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Hypothekarschulden: Abzahlen kann sich rechnen

Wohnungsnot? So erhöht man seine Chancen auf eine Miet- oder eine Eigentumswohnung

Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in der Schweiz sind reich – an Schulden. Ist mit den steigenden Kreditzinsen die Zeit gekommen, Hypotheken abzuzahlen? Ein Ratgeber.

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Mehrfamilienhäuser: Energetische Sanierungen steigern den Wert

Auch ältere Renditeimmobilien waren in den letzten Jahren eine Anlageklasse mit Top-Renditen. Aufgrund der Klimakrise, steigenden Brennstoffpreisen und Hypozinsen gilt es, Sanierungen von älteren Immobilien nicht weiter auf die lange Bank zu schieben.

 
 

Autor: Bernhard Bircher-Suits

Eigentümer*innen von Renditeimmobilien zählten in den vergangenen Jahren zu den grossen Gewinner*innen. Berechnungen des Zürcher Beratungsunternehmens Fahrländer AG zeigen, dass Eigentümer*innen gemischt genutzter Renditeimmobilien im letzten Jahr in der Schweiz im Schnitt eine Gesamtrendite von 6 Prozent erzielten.

Die Zahl der Renovationen und Umbauten steigt

Fakt ist: Immobilien-Eigentümer*innen müssen immer strengere Richtlinien für den Energieverbrauch einhalten. Das führt bei älteren Liegenschaften zu mehr Erneuerungen von Heizsystemen und Renovationsarbeiten. Der «Immo-Monitoring-Bericht 2022-2» der Wüest Partner AG zeigt klar: Die Umbaubewilligungen haben im Jahr 2021 überdurchschnittlich stark zugenommen. Barbara Mühlestein ist eidg. dipl. Immobilientreuhänderin und Casafair-Beraterin. Sie gibt an: «Aufgrund der aktuell hohen Brennstoffpreise melden sich in der Casafair-Beratung immer mehr Eigentümer*innen, die einen Heizungswechsel planen. Leider steigen die Preise für Heizungen aufgrund der hohen Nachfrage momentan laufend und eine Mietzinskalkulation ist nicht ganz einfach.»

Energetische Sanierungen rechnen sich mehrfach

Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist teuer, und oft fehlen Hauseigentümer*innen die nötigen Mittel. Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen (vgl. Tipps). Die stark gestiegenen Zinsen für langjährige Hypotheken verteuern mittlerweile aber die Kreditaufnahme. Wer noch weitere Jahre mit energetischen Sanierungen zuwartet, könnte dann mit noch höheren Zinskosten «bestraft» werden. Laut einem Insider bei der Schweizer Nationalbank (SNB) plant die Bank im September, den Leitzins erneut anzuheben – um 50 oder 75 Basispunkte. Das wäre das Ende der Negativzins- Ära, und die Hypothekarzinsen dürften noch weiter steigen.

Alte Gebäude verlieren viel Wärmeenergie über Fassade und Dach

Doch wo sollten Immobilien-Eigentümer*innen bei Renovationen überhaupt ansetzen? Ein durchschnittliches Gebäude mit Baujahr zwischen 1950 und 1980 verliert rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie übers Dach. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller. Wer ein Gebäude energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am besten bei diesen Energielecks an.

Renovationen immer im Rahmen eines «Gesamtkonzepts»

Nadim Chammas, Sprecher von Casafair, empfiehlt: «Bei der Renovation einer Immobilie gilt es immer ein Gesamtkonzept zu erstellen. Dieses kann auch in mehreren Schritten umgesetzt werden.» Eventuelle Ausnutzungsreserven, Änderungen der Bauzonen und der Bauordnung seien zu prüfen. Daraus erfolge eventuell eine Erweiterung der Liegenschaft.

Energieeffiziente Heizungen zahlen sich aus

Gemäss dem Programm «Energie Schweiz» des Bundesamts für Energie sind die Investitionskosten bei einer Ölheizung 13 700 Franken tiefer als bei einer Luft-Wasser-Wärmepumpe. Eine in der Anschaffung teurere Wärmepumpe zahlt sich mittel- bis langfristig aber dank deutlich niedrigeren Energiekosten aus. Die Energiekosten liegen momentan im Schnitt mit einer Wärmepumpe bei rund 3300 Franken pro Jahr, bei einer Ölheizung sind es 4500 Franken. Ausserdem stösst die Wärmepumpe Jahr für Jahr rund 9500 Kilogramm weniger CO2-Treibhausgase aus als eine konventionelle Ölheizung.

Sanierung zu Gunsten der Mieterschaft in mehreren Schritten

L. Perincioli (80) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er-Jahren mit zwölf Wohnungen. Perincioli hat seine Liegenschaft in mehreren Etappen saniert. Er hat die Mieten gemäss eigenen Angaben jeweils nicht erhöht und konnte alle Mieter*innen im Haus behalten. Der Bauprofi sagt: «Das MFH war 1997 in einem schlechten allgemeinen Zustand. Der Heizölverbrauch war mit 20 000 Litern pro Jahr schmerzhaft hoch.»

Mietparteien bei Sanierungen mit einbeziehen

Perincioli rät grundsätzlich bei Mehrfamilienhaus-Sanierungen: «Man sollte mit der Mieterschaft frühzeitig Besprechungen organisieren und das Vorhaben erklären. Falls möglich, sollten Vorschläge der Mietparteien beim Bauvorhaben mit berücksichtigt werden. » Allfällige Mietzinssteigerungen müsse man frühzeitig ankündigen. Auch Thomas Hardegger, Vizepräsident bei Casafair, rät: «Bauherr*innen sollten in einem ersten Schritt bei der Gemeinde oder beim Kanton klären, ob diese eine Beratung anbieten und unter Umständen sogar mitfinanzieren. Dann gilt es einen Energie- Coach zu beauftragen, damit ein Gesamtkonzept erarbeitet werden kann und die eingesetzten Mittel den erhofften Effekt erzielen.»

Tipps und Informationsquellen
  • Ist-Analyse der Immobilie: Machen Sie selbst oder mithilfe von Fachkräften eine erste Ist-Analyse. Für ältere Gebäude kann sich ein sogenannter GEAK plus lohnen (siehe: geak.ch/produkte/geak-plus).

  • Budget: In der Regel sind alle 25 bis 30 Jahre Gesamtsanierungen fällig. Eigentümer*innen sollten jährlich Reserven von mindestens 1 Prozent des Gebäudewertes bilden.

  • Verlässliche Partner finden: Wenden Sie sich an ausgewiesene Spezialist*innen für energetische Sanierungen und holen Sie Referenzen sowie Ausbildungsnachweise ein.

  • Energieberatung: Klären Sie, ob die Gemeinde oder der Kanton eine Energieberatung anbietet und unter Umständen (mit-)finanziert.

  • Planung: Lassen Sie eine erste grobe Auslegeordnung machen, etwa durch Energieberater*innen, Energieplaner*innen oder Architekt*innen.

  • Steuern: Werterhaltende Renovations- und Umbauarbeiten dürfen Private vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Wertvermehrende Arbeiten sind dagegen nicht abzugsfähig. Die Ausnahme sind energiesparende Investitionen.

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Wohneigentumsförderung: Diese Regeln sollten Sie kennen

Wer Wohneigentum mit einer Hypothek kaufen will, braucht in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung darf man fehlende Eigenmittel aus der Pensionskasse und der Säule 3a beziehen oder verpfänden.

Autor: Bernhard Bircher-Suits
Veröffentlicht im «Casanostra Magazin» Ausgabe Juni 2022

Rund drei Viertel der Schweizer Bevölkerung kann sich gemäss einer Studie der Raiffeisenbanken «aus eigener Kraft» kein Wohneigentum mehr leisten. Die Gründe: Horrende Immobilienpreise, und die meisten Kaufwilligen haben zu wenig Einkommen und Vermögen für eine Hypothek. Kreditgeber fordern in der Regel einen Fünftel an Eigenmitteln für einen Hauskredit. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus Eigenkapital bestehen, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Die weiteren 10 Prozent des Immobilienpreises müssen in Form von Barmitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden. Die «gebundenen» Gelder auf dem Freizügigkeitskonto, in der Pensionskasse oder auf einem Konto der Säule 3a darf man dank der staatlichen Wohneigentumsförderung (WEF) in die selbst bewohnten vier Wände stecken. So hat man mehr Eigenkapital für eine Hypothek.

Um den Kauf von Wohneigentum zu finanzieren, kann man sein Vorsorgeguthaben ganz oder teilweise beziehen. Ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. WEF-Bezüge sind grundsätzlich zulässig bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen. Die maximale Bezugshöhe steht auf dem Pensionskassenausweis. Beim Pensionskassengeld müssen mindestens 20 000 Franken bezogen werden. Bei Säule-3a-Geldern gibt es keinen Mindestbetrag.

Für Erwerb, Erstellung und Kreditrückzahlung

Ein Vorbezug kann als Eigenmittel für den Kauf oder die Erstellung von Wohneigentum eingesetzt werden. Die Gelder darf man auch für die Rückzahlung eines Hypothekardarlehens, für Beteiligungen an genossenschaftlichem Wohneigentum oder die Finanzierung von Renovationen oder wertvermehrenden Investitionen nutzen. Für Ferienimmobilien, Zweitwohnsitze, Wohnmobile, Boote oder Geschäftsliegenschaften ist kein Vorbezug möglich. Wer gebundene Vorsorgegelder bezieht, zahlt eine Kapitalauszahlungssteuer. Sie fällt je nach Wohnort und Betrag unterschiedlich hoch aus. Die Steuersätze der Kantone liegen bei 3 bis gut 10 Prozent – je nachdem, wie viel Geld bezogen wird. Statt das Pensionskassengeld zu beziehen, kann man es auch verpfänden. Das angesparte Altersguthaben bleibt so in der Pensionskasse und die Renten und Versicherungsleistungen bleiben gleich

 

 

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