Kurt Metzger (Name geändert) ist auf der Suche nach einer bargeldlosen Bezahlmöglichkeit für seine minderjährige Tochter (16 Jahre alt). Der Teenager möchte Einkäufe im Internet und in Geschäften auf eigene Faust erledigen. Zusätzlich möchte Metzgers Tochter selbst Bargeld am Automaten abheben können.

Als verantwortungsvoller Vater weiss Metzger, dass Kinder und junge Erwachsene ohne regelmässiges Einkommen rasch in die Schuldenfalle tappen. Matthias Felix, Leiter Prävention der Schuldenberatung Zürich, sagt warnend: «Bargeldlose Bezahlung ist omnipräsent. Die Gefahr ist, dass Jugendliche durch das digitale Bezahlen den Bezug zum eigentlichen Wert des Geldes verlieren. Auch die Übersicht über die Ausgaben zu bewahren, wird schwieriger.»

Metzger verspricht sich von einer sogenannten Prepaidkarte finanzielle Kontrolle über die Ausgaben seiner Tochter. Mit Prepaidkarten kann der Inhaber schliesslich nur so viel ausgegeben, wie auf dem Konto vorhanden ist. Schulden können gar nicht erst entstehen. Doch welche Anbieter solcher Karten in der Schweiz haben attraktive Konditionen, und sind diese Karten für Jugendliche auch sinnvoll?

Prepaid-Kreditkarte von Swiss Bankers mit vielen Gebühren

Nach einer kurzen Suche im Internet sticht Metzger das Angebot der Swiss Bankers Prepaid Service AG ins Auge. Die Karten des Unternehmens mit Sitz in Grosshöchstetten (BE) werden auch von der Credit Suisse und der St. Galler Kantonalbank vertrieben.

Metzger hat das vermeintlich kostenlose Angebot für seine Tochter im Detail unter die Lupe genommen. «Bei der Benutzung der Karte warten einige teure Überraschungen», sagt er. Für die Karte zahlt ein Kunde zwar keine Jahresgebühr, doch für die Nutzung im In- und Ausland fallen jeweils hohe Gebühren an. Pro Bargeldbezug an einem beliebigen Bancomaten in der Schweiz fällt jeweils eine Gebühr von 5 Franken an. Im Ausland kostet dasselbe Geschäft sogar 7.50 Franken.

Doch bevor die Tochter von Kurt Metzger Geld abheben kann, muss sie die Karte mit mindestens 100 Franken aufladen. Macht sie die Aufladung via E-Banking, wird eine Gebühr von 1,5 Prozent des Ladebetrags fällig. Bei jedem Einkauf – egal, ob im In- oder Ausland – zahlt sie zudem einen Franken.

Vergleich zeigt: Es geht auch günstig

Diese Zeitung hat die fünf grössten Schweizer Banken und ihr Plastikgeld für Kinder und Jugendliche unter die Lupe genommen. Im Vergleich mit dabei waren die Credit Suisse, die Raiffeisen Bank mit Sitz in Zürich, die Postfinance, die UBS und die Zürcher Kantonalbank (ZKB). Zusätzlich geprüft wurden auch die Konditionen der Smartphone-App «Neon free». Die Bezahl-App wird von der 2017 gegründeten Neon Switzerland AG in Zürich angeboten. Das dazugehörige Konto liegt bei der Hypothekarbank Lenzburg und unterliegt wie bei den Banken der Einlagensicherung bis zu 100 000 Franken.

Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BfS) zeigen: Weit über die Hälfte der Immobilien in der Schweiz sind älter als 40 Jahre und gelten unter Fachleuten als energetisch dringend sanierungsbedürftig. Die vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) im Jahr 2015 geschätzte jährliche Sanierungsquote liegt lediglich bei rund einem Prozent des Bestands.

Das heisst: Es würde rund 100 Jahre dauern, bis in der Schweiz alle Gebäude einen nachhaltigen Standard erreicht hätten. Kurz: In der Schweiz herrscht Sanierungsstau. Eine Renovation oder Sanierung erhöht aber nicht nur den Immobilienwert, sondern trägt in der Regel auch zu einem höheren Wohnkomfort, weniger CO₂-Ausstoss und geringeren Nebenkosten bei. Im besten Fall lassen sich mit werterhaltenden Renovationen zudem auch noch Steuern sparen.

Private sollten sich an Strategien von Immobilienprofis orientieren

Doch wie sollen Hausbesitzer konkret vorgehen? Bei privaten Wohneigentümern ist eine unsystematische «Pflästerlipolitik» meist die Regel und nicht die Ausnahme. Wer umbaut oder saniert, sollte sich an Strategien professioneller Immobilienbesitzer orientieren. Diese haben ein klares Ziel: Sie wollen den Wert der Liegenschaften langfristig erhöhen oder zumindest erhalten.

Es ist sinnvoll, Renovationen im Rahmen eines langfristigen Sanierungskonzepts anzugehen und dafür jeweils ein Prozent des Kaufpreises für den regelmässigen Unterhalt und Erneuerungsarbeiten auf die Seite zu legen – nach Möglichkeit auf einem steuerbefreiten Säule-3a-Bankkonto.

Wenn Sanierungsmassnahmen sinnvoll kombiniert werden, lassen sich Zusatzkosten und teure Planungsfehler vermeiden. Bei einem Neuanstrich der Fassade ergibt es zum Beispiel oft Sinn, auch andere Fassadenarbeiten parallel auszuführen, da für die Malerarbeiten zwingend ein teures Gerüst benötigt wird. Unkoordinierte Einzelmassnahmen sind meist nicht der Königsweg.

Vor dem Start eines Renovationsprojekts eine Bestandesaufnahme machen

Vor der Planung eines konkreten Renovationsprojekts gilt es in einem ersten Schritt, eine Bestandesaufnahme durch Baufachleute machen zu lassen. Als guter Ausgangspunkt für eine energetische Analyse dient ein sogenannter GEAK-Bericht. Eine zertifizierte Fachperson erstellt für Wohneigentümer einen solchen «Gebäudeenergieausweis der Kantone». Damit erhalten Hausbesitzer eine grobe erste Beurteilung der einzelnen Bauteile und der Haustechnik sowie Hinweise zum aktuellen Gebäudezustand. Zudem zeigt der Bericht auf, wie man zum Beispiel beim Heizungsersatz von staatlicher Förderung profitieren kann.

Kosten von 1400 bis 2000 Franken für ein Einfamilienhaus

Für ein Einfamilienhaus muss man mit GEAK-Kosten von rund 1400 bis 2000 Franken rechnen. Die beauftragte Fachperson prüft das Eigenheim in erster Linie in Bezug auf den langjährigen Energieverbrauch. Der Basisbericht zeigt die Energieklasse der Gebäudehülle, der Gebäudetechnik und der direkten CO₂-Emissionen in sieben Klassen von «A» bis «G» an. Bei der Note «G» reden Fachleute von einem «sanierungsbedürftigen Altbau».

Entscheidungshilfe für Umsetzungsoptionen beim energetischen Teil

Ein teurerer GEAK-Plus-Beratungsbericht bietet mehr Details als die Basisversion. Er erläutert zusätzlich Modernisierungsstrategien und liefert konkrete Umsetzungsmöglichkeiten. Der Bericht ist eine konkrete Entscheidungshilfe, falls man eine energetische Sanierung in Betracht zieht. Als energetische Sanierung zählt zum Beispiel die Verbesserung der Wärmedämmung. Klar ist: Im zweiten Schritt erarbeitet man zusammen mit dem Energieberater auf der Basis eines GEAK-Berichts und des daraus entstandenen Massnahmenkatalogs eine Sanierungsstrategie. Zusätzlich zu Sanierungsmassnahmen und Budget werden Einsparpotenziale, Synergien und die richtige Sanierungsreihenfolge evaluiert. Ist das Geld knapp, sollte man auch klar priorisieren, welche Arbeiten unabdingbar sind und langfristig einen Wert haben und worauf verzichtet werden kann. Der Bauexperten-Verband Schweiz (www.bvswiss.ch) ist ebenfalls eine Anlaufstelle, um Fachleute bzw. Baugutachter für eine Bausubstanz-Prüfung zu finden. Auch Architekten können in der Regel die Bausubstanz einer Immobilie beurteilen. Auch sie erstellen teilweise GEAK-Berichte.

Anhaltspunkte für die Lebensdauer und die Kosten von Gebäudeteilen

Was jeder Hauseigentümer in seinem Heim auch auf eigene Faust prüfen kann, ist die Frage, ob einzelne Bauteile allenfalls ihre Lebensdauer überschritten haben. Der Schweizerische Hauseigentümerverband (SHEV) und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (MV) publizieren dazu die sogenannte «Paritätische Lebensdauertabelle». Die vollständige Liste kann unter https://www.mieterverband.ch gegen eine Gebühr bezogen werden. Gratis-Einzelabfragen sind unter https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/lebensdauertabelle.html möglich. Man erfährt damit nicht nur die Lebensdauer einzelner Bauteile, sondern erhält auch einen ersten Richtpreis. So hat ein Warmwasserboiler zum Beispiel im Schnitt eine Lebensdauer von 15 Jahren. Der Richtpreis für einen Ersatz liegt bei 500 Franken.

Fenster aus Holz halten bis zu 40 Jahre

Sven Schatt ist Bauherrenvertreter, Vorstandsmitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB, www.kub.ch) und Inhaber der Siworks Immo AG in Schindellegi (SZ). Er setzt für Immobilienschätzungen auch auf die Lebensdauertabelle der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten (SVKG). Sven Schatt sagt: «Bei Baumeisterarbeiten und Montagebau in Beton sprechen wir von einer Lebensdauer über 100 Jahre. Beim Montagebau in Stahl oder Holz von 40 bis 100 Jahren und bei der Fassadenbekleidung von 30 bis 50 Jahren Lebensdauer.» Fenster aus Holz hätten eine Lebensdauer von 20 bis 40 Jahren. Bei Flachdächern sind es gemäss der SVKG 20 bis 60 Jahre. Sanitärapparate, Küchen und Bäder haben laut den Angaben eine Lebensdauer von 20 bis 40 Jahren.

Die Kosten für eine Hausrenovation variieren stark

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für eine Hausrenovation in der Schweiz können sehr unterschiedlich sein. Sie hängen von vielen Faktoren wie der Grösse und dem Zustand des Hauses, dem Umfang der Renovationsarbeiten und der Region, in der das Haus sich befindet, ab. In Villenquartieren offerieren Handwerker zudem meist teurer als in günstigeren Wohnlagen. Thomas Wipfler ist Präsident der Kammer unabhängiger Bauherrenberater und diplomierter Techniker Hochbau HF. Er schreibt in einem der NZZ zugestellten Fachartikel: «Im Schnitt investiert man über die Lebensdauer eines Gebäudes von 50 Jahren hinweg nochmals mindestens die Hälfte dessen, was der Bau einst gekostet hat.»

Mit diesen Kosten muss man für ein durchschnittliches EFH rechnen

Doch mit welchen Kosten muss man ungefähr bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus rechnen? Der Bauherrenvertreter Sven Schatt sagt dazu: «Je nach Eingriffstiefe des Umbaus sind die Kosten ganz unterschiedlich. Eine neue Küche kostet zum Beispiel zwischen 18 000 und 45 000 Franken. Ein neues Bad zwischen 8000 und 17 000 Franken. Ein neues Eichenparkett ‹Landhausdiele rustikal gebürstet und geölt› kostet rund 150 Franken pro Quadratmeter, inklusive Entsorgung und Ausbau eines bestehenden Teppichs.» Zu beachten seien immer auch die nötigen Entsorgungskosten. Mit über den Preis entscheidet auch, ob es Markenprodukte seien oder nicht. Sven Schatt erklärt: «Bei Umbauten und Komplettsanierungen im grösseren Stil rechnen wir mit 2500 bis 3200 Franken pro Quadratmeter Nettowohnfläche für eine Wohnung. Natürlich geht es immer günstiger und auch teurer.»

Online-Portale liefern erste Richtwerte für Renovationsarbeiten

Weitere Anhaltspunkte für die Kosten von Renovationsmassnahmen liefern auch digitale Handwerker-Offertenvergleichsportale wie Renovero.ch, Ofri.ch oder Houzy.ch. Houzy bietet zum Beispiel pro erfassten Bauteil eine Lebensdauer-Restschätzung und eine Kostenschätzung. So gibt das Houzy-Programm zum Beispiel an, dass eine 2019 gekaufte Wärmepumpe mutmasslich im Jahr 2041 ihr Lebensende erreicht und ein Ersatz rund 26 000 Franken kosten dürfte. Ein ähnlicher Renovationsrechner liefert auch die Plattform Renovero.ch. Auf solchen Plattformen lassen sich auch mit wenigen Mausklicks Offerten einholen. Tipp: Achten Sie jeweils darauf, wie gross das Anbieter-Universum bei solchen Online-Plattformen ist, um möglichst eine breite Auswahl an Anbietern zu berücksichtigen. Und einen wichtigen Tipp liefert der Bauherrenberater Sven Schatt: «Private sollten alle Angebote immer schriftlich verlangen. Klingt einfach und logisch. Wir erleben es in der Praxis aber leider häufig anders.»

Offertenvergleich ermöglicht Überblick

Thomas Wipfler, Präsident der KUB, sagt zum Thema Offerten: «Mehrere Offerten ergeben nur Sinn, wenn sie am Ende auch miteinander verglichen werden können. Daher ist es wichtig, die gewünschte Arbeit klar zu definieren und am besten schriftlich in einer klaren Offertanfrage – im Fachjargon Devis genannt – festzuhalten. Meist ist auch ein Augenschein vor Ort notwendig, damit die Handwerker die Verhältnisse wirklich kennen. Zudem sollte man in erster Linie Handwerksbetriebe anfragen, deren Qualität man kennt. Im Zweifelsfall lohnt es sich gerade bei grösseren Arbeiten, immer Referenzen zu verlangen und diese auch zu prüfen.»

Tipps für Ihr EFH-Renovationsprojekt

Architekt finden: Wer eine umfassende Renovation bzw. Sanierung plant, benötigt in der Regel einen Architekten. Legen Sie Ihren Fokus auf Architekten aus der Region. Eine Übersicht bieten folgende Websites: www.bsa-fas.ch sowie www.arch-forum.ch und www.sia.ch.

Bauherrenberatung: Es kann sinnvoll sein, einen Bauherrenberater beizuziehen, der Ihre Interessen vertritt und das Renovationsprojekt überwacht. Die Honorare lehnen sich an die Empfehlungen der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB) des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (Svit) an.

Fördergelder: Eine Übersicht der kantonalen Förderprogramme finden Sie auf den Websites der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK), der Website des Gebäudeprogramms oder auf der Website des jeweiligen Labels: GEAK, Minergie, SNBS und 2000-Watt-Areal. Die Förderbeiträge müssen vor Baubeginn beantragt werden.

Gebäudeprogramm: In der Schweiz werden energetische Sanierungen über das staatliche Gebäudeprogramm gefördert. Eine Voraussetzung für Fördergelder ist oft ein GEAK.

GEAK: Unter https://www.geak.ch finden Sie alle nötigen Informationen rund um den Gebäudeenergieausweis der Kantone.

Kostenplanung und -kontrolle: Wichtig sind eine saubere Kostenplanung vor Beginn der Renovationsarbeiten und Disziplin bezüglich eigener Zusatzwünsche. Es gilt auch, die laufenden Kosten stets unter Kontrolle zu halten. Bei Renovationen und Umbauten immer genügend Reserven für Unvorhergesehenes einkalkulieren.

Offerten: Offerten-Portale liefern einen ersten Kostenüberblick. Pro Arbeitsbereich jeweils zwei oder drei schriftliche Offerten einholen. Anschliessend sauber vergleichen und den Zuschlag nicht an den günstigsten, sondern an die Person mit den besten Referenzen vergeben, sofern das Angebot ins Budget passt.

Steuern: Private Wohneigentümer dürfen die Kosten für Unterhalts- und Renovationsarbeiten an ihrem Haus bzw. an ihrer Eigentumswohnung vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Voraussetzung dafür ist, dass diese Massnahmen werterhaltenden, aber nicht wertvermehrenden Charakter haben. Abziehen darf man entweder eine Pauschale oder den effektiven Aufwand, falls er in einem Jahr höher liegt als der Pauschalabzug. Dazu gibt der Abgrenzungskatalog des kantonalen Zürcher Steueramts einen guten Überblick. Siehe hier: Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften | Kanton Zürich (zh.ch).

Die Inflation von 2,9 Prozent im März in der Schweiz und die tiefen Bankzinsen, gepaart mit hohen Kontoführungsgebühren, sorgen dafür, dass Guthaben auf Schweizer Bankkonten laufend an Wert verlieren. Viele der von dieser Zeitung untersuchten Banken zahlen für Privatkonten keine und für Sparkonten nur sehr tiefe Zinsen – und das trotz dem durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) angehobenen Leitzins auf Sichtguthaben der Banken.

Spar- und Privatkonten sind für Kunden derzeit also ein Verlustgeschäft. Sind höher verzinste Kassenobligationen allenfalls ein Ausweg aus der Tiefzins-Misere?

Zuverlässige Zinszahlungen

Kassenobligationen gelten aufgrund ihres mehrjährigen, stabilen Zinses zumindest als zuverlässiger Zinsbringer. Die Idee hinter der Kassenobligation ist simpel: Durch den Kauf dieses Wertpapiers leiht ein Anleger einer Bank über einen fixen Zeitraum einen gewissen Betrag und erhält dafür jährlich einen fixen Zins ausbezahlt. Der investierte Betrag wird dem Anleger nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit vollständig zurückbezahlt.

Eine solche Geldanlage kann interessant erscheinen, wenn man eine gewisse Summe über mehrere Jahre nicht für den Lebensunterhalt benötigt und daher entbehren kann. Zudem sind die Zinsen für Kassenobligationen in den vergangenen drei Jahren deutlich gestiegen. Ein Vergleich mit dem Jahr 2020 zeigt: Die «Kassenobli»-Zinsen haben beispielsweise bei der Cembra Money Bank für eine Laufzeit von acht Jahren von damals 0,8 auf derzeit 2,55 Prozent zugelegt.

«Bei Kassenobligationen sollte man sich gut überlegen, welche Laufzeit man wählt», sagt Florian Schubiger von dem Beratungsunternehmen Vermögens-Partner. «Kassenobligationen sind grundsätzlich nicht handelbar und deshalb illiquid. Wer das Geld vor dem Ende der Laufzeit benötigt, zahlt ausserordentlich hohe Gebühren, um an sein Geld zu kommen.»

Unterschiede bei den Zinsen

Diese Zeitung hat die Konditionen von Kassenobligationen bei namhaften Schweizer Banken unter die Lupe genommen. Im Vergleich mit dabei sind: Cembra Money Bank, Postfinance, Migros Bank, Valiant und Zürcher Kantonalbank (ZKB). Untersucht wurde bei den Anbietern in der Tabelle der Zins für drei verschiedene Laufzeiten: zwei, fünf und acht Jahre. Anleger sollten auch darauf achten, ob Depotgebühren anfallen, und dies einrechnen.

Ein weiterer Pferdefuss aus Anlegersicht: Für die Auszahlung der Zinsen benötigt ein Anleger zusätzlich ein Privat- oder Sparkonto beim Anbieter der Kassenobligation. Solche Konten sind teilweise auch gebührenpflichtig. Bei einer Prüfung der Kassenobligationen-Angebote gilt es daher, solche Unkosten mitzuberücksichtigen.

Hans Meister (Name geändert) hat kürzlich Post vom Steueramt erhalten. Die Behörde verlangte von ihm die Einreichung eines «vollständigen Leibrentenvertrags». Das stellt Meister vor ein Problem: Denn ein schriftlicher Leibrentenvertrag mit seinen Eltern existiert nicht.

Hans Meister hat mit seinen Eltern eine mündliche Abmachung getroffen in Zusammenhang mit der Überschreibung der elterlichen Liegenschaft. Er verpflichtete sich mündlich dazu, seinen Eltern lebenslang eine monatliche Ausgleichszahlung beziehungsweise eine Rente zu überweisen. Diese Zahlungen deklarierte er im Folgejahr in seiner Steuererklärung als eine vermeintlich zu 40 Prozent abzugsfähige Leibrente. Doch Meister machte die Rechnung ohne das Steueramt. Es verweigerte vorerst den Abzug und verlangte als Basis für den Leibrentenabzug den «vollständigen Leibrentenvertrag».

Steueramt teilt nicht jede persönliche Einschätzung

Die Steuerverwaltungen stützen sich im Veranlagungsverfahren in der Regel auf die Steuererklärungen, Belege und weitere Untersuchungen ab. Gemäss Olivier Weber, Präsident der Prüfungskommission der eidgenössisch diplomierten Steuerexperten, hat Hans Meister mit einem mündlichen Leibrentenvertrag an sich nicht alles falsch gemacht. Ein mündlicher Vertrag könne auch gültig sein, sollte aber zu Beweiszwecken schriftlich abgeschlossen werden, sagt er.

Ein Leibrentenvertrag müsste gemäss Gesetz für seine Gültigkeit schriftlich vereinbart werden. Bei komplexeren Rechtsgeschäften mit möglichen Steuerfolgen kann es für Privatpersonen sinnvoll sein, eine Steuerexpertin oder einen Rechtsanwalt beizuziehen. Bei unklaren Steuerfolgen sollte man sich zudem rechtzeitig vor einem geplanten Rechtsgeschäft schlaumachen und alles möglichst nachvollziehbar dokumentieren. Denn das Steueramt schätzt eine Handlung eines Steuerpflichtigen gelegentlich komplett anders ein als ein Steuerpflichtiger.

Verbindlichen Steuervorbescheid einholen kann Sinn ergeben

«Hans Meister hätte den Entwurf eines Leibrentenvertrags dem kantonalen Steueramt im Rahmen eines kostenlosen Ruling-Verfahrens zuvor schriftlich zur Prüfung einreichen können», sagt Weber. «So hätte er einen verbindlichen Steuervorbescheid erhalten und damit Rechtssicherheit gehabt.» Gemäss dem Steuerexperten und Rechtsanwalt Christoph Niederer sind Rulings in der Schweiz meist kostenlos. Die Antwortzeiten der Steuerämter betrügen in der Regel mehrere Wochen – je nach Komplexität der Anfrage, vorhandenen Pendenzen und allfälligen Ferienabwesenheiten könne es auch Monate dauern.

Weber fügt hinzu: «Wer ein Ruling-Verfahren am 1. Dezember einreicht, wird sich länger gedulden müssen. Ende Jahr erhalten die Steuerbehörden jeweils sehr viele Anfragen.» Dasselbe gilt gemäss Niederer für die Ferienmonate Juli und August. Im besten Fall kann Hans Meister den vollständigen Leibrentenvertrag nachträglich einreichen und so doch noch Abzüge geltend machen und seine Steuern optimieren. Im schlechten Fall verweigert das Steueramt die steuerliche Abzugsfähigkeit der bereits geleisteten Zahlungen.

Das reale Beispiel illustriert auch, dass nahezu jede wirtschaftliche Entscheidung einer Privatperson Steuerfolgen hat. Das Schweizer Steuerrecht verzichtet aber darauf, eine Regelung für jeden einzelnen Sachverhalt festzulegen. Es ist bewusst relativ offen formuliert und flexibel ausgestaltet. Doch Flexibilität schafft auch Rechtsunsicherheit. Hinzu kommt, dass sich die Fülle an Steuergesetzen, Verordnungen und Gerichtsentscheiden von Privaten und Unternehmen kaum mehr überblicken lässt. Die Steuerbehörden haben in der Beurteilung eines Sachverhalts häufig auch einen gewissen Ermessensspielraum. Doch was ist ein Ruling genau?

Schriftliche und verbindliche Zusicherung des Steueramts

Ein Steuerruling – auf Deutsch auch Steuervorbescheid genannt – liefert eine vorgängige, schriftliche und verbindliche Zusicherung des Steueramtes hinsichtlich der steuerlichen Behandlung eines konkreten, vom Steuerpflichtigen dargelegten Sachverhalts. Im späteren Veranlagungsverfahren kann sich der Steuerpflichtige, sofern er alles richtig gemacht hat, auf die Verbindlichkeit des Steuerrulings berufen.

«Der Steuerpflichtige muss den Sachverhalt aber unbedingt vollständig und richtig darstellen. Unrichtig ist ein Sachverhalt auch dann, wenn rechtlich bedeutsame Elemente unerwähnt bleiben», sagt Niederer. Die umfassende und auch verständliche Darlegung des rechtlich massgeblichen Sachverhalts ist gemäss ihm denn auch die zentrale Aufgabe einer Beratungsperson oder eines Rechtsbeistands. Hierzu gehört erfahrungsgemäss oftmals auch, dass der Berater seinem eigenen Mandanten Informationen entlocken muss, die dieser vielleicht als unwichtig erachtet oder die er lieber nicht erwähnen würde.

Das kantonale Zürcher Steueramt hält in einem Merkblatt fest, dass es eine Beurteilung von steuerrechtlich relevanten Fragestellungen auch vor Einreichung der Steuererklärung vornehmen kann, «sofern es sich dabei um Sachverhalte handelt, die tatsächlich zur Verwirklichung anstehen». Laut Niederer hat ein Steuerpflichtiger aber nicht grundsätzlich einen Rechtsanspruch auf ein Ruling. «Gelingt es ihm nicht, den Sachverhalt verständlich darzulegen, oder ist dieser zu kompliziert oder zu unbestimmt, kann ihn das Steueramt auf das Veranlagungsverfahren verweisen und ist nicht verpflichtet, die steuerliche Qualifikation bereits im Rahmen eines Ruling-Verfahrens vorwegzunehmen.»

Steuerverwaltung ist keine Rechtsauskunftskanzlei

Mit einem Steuerruling kann auch keine verbindliche Rechtsauskunft zu einem Sachverhalt verlangt werden, ohne dass der Antragsteller selbst eine rechtliche Würdigung abgibt. Grund: Die Steuerverwaltung darf nicht als kostenlose Rechtsauskunft missbraucht werden. Steuerämter sollten auch keine Steuerberatung oder -planung zugunsten von Steuerpflichtigen machen.

Es ist in der Regel auch nicht möglich, im Rahmen einer Ruling-Anfrage mehrere Handlungsvarianten prüfen zu lassen. Es sind auch keine Einigungen ausserhalb des gesetzlichen Rahmens möglich. Rulings ergeben zudem nur bei komplexeren Geschäften Sinn. Einfache Anfragen können im Kanton Zürich zum Beispiel online gestellt werden unter www.steueramt.zh.ch.

Wann ist ein Steuerruling verbindlich?

Die Rechtsverbindlichkeit eines Steuerrulings ergibt sich aus dem in der Verfassung festgehaltenen Grundsatz von Treu und Glauben. Daraus leitet das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung «einen Vertrauensschutz in auch unrichtige Behördenauskünfte» ab. Voraussetzung für die Verbindlichkeit eines Steuerrulings ist, dass

Sind alle diese Voraussetzungen erfüllt, ist das Steuerruling selbst dann bindend, wenn die Antwort des Steueramtes falsch ist, mithin Steuerfolgen für einen Sachverhalt bestätigt werden, die der Praxis widersprechen. Bindend ist ein Steuervorbescheid für das Steueramt aber nur, sofern der geschilderte Sachverhalt anschliessend auch genau so umgesetzt wird, wie er vom Steuerpflichtigen im Ruling dargelegt wurde.

Die Steuerbehörden sind bei der Beurteilung von Ruling-Anfragen an dieselben Gesetze, Verordnungen und internen Weisungen gebunden wie bei einer regulären Steuerveranlagung. Wer illegale Steuerpraktiken im Rahmen eines Ruling-Antrags vorschlägt, fällt gemäss Olivier Weber negativ auf. Das Steueramt werde einen solchen Antrag ablehnen – und keinen «legalen Gegenvorschlag» machen. Steuertrickser sind somit gewarnt.

Es sind unromantische Zahlen: 2021 wurden in der Schweiz 17 158 Scheidungen vollzogen. Allein im Kanton Zürich waren es 3053 Fälle. In der Schweiz lag die Scheidungsziffer bei 42 Prozent. Das heisst: Nahezu die Hälfte der geschlossenen Ehen wird früher oder später wieder aufgelöst.

Scheidungen wie auch Todesfälle oder eine Invalidität können auch unerfreulich sein, wenn es um gemeinsam erworbenes Wohneigentum geht. Stirbt ein Ehepartner oder zieht er wegen Scheidung aus dem gemeinsamen Eigenheim aus, kann die verbliebene Person dieses oft nicht mehr finanziell tragen. In solchen Fällen bleibt meist nur der Verkauf der Immobilie. Auch eine Pensionierung oder ein Ortswechsel sind Gründe, eine Immobilie abzustossen.

Entscheidend ist der gewählte Güterstand

Doch was passiert bei einem Immobilienverkauf mit einer laufenden Hypothek? Wichtig zu wissen: In der Schweiz lebt ein Grossteil der Verheirateten im Güterstand der sogenannten Errungenschaftsbeteiligung. Diese gilt automatisch, sofern die Ehepartner nichts anderes vereinbart haben. Die Eheleute verwalten ihre Ersparnisse bzw. die «Errungenschaft» (wie zum Beispiel Lohn, Zinsen usw.), die sie während der Ehe erzielen, unabhängig voneinander. Beide Eheleute bleiben zudem Eigentümerin und Eigentümer der Güter, die sie vor der Heirat besassen und die sie geschenkt erhalten oder erben.

Fachleute sprechen vom sogenannten Eigengut. Bei einer Trennung oder Scheidung, im Todesfall oder bei Gründung eines neuen Güterstandes werden die Errungenschaften zwischen den Eheleuten je zur Hälfte geteilt. Hat ein Paar während der Ehe gemeinsam Wohneigentum gekauft, gehört dieses nun beiden je zur Hälfte im Miteigentum. Oft stammen die eingesetzten Eigenmittel auch aus Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde (Eigengut). Bei einer Scheidung müssen die jeweiligen Anteile des Eigenguts und der Errungenschaft der Ehegatten auseinanderdividiert werden.

Was klar ist: Für die gesamte Hypothek auf der Immobilie haften die Ehegatten als Miteigentümer solidarisch und unabhängig von ihrer finanziellen Situation. Die Folge: Im Scheidungsfall kann der Kreditgeber frei wählen, von wem er den geschuldeten Hauskredit und die fälligen Zinsen einfordert.

Wurde das Wohneigentum gemeinsam gekauft, muss der verbleibende Ex-Gatte zudem die ausziehende Partei entschädigen. Die Höhe dieser Zahlung hängt vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie ab. Adrian Wenger, Leiter der VZ-Hypothekarberatung in Zürich, sagt: «In Bezug auf die Immobilie muss jeweils das Scheidungsurteil umgesetzt werden.»

Entweder übernehme eine Partei das Wohneigentum, oder ein Gericht ordne den Verkauf an. Es komme immer wieder vor, so Wenger, dass im Scheidungsurteil die Immobilie einer Partei zugeteilt werde, diese Partei aber nicht in der Lage sei, die Tragbarkeit der Hypothek sicherzustellen. «Daraus ergeben sich dann epische Diskussionen zwischen den Scheidungsparteien.»

Knackpunkt Tragbarkeit: Verkauf als letzter Ausweg

Adrian Wenger verfügt über keine Statistiken zu den Verkaufsgründen. Er sagt: «Wir beobachten häufig einen Wechsel vom Einfamilienhaus in eine Wohnung im Alter. Bei Scheidung oder Tod finden die Betroffenen meist eine Lösung, damit die Immobilie in der Familie bleibt.» In Ausnahmefällen kommt es aber zum Verkauf der Immobilie. Der Grund: Die Tragbarkeit der Hypothek ist wegen der veränderten Lebensumstände nicht mehr gegeben.

Unter Tragbarkeit verstehen Fachleute das Verhältnis der laufenden Finanzierungskosten einer Liegenschaft zum Einkommen des Kreditnehmers. In der Schweiz gilt die Faustregel, dass Hypothekarnehmer maximal einen Drittel des Bruttohaushaltseinkommens für die Wohnkosten aufwenden sollten. Kreditgeber kalkulieren im Rahmen einer Tragbarkeitsprüfung mit einem hypothetischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent und 1 Prozent Unterhaltskosten pro Jahr.

Ein Hypothekarvertrag läuft auch trotz einer Scheidung weiter. Kreditnehmer können zwar aus einer Hypothek auch vor Ende der Vertragslaufzeit aussteigen. Allerdings fällt dabei im schlechtesten Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Eine solche Entschädigung für den Kreditgeber kommt bei Festhypotheken und bei fast allen Saron-Hypotheken zur Anwendung.

Diese «Strafgebühr» orientiert sich an der Restlaufzeit der Hypothek, am aktuellen Zinsniveau und am ursprünglichen Zinsniveau bei Abschluss der Hypothek. Wird eine Festhypothek vor Vertragsablauf aufgelöst, legt die Bank die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt an. Erhält sie dort weniger Zins als für die Hypothek, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Kreditnehmer in Rechnung stellt.

Im schlechtesten Fall beträgt diese Entschädigung mehrere zehntausend Franken. Immerhin: Wer eine Liegenschaft verkauft, darf die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den steuerbaren Verkaufsgewinn.

Sind die Zinsen am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Auflösung höher als der vereinbarte Hypothekarzins, erzielt die Bank einen Zinsgewinn. Banken geben solche Gewinne aber kaum an die Kreditnehmer weiter. Entscheidend ist, was dazu im Hypothekarvertrag vereinbart wurde. Adrian Wenger vom VZ sagt: «Die meisten Festhypotheken wurden in den letzten Jahren mit einem günstigen Zins abgeschlossen, und wenn jetzt ein Vertrag vorzeitig aufgelöst werden muss, dann müssten die Kunden sogar Geld vom Kreditgeber erhalten.»

Hypothek auf neues Objekt übertragen

Doch nicht in jedem Fall muss man seinen Hypothekarvertrag kündigen. Wer sein Wohneigentum verkauft und woanders ein neues Objekt kauft, kann die bestehende Hypothek meist auf die neue Immobilie übertragen. Dieser Plan scheitert in der Realität aber oft, weil ein Verkauf zeitlich nicht mit einem geplanten Kauf zusammenpasst. Und eine Bank führt eine Hypothek nur weiter, solange sie eine Immobilie als Sicherheit hat. Zwei Liegenschaften gleichzeitig zu finanzieren, scheitert meist an der fehlenden Tragbarkeit.

Doch es gibt noch einen anderen Weg: Ein Käufer übernimmt die bestehende Hypothek, sofern der Kreditgeber seinen Segen dazu gibt. In diesem Fall erhält ein Käufer die vor Jahren zu tiefen Zinsen abgeschlossene Hypothek unter Umständen günstiger, als wenn er sie neu zu höheren Zinsen abschliessen müsste.

Bei dieser Option gilt: Sind die aktuellen Hypozinsen tiefer als der Zins der eigenen Festhypothek, die man übertragen möchte, muss man den Käufer fairerweise für seine Mehrkosten entschädigen. Sind die Marktzinsen höher als der bisherige Hypozins der Hypothek, macht der Käufer einen Gewinn. Diesen «Bonus» kann die Verkaufspartei als tolles Argument in die Verkaufsverhandlungen einfliessen lassen.

Der Hypothekarexperte Wenger sagt zu dieser Option: «Alle Kreditinstitute wollen in der Regel den Käufer übernehmen, sofern die Richtlinien erfüllt sind. Das Problem sind eher die Käufer selber, die den Kreditgeber selber bestimmen wollen oder mit den Bedingungen der Finanzierungen nicht zufrieden sind. Sind die Käufer aus der Finanzbranche, müssen sie auf Mitarbeiterhypotheken zurückgreifen. Sie können daher gar keine Althypotheken übernehmen.»

Ablehnung wegen fehlenden Hypothekarvolumens

Laut dem Hypothekenvermittler Moneypark kann es auch Probleme geben bei Menschen mit US-Pass. Und Moneypark erzählt auch von einem abgelehnten «Spezialfall». Sasa Vranjes, Vertriebsleiter Deutschschweiz bei Moneypark, sagt: «Ein potenzieller Käufer erfüllte zwar die Finanzierungskriterien des Kreditgebers. Der Käufer wollte aber die Hypothek für Umbauarbeiten erhöhen. Der Finanzierungsanbieter hatte zu diesem Zeitpunkt aber kein ausstehendes Hypothekarvolumen. Er lehnte den Antrag deshalb ab.»

Gemäss Wenger ist auch die Rolle eines Maklers nicht zu unterschätzen. Einen Verkauf und den Übertrag der Hypothek zu organisieren, verlange «Organisationsgeschick und Geduld». Online-Makler hätten dafür weder die nötige Zeit noch die Fähigkeiten. Ein solches Anliegen des Verkäufers komme gar nie beim Käufer an. Fehler in Bezug auf die vorzeitige Auflösung einer Hypothek werden laut Wenger aber viel früher, vor dem Verkauf, gemacht.

Als Beispiel nennt er das Beispiel eines 65-jährigen Wohneigentümers. Er wollte sich für die Pensionierung ein klar kalkulierbares Budget verschaffen und schloss daher eine Festhypothek mit 15 Jahren Laufzeit ab. Wenger sagt: «Zwei Jahre nach Vertragsabschluss bemerkte der Wohneigentümer, dass die Garten- und Hausarbeit ihren Reiz verloren hatte. Er verkaufte das Haus und zahlte eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung.»

Letzte Option: eine Festhypothek vorzeitig auflösen

Kommen weder eine Übertragung der Hypothek auf ein neues Objekt noch die Übernahme durch einen neuen Käufer infrage, können Immobilieneigentümer die Festhypothek bei den meisten Banken vorzeitig auflösen, wenn sie das Objekt verkaufen. Wichtig: Bei solchen Kündigungen während der Laufzeit gilt es, die im Hypothekarvertrag vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten. Es kann sich zudem lohnen, frühzeitig mit dem Kreditgeber zu reden und gemeinsam eine für beide Parteien sinnvolle Lösung zu finden.

Anfang Jahr erhalten Wertschriftenhalter jeweils die detaillierten Depotauszüge ihrer Bank. Darin steht, wie viel ihre Wertschriften Ende Jahr jeweils noch wert sind und welche Renditen sie im vergangenen Jahr erzielt haben.

Das schlechte Börsenjahr 2022 hat in vielen Depots für hohe Buchverluste gesorgt. So erlebte die Wall Street in den USA im Handelsjahr 2022 zum Beispiel ihren tiefsten Fall seit 2008. Der Schweizer Leitindex SMI schloss per Ende 2022 ebenfalls tief: Im Vergleich zum Schlussstand von Ende 2021 resultierte ein Minus von rund 17 Prozent. Auch Krypto-Anleger mussten im vergangenen Jahr untendurch.

Depotauszüge: hohe Buchverluste und Depotgebühren

Die Banken liefern aber nicht nur Depotauszüge, sondern verrechnen auch Depotgebühren. Das sind Spesen, die eine Bank ihren Kunden für die Verwahrung der Wertpapiere in Rechnung stellt. Das Deponieren der Wertpapiere kann beispielsweise im Rahmen einer Börsenhandels-Dienstleistung oder einer Vermögensverwaltung erfolgen.

Die Aargauerin Antonia Müller (Name geändert) erhält die «Gebührenbelastung Depot» ihrer Raiffeisenbank nicht nur einmal Ende Jahr, sondern viermal pro Jahr. Sie ärgert sich daher gerade mehrmals über die Schreiben ihrer regional tätigen Raiffeisenbank: «Mein Depot-Minus betrug im Jahr 2022 rund 25 Prozent, und ich zahle Jahr für Jahr auch noch rund 172 Franken Gebühren für mein Depot im Wert von gerade einmal 75 000 Franken. Und das, obwohl ich meine Obligationen seit Jahren im Depot liegenlasse.»

Die Vermutung liegt nahe: Um die Depotgebühren psychologisch erträglicher zu machen, belasten Banken ihre Spesen in kleinen Tranchen dem dazugehörigen Transaktionskonto.

Untreue Depotkunden werden bestraft

Doch wie kann Antonia Müller Depotgebühren sparen und damit indirekt auch ihre miese Rendite aufpolieren? Was wechselwillige Depotinhaberinnen und -inhaber wissen müssen: Sie werden beim Bankwechsel von ihren bisherigen Instituten mit teilweise happigen Transfergebühren für ihre Untreue «bestraft». Einige Banken nennen solche Spesen auch «Titelauslieferungsgebühren».

Trotz zum Teil abschreckend hohen Transfergebühren (siehe Tabelle) kann sich ein Wechsel zu einer günstigeren (Online-)Bank grundsätzlich rechnen. Die Preisunterschiede bei den Depotgebühren und Handelskosten sind schliesslich gross – vor allem zwischen Online-Banken und Finanzinstituten mit teurem Filialnetz und persönlicher Beratung.

Online-Broker bieten meist tiefere Handelskosten

So müsste Antonia Müller beispielsweise bei der Schweizer Online-Bank Swissquote für ihr Depotvermögen anstatt 172 Franken wie bei Raiffeisen lediglich 100 Franken Depotgebühren im Jahr bezahlen. Bei Postfinance wären es sogar nur 90 Franken «Jahresgebühr». Gar keine Depotgebühren verlangt Cornèrtrader, das digitale Broker-Angebot der Cornèr Bank.

Namhafte Raiffeisen-Konkurrenten wie die Grossbanken UBS oder Credit Suisse zählen nicht zu den günstigen Online-Wertschriftenhändlern in der Schweiz – im Gegenteil. Wer als Gelegenheits-Trader günstige Handelsgebühren sucht und tiefe Depotgebühren bezahlen will, sollte die Konditionen von Schweizer Anbietern wie Cornèrtrader, Flowbank, Swissquote, VZ Depotbank, Keytrade Bank oder den ausländischen Billig-Broker Degiro unter die Lupe nehmen. Reine Online-Börsenhändler eignen sich für Anlegerinnen wie Antonia Müller, die keine Beratung oder Vermögensverwaltung benötigen und Börsengeschäfte auf eigene Faust erledigen.

Transferkosten sind bei der UBS sehr hoch

Antonia Müller hat sich einen Bankwechsel wegen der hohen Depotgebühren schon mehrmals überlegt. Doch ihre Raiffeisenbank «fesselt» sie mit abschreckenden Transferkosten ans Haus. Müller sagt: «Ein Umzug meines Depots würde mich zusätzlich Geld kosten.»

Aber auch Inhaberinnen und Inhaber von Wertschriftendepots bei anderen Banken müssen einen Wechsel zur Konkurrenz teuer bezahlen. Das zeigt ein Vergleich der Transferkosten für zwei Musterdepots bei namhaften Schweizer Banken (siehe Tabelle). Zwischen 50 (Swissquote) und 150 Franken (UBS) verlangen die untersuchten Banken für den Transfer einer einzelnen Position, also beispielsweise für die Anteile eines Fonds oder für einen einzelnen Posten Aktien.

Am teuersten kommt der Umzug der Musterdepots bei der UBS zu stehen. Bei ihr zahlt der Kunde für den Transfer eines Depots mit 5 beziehungsweise 14 Positionen 808 bis 2262 Franken (siehe Tabelle). Die UBS hält in ihrer Antwort auf die Gebührenanfrage fest: «Individuelle Transferkostenvereinbarungen werden individuell und von Fall zu Fall geprüft. Zudem werden die Transferkosten in vielen Fällen von der übernehmenden Bank (teilweise) übernommen.»

Bei Swissquote heisst es etwas verbindlicher: «Für Kunden, die ihr Depot zu Swissquote übertragen lassen wollen, übernehmen wir bis zu 500 Franken der Gebühren.» Cornèrtrader wirbt auch damit, Umzugskosten bis zu 500 Franken zu übernehmen. Antonia Müller hätte an sich noch Glück im Unglück: Da sie nur eine Position im Depot hat, müsste sie vergleichsweise tiefe Spesen für ihren Abgang bei der Raiffeisenbank bezahlen.

Hans Klein (48) und seine Ehefrau Marilena Klein (39, Namen geändert) haben gemeinsam ein Baby und ein Problem: Ihre 3,5-Zimmer-Mietwohnung in der Zürcher Vorortsgemeinde Birmensdorf ist zu klein für die dreiköpfige Familie. Hans Klein sagt: «Uns fehlen noch ein oder zwei zusätzliche Zimmer für Gäste und Büro.» Mit rund 2500 Franken Miete pro Monat inklusive Nebenkosten ist die bisherige Wohnung zwar nicht überrissen teuer, aber auch kein Schnäppchen. Hans Klein benötigt mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Idealfall rund eine halbe Stunde reine Fahrtzeit von Birmensdorf nach Schlieren. Hier arbeitet er im öffentlichen Dienst. Seine Frau fährt per Bus rund eine Viertelstunde nach Zürich ins Büro.

Eigenheimpreise in der Zürcher Agglomeration sinken leicht

Das Ehepaar sucht nun – wie Hunderte andere kaufwillige Familien – nach bezahlbarem Wohneigentum im Grossraum Zürich. Die Idealvorstellung der Familie: Die Fixkosten für Hypothek, Krippe, Krankenkasse und Steuern sollten möglichst nicht massiv höher als am derzeitigen Wohnort Birmensdorf sein. Zudem möchten sie einen möglichst kurzen Arbeitsweg.

Was ihnen in Bezug auf die Kaufpreise von Immobilien etwas Hoffnung gibt: Gemäss neusten Zahlen der Zürcher Kantonalbank hat sich das Wachstum der Zürcher Eigenheimpreise im vierten Quartal 2022 im Vorjahresvergleich fast halbiert. Während die Stadt Zürich sowie die Seegemeinden weiterhin ein deutliches Preiswachstum zeigen, sind die Eigenheimpreise in der Agglomeration leicht gesunken.

«Wohneigentum schützt vor Kündigung»

«In unserer Mietwohnung dürfen wir nichts verändern. Wir müssen zudem immer mit einer Kündigung rechnen. Wohneigentum soll uns in Zukunft vor einer Kündigung schützen», sagt Klein über den Traum von den eigenen vier Wänden. Daher suche seine Familie nach Wohneigentum mit vier bis sechs Zimmern im Grossraum Zürich. Er arbeitet seit vielen Jahren in einem 80-Prozent-Pensum, seine Frau hat eine 50-Prozent-Anstellung. «Als zukünftigen Wohnort könnten wir uns zum Beispiel Gemeinden wie Baden, Winterthur, Zürich oder das Steuerparadies Kilchberg vorstellen.»

Das teilzeitlich arbeitende Doppelverdienerpaar hat ein steuerbares Einkommen von 110 000 Franken und nach Abzügen ein Nettoeinkommen von 93 000 Franken. Die beiden haben insgesamt 160 000 Franken auf Säule-3a-Konten einbezahlt. Für den Kauf von Wohneigentum könnte das Paar inklusive Säule 3a rund 500 000 Franken Eigenkapital aufbringen.

Grosse Unterschiede beim durchschnittlichen Kaufpreis

Doch sind die angepeilten Wohngemeinden für einen Kauf von Wohneigentum überhaupt bezahlbar, und wie sehen die Fixkosten im Vergleich zur bisherigen Wohngemeinde Birmensdorf aus? Der Tabellenvergleich zeigt Folgendes:

Das Zürcher Steuerparadies Kilchberg wäre mit Fixkosten von 18 540 Franken mit Abstand der günstigste Wohnort im Vergleich der fünf Gemeinden. Danach folgt der gegenwärtige Wohnort Birmensdorf mit Fixkosten in der Höhe von 20 028 Franken pro Jahr. Bei Steuern und Krankenkassen schneidet die Stadt Zürich für das Ehepaar mit Fixkosten von 22 228 Franken pro Jahr am teuersten ab.

Es ist kaum zu glauben: Höhere Hypothekarzinsen, der Ukraine-Krieg und eine Inflation von rund 3 Prozent haben den gefühlt ewig anhaltenden Preisanstieg im Schweizer Immobilienmarkt bisher kaum gedämpft. So sind die Preise für Häuser und Wohnungen zumindest im dritten Quartal 2022 weiter gestiegen.

Gemäss Studienautoren der Raiffeisenbank Schweiz ist der Hauptgrund für den Preisanstieg das «äusserst knappe Angebot». Der Preisanstieg von Stockwerkeigentum war noch etwas höher als bei Einfamilienhäusern. Gemäss den Analytikern der Bank mussten für Wohnungen im dritten Quartal 1,9 Prozent mehr bezahlt werden als noch im zweiten Quartal. Die Preise für Stockwerkeigentum legten in den letzten vier Quartalen in der Region Bern am stärksten zu. Der Preisanstieg bei den Einfamilienhäusern betrug 1,4 Prozent.

Die Nachfrage nach Wohneigentum habe sich aufgrund der Erwartung anhaltend höherer Finanzierungskosten zwar etwas reduziert, heisst es bei der Bank. Das Angebot bleibe aber derart knapp, dass der Nachfragerückgang von einem extrem hohen Niveau aus noch nicht stark genug sei, um die Preisdynamik im Eigenheimmarkt zu brechen.

Höhere Finanzierungskosten

Die Finanzierungskosten sind in der Tat deutlich gestiegen. Das zeigt zum Beispiel der Zinsindex für Wohnimmobilien der Online-Vergleichsplattform Hypotheke.ch. Kostete eine Hypothek am 23. Dezember 2021 im Durchschnitt noch 1,05 Prozent, waren es ein Jahr später 2,61 Prozent. Konkret heisst das für einen Immobilienkäufer mit einer Hypothek im Umfang von 800 000 Franken: Er zahlt diesen November 12 480 Franken mehr Zins für denselben Kredit.

Doch trotz hohen Immobilienpreisen und steigenden Zinsen träumt die Mehrheit der Mietenden in der Schweiz von den eigenen vier Wänden. 62 Prozent der Schweizer Mieterinnen möchten eine Immobilie kaufen, möglichst auf dem Land. Das zeigt eine im Juni 2022 veröffentlichte Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark. Doch das knappe Angebot (58 Prozent) und die hohen Preise (49 Prozent) stehen einem Kauf im Weg.

Abschreckend hohe Preise

Immobilien sind in der Schweiz aber längst ein knappes Luxusgut. Kein Wunder, ist die Wohneigentumsquote in der Schweiz im internationalen Vergleich relativ gering: Nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern.

Hohe Preise sind ein Grund dafür. Laut dem Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Wüest Partner haben sich die Preise für Liegenschaften seit dem Jahr 2000 im Durchschnitt mehr als verdoppelt. In den meisten Regionen des Landes muss man mindestens 1 Million Franken in die Hand nehmen, um sich ein Haus mit Garten leisten zu können.

«Fehlendes Bauland ist einer der wesentlichen Treiber hinter den starken Preisanstiegen während der letzten Jahre», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. Laut dem Bundesamt für Statistik ist der Durchschnittslohn im gleichen Zeitraum jedoch nur um einen Viertel gestiegen. Gemäss einer Swiss-Life-Untersuchung verfügt nur rund ein Drittel aller Schweizer Haushalte über das nötige Geld, um sich ein durchschnittliches Einfamilienhaus kaufen zu können.

Ohne Geld von den Eltern bleibt ein Haus oder eine Wohnung für junge Erwachsene meist ein Wunschtraum. Doch in welchen Schweizer Gemeinden gibt es überhaupt noch Wohnungen zu Schnäppchenpreisen?

Schnäppchen gibt es nur an B-Lagen

Wer auf der Suche nach einer bezahlbaren Eigentumswohnung ist, hat sich in den meisten Fällen bereits auf eine Region festgelegt, in der das Traumobjekt zu finden sein soll. Dass es regionale Kaufpreisunterschiede gibt, ist den meisten bewusst. «In der jüngsten Vergangenheit sind diese regionalen Unterschiede immer mehr ausgenutzt worden. Denn in Zeiten des vermehrten Remote Working spielt die Nähe zu den Arbeitsplatzzentren eine weniger starke Rolle», sagt Weinert.

Wie stark diese Unterschiede allerdings ausfallen, hat diese Zeitung in Zusammenarbeit mit Wüest Partner anhand von Inseraten untersucht. Die Leitfrage lautete: In welchen Gemeinden der Schweiz findet man im Schnitt noch die tiefsten Preise für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 125 Quadratmetern Wohnfläche? Wüest Partner hat dazu pro Schweizer Kanton die fünf Gemeinden mit den günstigsten mittleren Angebotspreisen für Eigentumswohnungen ermittelt. Ausgeschlossen wurden Gemeinden mit weniger als 2000 Einwohnern.

Die Tabelle zeigt: Wer zum Beispiel im Kanton Zürich auf Schnäppchenjagd geht, sollte sich in den Gemeinden Elgg, Fischenthal, Stammheim, Wila und Wald umsehen. Hier erhält man die durchschnittliche Eigentumswohnung für 713 000 (Fischenthal) bis 790 000 Franken (Stammheim). Zum Vergleich: In der «günstigsten» Zuger Gemeinde Menzingen kostet eine vergleichbare Wohnung bereits 1 154 000 Franken.

Wer somit nicht zwingend in einer steuergünstigen Zuger Gemeinde Wohneigentum kaufen will, spart mit einem Umzug in eine vergleichsweise günstige Zürcher Gemeinde viel Geld: Im Vergleich Fischenthal zu Menzingen sind es immerhin 441 000 Franken Ersparnis. Die Schattenseite: Die Steuern sind in Fischenthal deutlich höher.

Neben dem Kaufpreis gilt es vor einem Immobilienkauf auch andere Dinge wie Steuern, Mobilitätskosten, Krankenkassenprämien sowie allfällige Ausgaben für die Kinderbetreuung im Auge zu behalten. Neben weiteren wichtigen Selektionskriterien wie Wohnkosten und -lage, Infrastruktur, Verfügbarkeit passender Wohnobjekte und persönlichen Kontakten vor Ort spielen standortabhängige Kostenfaktoren eine wichtige Rolle.

Wer verschiedene Gemeinden und ihre Immobilienpreise vergleicht, sollte also nicht nur den Kaufpreis einer Traumimmobilie betrachten, sondern auch andere wichtige Fixkosten, die sich nach dem Kauf während Jahren im Portemonnaie bemerkbar machen.

Tipps für die Wohnortsuche und die Immobilienfinanzierung

• Gemeinden vergleichen: Standort und Lage sind zwei wichtige Faktoren beim Kauf von Wohneigentum. Die Statistik-Website Gemeindeverzeichnis.ch bietet eine praktische Vergleichsfunktion. Auf Gemeindeverzeichnis.ch werden Informationen zu den Schweizer Gemeinden wie Bevölkerungsangaben, Demografie sowie geografische und wirtschaftliche Eckdaten und Wähleranteilen aus mehreren Quellen zusammengeführt. Es können bis zu drei Gemeinden nebeneinander angezeigt werden.

• Finanzierung und Wohnbudget: Eine Hypothek ist dann tragbar, wenn die gesamten Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Einkommens betragen. Zudem sollte man mindestens einen Fünftel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung sollten neben den reinen Kaufkosten aber auch weitere Fixkosten berücksichtigt werden – wie beispielsweise die Mobilitätskosten oder die Steuerbelastung.

• Suchradius vergrössern: Wohnungen in Regionen, die nur wenige Kilometer auseinanderliegen, haben teilweise ein komplett anderes Preisniveau. Vergleichen Sie daher auch die Immobilienpreise zwischen Nachbargemeinden und in einem Radius von 5 Kilometern.

• Wohnfläche prüfen: Eine Wohnung mit 2,5 Zimmern kann mit mehr Quadratmetern ausgestattet sein als eine 3,5-Zimmer-Wohnung. Deshalb sind in Verkaufsinseraten auch die Wohnflächeangaben und nicht nur die Zimmerzahl zu prüfen.

• Steuern: Vor einem Umzug ist mithilfe eines Steuerrechners die Steuerbelastung des neuen Wohnorts im Detail zu prüfen. Gut zu wissen: Im kantonalen Steuerbelastungs-Ranking steht als attraktivster Kanton Zug an der Spitze. Auf den folgenden Plätzen liegen Nidwalden und der Kanton Uri.

• Krankenkassenprämien: Unter priminfo.admin.ch/de/praemien findet man die vom Bund publizierten offiziellen Krankenkassenprämien nach Wohngemeinde. Hier erfährt man somit die zukünftigen Prämienkosten am neuen Wohnort.

Herr Weber, ist das Schweizer Steuersystem so kompliziert, dass die Steuerpflichtigen einen Steuerexperten brauchen?

Das Steuersystem ist schon sehr kompliziert. Die Steuerbehörden geben sich aber Mühe, den Steuerpflichtigen digitale und analoge Hilfen zur Verfügung zu stellen. Steuerpflichtige erledigen in der Regel das Ausfüllen und Einreichen der Steuererklärung ohne Steuerexperten. Mehr wird von Steuerpflichtigen auch nicht verlangt. Das ist auch gut so.

Woran scheitern die angehenden Steuerexperten selbst bei den Prüfungen?

An den zunehmend komplexen Sachverhalten, die steuerlich zu beurteilen sind, und an der Komplexität des Steuersystems. Meist fehlt es den Kandidatinnen und Kandidaten am vernetzten Denken, um die richtigen Antworten zu finden. Die Prüfung wird zudem berufsbegleitend abgelegt. Das ist für viele Prüflinge eine zusätzliche Herausforderung.

Wie wählt man eine geeignete Person für seine Steuergeschäfte aus?

Es lohnt sich, eine regional verankerte Steuerberatungsperson zu berücksichtigen. Am besten wählt man eine diplomierte Steuerexpertin oder einen diplomierten Steuerexperten. Bei diesen ist die Qualität gewährleistet.

Mit welchen Stundenansätzen muss ein privater Steuerpflichtiger rechnen?

Die Stundensätze für die Erstellung einer Steuererklärung liegen zwischen 180 und 360 Franken.

Jede zehnte Person in der Schweiz hat Steuerschulden. Wie kann eine Privatperson verhindern, dass sie Steuerschulden anhäuft?

Leider kennt die Schweiz keine Lohnquellensteuer für alle Steuerpflichtigen. Darum ist der Lohn häufig schon ausgegeben, bevor die Steuerrechnung eintrifft. Um Steuerschulden zu vermeiden, sollte ein Teil des Lohnes auf die Seite gelegt werden. Aber die nötige Ausgabendisziplin haben längst nicht alle.

In welchen Steuerbereichen passieren am häufigsten Fehler?

Steuerpflichtige Privatpersonen können unter Umständen vergessen, gewisse Einkommen zu deklarieren. Viele Leserinnen und Leser dürften jetzt entsetzt sein, weil man Einkommen doch nicht vergessen kann. Wir sollten uns aber bewusst sein, dass es Steuerpflichtige gibt, die ihre administrativen Aufgaben nur mit grosser Mühe bewältigen können. Geht ein Einkommen vergessen, eröffnet die Steuerbehörde ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung. Selbst bei unbeabsichtigten Fehlern gilt Nulltoleranz. Im Unternehmenssteuerrecht kommen Fehler dann vor, wenn unternehmerische Entscheidungen ohne Rücksicht auf die Steuerkonsequenzen getroffen werden. Es kann sehr schwierig sein, Steuerkonsequenzen in Unternehmen abzuschätzen.

Was sind aus Ihrer Erfahrung als Steuerexperte die klassischen Fehler beim Ausfüllen der privaten Steuererklärung?

Mit den heutigen Steuererklärungsformularen gehen die zulässigen Abzüge kaum mehr vergessen. Der klassische Fehler liegt eher darin, Einkommen nicht vollständig zu deklarieren. Häufig sehen wir, dass Ersatzeinkommen wie zum Beispiel Mutterschaftsentschädigungen oder Taggelder nicht deklariert werden. Dann kommt es zu einem teuren Nach- und Strafsteuerverfahren. Bei den Abzügen werden häufig Weiterbildungs- und Krankheitskosten nicht sauber aufgelistet und belegt. Ein weiterer grober Fehler ist, dass Steuerpflichtige gar keine Steuererklärung einreichen. In solchen Fällen sind die Steuerämter gezwungen, die Steuern nach pflichtgemässem Ermessen einzuschätzen.

Was war der teuerste Fehler eines Steuerpflichtigen?

Den teuersten Fehler, den ich während meiner Tätigkeit erlebt habe, machte ein Lotto-Gewinner. Er hatte mehrere hunderttausend Franken gewonnen. Danach ging er ohne Steuererklärung und ohne Abmeldung beim Einwohneramt auf Weltreise. Nach seiner Rückkehr war er mit einem Straf- und Nachsteuerverfahren konfrontiert. Er schuldete dem Steueramt Nachsteuern in der Höhe eines Drittels des Lottogewinnes und Strafsteuern in derselben Höhe. Da er die 35-prozentige Verrechnungssteuer nicht zurückfordern konnte, verblieb ihm nichts vom Lottogewinn. Zudem hatte er einen beträchtlichen Betrag des Lottogewinnes bereits ausgegeben.

Welche Fehler sind Ihnen in Ihrer eigenen Steuererklärung schon passiert?

Ich habe vergessen, den Doppelverdiener-Abzug geltend zu machen. Das Steueramt hat ihn dann von sich aus gewährt und in der Veranlagung eine Änderung zu meinen Gunsten vorgenommen.

In welchen Steuerbereichen wird aus Ihrer Erfahrung im Steuerrecht am häufigsten vor Gericht gestritten?

In Gerichtsfällen geht es am häufigsten um Unternehmenssteuerrecht. Bei privaten Steuerpflichtigen sind Streitigkeiten dann häufig, wenn der Steuerpflichtige von Anfang an etwas klar falsch gemacht hat, wie zum Beispiel keine Steuererklärung eingereicht hat. Private Steuerpflichtige können häufig ihre Fehler nicht akzeptieren und ziehen zumeist erfolglos vor Gericht.

Der Normalbürger erhält gelegentlich den Eindruck, dass die Topverdiener in der Schweiz Steuerschlupflöcher ausnützen und Normalbürger die «ehrlichen Dummen» sind. Was halten Sie von dieser Einschätzung?

Dieser Eindruck täuscht. Die Steuerprogression ist erheblich. Ein gutverdienender Normalbürger mit einem steuerbaren Einkommen von 100 000 Franken bezahlt in der Stadt Zürich 16 623 Franken Steuern – rund 17 Prozent seines Lohns. Ein Topverdiener mit einem steuerbaren Einkommen von 1 Million Franken zahlt hingegen 377 540 Franken Steuern – das sind rund 38 Prozent des Einkommens. Kaum bekannt ist, dass die früheren Steuerschlupflöcher für Topverdiener in den letzten zwanzig Jahren geschlossen wurden. Will ein Topverdiener weniger Steuern zahlen, dann bleibt ihm nur die Verlegung seines Wohnsitzes in einen Kanton oder eine Gemeinde mit tiefen Steuern.

Welche Länder in Europa sind aus Ihrer Sicht vorbildlich beim Steuersystem und warum?

Gemäss Jahresbericht 2021 der Europäischen Kommission über die Steuerpolitik ist der Zeitaufwand für das Erstellen der Steuererklärung in Estland am geringsten. Estland hat sehr früh auf die Digitalisierung des Staates gesetzt und erntet nun die Früchte dieser Politik. In einer Rangliste der Europäischen Kommission liegt Estland bei der Digitalisierung des Staatswesens an der Spitze. Die Schweiz ist auf Rang 28 von 35, vor Griechenland, Zypern, Serbien, Albanien, Rumänien, Montenegro und Nordmazedonien.

Wie steht die Schweiz im internationalen Vergleich da im Bereich Steuerhinterziehung?

Die Schweiz hat mit der straflosen Selbstanzeige wohl das klügste System der Welt. Einmal im Leben hat jeder das Recht auf eine straflose Selbstanzeige. Wenn jemand Schwarzgeld hat, kann er dieses einmalig offenlegen. Er bezahlt die Nachsteuer, das heisst die Steuer, die er ohnehin geschuldet hätte, aber keine Strafe. Seit der Einführung der straflosen Selbstanzeige im Jahr 2010 wurden unzählige Selbstanzeigen eingereicht, so dass die Schweiz im internationalen Vergleich sehr gut dasteht. Die Tatsache, dass es in der Schweiz sehr viel weniger Schwarzgeld gibt als früher, zeigt sich an den seit Jahren sinkenden Fallzahlen von straflosen Selbstanzeigen.

Welche legalen Steuersenkungsmethoden sollte jeder Steuerpflichtige nutzen?

Einzahlungen in die Säule 3a und die Pensionskasse sind für alle Steuerpflichtigen interessante Steuersparmöglichkeiten. Zudem sollten Steuerpflichtige die Progression vermeiden, indem sie versuchen, regelmässige Einkommen zu erzielen statt einmalige hohe Einkommen. Gleiches gilt für die Abzüge, welche ebenfalls besser regelmässig anfallen sollten. Sinnvoll sind auch Investitionen in Wertschriften, von denen ein steuerfreier Kapitalgewinn zu erwarten ist.

Wo sehen Sie bei den Steuerbehörden noch Optimierungspotenzial?

Die Steuerbehörden sollten noch stärker in die Digitalisierung und in die Ausbildung ihrer Mitarbeitenden investieren. Da unser Steuersystem komplex ist, brauchen die Steuerpflichtigen digitale Hilfen, und die Berater der Steuerpflichtigen brauchen kompetente Ansprechpartner aufseiten der Steuerbehörden.

Welche nationalen Steuer-Baustellen müssten Ihrer Meinung nach vom nationalen Parlament rasch angegangen werden?

Das Parlament sollte sich auf die OECD-Mindestbesteuerung und deren Umsetzung in der Schweiz konzentrieren. Wenn die Schweiz hier nichts tut oder das Projekt nicht rechtzeitig in Kraft tritt, dann graben andere Staaten der Schweiz Steuern ab. Sobald die OECD-Mindestbesteuerung politisch durch ist, wäre es an der Zeit, die Individualbesteuerung einzuführen.

Und zum Schluss noch zwei private Fragen: In welche Schweizer Steuerhölle möchten Sie nie umziehen?

Nach Bure im Kanton Jura.

Was wäre für Sie ein attraktives Steuerparadies?

In der Schweiz kommt für mich zum Leben nur die Stadt Zürich infrage. Sie ist wahrlich kein Steuerparadies. Hätte ich viel Vermögen, würde ich wohl London als Wohnsitz wählen. Dort profitieren vermögende Privatpersonen von einer sehr tiefen Besteuerung.

In der Schweiz haben in den letzten drei Jahren die Scheidungen zugenommen. Das belegen Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BfS). Die Zahl stieg von insgesamt 16 885 Scheidungen im Jahr 2019 auf 17 159 im Corona-Jahr 2021. Weit verbreitet sind in der Schweiz nicht nur Scheidungen, sondern auch Zweit- und Drittehen sowie das Zusammenleben ohne Trauschein. Gemäss BfS leben bereits in jedem zehnten Schweizer Haushalt die Eltern im Konkubinat zusammen. Doch obwohl die «wilde Ehe» zunehmend an Bedeutung gewonnen hat, ist diese Form des Zusammenlebens rechtlich nach wie vor nicht explizit geregelt. Fakt ist: Im Konkubinat hat die Partnerin oder der Partner ohne entsprechendes Testament keinerlei Erbanspruch.

Das Parlament hat darum Ende 2020 die Revision des über hundert Jahre alten Erbrechts verabschiedet. Heutige Beziehungs- und Lebensformen sollen besser berücksichtigt werden. Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 19. Mai 2021 entschieden, das revidierte Erbrecht auf den 1. Januar 2023 in Kraft zu setzen.

Doch welche Gesetzesregelung gilt ab wann? Dabei ist der Zeitpunkt des Todes entscheidend. Wenn eine Person vor dem 1. Januar 2023 gestorben ist, gilt das bisherige Erbrecht. Wenn sie aber am oder nach dem 1. Januar 2023 stirbt, gilt das revidierte Erbrecht. Der Zeitpunkt der Nachlassregelung spielt dabei keine Rolle. Bisherige Erbverträge und Testamente bleiben auch im neuen Jahr weiterhin gültig.

Was bleibt gleich, und was ändert sich?

Im Erbrecht sind gesetzliche Pflichtteile festgehalten, auf die die Ehepartnerin bzw. der Ehepartner und die Nachkommen sowie die Eltern des Verstorbenen Anspruch haben. Konkubinatspartnerinnen und -partner haben hingegen keinen gesetzlichen Anspruch auf das Erbe. Aufgrund der Pflichtteile ist der Teil des Erbes, über den die Hinterlassenden frei verfügen können, eingeschränkt.

Diese Anteile – und somit auch die frei verfügbare Quote – werden nun aber neu verteilt. Der Pflichtteil der Eltern entfällt mit der Revision ganz (siehe Grafiken unten). Jener des Ehepartners bzw. der Ehepartnerin und des eingetragenen Partners bleibt dagegen unverändert.

Konkubinatspartnerinnen und -partner sowie Stiefkinder können dank der neuen Zuteilung der frei verfügbaren Quote einfacher begünstigt werden.