Mehrfamilienhäuser: Energetische Sanierungen steigern den Wert

Eigentümer*innen von Renditeimmobilien zählten in den vergangenen Jahren zu den grossen Gewinner*innen. Berechnungen des Zürcher Beratungsunternehmens Fahrländer AG zeigen, dass Eigentümer*innen gemischt genutzter Renditeimmobilien im letzten Jahr in der Schweiz im Schnitt eine Gesamtrendite von 6 Prozent erzielten.

Die Zahl der Renovationen und Umbauten steigt

Fakt ist: Immobilien-Eigentümer*innen müssen immer strengere Richtlinien für den Energieverbrauch einhalten. Das führt bei älteren Liegenschaften zu mehr Erneuerungen von Heizsystemen und Renovationsarbeiten. Der «Immo-Monitoring-Bericht 2022-2» der Wüest Partner AG zeigt klar: Die Umbaubewilligungen haben im Jahr 2021 überdurchschnittlich stark zugenommen. Barbara Mühlestein ist eidg. dipl. Immobilientreuhänderin und Casafair-Beraterin. Sie gibt an: «Aufgrund der aktuell hohen Brennstoffpreise melden sich in der Casafair-Beratung immer mehr Eigentümer*innen, die einen Heizungswechsel planen. Leider steigen die Preise für Heizungen aufgrund der hohen Nachfrage momentan laufend und eine Mietzinskalkulation ist nicht ganz einfach.»

Energetische Sanierungen rechnen sich mehrfach

Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist teuer, und oft fehlen Hauseigentümer*innen die nötigen Mittel. Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen (vgl. Tipps). Die stark gestiegenen Zinsen für langjährige Hypotheken verteuern mittlerweile aber die Kreditaufnahme. Wer noch weitere Jahre mit energetischen Sanierungen zuwartet, könnte dann mit noch höheren Zinskosten «bestraft» werden. Laut einem Insider bei der Schweizer Nationalbank (SNB) plant die Bank im September, den Leitzins erneut anzuheben – um 50 oder 75 Basispunkte. Das wäre das Ende der Negativzins- Ära, und die Hypothekarzinsen dürften noch weiter steigen.

Alte Gebäude verlieren viel Wärmeenergie über Fassade und Dach

Doch wo sollten Immobilien-Eigentümer*innen bei Renovationen überhaupt ansetzen? Ein durchschnittliches Gebäude mit Baujahr zwischen 1950 und 1980 verliert rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie übers Dach. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller. Wer ein Gebäude energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am besten bei diesen Energielecks an.

Renovationen immer im Rahmen eines «Gesamtkonzepts»

Nadim Chammas, Sprecher von Casafair, empfiehlt: «Bei der Renovation einer Immobilie gilt es immer ein Gesamtkonzept zu erstellen. Dieses kann auch in mehreren Schritten umgesetzt werden.» Eventuelle Ausnutzungsreserven, Änderungen der Bauzonen und der Bauordnung seien zu prüfen. Daraus erfolge eventuell eine Erweiterung der Liegenschaft.

Energieeffiziente Heizungen zahlen sich aus

Gemäss dem Programm «Energie Schweiz» des Bundesamts für Energie sind die Investitionskosten bei einer Ölheizung 13 700 Franken tiefer als bei einer Luft-Wasser-Wärmepumpe. Eine in der Anschaffung teurere Wärmepumpe zahlt sich mittel- bis langfristig aber dank deutlich niedrigeren Energiekosten aus. Die Energiekosten liegen momentan im Schnitt mit einer Wärmepumpe bei rund 3300 Franken pro Jahr, bei einer Ölheizung sind es 4500 Franken. Ausserdem stösst die Wärmepumpe Jahr für Jahr rund 9500 Kilogramm weniger CO2-Treibhausgase aus als eine konventionelle Ölheizung.

Sanierung zu Gunsten der Mieterschaft in mehreren Schritten

L. Perincioli (80) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er-Jahren mit zwölf Wohnungen. Perincioli hat seine Liegenschaft in mehreren Etappen saniert. Er hat die Mieten gemäss eigenen Angaben jeweils nicht erhöht und konnte alle Mieter*innen im Haus behalten. Der Bauprofi sagt: «Das MFH war 1997 in einem schlechten allgemeinen Zustand. Der Heizölverbrauch war mit 20 000 Litern pro Jahr schmerzhaft hoch.»

Mietparteien bei Sanierungen mit einbeziehen

Perincioli rät grundsätzlich bei Mehrfamilienhaus-Sanierungen: «Man sollte mit der Mieterschaft frühzeitig Besprechungen organisieren und das Vorhaben erklären. Falls möglich, sollten Vorschläge der Mietparteien beim Bauvorhaben mit berücksichtigt werden. » Allfällige Mietzinssteigerungen müsse man frühzeitig ankündigen. Auch Thomas Hardegger, Vizepräsident bei Casafair, rät: «Bauherr*innen sollten in einem ersten Schritt bei der Gemeinde oder beim Kanton klären, ob diese eine Beratung anbieten und unter Umständen sogar mitfinanzieren. Dann gilt es einen Energie- Coach zu beauftragen, damit ein Gesamtkonzept erarbeitet werden kann und die eingesetzten Mittel den erhofften Effekt erzielen.»

Tipps und Informationsquellen

• Ist-Analyse der Immobilie: Machen Sie selbst oder mithilfe von Fachkräften eine erste Ist-Analyse. Für ältere Gebäude kann sich ein sogenannter GEAK plus lohnen (siehe: geak.ch/produkte/geak-plus).

• Budget: In der Regel sind alle 25 bis 30 Jahre Gesamtsanierungen fällig. Eigentümer*innen sollten jährlich Reserven von mindestens 1 Prozent des Gebäudewertes bilden.

• Verlässliche Partner finden: Wenden Sie sich an ausgewiesene Spezialist*innen für energetische Sanierungen und holen Sie Referenzen sowie Ausbildungsnachweise ein.

• Energieberatung: Klären Sie, ob die Gemeinde oder der Kanton eine Energieberatung anbietet und unter Umständen (mit-)finanziert.

• Planung: Lassen Sie eine erste grobe Auslegeordnung machen, etwa durch Energieberater*innen, Energieplaner*innen oder Architekt*innen.

• Steuern: Werterhaltende Renovations- und Umbauarbeiten dürfen Private vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Wertvermehrende Arbeiten sind dagegen nicht abzugsfähig. Die Ausnahme sind energiesparende Investitionen.

Nützliche Links

• Förderprogramme von Kantonen, Gemeinden und Städten: www.energiefranken.ch

• Anlaufstelle für Fragen rund um Förderbeiträge: www.dasgebaeudeprogramm.ch

• GEAK-Fachkräfte: www.geak.ch/experten/experten-finden

• Anlaufstelle für Fragen rund um die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern: www.renovabene.ch