Ferienwohnungen: So sinken die Fixkosten mit Hilfe von Online-Plattformen wie Airbnb und Booking

Viele Zweitwohnungen in der Schweiz sind schlecht isoliert und verbrennen viel Heizenergie, Strom und Geld. Mithilfe von Ferienwohnungs-Vermittlungsplattformen lässt sich in gefragten Orten zumindest ein Teil der Fixkosten kompensieren. Ein Ratgeber für mehr warme Betten.

Autor: Bernhard Bircher-Suits
27.09.2022, 05:30 Uhr

Die gute Nachricht für die schätzungsweise 700 000 Eigentümerinnen und Eigentümer von Ferienimmobilien vorneweg: Die Preise für Schweizer Ferienwohnungen sind im Jahr 2021 im Schnitt um knapp 10 Prozent gestiegen. Das zeigt eine im Mai dieses Jahres veröffentlichte Studie der Grossbank UBS. Die Preise legten damit so stark zu wie seit 2008 nicht mehr.

Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen» im Jahr 2012 hatte gemäss der Studie vorher zu «einer langjährigen Schwächephase auf den Zweitwohnungsmärkten» geführt. Die Initiative beschränkt die Zahl der Ferienwohnungen je Gemeinde auf 20 Prozent. Die Initiative wirkte als Preisdämpfer bei Ferienimmobilien: Zwischen 2012 und 2020 legten Ferienwohnungen insgesamt «nur» um 3 Prozent an Wert zu und damit deutlich weniger als andere Immobilien im Landesdurchschnitt.

Ferienimmobilien erleben Boom

Mittlerweile boomt der Markt für Ferienimmobilien wieder: Die meisten Ferienwohnungsmärkte sind gemäss UBS «leergekauft», und die Quadratmeterpreise erreichen Höchststände. Sie liegen gegenwärtig um rund 15 Prozent über dem Niveau von Anfang 2020. Der jüngste Kaufrausch wurde gemäss der genannten Studie durch die Corona-bedingt starke Nachfrage nach Wohnen in der Natur, Vermögensinflation sowie historisch tiefe Hypothekarzinsen begünstigt. Zudem hat das ortsunabhängige Arbeiten an Bedeutung gewonnen, und die Schweizerinnen und Schweizer machen wieder verstärkt im Inland Ferien.

Die nach der Corona-Pandemie wieder steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen spüren nicht nur die Immobilienmakler, sondern auch die Vermieter von in den kühleren Bergregionen gelegenen Ferienwohnungen. Tourismusfachleute sprechen bei diesen Angeboten von «Parahotellerie». Im Verlauf des vergangenen Jahres verzeichneten Ferienwohnungen gemäss Zahlen des Schweizer Tourismusverbands in der Schweiz 7,6 Millionen Logiernächte. Das sind 5,5 Prozent mehr als im Corona-Krisenjahr 2020. 2021 betrug die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in einer Ferienwohnung 6,5 Nächte. Im Vergleich zu 2021 nahm die Zahl der Logiernächte im ersten Quartal 2022 um rund 700 000 zu. Die Parahotellerie läuft also rund.

Waren früher Ferienwohnungen in den Bergregionen im besten Fall in der Wintersaison ausgebucht, sind nun dank immer heisseren Sommern im Unterland auch die Monate Juni, Juli und August bei Mietenden «heiss» begehrt. Marcel Meek, Geschäftsführer der Feriendomizil-Vermittlungsplattform E-Domizil, sagt: «Ausgebuchte Regionen gab es in der Schweiz bisher nur im Winter zu Weihnachten und Neujahr beziehungsweise in den Sportferien. Neu gibt es einen zweiten solchen Höhepunkt im Sommer.»

Ferienimmobilien sind nur an Toplagen Rendite-Perlen

Doch die Vermietung einer Ferienimmobilie ist kein Kinderspiel, und Ferienwohnungen sind meist nur an Toplagen Rendite-Perlen. Und je höher der Mietpreis für eine Ferienwohnung, desto anspruchsvoller sind die Gäste. Doch anstatt die Ferienwohnung das ganze Jahr mehr oder weniger leer stehen zu lassen, kann man ein allfälliges Gästepotenzial auf Online-Plattformen zumindest testen und im Idealfall die Fixkosten teilweise kompensieren und die schlechte Umweltbilanz einer leerstehenden, aber meist doch geheizten Ferienwohnung aufpolieren.

Die folgende Tabelle zeigt: Preiswert für Vermietende ist vor allem die Onlineplattform Fewo-direkt. Sie verlangt von privaten Anbietern «nur» 8 Prozent Kommission. Auf der Bewertungs-Website https://www.testberichte.de erhält die Plattform aber nur die Gesamtnote «ausreichend». Nutzerinnen un Nutzer beschweren sich dort über Schwierigkeiten bei der Kontaktaufnahme per Telefon sowie den Kundendienst.

Vier bekannte Buchungsplattformen in der Schweiz im Vergleich

* Gemäss Firmenangaben. 1) Die meisten Gastgeberinnen und Gastgeber zahlen eine pauschale Servicegebühr in Höhe von 3% der Zwischensumme einer Buchung. Die Zwischensumme ist der Übernachtungspreis zuzüglich der Reinigungsgebühren und Gebühren für zusätzliche Gäste (falls zutreffend). Den Gästen wird eine Servicegebühr von zirka 14% der gesamten Buchung belastet. 2) Fewo-direkt ist eine Vrbo-Marke und Teil der Expedia Group. Die Expedia Group hat ihren Sitz in den USA. 3) Professionelle Gastgeber (Agenturen) zahlen bis zu 15% Provision.

Quelle: Eigene Recherchen

Airbnb spricht internationale Wohn-Nomaden und Kurzaufenthalter an

Der selbständige IT-Unternehmer Manuel Berger (Name geändert) hat seine Tessiner Ferienimmobilie seit zwei Jahren auf Airbnb und E-Domizil inseriert. Berger sagt: «E-Domizil positioniert sich klar für den längerfristigen, klassischen Ferientourismus. Bei Airbnb gibt es hingegen viele Kurzaufenthalter.» Airbnb ziehe eher die «moderne, digitale und internationale Kundschaft» an. Die Website von E-Domizil ist aus Sicht von Berger nicht mehr auf dem neuesten Stand.

Ein Pluspunkt bei Airbnb seien die Bewertungen der Feriengäste durch die Vermieter. Berger sagt: «Dadurch kann man sich ein Bild von den jeweiligen Mietern machen. Es führt sicher auch dazu, dass sich die Mietparteien mehr Mühe geben, weil sie am Ende keine negativen Bewertungen erhalten möchten.» Neben den Gebühren sollten auch die Benutzerführung und der persönliche zeitliche Aufwand für die Vermietung testweise geprüft werden.

Grosse Plattformen wie Airbnb oder Booking.com bieten einen hohen Grad an Automatisierung und Bedienkomfort. Martina Bieler, Leiterin Kommunikation beim Schweizer Tourismusverband STV FST, sagt: «Online-Ferienwohnungsplattformen ermöglichen den Vermieterinnen und Vermietern eine grosse Reichweite und Sichtbarkeit. Dadurch lassen sich Marketing- und Vertriebskosten einsparen. Trotzdem empfiehlt es sich, bei der Vermarktung auf verschiedene Kanäle zu setzen.» Beruhigend zu wissen für angehende Vermieter: Die meisten Plattformen kennen ein Party-Verbot, und Mietende müssen vorher den «Hausregeln» zustimmen. Im Mietpreis ist oft auch eine Versicherung für den Vermieter enthalten. So schlafen Vermieter ruhig, während sich Gäste in den warmen Betten erholen.

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Swisslos-Fonds: So kommen FundraiserInnen an die Swisslos-Milliarden

© Swisslos

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Den vollständigen Text finden Sie auf Fundraiso.ch – klicken Sie hier

 

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FundCom-Newsletter 2/2022

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Mehrfamilienhäuser: Energetische Sanierungen steigern den Wert

Auch ältere Renditeimmobilien waren in den letzten Jahren eine Anlageklasse mit Top-Renditen. Aufgrund der Klimakrise, steigenden Brennstoffpreisen und Hypozinsen gilt es, Sanierungen von älteren Immobilien nicht weiter auf die lange Bank zu schieben.

 
 

Autor: Bernhard Bircher-Suits

Eigentümer*innen von Renditeimmobilien zählten in den vergangenen Jahren zu den grossen Gewinner*innen. Berechnungen des Zürcher Beratungsunternehmens Fahrländer AG zeigen, dass Eigentümer*innen gemischt genutzter Renditeimmobilien im letzten Jahr in der Schweiz im Schnitt eine Gesamtrendite von 6 Prozent erzielten.

Die Zahl der Renovationen und Umbauten steigt

Fakt ist: Immobilien-Eigentümer*innen müssen immer strengere Richtlinien für den Energieverbrauch einhalten. Das führt bei älteren Liegenschaften zu mehr Erneuerungen von Heizsystemen und Renovationsarbeiten. Der «Immo-Monitoring-Bericht 2022-2» der Wüest Partner AG zeigt klar: Die Umbaubewilligungen haben im Jahr 2021 überdurchschnittlich stark zugenommen. Barbara Mühlestein ist eidg. dipl. Immobilientreuhänderin und Casafair-Beraterin. Sie gibt an: «Aufgrund der aktuell hohen Brennstoffpreise melden sich in der Casafair-Beratung immer mehr Eigentümer*innen, die einen Heizungswechsel planen. Leider steigen die Preise für Heizungen aufgrund der hohen Nachfrage momentan laufend und eine Mietzinskalkulation ist nicht ganz einfach.»

Energetische Sanierungen rechnen sich mehrfach

Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist teuer, und oft fehlen Hauseigentümer*innen die nötigen Mittel. Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen (vgl. Tipps). Die stark gestiegenen Zinsen für langjährige Hypotheken verteuern mittlerweile aber die Kreditaufnahme. Wer noch weitere Jahre mit energetischen Sanierungen zuwartet, könnte dann mit noch höheren Zinskosten «bestraft» werden. Laut einem Insider bei der Schweizer Nationalbank (SNB) plant die Bank im September, den Leitzins erneut anzuheben – um 50 oder 75 Basispunkte. Das wäre das Ende der Negativzins- Ära, und die Hypothekarzinsen dürften noch weiter steigen.

Alte Gebäude verlieren viel Wärmeenergie über Fassade und Dach

Doch wo sollten Immobilien-Eigentümer*innen bei Renovationen überhaupt ansetzen? Ein durchschnittliches Gebäude mit Baujahr zwischen 1950 und 1980 verliert rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie übers Dach. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller. Wer ein Gebäude energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am besten bei diesen Energielecks an.

Renovationen immer im Rahmen eines «Gesamtkonzepts»

Nadim Chammas, Sprecher von Casafair, empfiehlt: «Bei der Renovation einer Immobilie gilt es immer ein Gesamtkonzept zu erstellen. Dieses kann auch in mehreren Schritten umgesetzt werden.» Eventuelle Ausnutzungsreserven, Änderungen der Bauzonen und der Bauordnung seien zu prüfen. Daraus erfolge eventuell eine Erweiterung der Liegenschaft.

Energieeffiziente Heizungen zahlen sich aus

Gemäss dem Programm «Energie Schweiz» des Bundesamts für Energie sind die Investitionskosten bei einer Ölheizung 13 700 Franken tiefer als bei einer Luft-Wasser-Wärmepumpe. Eine in der Anschaffung teurere Wärmepumpe zahlt sich mittel- bis langfristig aber dank deutlich niedrigeren Energiekosten aus. Die Energiekosten liegen momentan im Schnitt mit einer Wärmepumpe bei rund 3300 Franken pro Jahr, bei einer Ölheizung sind es 4500 Franken. Ausserdem stösst die Wärmepumpe Jahr für Jahr rund 9500 Kilogramm weniger CO2-Treibhausgase aus als eine konventionelle Ölheizung.

Sanierung zu Gunsten der Mieterschaft in mehreren Schritten

L. Perincioli (80) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er-Jahren mit zwölf Wohnungen. Perincioli hat seine Liegenschaft in mehreren Etappen saniert. Er hat die Mieten gemäss eigenen Angaben jeweils nicht erhöht und konnte alle Mieter*innen im Haus behalten. Der Bauprofi sagt: «Das MFH war 1997 in einem schlechten allgemeinen Zustand. Der Heizölverbrauch war mit 20 000 Litern pro Jahr schmerzhaft hoch.»

Mietparteien bei Sanierungen mit einbeziehen

Perincioli rät grundsätzlich bei Mehrfamilienhaus-Sanierungen: «Man sollte mit der Mieterschaft frühzeitig Besprechungen organisieren und das Vorhaben erklären. Falls möglich, sollten Vorschläge der Mietparteien beim Bauvorhaben mit berücksichtigt werden. » Allfällige Mietzinssteigerungen müsse man frühzeitig ankündigen. Auch Thomas Hardegger, Vizepräsident bei Casafair, rät: «Bauherr*innen sollten in einem ersten Schritt bei der Gemeinde oder beim Kanton klären, ob diese eine Beratung anbieten und unter Umständen sogar mitfinanzieren. Dann gilt es einen Energie- Coach zu beauftragen, damit ein Gesamtkonzept erarbeitet werden kann und die eingesetzten Mittel den erhofften Effekt erzielen.»

Tipps und Informationsquellen
  • Ist-Analyse der Immobilie: Machen Sie selbst oder mithilfe von Fachkräften eine erste Ist-Analyse. Für ältere Gebäude kann sich ein sogenannter GEAK plus lohnen (siehe: geak.ch/produkte/geak-plus).

  • Budget: In der Regel sind alle 25 bis 30 Jahre Gesamtsanierungen fällig. Eigentümer*innen sollten jährlich Reserven von mindestens 1 Prozent des Gebäudewertes bilden.

  • Verlässliche Partner finden: Wenden Sie sich an ausgewiesene Spezialist*innen für energetische Sanierungen und holen Sie Referenzen sowie Ausbildungsnachweise ein.

  • Energieberatung: Klären Sie, ob die Gemeinde oder der Kanton eine Energieberatung anbietet und unter Umständen (mit-)finanziert.

  • Planung: Lassen Sie eine erste grobe Auslegeordnung machen, etwa durch Energieberater*innen, Energieplaner*innen oder Architekt*innen.

  • Steuern: Werterhaltende Renovations- und Umbauarbeiten dürfen Private vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Wertvermehrende Arbeiten sind dagegen nicht abzugsfähig. Die Ausnahme sind energiesparende Investitionen.

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Vorbezug von Geldern aus der Pensionskasse und der Säule 3a: So schickt man die alte Ölheizung mit Alterskapital in Rente

Bei der Wohneigentumsquote ist die Schweiz in Europa Schlusslicht. Käuferinnen und Käufer von selbst bewohntem Wohneigentum können ihre eigenen vier Wände immerhin mit Alterskapital aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanzieren. Diese wichtigen Regeln sollten Sie kennen.

 
 

Autor: Bernhard Bircher-Suits
30.08.2022, 13:52 Uhr

Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist im internationalen Vergleich sehr tief. Nur 36 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das zeigen Daten des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Zum Vergleich: In Rumänien lag die Wohneigentumsquote im Jahr 2020 bei 96 Prozent – ein Spitzenwert in der EU.

Die Schweiz hat unter allen europäischen Ländern den geringsten Wohneigentumsanteil. Gemäss «Immo-Monitoring 2022-2» des Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner geht die Wohneigentumsquote in der Schweiz seit 2015 bis heute sogar kontinuierlich zurück. Ein Grund dafür ist, dass in den vergangenen Jahren deutlich mehr Mietwohnungen als Wohneigentumsobjekte gebaut wurden.

Zudem ist Bauland in der Schweiz knapp, und die Preise bei Einfamilienhäusern sind im letzten Jahr so stark gestiegen wie letztmals vor mehr als 30 Jahren. In vielen Regionen ist es fast unmöglich, Eigentum zu finden. Wenig überraschend hat die Wohneigentumsquote in der Schweiz bei Familien und Alleinerziehenden am stärksten abgenommen. Von 2015 bis heute ist ihr Anteil um 7 Prozentpunkte gesunken.

Vorsorgegeld für selbst bewohntes Eigentum

Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) erlaubt es indessen Käuferinnen und Käufern, für den Erwerb von selbst benutztem Wohneigentum Geld aus der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen. Darunter versteht man den ganzen oder teilweisen Bezug des Sparguthabens vor der Pensionierung zur Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum. Kreditgeber bestehen darauf, dass mindestens 10 Prozent des Kaufpreises mit eigenen Mitteln bezahlt werden, welche nicht aus der Pensionskasse stammen. Die weiteren 10 Prozent des Immobilienpreises müssen in Form von Barmitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden.

Der Bund ist zudem gemäss Verfassung seit 1972 verpflichtet, Wohneigentum zu fördern. Durch die staatliche Wohneigentumsförderung (WEF) soll der Kauf von Wohneigentum einer breiten und hauptsächlich jungen Bevölkerung (Familien) zugänglich gemacht werden. Doch der eingangs beschriebene Rückgang bei dieser Fördergruppe zeigt: Die WEF entfaltet nicht die gewünschte Wirkung.

Doch wie funktioniert die WEF? Mittel aus der beruflichen Vorsorge wie auch der freiwilligen Säule 3a können in Form eines Vorbezugs oder einer Verpfändung beansprucht werden. Mittel, welche in Form eines Barvorbezugs eingesetzt werden, gelten bei Kreditgebern wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen im Unterschied zur Verpfändung als Eigenkapital. Durch den Barvorbezug können somit die Belehnung und die Hypothekarzinskosten gesenkt werden.

Der Haken beim Vorbezug: Die Altersrente wird geschmälert, da das angesparte Vorsorgekapital um den vorbezogenen Betrag zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen reduziert wird. Der Finanzdienstleister VZ Vermögenszentrum empfiehlt Käufern, Altersgeld zu verpfänden und bezogene Pensionskassengelder rasch wieder in die Pensionskasse zurückzuführen, um die Altersrente wieder aufzubessern. Doch ein Vorbezug muss nicht immer ein Nachteil sein: Denn das Leben im Eigenheim verringert auch die Wohnkosten bis zum Lebensende. Und die Wertsteigerung der Immobilie ist häufig höher als der Zins auf dem Altersguthaben der Pensionskasse.

Verpfändung oder Bezug?

Der Vorteil der Verpfändung liegt darin, dass das Vorsorgeguthaben nicht reduziert wird, solange die Hypothekarforderungen bedient werden können und das Pfand nicht verwertet werden muss. Die Verpfändung führt jedoch aufgrund der höheren Verschuldung zu einem höheren Hypothekarzinsaufwand. In Zeiten von steigenden Kreditzinsen kann das ein Nachteil sein.

Beim WEF-Vorbezug gilt: Man darf sein Vorsorgeguthaben ganz oder teilweise alle fünf Jahre beziehen. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. Die maximale Bezugshöhe steht auf dem Pensionskassenausweis.

WEF-Vorbezüge für Renovationen und Umbauten sind auch aus der Säule 3a zulässig. «Ein Vorbezug aus der Säule 3a ist meist unproblematisch. Einzig bei gemischten 3a-Lebensversicherungen sollte man die Kosten der Auflösung der Versicherung hinterfragen», sagt Florian Schubiger, Hypothekar- und Vorsorgeexperte bei dem Unternehmen Vermögenspartner. Zudem sollte abgeklärt werden, ob der Versicherungsschutz noch gebraucht werde und ob es nach dem Vorbezug noch eine neue, reine Risikoversicherung brauche.

Vorbezüge aus der beruflichen Vorsorge dürfen gemäss Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) auch für «angemessene Renovations- und Umbauarbeiten» getätigt werden, welche zum Zweck haben, die Wohnqualität und den Wert einer Liegenschaft zu erhalten. Nach Auffassung des BSV ist daher ein WEF-Vorbezug für eine Wärmepumpenheizung mit Erdsonde zulässig. Wer gebundene Vorsorgegelder bezieht, zahlt aber eine Kapitalauszahlungssteuer. Diese reduzierte Steuer darf nicht mit Vorsorgegeldern beglichen werden.

Vorsicht vor der Vorsorgelücke

Das VZ Vermögenszentrum rät, Pensionskassengeld zu verpfänden, anstatt es bar zu beziehen. «Viele sind sich nicht bewusst, dass mit einem WEF-Bezug aus der zweiten Säule eine Vorsorgelücke entsteht. Zudem können nach einem Vorbezug aus der zweiten Säule erst wieder steuerwirksame Einkäufe getätigt werden, wenn der Bezug vollständig zurückbezahlt wurde», sagt Schubiger.

Bei einem WEF-Bezug lohne es sich, genau zu rechnen. Manche Berater gingen zu wenig auf potenzielle Risiken ein, sagt Schubiger. Sie wollten in erster Linie eine Hypothek verkaufen und rieten deshalb nur selten von einem Immobilienkauf ab, auch wenn es aus finanzplanerischer Sicht ratsam wäre. Als Beispiel nennt er ein Paar, das eine Immobilie für 2 Millionen Franken kaufen wollte. Dafür wollte es das gesamte Pensionskassenkapital beziehen, zusätzlich war es auf einen Erbvorbezug angewiesen. Weil ein Drittel des Lohnes in Form eines Bonus ausbezahlt wurde und der Job alles andere als sicher war, habe er vom Kauf abgeraten. Das Paar habe mittlerweile eine preiswertere Immobilie für 1,5 Millionen Franken gekauft.

Diese WEF-Regeln sollten Sie kennen
  • Alternativen zum WEF-Vorbezug: Unverzinste und nicht rückzahlbare Darlehen von Eltern, Bekannten oder Verwandten können eine sinnvolle Alternative zum WEF-Vorbezug darstellen. Sobald für solche Darlehen ein Zins und/oder eine Amortisation verlangt wird, gelten sie aber nicht mehr als Eigenkapital, und die Bank rechnet mit den gleichen kalkulatorischen 5-Prozent-Zinskosten wie für die Hypothek.

  • Alterslimiten: WEF-Bezüge sind gemäss per Anfang 2021 revidiertem Gesetz zulässig bis «zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen».

  • Bezugsberechtigung: Beim Bezug von Vorsorgegeld sowie bei einer Verpfändung muss die versicherte Person voll erwerbsfähig sein. Beim Bezug wie auch bei der Verpfändung ist eine amtlich beglaubigte, schriftliche Zustimmung des Ehegatten oder des eingetragenen Partners beziehungsweise der eingetragenen Partnerin erforderlich.

  • Investitionen und Amortisationen: Wer Wohneigentum besitzt, kann die bezogenen Vorsorgemittel auch für wertvermehrende Investitionen und für die Reduktion der Hypothekarschuld beziehen – aber nicht für den laufenden Unterhalt und Zinszahlungen.

  • Renovationen mit WEF-Geldern: Das BSV kennt folgende Regel: Eine Finanzierung kann nur erfolgen, wenn die Renovation der Erhaltung der «Wohnqualität und der Werterhaltung» gilt. Für luxuriöse sowie unbedeutende Renovationen dürfen hingegen keine WEF-Gelder zur Verfügung gestellt werden. Sie können aber zum Beispiel für eine komplette Erneuerung aller Fenster oder für weitere energetische Massnahmen bezogen werden. WEF-Vorbezüge für Renovationen und Umbauten sind nicht nur aus der zweiten Säule, sondern auch aus der Säule 3a zulässig.

  • Rückzahlung WEF-Vorbezug: Bei Veräusserung des Wohneigentums muss der bezogene Betrag zurückbezahlt werden. Die WEF-Rückzahlung ist freiwillig möglich, solange die versicherte Person noch keinen reglementarischen Anspruch auf Altersleistungen erlangt oder noch keine Willenserklärung für eine vorzeitige Pensionierung abgegeben hat. Der Mindestbetrag für eine Rückzahlung beträgt 10 000 Franken.

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Lighthouse-Magazin 2/2022

Stolz präsentieren wir Ihnen die Ausgabe 2/2022 des Lighthouse-Magazins.

Im Magazin erfahren Sie mehr über die erfolgreiche Bilderbörse der Schweizer Künstlerin Lisbeth Meier. Sie hat mit ihrer Bilderbörse Spenden im Umfang von 25’000 Franken zu Gunsten der Zürcher Stiftung Lighthouse gesammelt. Die FundCom AG hatte die Einladungs-Flyer für die erfolgreiche Bilderbörse gestaltet. Lesen Sie zudem, wie die Teamleiterin Pflege, Seraina Wüthrich, den Umgang mit Angehörigen im Lighthouse gestaltet.

Jetzt das Lighthouse-Magazin 2/2022 als PDF ansehen.

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Immobilienpreise: Die Top- und Flop-Gemeinden der Schweiz

Wo gab es während der Corona-Pandemie und der letzten zehn Jahre die grössten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen? Und wo verloren Wohnungen am meisten an Wert? Die NZZ nennt die Top- und Flop-Gemeinden der Schweiz.

 
 

Autor: Bernhard Bircher-Suits
19.07.2022, 05:30 Uhr

Die Schweizer Nationalbank hat Mitte Juni ihren Leitzins von minus 0,75 auf minus 0,25 Prozent erhöht. Steigende Leitzinsen führen in der Regel über kurz oder lang zu sinkenden Immobilienpreisen. Der Grund: Die ebenfalls steigenden Hypothekarzinsen verteuern den Immobilienkauf. Diese Entwicklung drosselt in der Regel die Nachfrage nach Immobilien. Das Schrauben der Nationalbank am Leitzins für Einlagen der Geschäftsbanken macht sich aber wohl erst in einigen Monaten am Schweizer Immobilienmarkt bemerkbar. Gemäss dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI AG in Zürich «bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum trotz höherer Zinsen vorerst robust». So seien die am Markt bezahlten Preise für Eigenheime in zweiten Quartal 2022 mit 0,7 Prozent leicht gestiegen. Das zeigt der sogenannte «SWX IAZI Private Real Estate Price Index». Zu dieser Preisentwicklung haben Einfamilienhäuser (+0,6 Prozent) und Eigentumswohnungen (+0,8 Prozent) beigetragen. Auch über die letzten 12 Monate betrachtet liegt das

Preisfaktoren zeigen sich «stabil»

Donato Scognamiglio, Geschäftsleiter der IAZI AG, schreibt in einer Pressemitteilung vom Juli 2022: «Die wichtigsten Preisfaktoren wie Zuwanderung und Wirtschaftsgang zeigen sich stabil.» Die Nachfrage nach Wohneigentum werde zwar durch die gestiegenen Kosten für die langfristigen Fix-Hypotheken gedämpft. Kurzfristige Geldmarkt-Hypotheken wie zum Beispiel Saron-Hypotheken seien aber nach wie vor zu «sehr attraktiven Konditionen» zu haben. Zudem müssten angehende Käufer aufgrund der bestehenden Finanzierungsrichtlinien der Kreditgeber bereits heute ein Zinsniveau von rund 5 Prozent verkraften können.

Welche Gemeinden waren für Wohnungseigentümer attraktiv?

So viel zum aktuellen Geschehen am Schweizer Immobilienmarkt. Private Wohneigentümer wie auch Personen, die professionell in Betongold investieren, haben aber oft eine sehr langfristige Perspektive und dürften sich immer mal wieder fragen, welche Gemeinden der Schweiz in der Vergangenheit besonders attraktiv oder unattraktiv waren für den Kauf von Wohneigentum oder Renditeobjekten. Auch wenn sich Immobilienkäufer nie nur auf vergangene Zeiten und Renditen abstützen sollten, geben solche Daten doch Hinweise darauf, welche Orte attraktiv sind.

Untersuchung «mittlerer» Eigentumswohnungen

Um die Top- und Flop-Gemeinden für Eigentumswohnungen in der Schweiz zu bestimmen, hat die NZZ das Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest Partner AG gebeten, die Transaktionspreisentwicklung von durchschnittlichen bzw. «mittleren» Objekten in Schweizer Gemeinden zu untersuchen. Bei der Analyse wurden nur Gemeinden mit mindestens 2000 Einwohnern berücksichtigt. Untersucht wurden die Preisveränderungen in Prozenten während der Corona-Periode 1. Quartal 2020 bis 1. Quartal 2022. Zudem wurde auch die Langfristentwicklung der letzten zehn Jahre unter die Lupe genommen.

Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in den Top-15-Gemeinden der Schweiz während Corona-Pandemie 

Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), Stand: 25. 4. 2022

Was in der obenstehenden Tabelle «Eigentumswohnungen» auffällt: Vor allem bekanntere Ferienorte wie Flims und Grindelwald liegen auf den vordersten Plätzen in der Liste mit den 15 «Top-Gemeinden». Die durchschnittliche Preissteigerung in Flims (GR) betrug während der Corona-Pandemie 15,7 Prozent. In Grindelwald (BE) waren es 15,5 Prozent. Während der Corona-Pandemie gab es somit eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen in Ferienorten. Die erste Zürcher Wohngemeinde landet in der Rangliste erst auf Platz 9: Oberrieden. Die steuergünstige Gemeinde am rechten Zürichseeufer verzeichnete einen Preisschub bei mittleren Eigentumswohnungen von 13,9 Prozent.

Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in den Top-15-Gemeinden der Schweiz während der letzten 10 Jahre

Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), Stand: 25. 4. 2022

Betrachtet man die Daten über die letzten 10 Jahre, wird klar: Die Zürcher Gemeinde Embrach in der Nähe des Flughafens Zürich verzeichnete in dieser Periode bei mittleren Eigentumswohnungen den stärksten Preisschub. In Embrach stiegen die Preise Jahr für Jahr im Schnitt um satte 6 Prozent. Doch wo es Gewinner gibt, gibt es immer auch Verlierer. Die folgende Tabelle zeigt, bei welchen Gemeinden die Preissteigerungen von Wohnungen in den letzten 10 Jahren vergleichsweise schlecht waren. Die waadtländische «Flop-Gemeinde» Ollon verzeichnete in den letzten 10 Jahren sinkende Preise bei mittleren Eigentumswohnungen von minus 1,5 Prozent pro Jahr. Was in der Tabelle auffällt: Die Flop-Gemeinden lagen mehrheitlich in den Kantonen Waadt, Wallis und Tessin.

Eigentumswohnungen: Entwicklung Transaktionspreise mittlere Objekte in 15 Flop-Gemeinden der Schweiz während der letzten 10 Jahre

Entwicklung Transaktionspreise pro Jahr (Freihandtransaktionen), 25. 4. 2022

Bei den Zahlen von Wüest Partner handelt es sich immer um Durchschnittswerte für «mittlere» Eigentumswohnungen. Was man bei der Suche nach einer neuen Wohnung daher nie vergessen sollte: Auch in vermeintlich «schlechten» Gemeinden kann langfristig durchaus eine Wertsteigerung drinliegen. Schliesslich hängt die Wertsteigerung stark auch von der Mikro-Lage einer Liegenschaft in der Wohngemeinde ab. So kann auch eine ruhige Wohnung an Top-Lage mit Aussicht in Ollon durchaus an Wert gewinnen. Wer heutzutage trotz hohen Immobilienpreisen eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich die folgenden Tipps zu Herzen nehmen: Sonst wird aus einem vermeintlichen Top-Objekt dann der Flop des Lebens – Top- oder Flop-Gemeinde hin oder her.

Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung:
  • Reservationsvertrag:Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung schon im Planungsstadium erwerben will, muss meist eine Reservationsgebühr von mehreren zehntausend Franken leisten. Solche Vorverträge gelten nur, wenn sie notariell beurkundet sind. Das bedeutet: Man kann die Zahlung in vollem Umfang zurückverlangen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.

  • Günstiger zu Wohneigentum: Der Kauf einer Eigentumswohnung ist oft billiger als jener eines Einfamilienhauses. Die Preise unterscheiden sich aber je nach Lage und Ausbaustandard des Objekts. Anders als beim Einfamilienhaus trägt der Käufer nicht die ganzen Kosten für das Land, sondern beteiligt sich lediglich mit einem Anteil am Bauland. So können auch Personen mit wenigen Eigenmitteln Wohneigentum erwerben. Berechnen Sie im Internet mit wenigen Angaben den Marktwert Ihres Wunschobjekts. Sie finden im Netz dazu viele Gratis-Schätzangebote. Wer es genauer wissen will, kann eine Schätzung in Auftrag geben.

  • Akontozahlungen: In vielen Verträgen werden die Auftraggeber verpflichtet, Akontozahlungen zu leisten. Der Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Zahlungen richtet sich in der Regel nach dem Baufortschritt. Überweisen Sie das Geld erst, wenn ein Baufachmann den Baufortschritt bestätigt. Falls Sie das Haus per Baukredit finanzieren, wird die Bank die Anzahlungen normalerweise erst dann an den Bauunternehmer bezahlen, wenn sie sich des Baufortschritts vergewissert hat.

  • Pläne und Baubeschrieb: Bei einem Kauf ab Plan sollte beides einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sollten vertraglich festgehalten werden. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen.

  • Kaufvertrag, Zusatzdokumente: Kaufverträge für Immobilien müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Der detaillierte Baubeschrieb und Projektpläne sollten Bestandteil eines Kaufvertrags sein. Zudem sollte man den öffentlich beurkundeten Begründungsakt des Stockwerkeigentums lesen. Die Urkunde definiert die Grösse der einzelnen Stockwerkeinheiten und weist ihnen bestimmte Wertquoten zu, also einen bestimmten Anteil am Gesamtwert des Hauses. Nach der Wertquote richtet sich meist die Höhe der Unterhalts- und Verwaltungskosten. Im Begründungsakt können zudem Vorkaufs- und Einspracherechte der anderen Eigentümer stehen.

  • Nebenkosten: Bei einer bestehenden Wohnung sind die Nebenkosten bekannt. Dann sollten Käufer vom Verkäufer Folgendes verlangen: die letzte Nebenkostenabrechnung der Wohnung und die Jahresrechnung der Gemeinschaftskosten bzw. das Budget fürs laufende Jahr.

  • Stockwerkeigentümer-Reglement: Mit dem Kauf einer Wohnung wird man automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Damit erwirbt man Rechte, aber auch Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft. Im Reglement steht zum Beispiel, welche Mehrheiten bei Abstimmungen an Eigentümerversammlungen gelten. Oder wie die Unterhaltskosten verteilt sind. Vor dem Wohnungskauf sollte man das Reglement und die Versammlungsprotokolle lesen.

  • Erneuerungsfonds: Darin wird Geld für Renovationen angespart. Klären Sie ab, wie viel Geld der Fonds enthält. Lassen Sie den Unterhaltsbedarf des Gebäudes von einem Architekten schätzen. So wissen Sie, ob der Fonds zur Finanzierung des Unterhalts reicht oder ob bald grössere Investitionen anfallen. Dann sollten Sie den Kaufpreis herunterhandeln.

Lesen Sie den Originalartikel vom 19.07.2022 auf nzz.ch oder laden Sie sich die NZZ-Online-Version als PDF herunter.

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Renditeimmobilien: Energetische Sanierungen steigern den Wert

Auch ältere Renditeimmobilien waren in den letzten Jahren eine Anlageklasse mit Top-Renditen. Eigentümer, die Sanierungen auf die lange Bank geschoben haben, sollten aufgrund steigender Gas- und Ölpreise sowie Hypothekarzinsen aber jetzt handeln.

 

Autor: Bernhard Bircher-Suits
12.07.2022, 05:30 Uhr

Die positive Nachricht für Eigentümer von Renditeimmobilien vorneweg: Sie zählten in den vergangenen Jahren zu den grossen Gewinnern. Für Eigentümer gemischt genutzter Renditeimmobilien in der Schweiz betrug die von Fahrländer Partner berechnete Gesamtrendite im letzten Jahr 6 Prozent. Das waren sogar 3 Prozent mehr als im Corona-Krisenjahr 2020. Die höchste Gesamtrendite verzeichnete im vergangenen Jahr die Region Zürich (+8,6 Prozent). Zwar weist diese Region die tiefste Cashflow-Rendite auf (+3 Prozent), doch war die Wertänderungsrendite mit 5,6 Prozent höher als in den anderen Regionen.

Stabile Nachfrage nach Mietwohnungen

Auch die Mietwohnungsnachfrage hielt sich in der Corona-Pandemie gemäss Immobilienstudie 2021 der Grossbank Credit Suisse stabil. Den Grund sehen die Studienautoren vor allem in der «robusten Zuwanderung» im vergangenen Jahr. Zudem sei die Zahl von Wegzügern stark gesunken, da sich der Schweizer Arbeitsmarkt im Vergleich mit anderen Ländern als besonders krisenresistent bewährte.

Die hohen Eintrittshürden beim Wohneigentum stützten zudem die Nachfrage nach Mietwohnungen. Gemäss Daten des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner im «Immo-Monitoring 2022-2» nahmen die Leerstände bei Mietwohnungen im Jahr 2021 zudem wieder ab.

Das CO2-Gesetz ist im Sommer 2021 bekanntlich an der Urne gescheitert. Trotzdem gilt es nötige energetische Sanierungen aufgrund des Klimawandels und massiv gestiegener Heizöl- und Gaspreise nicht auf die lange Bank zu schieben. Schliesslich hat es sich die Schweiz zum Ziel gesetzt, bis 2050 klimaneutral zu werden. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Immobilien künftig CO2-neutral betrieben werden.

Zudem haben einzelne Kantone bereits ihre Vorschriften verschärft. Im Kanton Zürich wurde zum Beispiel im November 2021 eine Änderung des Energiegesetzes an der Urne angenommen: Ab Mitte 2022 sind Öl- und Gasheizungen am Ende ihrer Lebensdauer durch klimaneutrale Heizungen zu ersetzen.

Energetische Sanierungen rechnen sich mehrfach

Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist teuer, und oft fehlen Hauseigentümern die nötigen Mittel. Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen (vgl. Tipps).

Die stark gestiegenen Hypothekarzinsen verteuern mittlerweile aber die Kreditaufnahme. So sind die Zinsen für Wohnimmobilien gemäss dem Index der Online-Vermittlungsplattform Hypotheke.ch seit Anfang Jahr von einem Durchschnitt von 1,07 auf 2,52 Prozent Ende Juni 2022 gestiegen. Eine Hypothek in der Höhe von 800 000 Franken wurde dadurch in rund einem halben Jahr 11 600 Franken teurer. Wer noch weitere Jahre mit energetischen Sanierungen zuwartet, wird im schlechtesten Fall dann mit deutlich höheren Hypozinsen «bestraft».

Schliesslich ist zu erwarten, dass auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) aufgrund hoher Inflation weiter an der Zinsschraube dreht. Die Zeit der rekordtiefen Negativzinsen könnte zu Ende gehen. Gut zu wissen: Energetische Sanierungen können im Allgemeinen über Hypothek-Erhöhungen finanziert werden. Für die Banken sind solche Sanierungen eine nachweisbare Wertvermehrung. Zudem gibt es für fast alle energetisch sinnvollen Massnahmen Förderbeiträge von der Gemeinde oder dem Kanton. Eine Übersicht der Förderprogramme von Kantonen, Gemeinden und Städten bietet die Website der «Energie-Experten» (https://www.energie-experten.ch). 

Alte MFH verlieren Wärmeenergie übers Dach

Wer ein Haus oder Mehrfamilienhaus mit Baujahr zwischen 1950 und 1980 besitzt, sollte wissen, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie übers Dach verliert. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller.

Wer ein Haus energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am besten bei diesen Energielecks an. Lorenz Deppeler, Leiter Energieberatung bei den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich (EKZ), schreibt auf dem Fachportal energie-experten.ch: «Eine umfassende energetische Sanierung oder Modernisierung der Gebäudehülle reduziert den Energieverbrauch bei Altbauten häufig um 50 bis 60 Prozent.» Doch wie konkret vorgehen?

Nadim Chammas ist Sprecher des Schweizer Verbands Casafair. Dieser bezeichnet sich als Verband für «umweltbewusste und faire Wohneigentümerinnen» und stehe für «Klimaschutz, Bodennutzung und faire Mieten». «Bei der Renovation einer Immobilie gilt es immer ein Gesamtkonzept zu erstellen. Dieses kann auch in mehreren Schritten umgesetzt werden», sagt Chammas. Eventuelle Ausnutzungsreserven, Änderungen der Bauzonen und der Bauordnung seien zu prüfen. Daraus erfolge eventuell eine Erweiterung der Liegenschaft.

Mieterfreundliche Sanierung in mehreren Schritten

L. Perincioli (80) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (MFH) aus den 1960er Jahren mit zwölf Wohnungen. Seine Immobilie liegt in Murten bei Bern. Perincioli hat seine Liegenschaft in mehreren Etappen nach allen Regeln der Kunst saniert. Er hat die Mieten gemäss eigenen Angaben jeweils nicht erhöht und konnte alle Mieter im Haus behalten. Das Casafair-Mitglied hatte früher ein Ingenieurbüro und machte vor allem Beratungen im Energiebereich. Der längst pensionierte Bauprofi sagt: «Das MFH war 1997 in einem schlechten allgemeinen Zustand. Es hatte eine ungenügende Dämmung und eine alte Ölheizung. Der Heizölverbrauch war mit 20 000 Litern pro Jahr schmerzhaft hoch.»

Im Jahr 1997 gab es noch keine sogenannten GEAK-Experten, welche Perincioli bei den Sanierungsmassnahmen hätten beraten können. Und auch das Gebäudeprogramm als Anlaufstelle für alle Fragen rund um Förderbeiträge für Sanierungen und mehr Energieeffizienz existierte noch nicht (https://www.dasgebaeudeprogramm.ch).

GEAK-Experten sind heutzutage eine gute Anlaufstelle für eine erste Bestandesaufnahme einer Immobilie (vgl. https://www.geak.ch/experten/experten-finden). Perincioli machte mithilfe eines Architekten und eines erfahrenen Hausverwalters eine detaillierte Beurteilung des Gebäudezustands. Die Optimierungen des MFH fanden dann über mehrere Etappen statt. Die Bauetappen finanzierte er über eine Festhypothek.

Renovationen über viele Jahre

Der Immobilieneigentümer Perincioli sagt: «Bei der ersten Sanierung wurden die Aussendämmung gemacht, die Küchen erneuert, die Balkone vertieft, ein Wärmespeicher eingebaut und 31 Quadratmeter Sonnenkollektoren installiert.» In einem weiteren Schritt liess er in den Jahren 2009 und 2010 die Bäder und die Kanalisation sanieren. Schliesslich installierte er im Jahr 2014 eine Pelletheizung und eine Photovoltaik-Anlage mit 109 Quadratmetern Fläche. Im Jahr 2020 schloss sich die Mieterschaft zu einer Eigenstromgemeinschaft zusammen.

Rückblickend rät Perincioli grundsätzlich bei MFH-Sanierungen Folgendes: «Man sollte mit der Mieterschaft frühzeitig Besprechungen organisieren und das Vorhaben erklären sowie fragen, wo der Schuh drückt. Es gilt dann, falls möglich, Vorschläge der Mieter beim Bauvorhaben zu berücksichtigen.» Allfällige Mietzinssteigerungen müsse man zudem frühzeitig ankündigen.

Auch Chammas hat Ratschläge für Bauherrinnen und Bauherren, die energetische Sanierungen jetzt angehen möchten. «Wer nicht Architekt oder Energiefachmann ist, sollte in einem ersten Schritt bei der Gemeinde oder beim Kanton klären, ob diese eine Beratung anbieten und unter Umständen sogar mitfinanzieren. Dann gilt es einen Energie-Coach mit einem Gutachten wie zum Beispiel einem GEAK-Bericht zu beauftragen, damit ein Gesamtkonzept erarbeitet werden kann und die eingesetzten Mittel den erhofften Effekt erzielen.»

Der Casafair-Sprecher rät von einer Pflästerlipolitik bei Renovationen ab: «Jedes Jahr mal etwas zu machen, wird am Ende teurer.» Denn Einzelmassnahmen seien nicht aufeinander abgestimmt. Es brauche immer ein Gesamtkonzept. Auch gut zu wissen: Energetische Sanierungen, egal ob an der Gebäudehülle, ein Heizungs-Ersatz oder eine Solaranlage, können in der Regel immer im bewohnten Zustand erfolgen.

Tipps und Informationsquellen
  • Budget: In der Regel sind alle 25 bis 30 Jahre Gesamtsanierungen fällig. Eigentümer sollten jährlich Reserven von mindestens 1 Prozent des Gebäudewertes bilden.

  • Verlässliche Partner finden: Wenden Sie sich an ausgewiesene Spezialisten, und holen Sie Referenzen sowie Ausbildungsnachweise ein. Prüfen Sie die praktische Erfahrung mit energetischen Sanierungen.

  • Zweitmeinung: Holen Sie immer nach einer Analyse eine Zweitmeinung ein, und prüfen Sie mehrere Varianten.

  • Energieberatung: Klären Sie, ob die Gemeinde oder der Kanton eine Energieberatung anbietet und unter Umständen (mit-)finanziert. Energie Schweiz bietet unter anderem ein Verzeichnis aller Beratungsstellen rund um energetische Erneuerungen (https://www.energieschweiz.ch). Auf der Website renovabene.ch finden Bauherrinnen und Bauherren Antworten auf alle Fragen rund um die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern.

  • Planung: Lassen Sie eine erste grobe Auslegeordnung machen, etwa durch einen Energieberater, Energieplaner oder Architekten.

  • Ist-Analyse der Immobilie: Machen Sie selbst oder mithilfe eines Experten eine erste Ist-Analyse. Wie alt ist die Heizung? In welchem Zustand sind Fassade, Dach, Fenster, Dämmung, Kellerdecken usw.? Für ältere Gebäude kann sich ein sogenannter GEAK plus lohnen. Dieser Bericht umfasst eine Beurteilung der Energiebilanz (Energieausweis der Kantone GEAK) sowie Vorschläge zur Sanierung.

  • Heizungssanierung: Ob sich der Ersatz der bestehenden Ölheizung im Einzelfall lohnt, hängt von den Subventionen, allfälligen Abgaben, dem Energiebedarf des Gebäudes und der verbleibenden Lebensdauer der eingebauten Heizung ab. Der Branchenverband der Gebäudetechniker Suissetec bietet auf seiner Website Tipps und Merkblätter zur Heizungssanierung an.

  • Steuern: Werterhaltende Renovations- und Umbauarbeiten wie etwa der Ersatz der Dachziegel darf man vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Wertvermehrende Arbeiten wie etwa der Ausbau des Dachstocks sind dagegen nicht abzugsfähig. Die Ausnahme: Es handelt sich um energiesparende Investitionen. Umweltfreundliche Alternativsysteme wie Wärmepumpen und Anlagen, die Solarenergie, Holz, Wind, Biogas oder Geothermik verwenden, sind steuerlich abzugsberechtigt, sofern sie Wohnzwecken dienen und nicht zum Beispiel zur Beheizung eines Schwimmbads.

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Wohneigentumsförderung: Diese Regeln sollten Sie kennen

Wer Wohneigentum mit einer Hypothek kaufen will, braucht in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung darf man fehlende Eigenmittel aus der Pensionskasse und der Säule 3a beziehen oder verpfänden.

Autor: Bernhard Bircher-Suits
Veröffentlicht im «Casanostra Magazin» Ausgabe Juni 2022

Rund drei Viertel der Schweizer Bevölkerung kann sich gemäss einer Studie der Raiffeisenbanken «aus eigener Kraft» kein Wohneigentum mehr leisten. Die Gründe: Horrende Immobilienpreise, und die meisten Kaufwilligen haben zu wenig Einkommen und Vermögen für eine Hypothek. Kreditgeber fordern in der Regel einen Fünftel an Eigenmitteln für einen Hauskredit. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus Eigenkapital bestehen, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Die weiteren 10 Prozent des Immobilienpreises müssen in Form von Barmitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen, gebundenen Säule 3a bereitgestellt werden. Die «gebundenen» Gelder auf dem Freizügigkeitskonto, in der Pensionskasse oder auf einem Konto der Säule 3a darf man dank der staatlichen Wohneigentumsförderung (WEF) in die selbst bewohnten vier Wände stecken. So hat man mehr Eigenkapital für eine Hypothek.

Um den Kauf von Wohneigentum zu finanzieren, kann man sein Vorsorgeguthaben ganz oder teilweise beziehen. Ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich. Bis zum Alter 50 darf man das gesamte Sparkapital bei der Pensionskasse beziehen. Ab dem Alter 50 maximal die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der beim Alter 50 vorhanden war, falls dieser höher ist. WEF-Bezüge sind grundsätzlich zulässig bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen. Die maximale Bezugshöhe steht auf dem Pensionskassenausweis. Beim Pensionskassengeld müssen mindestens 20 000 Franken bezogen werden. Bei Säule-3a-Geldern gibt es keinen Mindestbetrag.

Für Erwerb, Erstellung und Kreditrückzahlung

Ein Vorbezug kann als Eigenmittel für den Kauf oder die Erstellung von Wohneigentum eingesetzt werden. Die Gelder darf man auch für die Rückzahlung eines Hypothekardarlehens, für Beteiligungen an genossenschaftlichem Wohneigentum oder die Finanzierung von Renovationen oder wertvermehrenden Investitionen nutzen. Für Ferienimmobilien, Zweitwohnsitze, Wohnmobile, Boote oder Geschäftsliegenschaften ist kein Vorbezug möglich. Wer gebundene Vorsorgegelder bezieht, zahlt eine Kapitalauszahlungssteuer. Sie fällt je nach Wohnort und Betrag unterschiedlich hoch aus. Die Steuersätze der Kantone liegen bei 3 bis gut 10 Prozent – je nachdem, wie viel Geld bezogen wird. Statt das Pensionskassengeld zu beziehen, kann man es auch verpfänden. Das angesparte Altersguthaben bleibt so in der Pensionskasse und die Renten und Versicherungsleistungen bleiben gleich

 

 

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Stiftungssuche mit System

Mit Online-Datenbanken die passende Förderstiftung finden

Stiftungsgelder sind eine wichtige Finanzquelle für Projekte von gemeinnützigen Organisationen. Doch die Suche nach der passenden Förderstiftung ist ein Hürdenlauf. Online-Datenbanken erleichtern die Arbeit. Die Angebote im Überblick.

 

Autor: Bernhard Bircher-Suits
Veröffentlicht im «Fundraising Magazin» Ausgabe 03/2022

 

Wer Geld von Stiftungen will, hat in der Schweiz die Qual der Wahl: Rund die Hälfte der 13524 gemeinnützigen Stiftungen in der Schweiz sind gemäss dem Verband Swissfoundations Förderstiftungen. Sie unterstützen Projekte finanziell, welche ihrem Stiftungszweck entsprechen. Die Suche nach der zum Projekt passenden Förderstiftung gleicht aufgrund der grossen Stiftungszahl oft einer Suche nach der Nadel im Heuhaufen.

Bei einer Recherche gilt es, das Projektthema mit den Stiftungs-Förderzwecken abzugleichen. Oder mit einem Beispiel erklärt: Wo finde ich für ein Kultur-Projekt in Zürich die passende Förderstiftung, welche die Kulturförderung in der Region Zürich als Stiftungszweck hat? Wer ein realistisches Budget und einen Zeitplan für sein Projekt hat, kann mit der Suche nach passenden Förderstiftungen loslegen. Doch wo passende Förderstiftungen finden? Das Problem: Es gibt keine Online-Datenbank, welche kohärent die Daten aller existierenden Förderstiftungen enthält und schweizweit sowie europa- oder sogar weltweit Resultate liefert. Die Stiftungsrecherche braucht daher oft viel Zeit. Online-Angebote erleichtern die Suche. 

Behördliche Anlaufstellen: ESA-Stiftungsverzeichnis und Zefix-Register

Stiftungen unter Aufsicht der «Eidgenössischen Stiftungsaufsicht» (ESA) sind kostenlos im Verzeichnis des Departements des Innern auffindbar (siehe: www.edi.admin.ch – «Stiftungsverzeichnis»). Die Stiftungen lassen sich nach Name, Zweck oder nach Stichworten filtern. Der Nachteil: Die Filtermöglichkeiten sind rudimentär. Der amtliche «Zentrale Firmenindex» (Zefix, http://www.zefix.ch) ist in der Schweiz für alle kantonalen Handelsregister-Einträge eine weitere kostenlose Anlaufstelle. Das Behördenportal bietet auch Informationen über Stiftungen, sofern sie im Handelsregister eingetragen sind. Der Haken: Auch Zefix-Daten sind wenig strukturiert.

Hilfswerke setzen bevorzugt auf Fundraiso.ch und DeinAdieu.ch

Doch mit welchen Tools suchen Profis in Hilfswerken nach Förderstiftungen? Am bedeutsamsten für Schweizer Hilfswerke sind gemäss Spendenreport 2021 die Online-Plattformen «Fundraiso.ch» und «Deinadieu.ch». Wobei Deinadieu.ch im Gegensatz zu Fundraiso.ch nicht auf Stiftungsinformationen, sondern auf Vermächtnisse fokussiert. An dritter Stelle in der Beliebtheitsrangliste folgt das Angebot «Stiftungschweiz.ch» der Philanthropy Services AG in Basel (siehe Grafik & Tabelle ). Felizitas Dunekamp ist Vizepräsidentin von Swissfundraising und mit ihrer Agentur Dunekamp GmbH als Fundraiserin tätig. Sie sagt: «Wir arbeiten in der Agentur hauptsächlich mit Fundraiso und empfehlen unseren Kunden, ein Premium-Konto anzulegen. Vereinzelt setzen wir auch auf Zefix.» Zefix sei zwar kostenlos, biete aber keine Zusatzfunktionen. Nationale und kantonale Stiftungsverzeichnisse seien «nie vollständig». Pietro Tomasini ist Geschäftsleiter Projektmanagement beim Zewo-zertifizierten Schweizer Hilfswerk «International Project Aid», eine Organisation für Entwicklungszusammenarbeit. Er sagt: «Wir arbeiten ausschliesslich mit Fundraiso. Diese Plattform bietet alles, was wir brauchen. Wir arbeiten viel mit Schülerinnen und Schülern, die dann für unser gemeinsames Projekt nach Stiftungen suchen. Wir stellen fest, dass sie mit diesem Tool sofort umgehen können.»

Ein Blick über die Grenzen zeigt: In Deutschland und Österreich gibt es kein nationales Online-Register für Stiftungen. Immerhin: In Deutschland ist ein solches Register in Planung. Die teils bezahlpflichtige nationale Plattform Stiftungssuche.de des Bundesverbandes Deutscher Stiftungen in Berlin bietet unterdessen Abhilfe. In Österreich gibt es zumindest das Buch «Achtung, Stiftung!» mit einer Stiftungsübersicht.

Rainer Jauch, Gründer der Online-Plattform Fundraiso.ch, sagt: «Die verschiedenen Plattformen ergänzen sich ziemlich gut und konkurrieren natürlich in gewissen Bereichen. Insgesamt steht Fundraiserinnen und Fundraisern in der Schweiz eine interessante Auswahl an Angeboten zur Verfügung, die man auch kombinieren kann.»

 

 

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