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Anfang Jahr erhalten Wertschriftenhalter jeweils die detaillierten Depotauszüge ihrer Bank. Darin steht, wie viel ihre Wertschriften Ende Jahr jeweils noch wert sind und welche Renditen sie im vergangenen Jahr erzielt haben.

Das schlechte Börsenjahr 2022 hat in vielen Depots für hohe Buchverluste gesorgt. So erlebte die Wall Street in den USA im Handelsjahr 2022 zum Beispiel ihren tiefsten Fall seit 2008. Der Schweizer Leitindex SMI schloss per Ende 2022 ebenfalls tief: Im Vergleich zum Schlussstand von Ende 2021 resultierte ein Minus von rund 17 Prozent. Auch Krypto-Anleger mussten im vergangenen Jahr untendurch.

Depotauszüge: hohe Buchverluste und Depotgebühren

Die Banken liefern aber nicht nur Depotauszüge, sondern verrechnen auch Depotgebühren. Das sind Spesen, die eine Bank ihren Kunden für die Verwahrung der Wertpapiere in Rechnung stellt. Das Deponieren der Wertpapiere kann beispielsweise im Rahmen einer Börsenhandels-Dienstleistung oder einer Vermögensverwaltung erfolgen.

Die Aargauerin Antonia Müller (Name geändert) erhält die «Gebührenbelastung Depot» ihrer Raiffeisenbank nicht nur einmal Ende Jahr, sondern viermal pro Jahr. Sie ärgert sich daher gerade mehrmals über die Schreiben ihrer regional tätigen Raiffeisenbank: «Mein Depot-Minus betrug im Jahr 2022 rund 25 Prozent, und ich zahle Jahr für Jahr auch noch rund 172 Franken Gebühren für mein Depot im Wert von gerade einmal 75 000 Franken. Und das, obwohl ich meine Obligationen seit Jahren im Depot liegenlasse.»

Die Vermutung liegt nahe: Um die Depotgebühren psychologisch erträglicher zu machen, belasten Banken ihre Spesen in kleinen Tranchen dem dazugehörigen Transaktionskonto.

Untreue Depotkunden werden bestraft

Doch wie kann Antonia Müller Depotgebühren sparen und damit indirekt auch ihre miese Rendite aufpolieren? Was wechselwillige Depotinhaberinnen und -inhaber wissen müssen: Sie werden beim Bankwechsel von ihren bisherigen Instituten mit teilweise happigen Transfergebühren für ihre Untreue «bestraft». Einige Banken nennen solche Spesen auch «Titelauslieferungsgebühren».

Trotz zum Teil abschreckend hohen Transfergebühren (siehe Tabelle) kann sich ein Wechsel zu einer günstigeren (Online-)Bank grundsätzlich rechnen. Die Preisunterschiede bei den Depotgebühren und Handelskosten sind schliesslich gross – vor allem zwischen Online-Banken und Finanzinstituten mit teurem Filialnetz und persönlicher Beratung.

Online-Broker bieten meist tiefere Handelskosten

So müsste Antonia Müller beispielsweise bei der Schweizer Online-Bank Swissquote für ihr Depotvermögen anstatt 172 Franken wie bei Raiffeisen lediglich 100 Franken Depotgebühren im Jahr bezahlen. Bei Postfinance wären es sogar nur 90 Franken «Jahresgebühr». Gar keine Depotgebühren verlangt Cornèrtrader, das digitale Broker-Angebot der Cornèr Bank.

Namhafte Raiffeisen-Konkurrenten wie die Grossbanken UBS oder Credit Suisse zählen nicht zu den günstigen Online-Wertschriftenhändlern in der Schweiz – im Gegenteil. Wer als Gelegenheits-Trader günstige Handelsgebühren sucht und tiefe Depotgebühren bezahlen will, sollte die Konditionen von Schweizer Anbietern wie Cornèrtrader, Flowbank, Swissquote, VZ Depotbank, Keytrade Bank oder den ausländischen Billig-Broker Degiro unter die Lupe nehmen. Reine Online-Börsenhändler eignen sich für Anlegerinnen wie Antonia Müller, die keine Beratung oder Vermögensverwaltung benötigen und Börsengeschäfte auf eigene Faust erledigen.

Transferkosten sind bei der UBS sehr hoch

Antonia Müller hat sich einen Bankwechsel wegen der hohen Depotgebühren schon mehrmals überlegt. Doch ihre Raiffeisenbank «fesselt» sie mit abschreckenden Transferkosten ans Haus. Müller sagt: «Ein Umzug meines Depots würde mich zusätzlich Geld kosten.»

Aber auch Inhaberinnen und Inhaber von Wertschriftendepots bei anderen Banken müssen einen Wechsel zur Konkurrenz teuer bezahlen. Das zeigt ein Vergleich der Transferkosten für zwei Musterdepots bei namhaften Schweizer Banken (siehe Tabelle). Zwischen 50 (Swissquote) und 150 Franken (UBS) verlangen die untersuchten Banken für den Transfer einer einzelnen Position, also beispielsweise für die Anteile eines Fonds oder für einen einzelnen Posten Aktien.

Am teuersten kommt der Umzug der Musterdepots bei der UBS zu stehen. Bei ihr zahlt der Kunde für den Transfer eines Depots mit 5 beziehungsweise 14 Positionen 808 bis 2262 Franken (siehe Tabelle). Die UBS hält in ihrer Antwort auf die Gebührenanfrage fest: «Individuelle Transferkostenvereinbarungen werden individuell und von Fall zu Fall geprüft. Zudem werden die Transferkosten in vielen Fällen von der übernehmenden Bank (teilweise) übernommen.»

Bei Swissquote heisst es etwas verbindlicher: «Für Kunden, die ihr Depot zu Swissquote übertragen lassen wollen, übernehmen wir bis zu 500 Franken der Gebühren.» Cornèrtrader wirbt auch damit, Umzugskosten bis zu 500 Franken zu übernehmen. Antonia Müller hätte an sich noch Glück im Unglück: Da sie nur eine Position im Depot hat, müsste sie vergleichsweise tiefe Spesen für ihren Abgang bei der Raiffeisenbank bezahlen.

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Hans Klein (48) und seine Ehefrau Marilena Klein (39, Namen geändert) haben gemeinsam ein Baby und ein Problem: Ihre 3,5-Zimmer-Mietwohnung in der Zürcher Vorortsgemeinde Birmensdorf ist zu klein für die dreiköpfige Familie. Hans Klein sagt: «Uns fehlen noch ein oder zwei zusätzliche Zimmer für Gäste und Büro.» Mit rund 2500 Franken Miete pro Monat inklusive Nebenkosten ist die bisherige Wohnung zwar nicht überrissen teuer, aber auch kein Schnäppchen. Hans Klein benötigt mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Idealfall rund eine halbe Stunde reine Fahrtzeit von Birmensdorf nach Schlieren. Hier arbeitet er im öffentlichen Dienst. Seine Frau fährt per Bus rund eine Viertelstunde nach Zürich ins Büro.

Eigenheimpreise in der Zürcher Agglomeration sinken leicht

Das Ehepaar sucht nun – wie Hunderte andere kaufwillige Familien – nach bezahlbarem Wohneigentum im Grossraum Zürich. Die Idealvorstellung der Familie: Die Fixkosten für Hypothek, Krippe, Krankenkasse und Steuern sollten möglichst nicht massiv höher als am derzeitigen Wohnort Birmensdorf sein. Zudem möchten sie einen möglichst kurzen Arbeitsweg.

Was ihnen in Bezug auf die Kaufpreise von Immobilien etwas Hoffnung gibt: Gemäss neusten Zahlen der Zürcher Kantonalbank hat sich das Wachstum der Zürcher Eigenheimpreise im vierten Quartal 2022 im Vorjahresvergleich fast halbiert. Während die Stadt Zürich sowie die Seegemeinden weiterhin ein deutliches Preiswachstum zeigen, sind die Eigenheimpreise in der Agglomeration leicht gesunken.

«Wohneigentum schützt vor Kündigung»

«In unserer Mietwohnung dürfen wir nichts verändern. Wir müssen zudem immer mit einer Kündigung rechnen. Wohneigentum soll uns in Zukunft vor einer Kündigung schützen», sagt Klein über den Traum von den eigenen vier Wänden. Daher suche seine Familie nach Wohneigentum mit vier bis sechs Zimmern im Grossraum Zürich. Er arbeitet seit vielen Jahren in einem 80-Prozent-Pensum, seine Frau hat eine 50-Prozent-Anstellung. «Als zukünftigen Wohnort könnten wir uns zum Beispiel Gemeinden wie Baden, Winterthur, Zürich oder das Steuerparadies Kilchberg vorstellen.»

Das teilzeitlich arbeitende Doppelverdienerpaar hat ein steuerbares Einkommen von 110 000 Franken und nach Abzügen ein Nettoeinkommen von 93 000 Franken. Die beiden haben insgesamt 160 000 Franken auf Säule-3a-Konten einbezahlt. Für den Kauf von Wohneigentum könnte das Paar inklusive Säule 3a rund 500 000 Franken Eigenkapital aufbringen.

Grosse Unterschiede beim durchschnittlichen Kaufpreis

Doch sind die angepeilten Wohngemeinden für einen Kauf von Wohneigentum überhaupt bezahlbar, und wie sehen die Fixkosten im Vergleich zur bisherigen Wohngemeinde Birmensdorf aus? Der Tabellenvergleich zeigt Folgendes:

Das Zürcher Steuerparadies Kilchberg wäre mit Fixkosten von 18 540 Franken mit Abstand der günstigste Wohnort im Vergleich der fünf Gemeinden. Danach folgt der gegenwärtige Wohnort Birmensdorf mit Fixkosten in der Höhe von 20 028 Franken pro Jahr. Bei Steuern und Krankenkassen schneidet die Stadt Zürich für das Ehepaar mit Fixkosten von 22 228 Franken pro Jahr am teuersten ab.

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Es ist kaum zu glauben: Höhere Hypothekarzinsen, der Ukraine-Krieg und eine Inflation von rund 3 Prozent haben den gefühlt ewig anhaltenden Preisanstieg im Schweizer Immobilienmarkt bisher kaum gedämpft. So sind die Preise für Häuser und Wohnungen zumindest im dritten Quartal 2022 weiter gestiegen.

Gemäss Studienautoren der Raiffeisenbank Schweiz ist der Hauptgrund für den Preisanstieg das «äusserst knappe Angebot». Der Preisanstieg von Stockwerkeigentum war noch etwas höher als bei Einfamilienhäusern. Gemäss den Analytikern der Bank mussten für Wohnungen im dritten Quartal 1,9 Prozent mehr bezahlt werden als noch im zweiten Quartal. Die Preise für Stockwerkeigentum legten in den letzten vier Quartalen in der Region Bern am stärksten zu. Der Preisanstieg bei den Einfamilienhäusern betrug 1,4 Prozent.

Die Nachfrage nach Wohneigentum habe sich aufgrund der Erwartung anhaltend höherer Finanzierungskosten zwar etwas reduziert, heisst es bei der Bank. Das Angebot bleibe aber derart knapp, dass der Nachfragerückgang von einem extrem hohen Niveau aus noch nicht stark genug sei, um die Preisdynamik im Eigenheimmarkt zu brechen.

Höhere Finanzierungskosten

Die Finanzierungskosten sind in der Tat deutlich gestiegen. Das zeigt zum Beispiel der Zinsindex für Wohnimmobilien der Online-Vergleichsplattform Hypotheke.ch. Kostete eine Hypothek am 23. Dezember 2021 im Durchschnitt noch 1,05 Prozent, waren es ein Jahr später 2,61 Prozent. Konkret heisst das für einen Immobilienkäufer mit einer Hypothek im Umfang von 800 000 Franken: Er zahlt diesen November 12 480 Franken mehr Zins für denselben Kredit.

Doch trotz hohen Immobilienpreisen und steigenden Zinsen träumt die Mehrheit der Mietenden in der Schweiz von den eigenen vier Wänden. 62 Prozent der Schweizer Mieterinnen möchten eine Immobilie kaufen, möglichst auf dem Land. Das zeigt eine im Juni 2022 veröffentlichte Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark. Doch das knappe Angebot (58 Prozent) und die hohen Preise (49 Prozent) stehen einem Kauf im Weg.

Abschreckend hohe Preise

Immobilien sind in der Schweiz aber längst ein knappes Luxusgut. Kein Wunder, ist die Wohneigentumsquote in der Schweiz im internationalen Vergleich relativ gering: Nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern.

Hohe Preise sind ein Grund dafür. Laut dem Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Wüest Partner haben sich die Preise für Liegenschaften seit dem Jahr 2000 im Durchschnitt mehr als verdoppelt. In den meisten Regionen des Landes muss man mindestens 1 Million Franken in die Hand nehmen, um sich ein Haus mit Garten leisten zu können.

«Fehlendes Bauland ist einer der wesentlichen Treiber hinter den starken Preisanstiegen während der letzten Jahre», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. Laut dem Bundesamt für Statistik ist der Durchschnittslohn im gleichen Zeitraum jedoch nur um einen Viertel gestiegen. Gemäss einer Swiss-Life-Untersuchung verfügt nur rund ein Drittel aller Schweizer Haushalte über das nötige Geld, um sich ein durchschnittliches Einfamilienhaus kaufen zu können.

Ohne Geld von den Eltern bleibt ein Haus oder eine Wohnung für junge Erwachsene meist ein Wunschtraum. Doch in welchen Schweizer Gemeinden gibt es überhaupt noch Wohnungen zu Schnäppchenpreisen?

Schnäppchen gibt es nur an B-Lagen

Wer auf der Suche nach einer bezahlbaren Eigentumswohnung ist, hat sich in den meisten Fällen bereits auf eine Region festgelegt, in der das Traumobjekt zu finden sein soll. Dass es regionale Kaufpreisunterschiede gibt, ist den meisten bewusst. «In der jüngsten Vergangenheit sind diese regionalen Unterschiede immer mehr ausgenutzt worden. Denn in Zeiten des vermehrten Remote Working spielt die Nähe zu den Arbeitsplatzzentren eine weniger starke Rolle», sagt Weinert.

Wie stark diese Unterschiede allerdings ausfallen, hat diese Zeitung in Zusammenarbeit mit Wüest Partner anhand von Inseraten untersucht. Die Leitfrage lautete: In welchen Gemeinden der Schweiz findet man im Schnitt noch die tiefsten Preise für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 125 Quadratmetern Wohnfläche? Wüest Partner hat dazu pro Schweizer Kanton die fünf Gemeinden mit den günstigsten mittleren Angebotspreisen für Eigentumswohnungen ermittelt. Ausgeschlossen wurden Gemeinden mit weniger als 2000 Einwohnern.

Die Tabelle zeigt: Wer zum Beispiel im Kanton Zürich auf Schnäppchenjagd geht, sollte sich in den Gemeinden Elgg, Fischenthal, Stammheim, Wila und Wald umsehen. Hier erhält man die durchschnittliche Eigentumswohnung für 713 000 (Fischenthal) bis 790 000 Franken (Stammheim). Zum Vergleich: In der «günstigsten» Zuger Gemeinde Menzingen kostet eine vergleichbare Wohnung bereits 1 154 000 Franken.

Wer somit nicht zwingend in einer steuergünstigen Zuger Gemeinde Wohneigentum kaufen will, spart mit einem Umzug in eine vergleichsweise günstige Zürcher Gemeinde viel Geld: Im Vergleich Fischenthal zu Menzingen sind es immerhin 441 000 Franken Ersparnis. Die Schattenseite: Die Steuern sind in Fischenthal deutlich höher.

Neben dem Kaufpreis gilt es vor einem Immobilienkauf auch andere Dinge wie Steuern, Mobilitätskosten, Krankenkassenprämien sowie allfällige Ausgaben für die Kinderbetreuung im Auge zu behalten. Neben weiteren wichtigen Selektionskriterien wie Wohnkosten und -lage, Infrastruktur, Verfügbarkeit passender Wohnobjekte und persönlichen Kontakten vor Ort spielen standortabhängige Kostenfaktoren eine wichtige Rolle.

Wer verschiedene Gemeinden und ihre Immobilienpreise vergleicht, sollte also nicht nur den Kaufpreis einer Traumimmobilie betrachten, sondern auch andere wichtige Fixkosten, die sich nach dem Kauf während Jahren im Portemonnaie bemerkbar machen.

Tipps für die Wohnortsuche und die Immobilienfinanzierung

• Gemeinden vergleichen: Standort und Lage sind zwei wichtige Faktoren beim Kauf von Wohneigentum. Die Statistik-Website Gemeindeverzeichnis.ch bietet eine praktische Vergleichsfunktion. Auf Gemeindeverzeichnis.ch werden Informationen zu den Schweizer Gemeinden wie Bevölkerungsangaben, Demografie sowie geografische und wirtschaftliche Eckdaten und Wähleranteilen aus mehreren Quellen zusammengeführt. Es können bis zu drei Gemeinden nebeneinander angezeigt werden.

• Finanzierung und Wohnbudget: Eine Hypothek ist dann tragbar, wenn die gesamten Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Einkommens betragen. Zudem sollte man mindestens einen Fünftel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung sollten neben den reinen Kaufkosten aber auch weitere Fixkosten berücksichtigt werden – wie beispielsweise die Mobilitätskosten oder die Steuerbelastung.

• Suchradius vergrössern: Wohnungen in Regionen, die nur wenige Kilometer auseinanderliegen, haben teilweise ein komplett anderes Preisniveau. Vergleichen Sie daher auch die Immobilienpreise zwischen Nachbargemeinden und in einem Radius von 5 Kilometern.

• Wohnfläche prüfen: Eine Wohnung mit 2,5 Zimmern kann mit mehr Quadratmetern ausgestattet sein als eine 3,5-Zimmer-Wohnung. Deshalb sind in Verkaufsinseraten auch die Wohnflächeangaben und nicht nur die Zimmerzahl zu prüfen.

• Steuern: Vor einem Umzug ist mithilfe eines Steuerrechners die Steuerbelastung des neuen Wohnorts im Detail zu prüfen. Gut zu wissen: Im kantonalen Steuerbelastungs-Ranking steht als attraktivster Kanton Zug an der Spitze. Auf den folgenden Plätzen liegen Nidwalden und der Kanton Uri.

• Krankenkassenprämien: Unter priminfo.admin.ch/de/praemien findet man die vom Bund publizierten offiziellen Krankenkassenprämien nach Wohngemeinde. Hier erfährt man somit die zukünftigen Prämienkosten am neuen Wohnort.