Die Corona-Krise bringt nicht nur Unternehmen, sondern auch Private in finanzielle Notlagen. Ein Ratgeber für Betroffene.
Von Bernhard Bircher-Suits
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Die Corona-Pandemie hat in der Schweiz zum grössten wirtschaftlichen Einbruch seit dem Zweiten Weltkrieg geführt. Eine Folge davon: Die Schweizerische Konferenz für Sozialhilfe (Skos) rechnet damit, dass bald deutlich mehr Menschen auf staatliche Unterstützung angewiesen sein werden. Im Vorkrisenjahr 2019 bezogen in der Schweiz 271 400 Personen Sozialhilfe. Die Skos rechnet dieses Jahr im schlechtesten Fall mit über 75 000 neuen Sozialhilfebezügern.
Steuerschulden dürften zunehmen
Auch Christoph Mattes, Schuldenexperte an der Fachhochschule Nordwestschweiz (FHNW), sieht dunkle Wolken am Horizont aufziehen. Er wies in einer Tageszeitung warnend darauf hin: «Die Pandemie wird zu mehr Betreibungen wegen nicht bezahlter Steuern führen.» Gemäss dem Bundesamt für Statistik sind Steuerschulden die häufigste Schuldenform in der Schweiz, vor anderen Rechnungen und Krankenkassenprämien. Bereits heute wird jede fünfte Betreibung in der Schweiz wegen ausstehender Steuern eingeleitet.
Zumindest in Zürich werden für «provisorische Steuerrechnungen» keine Mahnungen und Betreibungen eingeleitet. Wer für 2020 eine zu hohe provisorische Rechnung erhält, kann einfach entsprechend weniger einzahlen. Private, die wegen der Corona-Krise Einkommenseinbussen erleiden, können beim Gemeindesteueramt eine Anpassung der provisorischen Steuerrechnung für die Kantons- und Gemeindesteuern verlangen.
Zahlungsaufschub oder Ratenzahlung vorschlagen
Grundsätzlich gilt: Wer seine Steuern nicht fristgerecht zahlen kann, sollte dem Steueramt so früh wie möglich ein schriftliches, begründetes Gesuch um Ratenzahlung oder einen Zahlungsaufschub unterbreiten. Christoph Mattes von der FHNW warnt aber vor allzu viel Optimismus, wenn bereits Steuerschulden vorhanden sind. Er sagt: «Steuerschulden sind aus Sicht der Schuldenberatung schwer zu regulierende Verbindlichkeiten. Steuern nicht zu bezahlen, kann schnell teuer und für alle Beteiligten ärgerlich werden.»
Die Bezahlung der Steuern sollte man daher nach Möglichkeit nie aufschieben, dasselbe gilt für Krankenkassenprämien. Gut zu wissen: In speziellen Fällen werden Steuern ganz oder teilweise erlassen. Zum Beispiel wenn die Bezahlung unverschuldet wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Unfall eine unzumutbare Einschränkung der Lebenshaltung zur Folge hätte und der Steuerpflichtige über keinerlei Ersparnisse sowie Wohneigentum verfügt.
Wer seine Rechnungen nicht bezahlt und Mahnungen ignoriert, bekommt rasch Post von Inkassofirmen oder vom Betreibungsamt. Doch was tun, wenn wegen der Corona-Krise kurzfristig das Geld fehlt? Und wie kann man finanzielle Engpässe ohne staatliche Finanzspritzen und den Gang zum Sozialamt überbrücken? Max Klemenz, Co-Geschäftsleiter des Vereins Schuldenberatung Kanton Zürich, rät: «Bei Schulden oder finanziellen Engpässen sollte man versuchen, mit den Gläubigern zu verhandeln, und nicht einen Konsumkredit aufnehmen.»
Teure Konsumkredite möglichst vermeiden
Die günstigste Alternative zum teuren Konsumkredit: ein zinsloses oder sehr günstiges Darlehen von Freunden oder Bekannten. Ein Privatkreditvertrag kann mündlich geschlossen werden. Um Missverständnisse oder gar Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich aber, einen schriftlichen Kreditvertrag aufzusetzen. Darlehens- und Kreditzinsen können nur vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden, wenn sie schriftlich dokumentiert sind.
Besonders die Laufzeit, die Kündigungstermine und ein Zins sowie allfällige Sicherheiten sollten im Vertrag klar geregelt sein – sowie der Verwendungszweck. Der Haken: Kann man das Darlehen von Bekannten oder Verwandten nicht fristgerecht oder gar nicht zurückzahlen, macht man sich im privaten Umfeld unbeliebt.
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Stiftungen helfen in der Not
Wer in einer Notsituation Geld braucht oder einen Zustupf für die Zahlung der teuren Aus- oder Weiterbildung, kann sein Glück auch bei wohltätigen Stiftungen versuchen. Die Stiftung Educa Swiss hilft beispielsweise Studenten bei der Planung und der Finanzierung ihrer Aus- und Weiterbildung (https://educaswiss.ch/bildungsdarlehen). Die Stiftung vergibt Studierenden Darlehen zu günstigen Konditionen.
Die elektronischen Stiftungsplattformen Fundraiso.ch und StiftungSchweiz.ch ermöglichen Geldsuchenden eine kostenlose Suche nach Schweizer Stiftungen, welche zum Teil auch Einzelpersonen in Not unterstützen. Je nach Situation ist es auch denkbar, Spenden auf sogenannten Crowddonating-Plattformen zu erhalten – wie zum Beispiel auf https://www.icareforyou.ch.
Wer keine solchen Überbrückungshilfen erhält oder lieber auf anonyme Dienstleister setzt, kann in letzter Instanz auch einen teuren Privatkredit bei Banken, Finanzinstituten oder sogenannten Crowdlending-Plattformen beantragen. Auf Websites wie www.cashare.ch oder www.lend.ch treffen sich Private, die Geld benötigen, und solche, die Geld investieren wollen. Hier kann man gegen Zahlung eines Zinses von anderen, anonymen Privatpersonen die nötige Summe leihen.
In der Schweiz wird häufig auf Konsumkredite zurückgegriffen
Solche Konsumkredite beanspruchen viele Menschen in der Schweiz. Allein im Jahr 2019 wurden laut dem Verein zur Führung einer Zentralstelle für Kreditinformation über 136 000 neue Konsumkredite angemeldet. Der durchschnittliche Kreditbetrag der Neuabschlüsse belief sich auf 32 575 Fr.
Aufpassen sollte man bei Inseraten im Internet. Im Netz tummeln sich viele Schwindler, die vorgeben, einen Kredit zu geben, aber zuerst einmal Gebühren verlangen. Sinnvoll ist es, die zum Teil stark unterschiedlichen Zinsen und Gebühren von (Online-)Kreditinstituten mit einem Internet-Vergleichsdienst unter die Lupe zu nehmen. Einen Privatkredit im Betrag von 10 000 Fr. gibt es gemäss dem Vergleichsdienst Moneyland beispielsweise ab 3,5% Zins pro Jahr (siehe Tabelle).
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Die Kreditkosten belaufen sich beim Crowdlending-Anbieter Lend für eine 40-jährige Person aus Zürich bei einer kurzen Laufzeit von 24 Monaten auf 363 Fr. Die monatliche Kreditrate beträgt 432 Fr. Doch solche Konditionen erhalten längst nicht alle. Es gilt wie bei allen Krediten: Je tiefer der Schaufenster-Zins, desto schwieriger ist es, ihn zu ergattern. Zudem sind die effektiven Kosten immer von der persönlichen Situation abhängig.
Gemäss der Schuldenprävention Zürich ist es vielen Kreditnehmern «leider nicht bewusst, dass sie durch die Aufnahme eines Konsumkredits insgesamt weniger konsumieren können, da ein Teil ihres Lohnes für die Zinszahlungen verloren geht». Und die Zinszahlungsdauer ist oft sehr lang. Die durchschnittliche Laufzeit von Barkrediten beträgt in der Schweiz gemäss ZEK-Jahresbericht 2019 rund 58 Monate. Max Klemenz von der Schuldenberatung Kanton Zürich warnt: «Was wir sehen, ist, dass die Kreditnehmer die Zinsbelastung bei langer Laufzeit häufig unterschätzen.»
Ein Kreditvertrag kann innert 14 Tagen widerrufen werden
Wer offene Betreibungen, Verlustscheine oder schlicht keinen regulären Job hat, wird bei seriösen Kreditinstituten ins Leere laufen. Die effektiv zu bezahlenden Zinsen hängen von der Zahlungsfähigkeit (Bonität), der gewählten Laufzeit und weiteren persönlichen Faktoren ab. Immerhin: Mit einer Ratenausfallversicherung können Kreditnehmer bei den meisten Anbietern die Monatsraten gegen Risiken wie Arbeitslosigkeit, Tod und Erwerbsunfähigkeit versichern.
Wer sehr dringend Geld benötigt, muss sich in Geduld üben: Kredit-Antragsteller müssen zum Beispiel bei Cashare rund zehn Tage rechnen, bis ein Darlehen geprüft, bewilligt und ausbezahlt wird. Die vergleichsweise «günstige» Migros Bank verspricht eine Bearbeitung eines Gesuchs innert 48 Stunden. Gut zu wissen: Bis 14 Tage nach Unterzeichnung des Kreditvertrages kann dieser widerrufen werden.
Wer hat Aussicht auf einen Privatkredit?
In der Schweiz besteht mit dem Bundesgesetz über den Konsumkredit seit Anfang 2003 eine landesweit einheitliche Regelung im Umgang mit Privatkrediten. Das Gesetz soll Kreditnehmer vor Überschuldung schützen. Seit dem 1. April 2019 müssen sich auch digitale Crowd-Vermittlungsplattformen wie Lend oder Cashare an das Gesetz halten. Es gilt für Kreditverträge von 500 bis 80 000 Fr.
Das Gesetz ist aber nur anwendbar, wenn der private Kreditnehmer das Geld für private Zwecke aufnehmen möchte. Der FHNW-Schuldenexperte Christoph Mattes sagt: «Das Gesetz hat sich in dem Sinn schon bewährt, die Kreditwirtschaft ist aber einfallsreich, es zu umgehen. Das Gesetz sollte für alle Kreditverbindlichkeiten der Privathaushalte gelten und nicht nur für ganz bestimmte Formen der Verschuldung.»
Bei einer Kreditfähigkeitsprüfung prüft der Kreditgeber von Gesetzes wegen folgende Budgetpunkte: Mietzins/Wohnkosten, Steuern sowie Verpflichtungen, die bei der Informationsstelle für Konsumkredit (IKO) gemeldet sind, wie laufende Kredite und Leasings. Im Jahr 2019 wurden gemäss ZEK-Geschäftsbericht rund 315 000 Kreditgesuche abgelehnt.
Wer eine Kreditzusage erhält, sollte den Vertrag genau prüfen. Der Inhalt eines Konsumkreditvertrags ist gesetzlich festgelegt. So müssen solche Verträge schriftlich geschlossen werden, und der Vertrag muss den Nettobetrag des Kredits festhalten, den effektiven Jahreszins – oder wenn das nicht möglich ist, den Jahreszins und die bei Vertragsschluss in Rechnung gestellten Kosten. Zusätzlich müssen die allfällige Höchstgrenze des Kredits sowie die Rückzahlungsmodalitäten geregelt sein.
Für den Zinssatz gibt es eine Obergrenze
Ein kleiner Wermutstropfen für Menschen in finanzieller Bedrängnis: Konsumkredite mit Zinsen über 10% sind seit Mitte 2016 verboten. Für Überziehungskredite bei Kreditkarten dürfen maximal 12% verlangt werden. Wer noch einen Konsumkredit mit höheren Zinsen am Laufen hat, kann zu einem günstigeren Anbieter wechseln (siehe Kasten). Im Gesetz ist geregelt, dass Kunden Kreditverträge ohne Strafgebühren ablösen können.
Auch den Zeitpunkt des Ausstiegs aus dem alten Vertrag können Kreditnehmer selbst bestimmen – er ist jederzeit kostenfrei. Ausserdem gilt: Wer wegen Lohnpfändung oder Schulden seine Rechnungen nicht mehr zahlen kann, sollte sich an eine Schuldenberatungsstelle wenden. Adressen von seriösen Stellen findet man unter www.schulden.ch.
So lösen Sie einen teuren Kreditvertrag ab
- Klären Sie beim derzeitigen Kreditgeber die Höhe Ihrer Restschuld ab.
- Beantragen Sie beim neuen Kreditgeber ein Darlehen in entsprechender Höhe, und teilen Sie ihm mit, dass Sie damit einen bestehenden Kredit ablösen wollen.
- Nimmt das neue Kreditinstitut den Antrag an, verlangen Sie vom gegenwärtigen Kreditgeber eine Schlussrechnung, und kündigen Sie den alten Kreditvertrag.
- Stellen Sie sicher, dass der neue Kreditgeber die Restschuld mit dem neuen Kredit bezahlt.
Dieser Artikel ist in der NZZ erschienen.
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Die Pandemie hat zu einer klaren Differenzierung zwischen den Segmenten geführt. Wie haben sich die Preise von Renditeimmobilien im 2020 entwickelt, und worauf sollten Investoren beim Kauf solcher Objekte achten?
von Bernhard Bircher-Suits
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Am Schweizer Immobilienmarkt werden derzeit sehr hohe Preise bezahlt
Mittlerweile sind wir im Corona-Jahr 2021 angekommen, und der Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin robust und hat die Investoren nicht enttäuscht. Im Iazi-Newsletter vom März steht: «Der Immobilienmarkt hat sich verglichen mit anderen Wirtschaftszweigen insgesamt als krisenresilient erwiesen.» Fazit: «Betongold» scheint für Investoren seit Jahrzehnten ein sicheres Pflaster zu sein.
Renditeliegenschaften sind weitgehend immun gegen Corona
Die Rendite bei Wohnliegenschaften betrug 6,7% (7,1%) und bei gemischt genutzten Liegenschaften 6,0% (6,2%). Der Iazi-Geschäftsleiter Iazi hält auch im 2021 fest: «Nach wie vor bleiben Immobilien eine begehrte Anlage bei volatilen Aktienmärkten und einer unsicheren Wirtschaftsentwicklung.»
Investitionen in Wohnliegenschaften bleiben «attraktiv»
Gemäss Raiffeisen wird der Mietwohnungsmarkt aufgrund der hohen Leerstände auch mehr und mehr zum Mietermarkt. Die Neumieten dürften vor allem dort, wo viele Wohnungen leer stehen, weiter sinken. Musste 2013 eine Mietwohnung im Schnitt 25 Tage inseriert werden, nahm die Vermarktung letztes Jahr gemäss Raiffeisen-Analyse rund 36 Tage in Anspruch.
Die stärkere Verhandlungsposition der Mieterschaft zeige sich unter anderem an den nun bereits seit 2015 sinkenden Angebotsmieten. Gemäss dem Bericht «Schweizer Immobilienmarkt 2021» der Credit Suisse (CS) wurden 2020 in der Schweiz 26 000 Mietwohnungen baubewilligt. Dies sind deutlich weniger als in den Jahren 2016 bis 2018. Jedoch laut der CS «wohl noch zu viele, um einen baldigen Abbau der Leerstände zu bewirken».
Ein markanter Rückgang des Volumens neu eingereichter Baugesuche deutet jedoch darauf hin, dass es sich bei der allmählichen Beruhigung der Bautätigkeit tatsächlich um einen Trend handelt, der noch mindestens zwei bis drei Jahre Bestand haben dürfte. 2020 wurden gemäss der CS Neubaugesuche für 27 000 Mietwohnungen eingereicht – der tiefste Wert seit 2014.
Preisrückgänge bei Büroliegenschaften erwartet
Bei Mehrfamilienhäusern hingegen erwartet auch FPRE trotz Corona-Krise keinen substanziellen Rückgang der Marktmieten. «In stark nachgefragten Regionen haben die Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern noch etwas Spielraum nach oben, in der Peripherie hingegen dürften vor allem Altbauten eher an Wert verlieren, während dort auch für Neubauten die Zeit der stetig steigenden Preise wohl vorbei ist», schreibt Fahrländer.
In der Westschweiz lohnen sich Wohnimmobilien besonders
In den von Wüest Partner beobachteten «Monitoring-Regionen» lag die Westschweiz mit einem jährlichen Zuwachs von 4,5% darüber. Die Genfersee-Region erzielte mit 4,3% ebenfalls überdurchschnittliche Zuwächse. Unterdurchschnittlich entwickelten sich hingegen die Preise von Wohn-Renditeimmobilien in den Regionen Innerschweiz (3,1%) und Ostschweiz (3,4%).
Im Vergleich dazu haben die Preise der gewerblich genutzten Renditeliegenschaften in den letzten 15 Jahren im Schnitt «nur» um 2,5% pro Jahr zugelegt. Die Wertsteigerungen bei Wohnliegenschaften waren im Schnitt somit höher als bei Gewerbeimmobilien. Doch wie haben sich die Preise von Wohnliegenschaften in den Grossstädten Zürich, Bern, Basel, Lausanne und Genf seit 2005 entwickelt? Ein Blick auf die Tabelle zeigt, dass Bern mit einer jährlichen Preissteigerung von 5,2% Spitzenreiter war.
Preise für Renditeimmobilien sind «jenseits von Gut und Böse»
Das Hauptproblem sei, dass Investoren zurzeit Preise bezahlten, die «jenseits von Gut und Böse» lägen. Investoren suchten Sicherheit im Betongold. Schmid rät jedem Privatinvestor, sich vor einem Kauf eine Zweitmeinung einzuholen. Von einem Investment zusammen mit anderen Miteigentümern über eine Online-Plattform («Crowdinvestment») rät Schmid Kleininvestoren grundsätzlich ab. Er kenne persönlich keine Immobilienfachleute, die in solche Miteigentumsmodelle investieren würden.
Maximalen Kaufpreis einer Renditeimmobilie online berechnen
Checkliste für den Kauf einer Renditeliegenschaft
Bauprojekte in der Nähe: Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte man sich darüber informieren, ob in unmittelbarer Nähe des Grundstückes bauliche Änderungen geplant sind. Eine grosse Überbauung auf einer Nachbarparzelle kann einen negativen Einfluss auf den Wert der eigenen Immobilie haben – oder die Vermietung der neuen Immobilie erschweren.
Ertragslage kritisch prüfen: Verlangen Sie den Mieterspiegel der letzten drei Jahre mit Angaben zu den Wohnungen. Fragen Sie nach, wie sich die Erträge längerfristig, das heisst in den letzten fünf Jahren, entwickelt haben. Erkundigen Sie sich nach den Leerständen und der Häufigkeit von Mieterwechseln.
Grundbucheinträge prüfen: Schauen Sie, ob im Grundbuch Dienstbarkeiten und Grundlasten eingetragen sind. Lassen Sie die Einträge im Grundbuch im Zweifelsfall von einem Notar oder Juristen prüfen.
Leerstandsrisiko: Das Risiko von Leerständen wegen Mieterwechseln und Mietzinsausfall sollte man in seiner Kalkulation mitberücksichtigen.
Fremdfinanzierung: Die Hypozinsen sind immer noch sehr tief. Das Risiko steigender Zinsen sollte ein Investor einkalkulieren. Steigende Zinsen führen zu höheren Fremdkapitalkosten und einer sinkenden Nachfrage nach Renditeobjekten und damit zu namhaften Werteinbussen.
Klumpenrisiko vermeiden: Eine Renditeliegenschaft führt oft zu einem Klumpenrisiko, weil ein grosser Teil des Vermögens von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängig ist.
Objekt und Lage beurteilen: Bei Immobilien ist die Lage entscheidend. Prüfen Sie aber auch die Bausubstanz, absehbare Veränderungen im Quartier sowie die Nachfrage auf dem lokalen Mietwohnungsmarkt. Auch die Leerstandsquote und den Wanderungssaldo in einer Gemeinde sollten Sie in Erfahrung bringen.
Finanzierung: Banken finanzieren bei Renditeobjekten in der Regel maximal 75% des Kaufpreises bzw. des Ertragswertes. Mindestens einen Viertel der Kaufsumme müssen die Investoren somit selber aufbringen. Je mehr Fremdkapital Sie zu günstigen Konditionen erhalten, desto höher ist der Renditehebel, aber auch das Risiko bei steigenden Zinsen.
Reserven anlegen: Wer ein Renditeobjekt mithilfe von viel fremdem Geld finanziert, sollte Jahr für Jahr Reserven anlegen. So lassen sich die Folgen eines Wertverlustes abfedern. In einem solchen Fall kann die Hypothekarbank zusätzliche Eigenmittel vom Kreditnehmer verlangen, damit die Belehnungsrichtlinien weiterhin erfüllt sind. Wer diese Mittel nicht hat, muss die Immobilie im schlechtesten Fall verkaufen.
Verwaltung: Die Verwaltung von Immobilien und der Umgang mit der Mieterschaft kann zeitaufwendig und anspruchsvoll sein. Überlegen Sie sich, ob Sie das nötige Fachwissen und genügend Zeit dafür haben. Die Kosten für eine Mietliegenschaft belaufen sich gemäss dem Offerten-Portal Gryps auf 4 bis 5% des Jahresmietzinses, je nach Umfang der Aufgaben und der Region. Günstiger ist es, sich selbst um seine Immobilie zu kümmern. Zum Beispiel mithilfe einer Software für Hausverwaltung.
Steuerfolgen abklären: Vor allem die Steuern auf den Mieterträgen fallen ins Gewicht. In den Kantonen Thurgau, Genf und Gemeinden der Kantone AI, BE, FR, GR, JU, SG, TI, VD, VS fallen gemäss Eidgenössischer Steuerverwaltung für Private obligatorisch oder fakultativ auch sogenannte Liegenschaftssteuern an. Eine Steuerberatung kann vor einem Kauf sinnvoll sein.
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