Autofinanzierung: einen Wagen kaufen, leasen oder abonnieren?

Autofinanzierung

Ob Barkauf, Leasing oder Autoabo: Jede Form der Autofinanzierung hat ihre Vor- und Nachteile – und natürlich auch ihren Preis.

Autofinanzierung: Wer kein Bares für einen Autokauf hat, kann ein Auto für ein paar Jahre leasen oder auch nur für einige Monate abonnieren. Neue Abo-Angebote bieten mehr Kostentransparenz und Flexibilität. Das sind die Vor- und Nachteile des Barkaufs und eines Auto-Abos im Vergleich zum langfristig orientierten Leasingvertrag.

Von Bernhard Bircher-Suits

Die Online-Bank Swissquote hat Anfang Dezember angekündigt, dass sie ins Leasinggeschäft einsteige. Swissquote spannt dazu für ein Online-Angebot mit dem amerikanischen Elektroautobauer Tesla zusammen. Der Schritt überrascht nicht: Der private Auto-Leasing-Markt war in der Schweiz – zumindest bis zum Ausbruch der Corona-Krise – ein starker Wachstumsmarkt.

Das Volumen von Konsumentenleasings wuchs laut dem Schweizerischen Leasingverband (SLV) im Jahr 2019 stark. Bei den Neugeschäften stieg das Kreditvolumen im Vorjahresvergleich um satte 9%. Im Schnitt lag die Kreditsumme 2019 bei neu geleasten Autos bei 34 500 Fr. pro Pkw. In der Schweiz werden je nach Automarke und -modell 30 bis 75% der Neuwagen über Leasingverträge finanziert.

Leasing als Unterstützung für den Technologiewandel

Swissquote dürfte bei den vergleichsweise teuren Elektroautos von Tesla ein dickes Geschäft wittern. Der SLV frohlockte bereits 2019 im Geschäftsbericht: «Bei den Elektro- und Hybridfahrzeugen fand letztes Jahr die markanteste Veränderung im Neuwagenabsatz statt. (. . .) Da sich die Konsumenten noch nicht sehr sicher sind, wie schnell sich die Entwicklung der Batterietechnologie verbessert, werden sicherlich viele das Leasing nutzen, um diese neue Technologie erfahren zu können (. . .).»

Ein Leasing kann bei Elektroautos in der Tat sinnvoll sein. Schliesslich haben ältere Elektroautos aufgrund des technologischen Fortschritts bei der Batterietechnologie beziehungsweise der Reichweite teilweise stark an Wert verloren.

In Deutschland ist dies auch wegen sehr hoher Prämien für umweltfreundliche Neuwagen der Fall. Wer ein neues Elektroauto mit eigenem Geld kauft, muss daher unter Umständen mit einem grossen Abschlag beim Wiederverkauf rechnen. Beim Leasingvertrag trägt dieses Wiederverkaufsrisiko der Leasinggeber.

Effektive Kosten für Leasing in der Regel höher als erwartet

Trotzdem ist Leasing in vielen Fällen die teuerste Variante des Autofahrens, denn es vereint die Nachteile der Miete mit den Nachteilen des Eigentums: Der Leasingnehmer zahlt einen monatlichen Schuldzins und muss zusätzlich wie ein Eigentümer für den Unterhalt aufkommen und den Wagen versichern. Zudem ist er dazu verpflichtet, eine teure Vollkaskoversicherung für die ganze Vertragsdauer abzuschliessen.

Bei der Rückgabe des Wagens nach Ablauf der Leasingdauer drohen im schlechten Fall noch Zusatzkosten für allfällige Mehrkilometer oder Reparaturen. Der Leasingnehmer hat zudem nur ein Vorkaufsrecht, falls dieses auch vertraglich vereinbart wurde.

Tiefe monatliche Leasingkosten wirken für viele Automobilisten auf den ersten Blick verführerisch. Doch laut Touring Club Schweiz (TCS) sind die effektiven Leasingkosten in der Regel dreimal höher als die offerierte, monatliche Leasingrate. Der Grund hierfür ist, dass Steuern, Versicherung und Unterhaltskosten im Leasingzins meist nicht enthalten sind.

Ausnahmen sind zum Beispiel neuere sogenannte Full-Leasing-Angebote, wie sie zum Beispiel der Autoimporteur Amag unter der Bezeichnung Leasing-Plus seit Anfang Juni 2020 anbietet. Im «Starter»-Leasingpaket sind auch alle Service- und Unterhaltsarbeiten am Fahrzeug für die komplette Leasingdauer im Leasingzins inklusive.

Barkauf ist oft die günstigste Variante

Ein Barkauf ist für einen finanzstarken Käufer dank Barzahler-Rabatten meist die günstigste Variante von allen Optionen, vor allem bei einer Haltedauer von mehr als sechs Jahren. Der Grund: Der Wertverlust eines Neuwagens ist vor allem in den ersten drei Jahren sehr hoch. Es ist finanziell – und auch ökologisch – betrachtet nicht sinnvoll, ein Auto zu kaufen und es nach nur zwei bis drei Jahren wieder mit einem enormen Wertverlust zu verkaufen.

Bezüglich Neuwagen und Wertverlust gibt es einen alten Spruch: «Fährt man mit dem neuen Auto vom Hof des Händlers, ist es bereits nur noch die Hälfte wert.» Firmen, die bei Geschäftswagen knallhart rechnen, setzen daher auch meist auf den Barkauf anstatt auf die Option Leasing. Das legen die Zahlen des SLV nahe: Bei den Pkw-Verträgen waren 2019 rund 80% der Leasingverträge in den Händen von Privaten, und der kleine Rest zählte zur Kategorie Gewerbe.

Auto-Abos sind im Kommen

Seit kurzer Zeit buhlen Startups wie Carvolution, Clyde – ein Angebot des Autoimporteurs Amag –, Carify – ein Spin-off der Uni St. Gallen – sowie Flatdrive der Swissbility AG mit Auto-Abos um die Gunst von Automobilisten.

Die Carvolution AG in Bannwil (BE) ist der momentan grösste Anbieter von Auto-Abos in der Schweiz. Carvolution möchte damit eine «Alternative zu Autokauf und Leasing» anbieten. Die Abo-Anbieter schliessen eine Lücke zwischen den Kurzvermietungen und den langfristig ausgelegten Leasingverträgen.

Die Firma sieht sich somit nicht als Konkurrenz zu Kurzzeitvermietern wie zum Beispiel Mobility. Bei Auto-Abos sind – wie bei Mobility oder anderen Kurzzeitanbietern – der Unterhalt und die Versicherung bereits inklusive. Im Gegensatz zur Mobility-Lösung muss man sich mit einem Auto-Abo aber selbst um einen Parkplatz bemühen. Auch weltweit tätige Autovermieter wie Hertz und Sixt mischen unterdessen im rasch wachsenden Abo-Markt mit.

Und sogar die wenig autoaffinen SBB bieten mit dem Abo SBB Green Class eine Kombi-Lösung aus ÖV-Abo und Auto an. Es handelt sich beim Fahrzeug um einen umweltfreundlichen Stromer. Kunden haben mit SBB Green Class Zugriff auf alle Verkehrsmittel, die sie laut SBB «in Ihrer aktuellen Lebenslage benötigen» – zum Fixpreis, während eines Jahres, während zwei, drei oder vier Jahren. Auto-Service, Vignette, Reifenwechsel, Steuern und Versicherung sind inklusive.

Und auch die Schweizer Versicherungen haben das Abo-Modell entdeckt. Upto, ein Angebot der Axa-Versicherung, bietet verschiedene Automodelle an – selbstverständlich inklusive Axa-Versicherung.

Auch die Mobiliar-Versicherung mischt im Geschäft mit. Sie hat der Carvolution AG 50 Mio. Fr. für den Flottenausbau zur Verfügung gestellt.

Grosse Unterschiede bei Verfügbarkeit und Flottenstärke

Die Verfügbarkeit und die Fahrzeugauswahl bei Abo-Anbietern unterscheiden sich stark von Anbieter zu Anbieter. Manche agieren nur an wenigen Standorten, und andere bieten nur eine sehr kleine Flotte von Fahrzeugen an. Die meisten Anbieter haben eine sehr kurze Kündigungsfrist von nur einem Monat.

Der grösste Vorteil beim Auto-Abo liegt aber bei der Kostentransparenz: Bei Auto-Abos sind die beim Leasing oder beim Kauf zusätzlich anfallenden Kosten wie Versicherung, Service und Reparaturen sowie Steuern bereits mit dabei – ausser der Aufwand für Treibstoff oder Strom (vgl. Tabelle unten).

Laut dem Vergleichsportal Moneyland.ch variieren die monatlichen Pauschalgebühren je nach Anbieter, Auto-Abo und ausgewähltem Automodell zwischen 300 und 2000 Fr. pro Monat. Der TCS-Sprecher Daniel Graf erklärt, für wen Auto-Abos sinnvoll sind: «Für Personen mit regelmässigem Einkommen, die ab und zu wieder ein anderes Auto fahren wollen. Auch wer für begrenzte Zeit ein Auto benötigt oder einen Sommer lang einmal Cabrio fahren und keine langfristigen Verpflichtungen eingehen will, für den kann ein Auto-Abo durchaus Sinn ergeben.»

Verkehrsteuern und Versicherungsprämiene je nach Kanton anders

Laut TCS legt ein Autofahrer in der Schweiz pro Jahr im Schnitt 15 200 Kilometer zurück. Das Online-Portal Autoscout24 hat anhand eines VW Polo und 15 000 gefahrenen Kilometern pro Jahr die Kosten zwischen Auto-Abo und Leasing verglichen. Resultat: Auf den ersten Blick wirkt die monatliche Rate beim Leasing mit 208 Fr. günstig.

Die Kosten des Leasings können bei kurzer Haltedauer aber höher ausfallen, sofern man alle zusätzlichen Kosten mit dazurechnet – im Beispiel sind es effektiv 600 Fr. pro Monat, beim Auto-Abo «nur» 570 Fr. während 12 Monaten.

Doch der Vergleich ist laut Autoscout24 «mit Vorsicht zu geniessen». Denn je nach Halter-Kanton gibt es Unterschiede, was die Strassenverkehrssteuern, die Versicherungsprämien und die administrativen Kosten betrifft. Auto-Abos wirken auf den ersten Blick viel teurer als eine Leasingofferte, die viele teure Zusatzaufwendungen nicht enthält. Wer Auto-Abos mit Leasingofferten vergleicht, muss daher aufpassen, nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Autoscout24 bietet seit Sommer 2020 einen «Beta»-Vergleich von Auto-Abos an. Ein harter Kostenvergleich ist damit aber (noch) nicht möglich.

Teurer als ein Leasing oder ein Auto-Abo ist die Variante Autokauf mit einem Privatkredit. Der Zins für einen Privatkredit bei der Migros Bank beträgt für einen guten Schuldner 4,7% pro Jahr. Bei der Crowdlending-Plattform Lend.ch sind es im besten Fall sogar «nur» 3,5%. Doch in der gegenwärtigen Tiefzinsphase sind Privatkredite teuer und für einen Autokauf nicht empfehlenswert.

Fazit: Wer nur wenige Monate oder alle zwei Jahre ein neues Auto ab Stange fahren und sich um möglichst wenig kümmern möchte, setzt am besten auf ein Abo-Modell. Wer hingegen ein neues, individuell angepasstes Auto viele Jahre halten und «zu Boden» fahren will, fährt mit einem Barkauf am günstigsten.

Wer sich nicht nur günstig, sondern auch ökologisch fortbewegen möchte, sollte sich die Worte von Andreas Käsermann vom Verkehrs-Club der Schweiz zu Herzen nehmen. Er sagt zu den erwähnten Optionen: «Aus Umweltsicht ist die Kombination Velo, öV und Carsharing ganz klar am besten.»

Dieser Artikel ist am 30.12.2020 in der Neuen Zürcher Zeitung erschienen.

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Checkliste Unternehmensaufbau

So überstehen neue Firmen die Startphase

Die unsicheren Zeiten haben Jungunternehmer nicht aufgehalten: Trotz Coronavirus-Krise werden im Jahr 2020 wohl so viele Unternehmen gegründet wie noch nie. So kommen Kleinunternehmen kostengünstig und erfolgreich durch die Startphase.

Autor: Bernhard Bircher-Suits

Wie hoch hierzulande die «Übersterblichkeit» bei Unternehmen bis zum Ende der Corona-Krise ausfallen wird, steht noch in den Sternen. Klar ist einzig die «Normalsterblichkeit»: Ein Jahr nach der Firmengründung existieren gemäss der sogenannten «Unternehmensdemografie» des Bundesamts für Statistik (BfS) im Schnitt noch rund 80% aller neuen Firmen in der Schweiz. Nach weiteren vier Jahren sind nur noch rund die Hälfte dieser Unternehmen am Leben. Stark betroffen vom Firmensterben sind üblicherweise vor allem Jungunternehmen mit nur einer beschäftigten Person.

Höchste Überlebensrate im Gesundheits- und Sozialwesen

Die Firmen-Überlebensraten variieren stark nach Wirtschaftszweig: Der Zweig «Gesundheits- und Sozialwesen» verzeichnet gemäss BfS die höchste Überlebensrate. Nach fünf Jahren waren rund 64% der 2013 neu gegründeten Unternehmen noch aktiv. Zum Vergleich: Im Gastgewerbe waren fünf Jahre nach der Gründung nur noch 38% der Firmen aktiv. Spätestens im Corona-Jahr 2021 dürfte sich die traditionell hohe Firmensterblichkeit in der Gastrobranche weiter erhöhen – trotz staatlichen Überlebenshilfen.

Erstaunlicherweise peilt die Schweiz im Corona-Jahr 2020 einen Rekordwert bei den Firmenneugründungen an. Im November 2020 wurden gemäss dem Institut für Jungunternehmen (IFJ) insgesamt 4177 neue Firmen aus der Taufe gehoben. Das entspricht einem Plus von rund 15% gegenüber dem November 2019. In den ersten drei Quartalen 2020 wurden insgesamt 33 617 neue Firmen gegründet – ein Anstieg von 2,5% im Vergleich mit dem bisherigen Rekordjahr 2019. Doch Gründerinnen und Gründer, welche die ersten Jahre mit ihrer Firma überleben möchten, sollten neben einer guten Geschäftsidee und einem soliden Businessplan auch die anfänglich meist spärlich vorhandenen Unternehmensfinanzen im Griff behalten. Vor allem die Startphase ist kostspielig, und meist fliessen mangels Kunden noch wenig Erträge.

Bereits bei der Gründung fallen für Gründerinnen und Gründer hohe Kosten an. Und wie so oft in der Schweiz variieren sie je nach Kanton. Das Staatssekretariat für Wirtschaft geht davon aus, dass für eine Einzelfirma rund 120 Fr. für einen Handelsregistereintrag und bis zu 1000 Fr. für die Gründung anfallen. Wer mit einer GmbH oder einer AG ins Geschäftsleben startet, zahlt rasch mehrere tausend Franken für Handelsregistereintrag, Notar und Beratungen beim Treuhänder.

Bereits bei der Gründung Geld sparen

Doch beim Gründungsprozess gibt es Sparmöglichkeiten: Wer die Gründung zum Beispiel beim Institut für Jungunternehmen macht, fährt mit jeglicher Rechtsform kostenlos. Der Haken: Man bindet sich an Dienstleister wie Swisscom und Postfinance. Wer sowieso bei diesen Anbietern unterkommen wollte oder schon Kunde ist, sollte diese Option dennoch prüfen. Nach einem Jahr kann man die Bank oder den Telekom-Dienstleister immer noch für einen günstigeren Anbieter wechseln. Das Gründerportal Startups.ch bietet ähnliche Dienste mithilfe von anderen Partnern an – und wie das IFJ auch Beratungsleistungen. Es kann sich auch lohnen, bei Dienstleistern nach Spezialangeboten für Startups zu fragen.

In der Schweiz sind Investoren und Banken eher restriktiv in der Vergabe von Krediten an junge Firmen. Bankkredite sind zudem sündhaft teuer, und es empfiehlt sich, möglichst viel Startkapital im Familien- und Freundeskreis in Form von möglichst zinsfreien Darlehen aufzutreiben. Inhaber einer Einzelfirma oder Kollektivgesellschaft können ihr Startkapital nach Möglichkeit auch bar bei der Pensionskasse beziehen. Ein Bezug ist aber nur in den ersten zwölf Monaten nach Bestätigung der Selbständigkeit durch die AHV-Ausgleichskasse möglich. Für teilweise Selbständige beginnt die Frist erst zu laufen, wenn sie im Angestelltenverhältnis nicht mehr der beruflichen Vorsorge unterstehen.

Ein Pensionskassen-Vorbezug muss aber sorgfältig abgewogen werden. Entpuppt sich die Geschäftsidee als Flop, ist im schlechtesten Fall auch das investierte Altersvorsorge-Geld futsch. David Christen aus Stein am Rhein ist Gründer mehrerer Firmen. Er mahnt: «Wer sich mit wenig privaten Ersparnissen an den Firmenstart wagt, sollte zu Beginn einen Teilzeitjob behalten und nicht alles auf eine Karte setzen.» Als Unternehmer müsse man sich zudem «für alle möglichen Arbeiten motivieren können».

Verzicht auf unnötige Versicherungen

Spätestens nach dem Firmeneintrag im Handelsregister quellen der neue Unternehmensbriefkasten und die Mailbox mit diversen Angeboten von Dienstleistern über. Besonders langfristig verpflichtende Angebote sollte man kritisch prüfen. Dazu zählen beispielsweise Versicherungslösungen wie eine «Cyberversicherung», auf die man zumindest in der teuren Startphase getrost verzichten kann.

Im Gegensatz zu den Sozialversicherungen sind Unternehmer bei den Betriebsversicherungen frei in der Wahl. Bei einer Kapitalgesellschaft wie einer GmbH oder AG sind eine Pensionskasse und die Unfallversicherung obligatorisch – wobei die Pensionskasse zu Beginn auf ein Minimum gesetzt werden kann. Freiwillig sind Krankentaggeldversicherung, Sachversicherungen und Haftpflicht. Bei Personengesellschaften ist sogar nur eine Unfalldeckung für Heilungskosten über die Krankenkasse obligatorisch. Je nach Branche bzw. Tätigkeitsgebiet ist eine Haftpflichtversicherung sogar obligatorisch.

Bei Fixkosten genau hinsehen

Das Beispiel (siehe Tabelle unten) zeigt in konkreten Zahlen, wie viel Geld allein für die Versicherungen zuerst einmal verdient werden muss. Die Unterschiede bei den Offerten machen auch klar, dass es sich lohnt, jeweils mehrere Versicherungsofferten einzuholen. So kostet die jährliche Prämie für eine Haftpflichtversicherung bei einem günstigen Versicherer 189 Fr., bei einem teuren Anbieter hingegen 275 Fr.

Ein grosser Fixposten sind neben den Versicherungen meist die Löhne und die Büromiete. Tipp: vor allem zu Beginn die Infrastruktur von Startup- und Gründerzentren nutzen, statt teure eigene Räumlichkeiten zu mieten. Muss es ein eigenes Büro sein, können Jungunternehmen beispielsweise Geräte und Einrichtung gebraucht kaufen, um die Kosten zu senken. Auf Plattformen wie Tutti, Ricardo oder Brockisearch findet man per Mausklick Büromöbel für jeden Geschmack. Bei der Anschaffung von Maschinen und Fahrzeugen kann Leasing eine sinnvolle Alternative zum Kauf sein. Es schont die Liquidität.

Um die Finanzen rund um die Uhr im Griff zu behalten, kann sich eine Online-Buchhaltungssoftware wie Bexio oder Klara lohnen. Damit lassen sich Offerten und Rechnungen nicht nur einfach erstellen, sondern auch direkt verbuchen. Wer etwas Ahnung von Buchhaltung hat, kann mit solchen Online-Programmen vieles ohne fremde Hilfe erledigen. Fredy Hämmerli aus Rüschlikon (ZH) ist Startup-Coach und Koautor des Buchs «Erfolgreich als Kleinunternehmer». Er sagt: «Funktionierende Prozesse, der systematische Aufbau eines Kundenstamms und eine saubere Buchhaltung sind existenziell − und werden aus lauter Freude an den kreativen Ideen oft vernachlässigt.»

Arbeiten und am Ende des Tages vergessen, Rechnung zu stellen, führt rasch zum Untergang. Das tönt banal, ist für viele Startups aber ein zentrales Problem. Tüfteln, Forschen, Entwickeln macht Spass. Die Administration ist dröge. Doch nur wenn das Backoffice ebenso professionell, digitalisiert und engagiert geführt wird wie Entwicklung, Produktion und Vertrieb, besteht Hoffnung auf langfristigen Erfolg.

Tipps für eine erfolgreiche Startphase

Akquise:
Jeder Kontakt ist eine Chance, einen Neukunden zu gewinnen – mit Freundlichkeit, Fachwissen, Zuverlässigkeit und Seriosität punkten

Büroinfrastruktur:
Home-Office oder günstige Büroräumlichkeiten bei Gründerzentren nutzen, auf Second-Hand-Mobiliar setzen
 
Content-Marketing:
Mit nutzwertigen Ratgebertexten über sein Business kann man rasch bei Google und Kunden punkten
 
Controlling:
Mit einer einfachen Online-Buchhaltung Einnahmen und Ausgaben im Auge behalten
 
Informatik:
Flexible Cloud-Lösungen ermöglichen Teamarbeit und senken die Support- und Informatikkosten
 
Kapital:
Mit günstigem Eigenkapital arbeiten und Unabhängigkeit bewahren
 
Klumpenrisiken:
Abhängigkeiten von wenigen Kunden vermeiden
 
Kunden-Feedbacks:
Aus negativen Feedbacks lernen, positive Feedbacks im Eigenmarketing nutzen
 
Lohnpolitik:
Mit tiefen Eigentümer- und Mitarbeiterlöhnen einsteigen
 
Marketingstrategie:
Klarheit schaffen, mit welcher Marketing- und Kommunikationsstrategie man seine Kunden erreichen will und kann
 
Personalpolitik:
Zu Beginn Unterstützung bei Studenten holen und auf flexible Freelancer setzen anstatt auf teure Festangestellte
 
Rabatte:
Gründungs- und Startup-Sonderkonditionen in Anspruch nehmen
 
Team:
Ohne ein motiviertes und ambitioniertes Team lassen sich selten erstklassige Erfolge erzielen
 
Verbindlichkeiten:
Möglichst wenige langjährige vertragliche Verpflichtungen eingehen
 
Versicherungen:
In der Startphase nur das Nötigste mit Ein-Jahres-Verträgen versichern
 
Website:
Eine moderne, informative und seriös gemachte Website mit Impressum und Datenschutzhinweis ist eine wichtige Visitenkarte
 
Zahlungsfristen:
Kurze Zahlungsfristen vereinbaren und Rechnungen umgehend stellen
 
Dieser Artikel ist am 24.12.2020 in der NZZ erschienen. Artikel im Layout (PDF).
Jährliche Versicherungskosten für eine AG
Versicherungskosten für eine AG

Energetische Sanierungen helfen gegen Wertverluste von Immobilien

Das revidierte CO2-Gesetz wird auch für Immobilien strengere Emissionsvorgaben bringen. Um einen Wertverlust zu vermeiden, sollten Wohneigentümer bei Bedarf energetische Sanierungen in Angriff nehmen.

Fast ein Drittel des klimaschädlichen CO2-Ausstosses der Schweiz stammt vom Gebäudesektor. Eine aktuelle Studie der Immobilienberatungsfirma Iazi zeigt, dass in der Schweiz rund 65% aller Liegenschaften noch mit Öl oder Gas beheizt werden. Pro Jahr verursacht eine durchschnittliche Ölheizung über 5000 kg klimaschädliches CO2. Etwas tiefer ist der CO2-Ausstoss einer Gasheizung. Im Vergleich dazu ist die Klimabelastung bei den Wärmepumpen marginal.

Die Schweiz hat sich im Pariser Klimaabkommen verpflichtet, bis 2030 ihren Treibhausgasausstoss gegenüber dem Stand von 1990 zu halbieren. Der Bundesrat hat Ende August 2019 entschieden, dieses Ziel ehrgeiziger zu formulieren: Ab dem Jahr 2050 soll die Schweiz unter dem Strich keine Treibhausgasemissionen mehr ausstossen.

Strengere Emissionsvorschriften im CO2-Gesetz

Die Nachfolgeregelung für das Ende 2020 auslaufende CO2-Gesetz steht noch aus. Einstimmig hat sich die Umweltkommission des Nationalrates (Urek) bei der Beratung des CO2-Gesetzes Ende November für eine Bestimmung entschieden, welche die Kantone mittragen würden. Der Ständerat hatte gegen den Willen der Kantone beschlossen, dass ab 2023 im Fall einer Heizungserneuerung ein CO2-Grenzwert von 20 kg pro Quadratmeter gelten soll. Damit könnten Hausbesitzer nur noch dann eine neue Ölheizung einbauen, wenn das Haus sehr gut isoliert ist.

Die Nationalratskommission hat mit den Kantonen nun eine Lösung erarbeitet, die auch laufende oder geplante kantonale Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden honoriert. Alle Kantone, welche die kantonalen Mustervorschriften 2014 (MuKEn) in ihre Energiegesetze übernommen haben, sollen von einer Übergangsregelung profitieren. Kantone, die bei Inkrafttreten des revidierten CO2-Gesetzes ihre Energiegesetze bereits angepasst haben, sollen drei Jahre länger Zeit haben, den Grenzwert von 20 kg CO2 pro Quadratmeter einzuführen. Ab 2026 soll der Grenzwert dann für alle Kantone gelten, und ab 2028 soll er auf 15 kg gesenkt werden.

Fossile Brennstoffe werden teurer

Die Totalrevision des CO2-Gesetzes sieht auch eine Verdopplung der CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe wie Heizöl oder Erdgas vor. Die Abgabe soll von gegenwärtig 96 auf 210 Fr. pro t steigen. Der Nationalrat wird sich in der Frühjahrssession mit dem CO2-Gesetz befassen. Auch wenn der genaue Gesetzesinhalt und der Zeitpunkt des Inkrafttretens noch in der Schwebe sind, dürften schärfere Emissionsvorschriften vor allem bei bestehenden Bauten zum Zeitpunkt des Ersatzes von Heizungsanlagen zum Tragen kommen.

Mario Cavigelli, Präsident der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK), hat im Juni 2019 – noch vor den Wahlerfolgen der Grünen im Bundesparlament – in der Zeitung des Hauseigentümerverbands gewarnt: «Wer nicht saniert oder weiterhin auf Öl- bzw. Gasheizung setzt, könnte in Zukunft eine Wertminderung seiner Immobilie erfahren.» Iazi geht davon aus, dass der Wertverlust einer Immobilie mit Ölheizung zwischen 0,6% im Kanton Genf und 3% im Kanton Jura ausmachen dürfte.

Energetische Sanierungen rechnen sich

Der drohende Kostenanstieg für CO2-Emissionen sollte bei Wohneigentümern die Alarmglocken läuten lassen. Aber lohnen sich Investitionen in mehr Nachhaltigkeit bei Gebäuden auch finanziell? Die erste Minergie-Marktanalyse der Zürcher Kantonalbank aus dem Jahr 2008 hat belegt, dass für Gebäude im Minergie-Standard bei Transaktionen ein Aufpreis von 7% bei Einfamilienhäusern und 3,5% für Stockwerkeigentum bezahlt wird. Und auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern können aufatmen: Eine Nachfolgestudie von 2010 ergab, dass Mieter bereit sind, für Minergie-Wohnungen einen Aufpreis von 6% auf die Nettomiete zu bezahlen. Auch wenn diese Zahlen veraltet sein dürften – die Mieten und die Verkaufsprämie eines energetisch sanierten Gebäudes dürften angesichts steigender CO2-Abgaben und Brennstoffpreise tendenziell eher steigen, vor allem in Zentren mit wenig Leerständen. Im Jahr 2017 kosteten 100 l Heizöl im Jahresdurchschnitt rund 79 Fr. Im Jahr 2019 lag der Heizöl-Preis im Schnitt bereits bei rund 91 Fr.

Gemäss der Schweizer Energiestiftung kann der Energiebedarf für Raumwärme (Heizung) und Warmwasser bei bestehenden Gebäuden durch eine energetische Sanierung um rund die Hälfte und bei einer Sanierung nach Minergie-P-Standard sogar um rund 75% reduziert werden. Doch wie sollen erneuerungswillige Wohneigentümer vorgehen? Sie können ihr Eigenheim zum Beispiel auf www.houzy.ch auf einen Renovations- und Sanierungsbedarf untersuchen lassen. Das Zürcher Startup Houzy erlaubt die digitale Erfassung eines Eigenheims und zeigt den Hauszustand mithilfe von Grafiken und Tabellen. Die Nutzung ist kostenlos. 

Geak Plus gibt Auskunft

Auch der Gebäudeenergieausweis der Kantone (Geak) liefert Anhaltspunkte, was es je nach Immobilienzustand zu tun gilt. Der Geak darf nur von zertifizierten Experten ausgestellt werden (vgl. www.geak-tool.ch/experts). Er zeigt, wie energieeffizient die Gebäudehülle ist und wie viel Energie ein Gebäude bei einer Standardnutzung benötigt. Der Geak Plus zeigt zusätzlich drei auf ein Gebäude zugeschnittene Varianten zur energetischen Modernisierung auf. Der Geak-Preis hängt vom Objekt und vom gewählten Geak-Experten ab.

Doch wie soll ein Wohneigentümer teure Investitionen in Gebäudehülle, Dach oder Heizung finanzieren? Vorausschauende Hauseigentümer haben dafür über Jahre Geld auf die Seite gelegt. Als Faustregel gilt bei Eigenheimen, dass 1% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten aufgewendet werden muss. Konservativere Schätzungen gehen von einem Anteil bis zu 2,5% des Immobilienwertes aus. Dies ist insbesondere bei älteren Liegenschaften mit alter Heizung und einem grösseren Renovationsbedarf sinnvoll. Wer keinen Sparstrumpf gefüllt hat, kann nach Möglichkeit seine Hypothek erhöhen. Banken gewähren zum Teil Zinsrabatte für «nachhaltige» Bauvorhaben.

Das noch bis ins Jahr 2025 laufende Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen (vgl. www.dasgebaeudeprogramm.ch) unterstützt Investoren mit Rat und Geld bei baulichen Massnahmen, die den Energieverbrauch senken. Gefördert werden zum Beispiel bauliche Massnahmen wie die Wärmedämmung der Gebäudehülle oder der Ersatz fossiler oder elektrischer Heizungen durch Heizsysteme mit erneuerbaren Energien. Auch ein Anschluss an ein Wärmenetz sowie Neubauten im Minergie-P Standard werden unterstützt.

Unterdotierte Erneuerungsfonds

Stockwerkeigentümergemeinschaften verfügen im besten Fall über einen üppig geäufneten Erneuerungsfonds für energetische Sanierungen. Gemäss Musterreglement Stockwerkeigentum des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes sollten die Einlagen in den Erneuerungsfonds mindestens 0,4% des Gebäudeversicherungswertes betragen, solange der Wert des Erneuerungsfonds weniger als 6% des Gebäudeversicherungswertes beträgt. Da jedes Mehrfamilienhaus in Bezug auf Zustand, Baujahr und Alterungsprozess individuell zu betrachten ist, sollten die Stockwerkeigentümer die für ihr Objekt passende Grössenordnung ins Reglement nehmen.

Die finanziellen Rückstellungen im Erneuerungsfonds sind aber oft zu knapp bemessen. Bei grösseren Sanierungen müssen die Stockwerkeigentümer öfter unvorhergesehen grosse Geldbeträge nachzahlen. Das zeigte eine Studie der Hochschule Luzern. Micha Noser, Projektleiter beim Immobilien-Beratungsunternehmen Qualicasa AG in Wiesendangen (ZH), bestätigt dies: «Wir stellen leider immer wieder fest, dass die meisten Stockwerk-Gemeinschaften einen zu gering geäufneten Erneuerungsfonds haben. Die jährlichen Rückstellungen bewegen sich oft noch in den während der 1990er Jahre üblichen Bereiche von 0,25 bis 0,3% des Gebäudeversicherungswertes. Das ist unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfelds schlichtweg zu wenig.»

Erneuerungsfonds prüfen und bei Bedarf aufstocken

Michel Wyss ist Vorstandsmitglied bei Casafair, dem Schweizer Verband für umweltbewusste Wohneigentümer. Er sagt: «Bei den meisten mir bekannten Stockwerkeigentümergemeinschaften sind 0,3% des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr das höchste der Gefühle. Mit diesem Prozentsatz werden oft nicht einmal die werterhaltenden Investitionen ausreichend vorfinanziert. Energetische Erneuerungen wurden somit in der Vergangenheit nicht berücksichtigt. In vielen Fällen dürfte daher das Geld für solche Massnahmen fehlen.» Wyss empfiehlt Stockwerkeigentümern, das Thema Erneuerungsfonds an Stockwerkeigentümerversammlungen rasch zu traktandieren. Es müsse besprochen werden, ob der Erneuerungsfonds für energetische Sanierungen genügend geäufnet sei. Falls nicht, müsse die Einzahlungspolitik angepasst werden. Fehle der freiwillige Erneuerungsfonds ganz, müsse das Geld für die notwendigen Sanierungen auf einen Schlag aufgetrieben werden. Weil dies oft schwierig sei, vor allem auch für Pensionierte ohne hohe Einkommen, werde in Etappen saniert. Doch das treibe die Kosten in die Höhe.

Ein Erneuerungsfonds kann auch nachträglich eingerichtet werden. Dazu bedarf es eines Beschlusses der Eigentümerversammlung mit einfachem Mehr. Soll ein neu beschlossener Erneuerungsfonds auch ins Stockwerkeigentümer-Reglement aufgenommen werden, ist meist ein qualifiziertes Mehr nötig. Mit der richtigen Einzahlungsplanung sind auch Stockwerkeigentümergemeinschaften für nötige energetische Sanierungen gewappnet.

Erschienen in der Neuen Zürcher Zeitung vom 10.12.2019