: Auf Renten- und Kapitalbezüge der Pensionskasse erhebt die Schweiz in der Regel eine Quellensteuer. Dasselbe gilt für Freizügigkeitsguthaben und Guthaben der dritten Säule. Nach Deutschland ­ausgewanderte Schweizer können die Quellensteuer dank Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern.

Nachlass: Wer im Ausland lebt und dort stirbt, unterliegt normalerweise auch dem dortigen Erbrecht. Schweizer Bürger, die in einem EU-Land leben, können aber testamentarisch verfügen, dass ihr Nachlass nach Schweizer Recht geregelt werden soll.

Steuerberater: Viele Punkte in der Steuererklärung sind für in Deutschland wohnhafte Schweizer nicht verständlich und relativ kompliziert. Fehler in der Steuererklärung sind schnell gemacht und können mithilfe von Steuerberatern vermieden werden. Gut zu wissen: Es gibt Steuerberater, die auf Grenzgänger spezialisiert sind.

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Hypothekarschulden: Abzahlen anstatt verlängern kann sich lohnen

Schweizer Immobilienbesitzer haben im internationalen Vergleich hohe Hypothekarschulden, die sie oftmals nicht begleichen. Ist mit den steigenden Kreditzinsen die Zeit gekommen, die Hypothekarschulden nach Möglichkeit zu reduzieren?

Autor: Bernhard Bircher-Suits
20.11.2022, 07:39 Uhr

Es tönt paradox: Schweizer Privathaushalte haben in Westeuropa sowohl die höchsten Netto-Finanzvermögen als auch die höchsten Schulden. Gemäss der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bestehen die finanziellen Verpflichtungen der privaten Haushalte im Wesentlichen aus Hypotheken und Konsumkrediten.

Ende 2020 beliefen sich die finanziellen Verpflichtungen der Haushalte auf insgesamt 934 Milliarden Franken. Ende 2000 lag der Schuldenberg der Schweizer Haushalte noch bei 480 Milliarden Franken. Von den gesamten Kreditverpflichtungen entfielen Ende 2020 95 Prozent auf Hypotheken (Vorjahr: 91 Prozent).

Das Ende der ultratiefen Zinsen

Hypothekar-Schuldner wurden in den letzten zehn Jahren mit tiefen Zinsen «verwöhnt». Im Idealfall haben die Kreditnehmenden in der nun endenden Tiefzinsphase für die Hochzinsphase Reserven gebildet oder das Ersparte für den Abbau ihrer Hypothek eingesetzt. Denn höhere Zinsen schmerzen – je nach individueller Restlaufzeit einer bestehenden Hypothek – früher oder später alle Kreditnehmenden.

Die Hypothekarzinsen sind stark gestiegen. Der Zinsindex der Plattform Hypotheke.ch stand Ende Oktober bei 2,71 Prozent. Vor einem Jahr hatte er noch 1,12 Prozent betragen. Dies zeigt eine deutliche Erhöhung der Finanzierungskosten. Steigt der Index um 0,01 Prozentpunkte, so bedeutet dies, dass sich die Zinskosten einer Hypothek über 800 000 Franken pro Jahr um 80 Franken verteuern. Im vergangenen Jahr hat sich eine solche Hypothek also um 12 720 Franken im Preis erhöht.

Wie sich die Hypothekarzinsen weiterentwickeln, hängt stark von der Geldpolitik der Nationalbanken ab. Bekommen die Zentralbanken die Inflation nicht unter Kontrolle, dürften weitere Leitzinserhöhungen anstehen und damit auch die Hypozinsen weiter steigen. Eine globale Wirtschaftsflaute könnte sie aber auch wieder nach unten drücken oder zumindest ihren Auftrieb dämpfen.

Hypozinsen sind steuerlich absetzbar

Die Zinshöhe spielt bei der Überlegung, ob eine Hypothekarschuld amortisiert beziehungsweise zurückbezahlt werden soll oder nicht, eine wesentliche Rolle. Ein Rechenbeispiel: Zahlt ein Kreditnehmer bei einem Zinssatz von 2,2 Prozent 100 000 Franken der Hypothek an die Bank zurück, spart er pro Jahr 2200 Franken an Zinskosten. Bei einem Zinssatz von 1,2 Prozent sind es lediglich 1200 Franken. Je höher der Zinssatz ist, desto mehr lohnt es sich somit, die Hypothek zu tilgen.

Gut zu wissen: Die Abzahlung einer Hypothek im zweiten Rang ist Pflicht. Im Gegensatz zur zweiten Hypothek ist die Rückzahlung einer ersten Hypothek hingegen freiwillig. Eine Rückzahlung kann bei einer Festhypothek nur nach Laufzeitende ohne teure Strafgebühr – die sogenannte «Vorfälligkeitsentschädigung» – vorgenommen werden.

Dennoch gibt es je nach Ausgangslage gute Gründe, die Hypothek zu amortisieren, sofern ein Kreditnehmer über freies Kapital verfügt. Andere Faktoren sprechen dagegen – wie zum Beispiel die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekarzinsen. Sie ist für viele Kreditnehmende mit ein Grund, Kredite stehen zu lassen.

Renditechancen wegen Amortisierung verpassen

Nutzt ein Wohneigentümer liquide Mittel zur Amortisation der Hypothek, steht dieses Geld nicht für andere, allenfalls gewinnträchtigere Investitionen zur Verfügung. Das ist ebenfalls zu beachten.

Wie viel Rendite jemand mit Wertschriften verpasst, hängt von der persönlichen Risikobereitschaft ab. Eine Annahme: Jemand investiert in risikobehaftete Aktien und erzielt eine jährliche Rendite von drei Prozent. Dann ist diese Rendite in der Regel höher als die Zinsersparnis bei einer Amortisation. In diesem Fall fährt ein Kreditnehmer mit einer Amortisierung schlechter.

Investiert jemand hingegen in sicherere Staatsanleihen oder parkiert sein Geld auf dem Sparkonto, ist die Rendite deutlich weniger hoch. Dann profitiert man stärker von der Zinsersparnis infolge der Amortisation als von der Rendite aus den Investitionen.

Inflation verkleinert die Hypothekarschuld laufend

Der Entscheid zu «Rückzahlung oder nicht?» hängt auch davon ab, wie hoch der offerierte Zins für eine neue Hypothek ist. Ist die Inflation – im Oktober dieses Jahres lag sie bei 3 Prozent – höher als der offerierte Zinssatz, verkleinern sich die Schulden laufend. Solche Kreditnehmer könnten also mit einer Amortisation zuwarten. Hypotheken ohne fixe Laufzeit werden in Zeiten steigender Inflation in der Regel teurer. Dann kann es sich lohnen, das Darlehen zu amortisieren.

Wer vor allem auf Sicherheit setzt und genügend freie Mittel oder grosse Vorsorgeguthaben hat, wählt die Amortisation – ganz nach dem Motto: Lieber schuldenfrei im Alter und unabhängig von Kreditgebern. Im Einzelfall kann eine (vollständige) Amortisation der Hypothek aber Nachteile bringen: Vor allem dann, wenn nach der Abzahlung nicht mehr genügend Liquidität vorhanden ist. Es gilt daher, die Hypothek nur so weit zu reduzieren, dass mindestens ein paar zehntausend Franken als Barreserve für Unvorhergesehenes verfügbar bleiben. Der Grund: Banken verwehren Pensionierten mit tiefen Renteneinkommen eine Wiederaufstockung der Hypothek.

Jeder Fall ist anders gelagert

Eine generelle Empfehlung für oder gegen die freiwillige Amortisation gibt es folglich nicht. Es gilt die individuellen Faktoren zu betrachten und die eigene Finanzsituation zu prüfen. Hypothekarnehmerinnen und -nehmern stellen sich folgende Fragen:

  • Wie sieht meine finanzielle Situation aus?

  • Spare ich mehr, wenn ich weniger Zinsen zahlen muss, oder ist der Steuervorteil dank den Abzugsmöglichkeiten grösser?

  • Kann ich eine höhere Rendite mit dem Geld erzielen, als ich an Zinsen spare?

  • Brauche ich viel Liquidität, oder kann ich es mir leisten, die Hypothek zu amortisieren?

Drei Experten geben Empfehlungen

Die NZZ hat in Zusammenarbeit mit dem Hypothekarspezialisten Florian Schubiger von Hypotheke.ch drei reale, anonymisierte Hypo-Schuldnerprofile zusammengestellt. Experten von Hypotheke.ch, UBS und Raiffeisen Zürich geben für alle drei Lebenssituationen Empfehlungen ab. Die Leitfrage lautete: abzahlen oder nicht?

Ehepaar Charlene & Daniel Müller

Das Ehepaar Müller wohnt in einem Reiheneinfamilienhaus in Zürich. Sie weisen eine niedrige Risikobereitschaft bei Geldanlagen aus. Sie haben deshalb ihr Vermögen auf einem Konto bei einer Kantonalbank. Sie haben keine Wertschriften. Ihre Hypothek wird per 31. 10. 2022 fällig. Sie haben von ihrer Hausbank eine Offerte von 2,7 Prozent Zins für eine zehnjährige Festhypothek erhalten, welche sie annehmen möchten.

Empfehlung von Florian Schubiger (Hypotheke.ch):
Hypothek amortisieren

Herr und Frau Müller sollten sich überlegen, die Hypothek zu reduzieren. Einerseits erhalten sie auf dem Konto kaum Zinsen, müssen für die Hypothek aber mehr als 20 000 Franken Zinsen pro Jahr bezahlen. Wenn sie die Hypothek amortisieren, verringern sie die Zinslast und haben auf der anderen Seite kaum Mindererträge, weil die Zinsen auf dem Konto so tief sind. Auch nach einer Amortisation besteht keine Gefahr, dass sie in einen Liquiditätsengpass geraten, da sie ja über eine gewisse Sparquote verfügen.

Mit einer Amortisation haben sie einen weiteren Vorteil: Sie können besser über den Hypothekarzinssatz verhandeln, weil die Hypothek tiefer ist und die Belehnung dann unter 65 Prozent fällt (Stichwort Bonität / Rating der Kreditnehmer). Die Belehnung und die Tragbarkeit sind die zwei wichtigsten Einflussfaktoren beim Zinssatz. Wer die Hypothek amortisiert, verbessert gleichzeitig beide Faktoren und kann mit einem deutlich besseren Zinssatz rechnen. Gut zu wissen: Bei einer so tiefen Belehnung offerieren auch Pensionskassen, Anlagestiftungen und Versicherungen sehr gute Zinsen bei Hypotheken. Es kann sich lohnen, weitere Offerten für die Erneuerung der Hypothek einzuholen.

Empfehlung von Andrea Steinmann Mascaro (Raiffeisenbank Zürich):
Abzahlung der zweiten Hypothek

Die Abzahlung der zweiten Hypothek erscheint in diesem Fall als sinnvoll. Allenfalls könnte auch mehr amortisiert werden, bis zu einem Betrag von etwa 250 000 Franken, da die Gelder nur auf dem Konto liegen und keine Anlagen getätigt werden. Die tiefen Zinserträge auf dem Konto und die Inflation sprechen dafür, ebenso wie die weiteren Kennzahlen des Ehepaares.

Zu berücksichtigen gilt es den Zinsabzug zum Eigenmietwert. Dieser fällt bei höheren Zinsen wieder stärker ins Gewicht und muss bei dem Entscheid ebenfalls in die Überlegungen einbezogen werden. Die Eheleute sind zwar erst knapp 50, dennoch könnte auch das Einkaufspotenzial für die Pensionskasse überprüft werden. Es bestünde wohl die Möglichkeit, dort einzuschiessen, was wir als sinnvoller erachten, als zu viel zu amortisieren.

Empfehlung von der UBS:
Teilrückzahlung der Hypothek/Amortisation

Aufgrund dessen, dass die Kunden ihr gesamtes Sparguthaben auf einem Konto haben und eine niedrige Risikobereitschaft aufweisen, sind die Zinskosten der Hypothek höher als die Erträge, welche auf dem Kontoguthaben erzielt werden. Auch wenn man die Steuerersparnis, welche Herr und Frau Müller durch den Abzug des Hypothekarzinses erzielen, mit einberechnet, sind die Kosten für die Hypothek noch immer höher als die Nettoerträge auf dem Konto.

Single Julia Studer

Frau Studer lebt alleine in ihrer Eigentumswohnung. Sie legt ihr Geld seit vielen Jahren selber in Aktien an. Sie spart damit in erster Linie für die Pensionierung. Seit dem Kauf der Eigentumswohnung vor über zehn Jahren hat Frau Studer eine Libor-Hypothek, die 2021 in eine Saron-Hypothek umgewandelt wurde. Sie ist damit gut gefahren und kann steigende Zinsen gut verkraften. Sobald der Saron nicht mehr negativ ist, steigt auch der Zinssatz für die Hypothek von Frau Studer im Gleichschritt mit dem Saron-Zins an. Ein Wechsel in eine Festhypothek kommt nach dem Zinsanstieg für Frau Studer nicht mehr infrage.

Single Julia Studer - NZZ Hypothekarschulden

Empfehlung von Florian Schubiger:
keine Amortisation

Eine Amortisation der Hypothek ergibt bei Frau Studer keinen Sinn. Die Hypothek ist im Vergleich zum Immobilienwert bereits tief. Dies hat auch damit zu tun, dass die Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren so massiv angestiegen sind. Diese Situation teilt Frau Studer mit anderen Immobilienbesitzern: Viele wissen gar nicht, dass sie durch die Preissteigerungen in den letzten Jahren heute eine tiefe Belehnung haben.

Zudem hat Frau Studer auf den Aktienanlagen einen langen Anlagehorizont und damit gute Renditechancen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Rendite auf den Geldanlagen höher ist als der Zinssatz bei der Hypothek, ist relativ hoch. Steigen die Zinsen sehr stark an, kann die Situation neu beurteilt werden. Durch Kontoguthaben und die Sparquote besteht die Möglichkeit, auch später zu amortisieren. Bei Saron-Hypotheken kann entweder nach einer kurzen Anzeigefrist oder beim Auslaufen des Rahmenvertrags amortisiert werden. Die meisten Rahmenverträge laufen drei Jahre.

Empfehlung von Andrea Steinmann Mascaro:
keine Amortisation

In diesem Fall besteht eine tiefe Belehnung. Aus diesem Grund ergibt es wenig Sinn, die Hypothek zurückzuzahlen. Einen Liquiditätspuffer von rund 100 000 Franken für Notfälle erachten wir als sinnvoll. Anlagen werfen im langjährigen Durchschnitt eine bessere Rendite ab als die Ersparnisse, die durch die tiefere Zinsbelastung bei einer Amortisation entstehen. Bei einem allfälligen weiteren Zinsanstieg sind Mittel für eine Amortisation vorhanden, so dass dies zu einem späteren Zeitpunkt nochmals überprüft werden kann.

Empfehlung von der UBS:
Weiterführung Saron-Hypothek / keine Amortisation

Geht man von historisch durchschnittlichen Aktienrenditen aus, sollten diese höher ausfallen als die zu zahlenden Hypothekarzinsen. Die Belehnung der Liegenschaft ist mit rund 42 Prozent sehr tief. Solange sich das Einkommen von Frau Studer nicht verändert, läuft Frau Studer keine Gefahr, ihre Hypothek (teil)amortisieren zu müssen. Sollten die Hypothekarzinsen jedoch stark ansteigen, ist es ratsam, die Situation neu beurteilen zu lassen.

Rentner-Ehepaar Pino & Stefanie Moreno

Das Rentnerpaar Moreno lebt in einer Doppelhaushälfte. Sie möchten so lange wie möglich auch im Alter im Haus bleiben und fühlen sich sehr wohl. Sie sind aber überrascht, wie stark die Zinsen gestiegen sind, und wollen die Zinskosten reduzieren. Sie haben im Dezember 2017 eine fünfjährige Festhypothek zu einem Zinssatz von 1,1 Prozent abgeschlossen. Sie überlegen sich deshalb, ob sie die Hypothek reduzieren sollten, um Zinskosten zu sparen.

Rentner-Ehepaar Pino und Stefanie Moreno - NZZ Hypothekarschulden

Empfehlung von Florian Schubiger:
keine Amortisation

Auch wenn es verlockend ist, die Hypothek im Alter so stark wie möglich zu amortisieren, sollten es die Morenos nicht tun. Die Belehnung ist schon jetzt sehr tief, und der Grossteil ihres Vermögens ist in der Immobilie gebunden. Würden sie noch mehr amortisieren, bestünde die Gefahr, dass sie irgendwann einen Liquiditätsengpass hätten. Morenos haben schon jetzt ein Gesamtvermögen von deutlich mehr als 1 Million Franken. Nur einen kleinen Teil davon können sie zur Bestreitung des Lebensunterhalts verwenden. Die Kontoguthaben von 150 000 Franken sollten sie als Sicherheit nicht auch noch in der Immobilie binden, sondern als Sicherheitsreserve behalten.

Empfehlung von Andrea Steinmann Mascaro:
eher keine Amortisation

Grundsätzlich ist eine Amortisation in diesem Fall nicht notwendig, da die Belehnung sehr tief ist. Eine gewisse Liquiditätsreserve ist sinnvoll, auch um höhere Zinsen in Zukunft durch allfällige spätere Amortisationen abzufedern. Unbedingt in die Betrachtung mit einzubeziehen sind allfällige grössere Investitionen – zum Beispiel in die Heizung oder die Fassadensanierung –, da häufig eine spätere Wiederauszahlung der Hypothek schwierig wird. Dies ist auch relevant unter dem Aspekt, dass einer der Ehepartner verstirbt und danach das Einkommen tiefer ausfällt.

Empfehlung von der UBS:
Hypothek verlängern

Obwohl Herr und Frau Moreno konservative Anleger sind und die Hypothekarkosten höher sind als die Erträge auf der Kontolösung, raten wir in diesem Fall dazu, die Hypothek zu verlängern. Morenos haben lediglich 150 000 Franken liquide Mittel zur Verfügung. Wir wissen nicht, ob ihre Renteneinkommen sämtliche Lebenshaltungskosten decken und ausserdem Spielraum lassen, um auf unvorhergesehene Ausgaben wie grössere Reparaturen oder hohe Arztrechnungen reagieren zu können. Unseres Erachtens bringt Familie Moreno die Flexibilität der Sparkontolösung mehr als die Reduktion der Kosten der Hypothek.

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Versicherungen für Privatpersonen: Diese Policen sind wirklich sinnvoll

Wenige Versicherungen sind ein Muss und viele optional. Ein Überblick darüber, welche Versicherungen in der Regel unabdingbar sind und wie hoch die Prämienunterschiede bei wichtigen Deckungen ausfallen.

Autor: Bernhard Bircher-Suits
11.10.2022, 05:30 Uhr

Gemäss dem Schweizerischen Versicherungsverband (SVV) hat die Schweizer Versicherungswirtschaft im Jahr 2021 das Prämienvolumen im Nichtlebengeschäft gegenüber dem Vorjahr um 2,7 Prozent gesteigert. Auch bei der freiwilligen Krankenzusatzversicherung gab es ein sattes Plus von 2,5 Prozent. Dazu gehören die Versicherung von Heilungskosten sowie das Krankentaggeld. Ein noch höheres Plus von rund 4 Prozent resultierte in der Feuer-, Elementar- und Schadenversicherung. Der Grund: Die versicherten Werte stiegen an, was sich in einer Zunahme des Prämienvolumens niederschlägt.

Versicherungsverband identifiziert neue Toprisiken

Das steigende Prämienvolumen freut die Branchenvertreter. Aus Kundensicht ist die Zunahme des Prämienvolumens eher mit Fragezeichen behaftet. Denn das oberste Ziel von scharf kalkulierenden Versicherungskunden sollte sein: nur die nötigsten Risiken zum besten Preis zu versichern. Gerade in Zeiten hoher Inflation gilt es auch bei Versicherungspolicen, Sparpotenzial auszuloten. Doch der Schweizer Versicherungsverband hat bereits neue «Toprisiken» identifiziert, die aus seiner Sicht «von der Öffentlichkeit nicht im erforderlichen Ausmass wahrgenommen werden». Dazu zählt der SVV Cyberattacken, Strommangellagen und Erdbeben.

Solche Risiken existieren zweifelsfrei, und bei tatsächlich eintretenden Strommangellagen dürften sich im Winter viele Haushalte fragen, ob zum Beispiel allfällige Schäden am Gefriergut bei Stromausfällen gedeckt sind. Bis anhin gilt: Bei den meisten Versicherungsgesellschaften sind Schäden am Tiefkühlgut wegen eines unbeabsichtigten Ausfalls des Kühlgerätes durch die Hausratversicherung im Rahmen der entsprechenden Versicherungssumme und eines allfälligen Selbstbehalts gedeckt.

Ob diese Regeln auch bei einem absichtlich herbeigeführten Stromunterbuch zur Anwendung kommen werden, wird sich zeigen. Als Tipp bietet sich folgendes Vorgehen an: Kurz überlegen, was Schaden nehmen könnte, wenn es kalt würde in den eigenen vier Wänden, und in der Hausratspolice nachsehen oder bei Bedarf bei der Versicherung nachfragen, welche Schäden effektiv bis zu welcher Summe gedeckt wären.

Hände weg von gemischten Lebensversicherungen

Wer sich kostengünstig und vor allem risikogerecht versichern will, sollte zuerst aber seine ganz individuelle Risikoanalyse machen: Was kann meiner Person, meiner Familie, meiner Wohnung oder den eigenen vier Wänden passieren? Besteht an meinem Wohnort zum Beispiel in der Tat ein erhöhtes Erdbebenrisiko? Würde ein solches Toprisiko zudem die finanzielle Existenz bedrohen? Oder könnte man den Schaden problemlos mit dem Ersparten begleichen?

Als Faustregel gilt: Grosse und folgenschwere Risiken sollten Private wie auch Firmen unbedingt versichern. Bei kleinen Risiken kann man sich die Prämie oft sparen. Ein Kleinrisiko ist zum Beispiel die Versicherung des Reisegepäcks oder des Handy-Displays sowie eine Ski- und Snowboard-Bruchversicherung. Benjamin Manz, Geschäftsleiter des Schweizer Vergleichsportals Moneyland, sagt: «Die wohl schlechteste Entscheidung für eine Versicherung sind häufig gemischte Lebensversicherungen, die ein Risiko wie zum Beispiel einen Todesfall mit Sparen beziehungsweise Investieren kombinieren. Davon ist meistens abzuraten, da diese Versicherungen zu einer echten Kostenfalle werden können. Besser ist es, Risiko und Investieren zu trennen.»

Grosse Wissenslücken bei Finanz- und Versicherungsfragen

Ein Grundproblem im Versicherungsdschungel: Viele Menschen haben bei Finanz- und Versicherungsfragen grosse Wissenslücken und können das individuelle Risiko nur schwer abschätzen. Das zeigt auch eine empirische Untersuchung im Schweizer Versicherungsmarkt der Universität St. Gallen. Gemäss den Autoren bestehen «erhebliche Wissensdefizite bei den Konsumenten». Rund ein Drittel der Bevölkerung «zeigt erhebliche Defizite beim Basisfinanzwissen; zu Versicherungsfragen gibt es noch grössere Defizite». Die Autoren empfehlen Initiativen zur Wissensförderung, mit denen Versicherungslaien Risiken und Versicherungsfragen besser verstehen und fundiertere Entscheidungen treffen können.

Wichtig zu wissen ist: Versicherungen wie die Grundversicherung der Krankenkasse sind in der Schweiz obligatorisch. Zusatzversicherungen sind nett zu haben, aber meist teuer und unnötig. Deutlich preiswerter sind Spitalversicherungen mit flexibler Abteilungswahl (Flex-Versicherung). Sie können eine Alternative zu den teuren Zusatzversicherungen für die halbprivate oder private Spitalabteilung sein. Grundsätzlich gilt bei dieser attraktiven Lösung: Je höher die Kostenbeteiligung durch den Versicherten, desto tiefer ist die Prämie. Doch für eine Flex-Versicherung verlangen die Kassen eine Gesundheitsprüfung. Gut zu wissen: Auch ohne teure Zusatzversicherung kann man in vielen Spitälern für ein Einzel- oder Doppelzimmer aus dem eigenen Portemonnaie bezahlen (Upgrade).

Eine Privathaftpflicht gehört zur Grundausstattung

Eine Privathaftpflicht ist hingegen sehr empfehlenswert. Sie deckt Schäden, die Versicherte Dritten zufügen. Sie ist grundsätzlich freiwillig, für Hundehalterinnen und Hundehalter in den meisten Kantonen aber obligatorisch. Lebensversicherungen sind hingegen freiwillig. Eine reine Risiko-Kapital-Lebensversicherung kann aber sinnvoll sein, wenn zum Beispiel eine junge Familie und angehende Wohneigentümer die Risiken Invalidität und Tod privat versichern möchten.

Dazu sollte man vorher die Frage klären: Wie viel Geld würde der überlebende Partner von der Pensionskasse, der AHV/IV oder der Unfallversicherung erhalten? Deckt der Betrag den Lebensstandard nicht, sollte man den Abschluss einer reinen Risikopolice prüfen. Risiko-Lebensversicherungen sichern Tod und Invalidität ab – entweder einzeln oder in Kombination. Mit den bisher erwähnten Tipps haben Versicherte eine erste Grundlage für eine Analyse ihres bestehenden Versicherungsdossiers.

Haushalte in der Schweiz gelten als eher über- denn unterversichert. Von Überversicherung sprechen Versicherungsfachleute, wenn die versicherte Schadenssumme zu hoch als effektiv nötig angesetzt wurde. Oft sind Versicherte schlicht auch zwei Mal für dasselbe Risiko versichert. Sogar die Versicherung Allianz hält auf ihrer eigenen Website fest: «Häufig zahlen wir für dasselbe Risiko zwei Versicherungen, ohne es zu wissen.» Ein Beispiel: Tickets für Veranstaltungen sind unter Umständen bereits in der Reiseversicherung gedeckt. Und wer zusammen im selben Haushalt wohnt, braucht in der Regel nur eine Haushaltversicherung und nicht zwei.

Was viele auch nicht beachten: Angestellte sind in der Schweiz obligatorisch gegen die finanziellen Folgen von Berufs- und Freizeitunfällen versichert – vorausgesetzt, sie arbeiten mindestens acht Stunden pro Woche beim gleichen Arbeitgeber. In diesem Fall kann man auf die zusätzliche Unfalldeckung in der Krankenkasse verzichten.

Vergleich von Privathaftpflicht- und Hausratsversicherungen

Doch wie hoch sind die Prämien für die wichtigsten Deckungen wie zum Beispiel eine Privathaftpflicht- oder eine Hausratsversicherung effektiv? Vor jedem Abschluss einer Versicherung sollte ein Prämienvergleich stehen. Der Konkurrenzkampf unter den Gesellschaften hat zur Folge, dass für praktisch gleichwertige Versicherungslösungen bis zur Hälfte der Prämie gespart werden kann – und zwar Jahr für Jahr. Das finden Versicherte aber nur heraus, wenn sie mehrere Offerten einholen.

Eine Privathaftpflichtversicherung kann für wenig Geld vor dem finanziellen Ruin schützen. Sie ist deshalb sehr empfehlenswert. Ein Kostenvergleich für einen 40-jährigen Mann mit Wohnsitz in Zürich zeigt, dass dieser bei manchen Versicherern doppelt so viel zahlt wie bei anderen. Auch bei der Hausratsversicherung zeigen sich enorme Preisunterschiede. Und nicht vergessen: Man sollte beim Versicherungsabschluss auf einer einjährigen Laufzeit bestehen. So ist man flexibel, falls man später doch noch ein besseres Angebot findet und rasch wieder aussteigen möchte.

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Ferienwohnungen: So sinken die Fixkosten mit Hilfe von Online-Plattformen wie Airbnb und Booking

Viele Zweitwohnungen in der Schweiz sind schlecht isoliert und verbrennen viel Heizenergie, Strom und Geld. Mithilfe von Ferienwohnungs-Vermittlungsplattformen lässt sich in gefragten Orten zumindest ein Teil der Fixkosten kompensieren. Ein Ratgeber für mehr warme Betten.

Autor: Bernhard Bircher-Suits
27.09.2022, 05:30 Uhr

Die gute Nachricht für die schätzungsweise 700 000 Eigentümerinnen und Eigentümer von Ferienimmobilien vorneweg: Die Preise für Schweizer Ferienwohnungen sind im Jahr 2021 im Schnitt um knapp 10 Prozent gestiegen. Das zeigt eine im Mai dieses Jahres veröffentlichte Studie der Grossbank UBS. Die Preise legten damit so stark zu wie seit 2008 nicht mehr.

Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen» im Jahr 2012 hatte gemäss der Studie vorher zu «einer langjährigen Schwächephase auf den Zweitwohnungsmärkten» geführt. Die Initiative beschränkt die Zahl der Ferienwohnungen je Gemeinde auf 20 Prozent. Die Initiative wirkte als Preisdämpfer bei Ferienimmobilien: Zwischen 2012 und 2020 legten Ferienwohnungen insgesamt «nur» um 3 Prozent an Wert zu und damit deutlich weniger als andere Immobilien im Landesdurchschnitt.

Ferienimmobilien erleben Boom

Mittlerweile boomt der Markt für Ferienimmobilien wieder: Die meisten Ferienwohnungsmärkte sind gemäss UBS «leergekauft», und die Quadratmeterpreise erreichen Höchststände. Sie liegen gegenwärtig um rund 15 Prozent über dem Niveau von Anfang 2020. Der jüngste Kaufrausch wurde gemäss der genannten Studie durch die Corona-bedingt starke Nachfrage nach Wohnen in der Natur, Vermögensinflation sowie historisch tiefe Hypothekarzinsen begünstigt. Zudem hat das ortsunabhängige Arbeiten an Bedeutung gewonnen, und die Schweizerinnen und Schweizer machen wieder verstärkt im Inland Ferien.

Die nach der Corona-Pandemie wieder steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen spüren nicht nur die Immobilienmakler, sondern auch die Vermieter von in den kühleren Bergregionen gelegenen Ferienwohnungen. Tourismusfachleute sprechen bei diesen Angeboten von «Parahotellerie». Im Verlauf des vergangenen Jahres verzeichneten Ferienwohnungen gemäss Zahlen des Schweizer Tourismusverbands in der Schweiz 7,6 Millionen Logiernächte. Das sind 5,5 Prozent mehr als im Corona-Krisenjahr 2020. 2021 betrug die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in einer Ferienwohnung 6,5 Nächte. Im Vergleich zu 2021 nahm die Zahl der Logiernächte im ersten Quartal 2022 um rund 700 000 zu. Die Parahotellerie läuft also rund.

Waren früher Ferienwohnungen in den Bergregionen im besten Fall in der Wintersaison ausgebucht, sind nun dank immer heisseren Sommern im Unterland auch die Monate Juni, Juli und August bei Mietenden «heiss» begehrt. Marcel Meek, Geschäftsführer der Feriendomizil-Vermittlungsplattform E-Domizil, sagt: «Ausgebuchte Regionen gab es in der Schweiz bisher nur im Winter zu Weihnachten und Neujahr beziehungsweise in den Sportferien. Neu gibt es einen zweiten solchen Höhepunkt im Sommer.»

Ferienimmobilien sind nur an Toplagen Rendite-Perlen

Doch die Vermietung einer Ferienimmobilie ist kein Kinderspiel, und Ferienwohnungen sind meist nur an Toplagen Rendite-Perlen. Und je höher der Mietpreis für eine Ferienwohnung, desto anspruchsvoller sind die Gäste. Doch anstatt die Ferienwohnung das ganze Jahr mehr oder weniger leer stehen zu lassen, kann man ein allfälliges Gästepotenzial auf Online-Plattformen zumindest testen und im Idealfall die Fixkosten teilweise kompensieren und die schlechte Umweltbilanz einer leerstehenden, aber meist doch geheizten Ferienwohnung aufpolieren.

Die folgende Tabelle zeigt: Preiswert für Vermietende ist vor allem die Onlineplattform Fewo-direkt. Sie verlangt von privaten Anbietern «nur» 8 Prozent Kommission. Auf der Bewertungs-Website https://www.testberichte.de erhält die Plattform aber nur die Gesamtnote «ausreichend». Nutzerinnen un Nutzer beschweren sich dort über Schwierigkeiten bei der Kontaktaufnahme per Telefon sowie den Kundendienst.

Vier bekannte Buchungsplattformen in der Schweiz im Vergleich

* Gemäss Firmenangaben. 1) Die meisten Gastgeberinnen und Gastgeber zahlen eine pauschale Servicegebühr in Höhe von 3% der Zwischensumme einer Buchung. Die Zwischensumme ist der Übernachtungspreis zuzüglich der Reinigungsgebühren und Gebühren für zusätzliche Gäste (falls zutreffend). Den Gästen wird eine Servicegebühr von zirka 14% der gesamten Buchung belastet. 2) Fewo-direkt ist eine Vrbo-Marke und Teil der Expedia Group. Die Expedia Group hat ihren Sitz in den USA. 3) Professionelle Gastgeber (Agenturen) zahlen bis zu 15% Provision.

Quelle: Eigene Recherchen

Airbnb spricht internationale Wohn-Nomaden und Kurzaufenthalter an

Der selbständige IT-Unternehmer Manuel Berger (Name geändert) hat seine Tessiner Ferienimmobilie seit zwei Jahren auf Airbnb und E-Domizil inseriert. Berger sagt: «E-Domizil positioniert sich klar für den längerfristigen, klassischen Ferientourismus. Bei Airbnb gibt es hingegen viele Kurzaufenthalter.» Airbnb ziehe eher die «moderne, digitale und internationale Kundschaft» an. Die Website von E-Domizil ist aus Sicht von Berger nicht mehr auf dem neuesten Stand.

Ein Pluspunkt bei Airbnb seien die Bewertungen der Feriengäste durch die Vermieter. Berger sagt: «Dadurch kann man sich ein Bild von den jeweiligen Mietern machen. Es führt sicher auch dazu, dass sich die Mietparteien mehr Mühe geben, weil sie am Ende keine negativen Bewertungen erhalten möchten.» Neben den Gebühren sollten auch die Benutzerführung und der persönliche zeitliche Aufwand für die Vermietung testweise geprüft werden.

Grosse Plattformen wie Airbnb oder Booking.com bieten einen hohen Grad an Automatisierung und Bedienkomfort. Martina Bieler, Leiterin Kommunikation beim Schweizer Tourismusverband STV FST, sagt: «Online-Ferienwohnungsplattformen ermöglichen den Vermieterinnen und Vermietern eine grosse Reichweite und Sichtbarkeit. Dadurch lassen sich Marketing- und Vertriebskosten einsparen. Trotzdem empfiehlt es sich, bei der Vermarktung auf verschiedene Kanäle zu setzen.» Beruhigend zu wissen für angehende Vermieter: Die meisten Plattformen kennen ein Party-Verbot, und Mietende müssen vorher den «Hausregeln» zustimmen. Im Mietpreis ist oft auch eine Versicherung für den Vermieter enthalten. So schlafen Vermieter ruhig, während sich Gäste in den warmen Betten erholen.

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Vorbezug von Geldern aus der Pensionskasse und der Säule 3a: So schickt man die alte Ölheizung mit Alterskapital in Rente

Bei der Wohneigentumsquote ist die Schweiz in Europa Schlusslicht. Käuferinnen und Käufer von selbst bewohntem Wohneigentum können ihre eigenen vier Wände immerhin mit Alterskapital aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanzieren. Diese wichtigen Regeln sollten Sie kennen.

 
 

Autor: Bernhard Bircher-Suits
30.08.2022, 13:52 Uhr

Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist im internationalen Vergleich sehr tief. Nur 36 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das zeigen Daten des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Zum Vergleich: In Rumänien lag die Wohneigentumsquote im Jahr 2020 bei 96 Prozent – ein Spitzenwert in der EU.

Die Schweiz hat unter allen europäischen Ländern den geringsten Wohneigentumsanteil. Gemäss «Immo-Monitoring 2022-2» des Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner geht die Wohneigentumsquote in der Schweiz seit 2015 bis heute sogar kontinuierlich zurück. Ein Grund dafür ist, dass in den vergangenen Jahren deutlich mehr Mietwohnungen als Wohneigentumsobjekte gebaut wurden.

Zudem ist Bauland in der Schweiz knapp, und die Preise bei Einfamilienhäusern sind im letzten Jahr so stark gestiegen wie letztmals vor mehr als 30 Jahren. In vielen Regionen ist es fast unmöglich, Eigentum zu finden. Wenig überraschend hat die Wohneigentumsquote in der Schweiz bei Familien und Alleinerziehenden am stärksten abgenommen. Von 2015 bis heute ist ihr Anteil um 7 Prozentpunkte gesunken.

Vorsorgegeld für selbst bewohntes Eigentum

Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) erlaubt es indessen Käuferinnen und Käufern, für den Erwerb von selbst benutztem Wohneigentum Geld aus der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen. Darunter versteht man den ganzen oder teilweisen Bezug des Sparguthabens vor der Pensionierung zur Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum. Kreditgeber bestehen darauf, dass mindestens 10 Prozent des Kaufpreises mit eigenen Mitteln bezahlt werden, welche nicht aus der Pensionskasse stammen. Die weiteren 10 Prozent des Immobilienpreises müssen in Form von Barmitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden.

Der Bund ist zudem gemäss Verfassung seit 1972 verpflichtet, Wohneigentum zu fördern. Durch die staatliche Wohneigentumsförderung (WEF) soll der Kauf von Wohneigentum einer breiten und hauptsächlich jungen Bevölkerung (Familien) zugänglich gemacht werden. Doch der eingangs beschriebene Rückgang bei dieser Fördergruppe zeigt: Die WEF entfaltet nicht die gewünschte Wirkung.

Doch wie funktioniert die WEF? Mittel aus der beruflichen Vorsorge wie auch der freiwilligen Säule 3a können in Form eines Vorbezugs oder einer Verpfändung beansprucht werden. Mittel, welche in Form eines Barvorbezugs eingesetzt werden, gelten bei Kreditgebern wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen im Unterschied zur Verpfändung als Eigenkapital. Durch den Barvorbezug können somit die Belehnung und die Hypothekarzinskosten gesenkt werden.

Der Haken beim Vorbezug: Die Altersrente wird geschmälert, da das angesparte Vorsorgekapital um den vorbezogenen Betrag zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen reduziert wird. Der Finanzdienstleister VZ Vermögenszentrum empfiehlt Käufern, Altersgeld zu verpfänden und bezogene Pensionskassengelder rasch wieder in die Pensionskasse zurückzuführen, um die Altersrente wieder aufzubessern. Doch ein Vorbezug muss nicht immer ein Nachteil sein: Denn das Leben im Eigenheim verringert auch die Wohnkosten bis zum Lebensende. Und die Wertsteigerung der Immobilie ist häufig höher als der Zins auf dem Altersguthaben der Pensionskasse.

Verpfändung oder Bezug?

Der Vorteil der Verpfändung liegt darin, dass das Vorsorgeguthaben nicht reduziert wird, solange die Hypothekarforderungen bedient werden können und das Pfand nicht verwertet werden muss. Die Verpfändung führt jedoch aufgrund der höheren Verschuldung zu einem höheren Hypothekarzinsaufwand. In Zeiten von steigenden Kreditzinsen kann das ein Nachteil sein.

Beim WEF-Vorbezug gilt: Man darf sein Vorsorgeguthaben ganz oder teilweise alle fünf Jahre beziehen. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. Die maximale Bezugshöhe steht auf dem Pensionskassenausweis.

WEF-Vorbezüge für Renovationen und Umbauten sind auch aus der Säule 3a zulässig. «Ein Vorbezug aus der Säule 3a ist meist unproblematisch. Einzig bei gemischten 3a-Lebensversicherungen sollte man die Kosten der Auflösung der Versicherung hinterfragen», sagt Florian Schubiger, Hypothekar- und Vorsorgeexperte bei dem Unternehmen Vermögenspartner. Zudem sollte abgeklärt werden, ob der Versicherungsschutz noch gebraucht werde und ob es nach dem Vorbezug noch eine neue, reine Risikoversicherung brauche.

Vorbezüge aus der beruflichen Vorsorge dürfen gemäss Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) auch für «angemessene Renovations- und Umbauarbeiten» getätigt werden, welche zum Zweck haben, die Wohnqualität und den Wert einer Liegenschaft zu erhalten. Nach Auffassung des BSV ist daher ein WEF-Vorbezug für eine Wärmepumpenheizung mit Erdsonde zulässig. Wer gebundene Vorsorgegelder bezieht, zahlt aber eine Kapitalauszahlungssteuer. Diese reduzierte Steuer darf nicht mit Vorsorgegeldern beglichen werden.

Vorsicht vor der Vorsorgelücke

Das VZ Vermögenszentrum rät, Pensionskassengeld zu verpfänden, anstatt es bar zu beziehen. «Viele sind sich nicht bewusst, dass mit einem WEF-Bezug aus der zweiten Säule eine Vorsorgelücke entsteht. Zudem können nach einem Vorbezug aus der zweiten Säule erst wieder steuerwirksame Einkäufe getätigt werden, wenn der Bezug vollständig zurückbezahlt wurde», sagt Schubiger.

Bei einem WEF-Bezug lohne es sich, genau zu rechnen. Manche Berater gingen zu wenig auf potenzielle Risiken ein, sagt Schubiger. Sie wollten in erster Linie eine Hypothek verkaufen und rieten deshalb nur selten von einem Immobilienkauf ab, auch wenn es aus finanzplanerischer Sicht ratsam wäre. Als Beispiel nennt er ein Paar, das eine Immobilie für 2 Millionen Franken kaufen wollte. Dafür wollte es das gesamte Pensionskassenkapital beziehen, zusätzlich war es auf einen Erbvorbezug angewiesen. Weil ein Drittel des Lohnes in Form eines Bonus ausbezahlt wurde und der Job alles andere als sicher war, habe er vom Kauf abgeraten. Das Paar habe mittlerweile eine preiswertere Immobilie für 1,5 Millionen Franken gekauft.

Diese WEF-Regeln sollten Sie kennen
  • Alternativen zum WEF-Vorbezug: Unverzinste und nicht rückzahlbare Darlehen von Eltern, Bekannten oder Verwandten können eine sinnvolle Alternative zum WEF-Vorbezug darstellen. Sobald für solche Darlehen ein Zins und/oder eine Amortisation verlangt wird, gelten sie aber nicht mehr als Eigenkapital, und die Bank rechnet mit den gleichen kalkulatorischen 5-Prozent-Zinskosten wie für die Hypothek.

  • Alterslimiten: WEF-Bezüge sind gemäss per Anfang 2021 revidiertem Gesetz zulässig bis «zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen».

  • Bezugsberechtigung: Beim Bezug von Vorsorgegeld sowie bei einer Verpfändung muss die versicherte Person voll erwerbsfähig sein. Beim Bezug wie auch bei der Verpfändung ist eine amtlich beglaubigte, schriftliche Zustimmung des Ehegatten oder des eingetragenen Partners beziehungsweise der eingetragenen Partnerin erforderlich.

  • Investitionen und Amortisationen: Wer Wohneigentum besitzt, kann die bezogenen Vorsorgemittel auch für wertvermehrende Investitionen und für die Reduktion der Hypothekarschuld beziehen – aber nicht für den laufenden Unterhalt und Zinszahlungen.

  • Renovationen mit WEF-Geldern: Das BSV kennt folgende Regel: Eine Finanzierung kann nur erfolgen, wenn die Renovation der Erhaltung der «Wohnqualität und der Werterhaltung» gilt. Für luxuriöse sowie unbedeutende Renovationen dürfen hingegen keine WEF-Gelder zur Verfügung gestellt werden. Sie können aber zum Beispiel für eine komplette Erneuerung aller Fenster oder für weitere energetische Massnahmen bezogen werden. WEF-Vorbezüge für Renovationen und Umbauten sind nicht nur aus der zweiten Säule, sondern auch aus der Säule 3a zulässig.

  • Rückzahlung WEF-Vorbezug: Bei Veräusserung des Wohneigentums muss der bezogene Betrag zurückbezahlt werden. Die WEF-Rückzahlung ist freiwillig möglich, solange die versicherte Person noch keinen reglementarischen Anspruch auf Altersleistungen erlangt oder noch keine Willenserklärung für eine vorzeitige Pensionierung abgegeben hat. Der Mindestbetrag für eine Rückzahlung beträgt 10 000 Franken.

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Immobilienpreise: Die Top- und Flop-Gemeinden der Schweiz

Wo gab es während der Corona-Pandemie und der letzten zehn Jahre die grössten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen? Und wo verloren Wohnungen am meisten an Wert? Die NZZ nennt die Top- und Flop-Gemeinden der Schweiz.

 
 

Autor: Bernhard Bircher-Suits
19.07.2022, 05:30 Uhr

Die Schweizer Nationalbank hat Mitte Juni ihren Leitzins von minus 0,75 auf minus 0,25 Prozent erhöht. Steigende Leitzinsen führen in der Regel über kurz oder lang zu sinkenden Immobilienpreisen. Der Grund: Die ebenfalls steigenden Hypothekarzinsen verteuern den Immobilienkauf. Diese Entwicklung drosselt in der Regel die Nachfrage nach Immobilien. Das Schrauben der Nationalbank am Leitzins für Einlagen der Geschäftsbanken macht sich aber wohl erst in einigen Monaten am Schweizer Immobilienmarkt bemerkbar. Gemäss dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI AG in Zürich «bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum trotz höherer Zinsen vorerst robust». So seien die am Markt bezahlten Preise für Eigenheime in zweiten Quartal 2022 mit 0,7 Prozent leicht gestiegen. Das zeigt der sogenannte «SWX IAZI Private Real Estate Price Index». Zu dieser Preisentwicklung haben Einfamilienhäuser (+0,6 Prozent) und Eigentumswohnungen (+0,8 Prozent) beigetragen. Auch über die letzten 12 Monate betrachtet liegt das

Preisfaktoren zeigen sich «stabil»

Donato Scognamiglio, Geschäftsleiter der IAZI AG, schreibt in einer Pressemitteilung vom Juli 2022: «Die wichtigsten Preisfaktoren wie Zuwanderung und Wirtschaftsgang zeigen sich stabil.» Die Nachfrage nach Wohneigentum werde zwar durch die gestiegenen Kosten für die langfristigen Fix-Hypotheken gedämpft. Kurzfristige Geldmarkt-Hypotheken wie zum Beispiel Saron-Hypotheken seien aber nach wie vor zu «sehr attraktiven Konditionen» zu haben. Zudem müssten angehende Käufer aufgrund der bestehenden Finanzierungsrichtlinien der Kreditgeber bereits heute ein Zinsniveau von rund 5 Prozent verkraften können.

Welche Gemeinden waren für Wohnungseigentümer attraktiv?

So viel zum aktuellen Geschehen am Schweizer Immobilienmarkt. Private Wohneigentümer wie auch Personen, die professionell in Betongold investieren, haben aber oft eine sehr langfristige Perspektive und dürften sich immer mal wieder fragen, welche Gemeinden der Schweiz in der Vergangenheit besonders attraktiv oder unattraktiv waren für den Kauf von Wohneigentum oder Renditeobjekten. Auch wenn sich Immobilienkäufer nie nur auf vergangene Zeiten und Renditen abstützen sollten, geben solche Daten doch Hinweise darauf, welche Orte attraktiv sind.

Untersuchung «mittlerer» Eigentumswohnungen

Um die Top- und Flop-Gemeinden für Eigentumswohnungen in der Schweiz zu bestimmen, hat die NZZ das Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest Partner AG gebeten, die Transaktionspreisentwicklung von durchschnittlichen bzw. «mittleren» Objekten in Schweizer Gemeinden zu untersuchen. Bei der Analyse wurden nur Gemeinden mit mindestens 2000 Einwohnern berücksichtigt. Untersucht wurden die Preisveränderungen in Prozenten während der Corona-Periode 1. Quartal 2020 bis 1. Quartal 2022. Zudem wurde auch die Langfristentwicklung der letzten zehn Jahre unter die Lupe genommen.

Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in den Top-15-Gemeinden der Schweiz während Corona-Pandemie 

Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), Stand: 25. 4. 2022

Was in der obenstehenden Tabelle «Eigentumswohnungen» auffällt: Vor allem bekanntere Ferienorte wie Flims und Grindelwald liegen auf den vordersten Plätzen in der Liste mit den 15 «Top-Gemeinden». Die durchschnittliche Preissteigerung in Flims (GR) betrug während der Corona-Pandemie 15,7 Prozent. In Grindelwald (BE) waren es 15,5 Prozent. Während der Corona-Pandemie gab es somit eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen in Ferienorten. Die erste Zürcher Wohngemeinde landet in der Rangliste erst auf Platz 9: Oberrieden. Die steuergünstige Gemeinde am rechten Zürichseeufer verzeichnete einen Preisschub bei mittleren Eigentumswohnungen von 13,9 Prozent.

Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in den Top-15-Gemeinden der Schweiz während der letzten 10 Jahre

Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), Stand: 25. 4. 2022

Betrachtet man die Daten über die letzten 10 Jahre, wird klar: Die Zürcher Gemeinde Embrach in der Nähe des Flughafens Zürich verzeichnete in dieser Periode bei mittleren Eigentumswohnungen den stärksten Preisschub. In Embrach stiegen die Preise Jahr für Jahr im Schnitt um satte 6 Prozent. Doch wo es Gewinner gibt, gibt es immer auch Verlierer. Die folgende Tabelle zeigt, bei welchen Gemeinden die Preissteigerungen von Wohnungen in den letzten 10 Jahren vergleichsweise schlecht waren. Die waadtländische «Flop-Gemeinde» Ollon verzeichnete in den letzten 10 Jahren sinkende Preise bei mittleren Eigentumswohnungen von minus 1,5 Prozent pro Jahr. Was in der Tabelle auffällt: Die Flop-Gemeinden lagen mehrheitlich in den Kantonen Waadt, Wallis und Tessin.

Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in 15 Flop-Gemeinden der Schweiz während der letzten 10 Jahre

Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), 25. 4. 2022

Bei den Zahlen von Wüest Partner handelt es sich immer um Durchschnittswerte für «mittlere» Eigentumswohnungen. Was man bei der Suche nach einer neuen Wohnung daher nie vergessen sollte: Auch in vermeintlich «schlechten» Gemeinden kann langfristig durchaus eine Wertsteigerung drinliegen. Schliesslich hängt die Wertsteigerung stark auch von der Mikro-Lage einer Liegenschaft in der Wohngemeinde ab. So kann auch eine ruhige Wohnung an Top-Lage mit Aussicht in Ollon durchaus an Wert gewinnen. Wer heutzutage trotz hohen Immobilienpreisen eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich die folgenden Tipps zu Herzen nehmen: Sonst wird aus einem vermeintlichen Top-Objekt dann der Flop des Lebens – Top- oder Flop-Gemeinde hin oder her.

Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung:
  • Reservationsvertrag:Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung schon im Planungsstadium erwerben will, muss meist eine Reservationsgebühr von mehreren zehntausend Franken leisten. Solche Vorverträge gelten nur, wenn sie notariell beurkundet sind. Das bedeutet: Man kann die Zahlung in vollem Umfang zurückverlangen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.

  • Günstiger zu Wohneigentum: Der Kauf einer Eigentumswohnung ist oft billiger als jener eines Einfamilienhauses. Die Preise unterscheiden sich aber je nach Lage und Ausbaustandard des Objekts. Anders als beim Einfamilienhaus trägt der Käufer nicht die ganzen Kosten für das Land, sondern beteiligt sich lediglich mit einem Anteil am Bauland. So können auch Personen mit wenigen Eigenmitteln Wohneigentum erwerben. Berechnen Sie im Internet mit wenigen Angaben den Marktwert Ihres Wunschobjekts. Sie finden im Netz dazu viele Gratis-Schätzangebote. Wer es genauer wissen will, kann eine Schätzung in Auftrag geben.

  • Akontozahlungen: In vielen Verträgen werden die Auftraggeber verpflichtet, Akontozahlungen zu leisten. Der Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Zahlungen richtet sich in der Regel nach dem Baufortschritt. Überweisen Sie das Geld erst, wenn ein Baufachmann den Baufortschritt bestätigt. Falls Sie das Haus per Baukredit finanzieren, wird die Bank die Anzahlungen normalerweise erst dann an den Bauunternehmer bezahlen, wenn sie sich des Baufortschritts vergewissert hat.

  • Pläne und Baubeschrieb: Bei einem Kauf ab Plan sollte beides einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sollten vertraglich festgehalten werden. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen.

  • Kaufvertrag, Zusatzdokumente: Kaufverträge für Immobilien müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Der detaillierte Baubeschrieb und Projektpläne sollten Bestandteil eines Kaufvertrags sein. Zudem sollte man den öffentlich beurkundeten Begründungsakt des Stockwerkeigentums lesen. Die Urkunde definiert die Grösse der einzelnen Stockwerkeinheiten und weist ihnen bestimmte Wertquoten zu, also einen bestimmten Anteil am Gesamtwert des Hauses. Nach der Wertquote richtet sich meist die Höhe der Unterhalts- und Verwaltungskosten. Im Begründungsakt können zudem Vorkaufs- und Einspracherechte der anderen Eigentümer stehen.

  • Nebenkosten: Bei einer bestehenden Wohnung sind die Nebenkosten bekannt. Dann sollten Käufer vom Verkäufer Folgendes verlangen: die letzte Nebenkostenabrechnung der Wohnung und die Jahresrechnung der Gemeinschaftskosten bzw. das Budget fürs laufende Jahr.

  • Stockwerkeigentümer-Reglement: Mit dem Kauf einer Wohnung wird man automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Damit erwirbt man Rechte, aber auch Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft. Im Reglement steht zum Beispiel, welche Mehrheiten bei Abstimmungen an Eigentümerversammlungen gelten. Oder wie die Unterhaltskosten verteilt sind. Vor dem Wohnungskauf sollte man das Reglement und die Versammlungsprotokolle lesen.

  • Erneuerungsfonds: Darin wird Geld für Renovationen angespart. Klären Sie ab, wie viel Geld der Fonds enthält. Lassen Sie den Unterhaltsbedarf des Gebäudes von einem Architekten schätzen. So wissen Sie, ob der Fonds zur Finanzierung des Unterhalts reicht oder ob bald grössere Investitionen anfallen. Dann sollten Sie den Kaufpreis herunterhandeln.

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Renditeimmobilien: Energetische Sanierungen steigern den Wert

Auch ältere Renditeimmobilien waren in den letzten Jahren eine Anlageklasse mit Top-Renditen. Eigentümer, die Sanierungen auf die lange Bank geschoben haben, sollten aufgrund steigender Gas- und Ölpreise sowie Hypothekarzinsen aber jetzt handeln.

 

Autor: Bernhard Bircher-Suits
12.07.2022, 05:30 Uhr

Die positive Nachricht für Eigentümer von Renditeimmobilien vorneweg: Sie zählten in den vergangenen Jahren zu den grossen Gewinnern. Für Eigentümer gemischt genutzter Renditeimmobilien in der Schweiz betrug die von Fahrländer Partner berechnete Gesamtrendite im letzten Jahr 6 Prozent. Das waren sogar 3 Prozent mehr als im Corona-Krisenjahr 2020. Die höchste Gesamtrendite verzeichnete im vergangenen Jahr die Region Zürich (+8,6 Prozent). Zwar weist diese Region die tiefste Cashflow-Rendite auf (+3 Prozent), doch war die Wertänderungsrendite mit 5,6 Prozent höher als in den anderen Regionen.

Stabile Nachfrage nach Mietwohnungen

Auch die Mietwohnungsnachfrage hielt sich in der Corona-Pandemie gemäss Immobilienstudie 2021 der Grossbank Credit Suisse stabil. Den Grund sehen die Studienautoren vor allem in der «robusten Zuwanderung» im vergangenen Jahr. Zudem sei die Zahl von Wegzügern stark gesunken, da sich der Schweizer Arbeitsmarkt im Vergleich mit anderen Ländern als besonders krisenresistent bewährte.

Die hohen Eintrittshürden beim Wohneigentum stützten zudem die Nachfrage nach Mietwohnungen. Gemäss Daten des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner im «Immo-Monitoring 2022-2» nahmen die Leerstände bei Mietwohnungen im Jahr 2021 zudem wieder ab.

Das CO2-Gesetz ist im Sommer 2021 bekanntlich an der Urne gescheitert. Trotzdem gilt es nötige energetische Sanierungen aufgrund des Klimawandels und massiv gestiegener Heizöl- und Gaspreise nicht auf die lange Bank zu schieben. Schliesslich hat es sich die Schweiz zum Ziel gesetzt, bis 2050 klimaneutral zu werden. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Immobilien künftig CO2-neutral betrieben werden.

Zudem haben einzelne Kantone bereits ihre Vorschriften verschärft. Im Kanton Zürich wurde zum Beispiel im November 2021 eine Änderung des Energiegesetzes an der Urne angenommen: Ab Mitte 2022 sind Öl- und Gasheizungen am Ende ihrer Lebensdauer durch klimaneutrale Heizungen zu ersetzen.

Energetische Sanierungen rechnen sich mehrfach

Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist teuer, und oft fehlen Hauseigentümern die nötigen Mittel. Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen (vgl. Tipps).

Die stark gestiegenen Hypothekarzinsen verteuern mittlerweile aber die Kreditaufnahme. So sind die Zinsen für Wohnimmobilien gemäss dem Index der Online-Vermittlungsplattform Hypotheke.ch seit Anfang Jahr von einem Durchschnitt von 1,07 auf 2,52 Prozent Ende Juni 2022 gestiegen. Eine Hypothek in der Höhe von 800 000 Franken wurde dadurch in rund einem halben Jahr 11 600 Franken teurer. Wer noch weitere Jahre mit energetischen Sanierungen zuwartet, wird im schlechtesten Fall dann mit deutlich höheren Hypozinsen «bestraft».

Schliesslich ist zu erwarten, dass auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) aufgrund hoher Inflation weiter an der Zinsschraube dreht. Die Zeit der rekordtiefen Negativzinsen könnte zu Ende gehen. Gut zu wissen: Energetische Sanierungen können im Allgemeinen über Hypothek-Erhöhungen finanziert werden. Für die Banken sind solche Sanierungen eine nachweisbare Wertvermehrung. Zudem gibt es für fast alle energetisch sinnvollen Massnahmen Förderbeiträge von der Gemeinde oder dem Kanton. Eine Übersicht der Förderprogramme von Kantonen, Gemeinden und Städten bietet die Website der «Energie-Experten» (https://www.energie-experten.ch). 

Alte MFH verlieren Wärmeenergie übers Dach

Wer ein Haus oder Mehrfamilienhaus mit Baujahr zwischen 1950 und 1980 besitzt, sollte wissen, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie übers Dach verliert. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller.

Wer ein Haus energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am besten bei diesen Energielecks an. Lorenz Deppeler, Leiter Energieberatung bei den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich (EKZ), schreibt auf dem Fachportal energie-experten.ch: «Eine umfassende energetische Sanierung oder Modernisierung der Gebäudehülle reduziert den Energieverbrauch bei Altbauten häufig um 50 bis 60 Prozent.» Doch wie konkret vorgehen?

Nadim Chammas ist Sprecher des Schweizer Verbands Casafair. Dieser bezeichnet sich als Verband für «umweltbewusste und faire Wohneigentümerinnen» und stehe für «Klimaschutz, Bodennutzung und faire Mieten». «Bei der Renovation einer Immobilie gilt es immer ein Gesamtkonzept zu erstellen. Dieses kann auch in mehreren Schritten umgesetzt werden», sagt Chammas. Eventuelle Ausnutzungsreserven, Änderungen der Bauzonen und der Bauordnung seien zu prüfen. Daraus erfolge eventuell eine Erweiterung der Liegenschaft.

Mieterfreundliche Sanierung in mehreren Schritten

L. Perincioli (80) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (MFH) aus den 1960er Jahren mit zwölf Wohnungen. Seine Immobilie liegt in Murten bei Bern. Perincioli hat seine Liegenschaft in mehreren Etappen nach allen Regeln der Kunst saniert. Er hat die Mieten gemäss eigenen Angaben jeweils nicht erhöht und konnte alle Mieter im Haus behalten. Das Casafair-Mitglied hatte früher ein Ingenieurbüro und machte vor allem Beratungen im Energiebereich. Der längst pensionierte Bauprofi sagt: «Das MFH war 1997 in einem schlechten allgemeinen Zustand. Es hatte eine ungenügende Dämmung und eine alte Ölheizung. Der Heizölverbrauch war mit 20 000 Litern pro Jahr schmerzhaft hoch.»

Im Jahr 1997 gab es noch keine sogenannten GEAK-Experten, welche Perincioli bei den Sanierungsmassnahmen hätten beraten können. Und auch das Gebäudeprogramm als Anlaufstelle für alle Fragen rund um Förderbeiträge für Sanierungen und mehr Energieeffizienz existierte noch nicht (https://www.dasgebaeudeprogramm.ch).

GEAK-Experten sind heutzutage eine gute Anlaufstelle für eine erste Bestandesaufnahme einer Immobilie (vgl. https://www.geak.ch/experten/experten-finden). Perincioli machte mithilfe eines Architekten und eines erfahrenen Hausverwalters eine detaillierte Beurteilung des Gebäudezustands. Die Optimierungen des MFH fanden dann über mehrere Etappen statt. Die Bauetappen finanzierte er über eine Festhypothek.

Renovationen über viele Jahre

Der Immobilieneigentümer Perincioli sagt: «Bei der ersten Sanierung wurden die Aussendämmung gemacht, die Küchen erneuert, die Balkone vertieft, ein Wärmespeicher eingebaut und 31 Quadratmeter Sonnenkollektoren installiert.» In einem weiteren Schritt liess er in den Jahren 2009 und 2010 die Bäder und die Kanalisation sanieren. Schliesslich installierte er im Jahr 2014 eine Pelletheizung und eine Photovoltaik-Anlage mit 109 Quadratmetern Fläche. Im Jahr 2020 schloss sich die Mieterschaft zu einer Eigenstromgemeinschaft zusammen.

Rückblickend rät Perincioli grundsätzlich bei MFH-Sanierungen Folgendes: «Man sollte mit der Mieterschaft frühzeitig Besprechungen organisieren und das Vorhaben erklären sowie fragen, wo der Schuh drückt. Es gilt dann, falls möglich, Vorschläge der Mieter beim Bauvorhaben zu berücksichtigen.» Allfällige Mietzinssteigerungen müsse man zudem frühzeitig ankündigen.

Auch Chammas hat Ratschläge für Bauherrinnen und Bauherren, die energetische Sanierungen jetzt angehen möchten. «Wer nicht Architekt oder Energiefachmann ist, sollte in einem ersten Schritt bei der Gemeinde oder beim Kanton klären, ob diese eine Beratung anbieten und unter Umständen sogar mitfinanzieren. Dann gilt es einen Energie-Coach mit einem Gutachten wie zum Beispiel einem GEAK-Bericht zu beauftragen, damit ein Gesamtkonzept erarbeitet werden kann und die eingesetzten Mittel den erhofften Effekt erzielen.»

Der Casafair-Sprecher rät von einer Pflästerlipolitik bei Renovationen ab: «Jedes Jahr mal etwas zu machen, wird am Ende teurer.» Denn Einzelmassnahmen seien nicht aufeinander abgestimmt. Es brauche immer ein Gesamtkonzept. Auch gut zu wissen: Energetische Sanierungen, egal ob an der Gebäudehülle, ein Heizungs-Ersatz oder eine Solaranlage, können in der Regel immer im bewohnten Zustand erfolgen.

Tipps und Informationsquellen
  • Budget: In der Regel sind alle 25 bis 30 Jahre Gesamtsanierungen fällig. Eigentümer sollten jährlich Reserven von mindestens 1 Prozent des Gebäudewertes bilden.

  • Verlässliche Partner finden: Wenden Sie sich an ausgewiesene Spezialisten, und holen Sie Referenzen sowie Ausbildungsnachweise ein. Prüfen Sie die praktische Erfahrung mit energetischen Sanierungen.

  • Zweitmeinung: Holen Sie immer nach einer Analyse eine Zweitmeinung ein, und prüfen Sie mehrere Varianten.

  • Energieberatung: Klären Sie, ob die Gemeinde oder der Kanton eine Energieberatung anbietet und unter Umständen (mit-)finanziert. Energie Schweiz bietet unter anderem ein Verzeichnis aller Beratungsstellen rund um energetische Erneuerungen (https://www.energieschweiz.ch). Auf der Website renovabene.ch finden Bauherrinnen und Bauherren Antworten auf alle Fragen rund um die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern.

  • Planung: Lassen Sie eine erste grobe Auslegeordnung machen, etwa durch einen Energieberater, Energieplaner oder Architekten.

  • Ist-Analyse der Immobilie: Machen Sie selbst oder mithilfe eines Experten eine erste Ist-Analyse. Wie alt ist die Heizung? In welchem Zustand sind Fassade, Dach, Fenster, Dämmung, Kellerdecken usw.? Für ältere Gebäude kann sich ein sogenannter GEAK plus lohnen. Dieser Bericht umfasst eine Beurteilung der Energiebilanz (Energieausweis der Kantone GEAK) sowie Vorschläge zur Sanierung.

  • Heizungssanierung: Ob sich der Ersatz der bestehenden Ölheizung im Einzelfall lohnt, hängt von den Subventionen, allfälligen Abgaben, dem Energiebedarf des Gebäudes und der verbleibenden Lebensdauer der eingebauten Heizung ab. Der Branchenverband der Gebäudetechniker Suissetec bietet auf seiner Website Tipps und Merkblätter zur Heizungssanierung an.

  • Steuern: Werterhaltende Renovations- und Umbauarbeiten wie etwa der Ersatz der Dachziegel darf man vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Wertvermehrende Arbeiten wie etwa der Ausbau des Dachstocks sind dagegen nicht abzugsfähig. Die Ausnahme: Es handelt sich um energiesparende Investitionen. Umweltfreundliche Alternativsysteme wie Wärmepumpen und Anlagen, die Solarenergie, Holz, Wind, Biogas oder Geothermik verwenden, sind steuerlich abzugsberechtigt, sofern sie Wohnzwecken dienen und nicht zum Beispiel zur Beheizung eines Schwimmbads.

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Euro-Konten für Schweizer: in Deutschland am günstigsten

Wer regelmässig in der Euro-Zone einkauft, kann mit einer Kreditkarte in Euro bares Geld sparen. Dabei ist auf die Konditionen von Schweizer und ausländischen Euro-Konten und -Karten zu achten.


Felix Ertle, Bernhard Bircher-Suits
30.03.2022, 05.30 Uhr

 

Viele Schweizerinnen und Schweizer profitieren regelmässig von den günstigen Preisen in den grenznahen deutschen Geschäften und Supermärkten. Aber auch online gehen sie im Ausland auf Schnäppchenjagd. Jetzt, wo der Franken gegenüber dem Euro besonders stark ist, scheint der Einkauf im Ausland besonders attraktiv.

Überdurchschnittlich viele Online-Waren in der Schweiz stammen gemäss einer 2019 veröffentlichten Studie der DPD Group denn auch aus dem europäischen Ausland. So haben 86 Prozent der Schweizer Online-Shopper bereits Waren in ausländischen E-Shops eingekauft. Sie liegen damit rund ein Viertel über dem europäischen Durchschnitt. Was viele allerdings nicht wissen: Auslandeinkäufe mit Schweizer Kreditkarten gehen schnell ins Geld – ebenso wie Auslandeinkäufe an den Schweizer Grenzen.

Zwar bieten Schweizer Banken gebührenlose Sepa-Überweisungen in den europäischen Zahlungsraum an. Bei einer Zahlung von einem Franken-Konto in Euro erheben sie jedoch einen Fremdwährungszuschlag. Dieser liegt, je nach Bank, zwischen 1,5 und 2,5 Prozent. Wer mit Franken-Konten Onlinebestellungen in der Euro-Zone von 4000 Franken tätigt, legt bei einem Fremdwährungszuschlag von 2,5 Prozent noch einmal saftige 100 Franken für das Kreditinstitut drauf – oft, ohne es zu bemerken.

Eine günstige Alternative

Fremdwährungszuschläge gelten auch für den Grenzeinkauf in Deutschland. Besonders teuer sind Euro-Bargeldbezüge im Euro-Raum mit Schweizer Karten in Franken. Ein Beispiel: Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) etwa verlangt zusätzlich 4 Prozent Kommission pro Bezug, mindestens jedoch 10 Franken Gebühr. Wer in Deutschland über das Jahr hinweg etwa 6000 Euro am Automaten bezieht, zahlt der Zürcher Kantonalbank bei 4 Prozent Kommission und einem Fremdwährungszuschlag von 1,75 Prozent happige 345 Franken.

Für diejenigen, die in der Euro-Zone mithilfe von Euro-Konten zahlen, entfällt der Fremdwährungszuschlag. Online-Shopper und Grenzkäufer können im Euro-Raum mit einer Karte in Euro gebührenfrei einkaufen. Je nach gewählter Bank und Kreditkarte entfallen im Euro-Raum auch die Bargeldbezugsgebühren am Automaten. Die Konditionen für Euro-Konten variieren erheblich. Diese Zeitung hat die Angebote von sechs Schweizer und zwei deutschen Banken verglichen (vgl. Tabelle).

Wenig überraschend: Keine der untersuchten Banken vergibt Habenzinsen. Der Vergleich der Euro-Konten zeigt: Wer auf deutsche Kreditinstitute setzt, zahlt keine Kontoführungsgebühren. Bei der Migros Bank entfallen die Gebühren von 36 Franken jährlich ab Gesamtkundenbeziehungen im Wert von 7500 Franken. Die Postfinance erlässt die Gebühren von 60 Franken ab einem Anlagevermögen im Wert von 25 000 Franken, bei einer bei der Postfinance abgeschlossenen Hypothek oder Lebensversicherung.

Die Migros Bank und die Credit Suisse locken mit hohen Freibeträgen bei Negativzinsen. Mit Freibeträgen in Höhe von 1 Million beziehungsweise 500 000 Franken lohnen sie sich besonders für Grosskunden. Die DKB-Bank brummt ihren Kunden bereits ab 25 000 Euro «Guthabengebühren» von 0,5 Prozent auf. Wer zum Beispiel bei der N26-Bank 1 Million Euro parkiert, wird auch mit 4750 Euro Guthabengebühren geschröpft.

Dagegen fallen bei der Migros Bank bis zu einem Gegenwert von 1 Million Euro keine Guthabengebühren an. Bei der Credit Suisse ist diese Gebühr bei einem Guthaben von 1 Million Franken mit 3000 Franken Sollzins vergleichsweise niedrig. Gut zu wissen: Guthabengebühren beziehungsweise Negativzinsen sind je nach Kundenbeziehung verhandelbar.

Kreditkartenkosten überprüfen

Neben der Kontoführungsgebühr und Negativzinsen fallen weitere Kosten an. Für den Bargeldbezug im Euro-Raum und ebenso für viele Online-Shopping-Portale bietet sich die Nutzung von Kreditkarten in Euro an.

Die gute Nachricht: Mit allen Kreditkarten kann man im Euro-Raum bargeldlos zahlen. Sonst vertiefen sich die Gräben erheblich. Die DKB-Bank gewinnt den Kostenvergleich mit rund 30 Euro pro Jahr für die Visa-Kreditkarte. Die UBS lockt mit günstigen Kartenführungsgebühren von 40 Euro im ersten Jahr. Doch Vorsicht: Die Kartenführungskosten erhöhen sich ab dem zweiten Jahr auf 80 Euro.

Mit jeweils 200 Euro jährlich pro Kreditkarte bilden die Euro-Kreditkarten von Raiffeisen Zürich, der ZKB und der Credit Suisse die Schlusslichter. N26 und Postfinance bieten dagegen keine Kreditkarten in Euro an.

Kostenfalle: Barbezüge in der Euro-Zone

Die Jahresgebühren für die Kreditkarten sind jedoch nicht die einzigen Kosten. Auch bei den Schweizer Kreditkarten in Euro empfiehlt es sich nicht, Bargeld im Euro-Raum abzuheben. Denn bei allen verglichenen Schweizer Kreditinstituten fallen dafür zwischen 3,75 und 4 Prozent Gebühren an.

Die DKB-Bank hat auch hier das günstigste Angebot. Mit der Visa-Kreditkarte der DKB-Bank beziehen Kundinnen und Kunden das ganze Jahr über kostenlos Bargeld im Euro-Raum. Bei höheren Ausgaben mit vielen Bargeldbezügen brilliert die DKB-Bank mit durchgehend kostenlosem Bezug und niedrigen Jahresgebühren.

Fazit: Die Universalbank für alle Bedürfnisse gibt es nicht. Regelmässige Online-Shopper oder Einkaufstouristen profitieren von den Angeboten der DKB-Bank am meisten, da diese mit den niedrigsten Gebühren herausragt. Zudem sind die Barbezüge bei der DKB-Bank kostenlos.

Die Schweizer Euro-Konten sind zwar teurer. Für Kunden mit bereits bestehenden Geschäftsbeziehungen entfällt aber häufig ein Teil der Kosten. Wer keine Kreditkarte benötigt, der sollte für grenznahe Einkäufe die meist günstigere Anschaffung einer Debitkarte in Erwägung ziehen. Die N26-Bank etwa bietet die gebührenfreie Debit Mastercard World mit drei kostenlosen Bargeldbezügen monatlich an.

Checkliste für Euro-Konten

Kontoführungsgebühren senken: Vergleichen Sie nicht nur die Gebühren. Fragen Sie beim Kreditinstitut nach möglichen Bonusaktionen, Kombipaketen und weiteren Vergünstigungen aufgrund guter Kundenbeziehungen.

Kreditkartengebühren senken: Lesen Sie das Kleingedruckte bei Kreditkartenverträgen. Die UBS verdoppelt die Kreditkartengebühren zum Beispiel ab dem zweiten Jahr.

Kosten für Kontoauszüge im Auge behalten: Freunde von Papierauszügen sollten mit Mehrkosten rechnen. Beispielsweise erhebt die Raiffeisenbank nach 15 kostenfreien Bankauszügen eine Bezugsgebühr für jeden weiteren Auszug. Online-Auszüge sind bei den verglichenen Banken kostenfrei.

Gebühren für Barbezüge im Euro-Raum beachten: Mit Schweizer Euro-Kreditkarten am Bankautomaten in Deutschland Bargeld zu beziehen, ist wegen hoher Gebühren nicht zu empfehlen. Für solche Zwecke eignen sich Karten deutscher Institute.

Nur im Euro-Raum zahlen: Nutzt man das Euro-Konto ausserhalb der Euro-Zone, fallen wieder Fremdwährungsgebühren zwischen 1,7 und 2,5 Prozent an, je nach Kreditinstitut. Folglich ist es empfehlenswert, das Euro-Konto und die Kreditkarte in Euro darum ausschliesslich für den Euro-Raum zu nutzen.

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Umwelt-Hypotheken: «Zinsvorteile» im Detail prüfen

Wer nach umweltfreundlichen Kriterien baut oder renoviert, senkt den Energieverbrauch und profitiert von Förderbeiträgen und Steuervergünstigungen. Dutzende Banken versprechen Kreditnehmern zudem Zinsreduktionen auf Umwelt-Hypotheken.

Bernhard Bircher-Suits
24.03.2022, 05.30 Uhr

 

Gemäss dem Programm Energie Schweiz des Bundesamts für Energie sind mehr als eine Million Häuser in der Schweiz «energetisch dringend sanierungsbedürftig». Rund 60 Prozent dieser Immobilien sind älter als 20 Jahre, und noch immer wird ein grosser Anteil mit fossilen Brennstoffen beheizt. Aufgrund der massiv gestiegenen Preise für Heizöl und Gas wird dies immer teurer.

Neue Fenster mit Dreifachverglasung oder die Dämmung von Wänden und Dach verbessern neben dem Wohnklima auch den ökologischen Fussabdruck. Eine bessere Wärmedämmung und dichtere Fenster können gemäss Energie Schweiz bis zu 60 Prozent Heizkosten sparen. Nachhaltig bauen kann sich auch finanziell lohnen. Zum einen, weil der Wiederverkaufswert der Immobilie steigt, zum anderen, weil energieeffiziente Massnahmen den Energie- und Wasserverbrauch senken und so das Budget entlasten.

Marketinginstrument «Zinsrabatt»

Gemäss mehreren befragten Marktbeobachtern steigen das Angebot der Kreditgeber an solchen Umwelt-Hypotheken wie auch die Nachfrage stark an. So hat zum Beispiel der Hypothekenvermittler Moneypark im Rahmen einer neuen Partnerschaft mit einer Pensionskasse im Frühjahr 2021 unter anderem auch ein Hypothekarprodukt für energieeffiziente Eigenheime entwickelt.

Laut einer Moneypark-Sprecherin hat diese Pensionskasse in den neun Monaten nach dem Start des Programms bereits rund die Hälfte ihrer Hypotheken mit Nachhaltigkeitsabschlag gewährt, was einem Volumen von 150 Millionen Franken entspricht. Rund die Hälfte davon gehe auf das Thema Heizung.

Wer beim Bauen oder beim Renovieren auf die Umwelt und den CO2-Fussabdruck achtet, findet mittlerweile bei Dutzenden Kreditgebern wie beispielsweise der Alternativen Bank, Bank Cler, Raiffeisen, UBS, der Zürcher Kantonalbank und anderen Anbietern spezielle Bau- und Renovationskredite mit Sonderkonditionen. Solche Umwelt-Darlehen mit Zusätzen wie Umwelt-, Öko-, Eco-, Nachhaltigkeit- oder Minergie im Namen sollen einen finanziellen Anreiz bieten, um Wohnbauten energetisch besser und nachhaltiger zu gestalten.

Gemäss Moneypark bewegen sich die beworbenen Zinsabschläge bei 17 untersuchten Finanzinstituten für Minergie- oder energetisch sanierte Immobilien im Rahmen von 0,06 (Zuger Pensionskasse) bis zu 0,8 Prozentpunkten bei der Zürcher Kantonalbank. Die beworbenen «Zinsrabatte» sind meist schwer vergleichbar, und die auf den ersten Blick attraktiven Angebote sind für die Kreditnehmer mit vielen Auflagen und diversen Einschränkungen verbunden.

Grüne Technik bedeutet Mehrkosten

Zinseinsparungen bei Hypotheken sind aber höchst willkommen, denn die Mehrkosten von Umweltumbauten und Neubauten liegen in der Regel bei bis zu 5 Prozent gegenüber der konventionellen Bauweise. Berechnungen und Erfahrungswerte von Minergie Schweiz zeigen zum Beispiel, dass sich die Mehrinvestitionen für den Minergiestandard auf Basis eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten je nach Baustandard brutto zwischen rund 3 und 7 Prozent der Bauinvestitionen bewegen.

Auf Stufe Bund, Kanton und Gemeinden erhalten Investoren indessen Fördergelder für den Einsatz einer bestimmten, umweltfreundlichen Gebäudetechnik oder die Zertifizierung nach einem Minergiestandard. Eines der wichtigsten Förderprogramme ist das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen. Damit werden energetische Gebäudesanierungen gefördert, die unter anderem die Wärmedämmung verbessern.

Allerdings legt jeder Kanton selber fest, welche Massnahmen er finanziell unterstützt, welche Bedingungen er vorgibt und wie hoch die Beiträge sind. Fördergelder relativieren zumindest die Mehrausgaben. Die stark gestiegenen Preise für Heizöl und Gas sowie die 2022 in der Schweiz erhöhte CO2-Abgabe darauf sprechen ebenfalls dafür, längst fällige Renovationen und Sanierungen nicht mehr auf die lange Bank zu schieben.

Umwelt-Darlehen nur unter Auflagen

Umweltbewusste Personen mit Geldbedarf für Bauprojekte spricht die Zürcher Kantonalbank (ZKB) auf ihrer Website mit einem sogenannten Umwelt-Darlehen an. Zur Zielgruppe zählen Personen, welche «neu bauen oder ihr Eigenheim renovieren und dabei die Umwelt schonen». Die ZKB verspricht einen vergünstigten Zinssatz von bis zu 0,8 Prozent während maximal fünf Jahren. Den Zinssatz kann man bis zu 24 Monate vor Beginn der Laufzeit fixieren. Die Laufzeiten des Umwelt-Darlehens liegen zwischen 2 und maximal 15 Jahren.

Mit dem Geld können Neu- oder Umbauten in der Schweiz nach allen Minergiestandards, energetische Sanierungen oder Investitionen in erneuerbare Energien finanziert werden. Der Haken: Die Vergünstigung wird nur auf Festhypotheken und nur für bis zu fünf Jahre gewährt. Wer Stockwerkeigentum oder ein Einfamilienhaus renoviert, profitiert zudem nur bis zu einer Kreditsumme von maximal 250 000 Franken vom vergünstigten Zinssatz.

Immerhin: Die ZKB übernimmt die Zertifikatsgebühren für Minergie-, 2000-Watt-Areal- oder GEAK-Zertifikat. Das Beispiel zeigt: Man sollte sich nicht von hohen Zinsrabatten blenden lassen – schliesslich muss man immer das Gesamtpaket prüfen und Vergleichsofferten einholen. So kann beispielsweise das Angebot der Versicherung Swiss Life sogar attraktiver sein, da der Zinsbonus von 0,3 Prozent über die gesamte Laufzeit gewährt wird.

Vergleiche mit anderen Umwelt-Hypotheken zeigen: Die Bedingungen für den Erhalt einer Öko-Hypothek unterscheiden sich von Bank zu Bank. Die Alternative Bank Schweiz (ABS) mit Hauptsitz in Olten finanziert beispielsweise grundsätzlich keine «Luxus- und Ferienhäuser oder Liegenschaften, die der Zersiedelung Vorschub leisten».

Wie bei jeder Bank müssen Kreditnehmerinnen und ‑nehmer auch bei der ABS genügend Eigenmittel haben – in der Regel 20 Prozent – und einen Kredit langfristig tragen können. Die ABS nutzt ein eigenes Bewertungstool, welches entlang von fünf Bereichen – Betriebsenergie, Bauökologie, Standort, Nutzung und Ökonomie – die Nachhaltigkeit von Liegenschaften aufzeigt, um von einem allfälligen Zinsvorteil zu profitieren. Die ABS verbilligt die Hypothekarzinsen für Neubauten (Econova) und Sanierungen (Ecosana) um bis zu 0,625 Prozent. Und das zeitlich unbefristet – im Gegensatz zur ZKB.

Minergie-Zertifikat oder GEAK-Ausweis Klasse A ist meist Pflicht

Die meisten der untersuchten Banken verlangen für den Abschluss einer Öko-Hypothek ein Minergie-Zertifikat oder einen GEAK-Ausweis der Klasse A. GEAK steht für Gebäudeenergieausweis der Kantone. Dabei prüft eine zertifizierte Fachperson, wie energieeffizient die Gebäudehülle vor der geplanten Renovation ist, und bestimmt, wie energieeffizient sie danach sein wird. Der ermittelte Energiebedarf wird in Klassen von A («sehr energieeffizient») bis G («wenig energieeffizient») eingeteilt.

Gut zu wissen: Einige Banken geben für einen höheren GEAK-Standard auch einen höheren Zinsrabatt. Die UBS gewährt mit ihrer Hypothek «UBS Hypothek Renovation» für die Laufzeit von 2 bis 10 Jahren einen Zinsbonus auf den gesamten Kreditbetrag für Neu- oder Umbauten. Es werden ein höchstens fünf Jahre altes Minergie-Zertifikat sowie GEAK A und B zugelassen. Bei Umbauten kann man bei der UBS bei einem Anteil energetischer Baumassnahmen von mindestens 50 Prozent der Gesamtkosten vom Angebot profitieren.

Grüne Mehrinvestitionen machen sich meist bezahlt: Gemäss einer älteren Studie der Zürcher Kantonalbank lag der Mehrpreis für Minergie-Einfamilienhäuser beim Verkauf bei 7 Prozent, bei Eigentumswohnungen bei 3,5 Prozent. Auswertungen von Wüest Partner von 2017 ergaben bei Minergie-P-ECO-Wohnungen zudem um 3,6 Prozent höhere Mieterlöse.

Ökologisches Bauen ist somit nicht nur für die Kreditnehmenden, sondern auch für die Banken interessant, da der Wert solcher Immobilien eher steigt. Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner, sagt aus heutiger Sicht betrachtet dazu: «Die Auswertungen haben gezeigt, dass sich der Zuschlag, der für Mietwohnungen und Einfamilienhäuser in den Jahren davor gezahlt wurde, reduziert hat.»

Viele Minergievorgaben seien mittlerweile als Standard im Gebäudepark etabliert, weshalb die zusätzliche Zahlungsbereitschaft für das Label heute geringer sei als noch in den nuller Jahren. «Mit den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich von 2014 genügen viele Neubauten ähnlich hohen Ansprüchen wie die Minergiegebäude, und viele kantonale Gebäudeförderprogramme subventionieren Neu- und Umbauten nur noch, wenn mindestens der Minergie-P-Standard erreicht wird», sagt Weinert. Das Risiko für Immobilieneigentümer sei heute vielmehr, «dass Objekte mit Öl- oder Gasheizungen in nicht allzu ferner Zukunft einen Abschlag auf den marktüblichen Wert verbuchen müssen».

So findet man eine passende Umwelt-Hypothek

Wie gehen Kreditsuchende am besten vor, um eine attraktive Umwelt-Finanzierung zu finden? Der erste Schritt ist immer, die Kriterien der Bank genau zu prüfen: Wie kann ich mich für diese Hypothek qualifizieren? Was muss mein Objekt erfüllen? Kann ich die Kriterien überhaupt erreichen? Wer wie beim Autokauf nicht auch beim Baudarlehen vergleicht, zahlt meist zu viel. Nicht selten kann durch gutes Verhandeln mit einer «normalen» Hypothek ein besserer Zinssatz ausgehandelt werden als mit einer Umwelt-Hypothek. Günstige Saron-Hypotheken finden sich zudem eher selten im Öko-Angebot. Wer nur auf Zinsvorteile schielt, sollte auch solche Geldmarkthypotheken prüfen. Historisch betrachtet waren Geldmarkthypotheken meist die günstigste Finanzierungsvariante. Wer von stark steigenden Zinsen ausgeht und keine finanziellen Polster für höhere Geldmarkt-Zinskosten hat, sollte zumindest eine Tranche mit einer langjährigen Festhypothek abschliessen. Und zu guter Letzt noch ein wichtiger Tipp: Gesuche für energetische Förderbeiträge unbedingt vor Baubeginn einreichen.

Öko-Hypotheken: 17 Anbieter im Vergleich* (Siehe PDF-Artikel)

Die Tabelle des Hypothekenvermittlers Moneypark zeigt, zu welchen Bedingungen die Banken solche Hypotheken üblicherweise vergeben. Schliesslich ist aber alles immer auch Verhandlungssache. Vor allem Kunden mit gutem Kreditrating haben meist noch Verhandlungsspielraum. Die Tabelle zeigt, dass der Zinsbonus nicht immer bis zum Ende der abgemachten Laufzeit gilt. Es kann zum Beispiel sein, dass eine Öko-Hypothek mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren nur fünf Jahre lang verbilligt wird. Variable und Saron-Hypotheken sind eher die Ausnahme als die Regel.

Gefördert werden in den weitaus meisten Fällen Minergie-zertifizierte Bauten, oft auch die Zertifizierung nach Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK). Bei GEAK-zertifizierten Neubauten wird normalerweise nur die höchste Energiesparklasse A verbilligt. Gut zu wissen: Die Zertifizierungskosten für ein Minergiehaus oder die Gebühren für einen GEAK-Bericht übernimmt häufig die kreditgebende Bank.

Lesen Sie den Originalartikel vom 24.03.2022 auf nzz.ch oder laden Sie sich die NZZ-Online-Version als PDF herunter.

 

 

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